Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Нагорной А.И.
при участии от сторон:
от истца: представитель не явился, извещен
от ответчика: представитель не явился, извещен
от третьего лица представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012
по делу N А32-26011/2011
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Таир-Д"
при участии Волковой Н.Л.
о взыскании задолженности
установил:
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Таир-Д" (далее - ответчик) о взыскании платы за использование земельного участка за период с 20.12.2008 по 30.06.2011 в размере 471 096, 62 руб. и пени в размере 201 250, 99 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается принадлежность спорного участка Волковой Н.Л., не представлено доказательств, что общество является надлежащим ответчиком.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом осуществлялось использование земли на основании договора N 380 от 12.08.1997 с учетом доп. соглашения N 1 от 24.11.2010, расчет задолженности за период с 20.12.2008 по 30.06.2011 произведен на основании постановления главы г. Сочи N 791 от 15.06.2007.
Представитель истца в судебное заседание не явился, направил информацию, что на момент рассмотрения жалобы долг за спорный период оплачен, представил расчет неустойки.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Волкова Н.Л. в судебное заседание не явилась, представила свидетельство о гос. регистрации права от 17.01.2011, из которого следует, что земельный участок площадью 403 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, Нагорная, 1 кадастровый номер 23:49:0204027:162 принадлежит на праве собственности МО г. Сочи; договор о переходе прав по договору аренды от 23.09.2011 заключенный между ООО "Таир-Д" и Волковой Н.Л. по которому права и обязанности в полном объеме по договору N 380 от 12.08.1997 переходят к Волковой Н.Л.; свидетельство о гос. регистрации права от 28.04.2012, из которого следует, что Волкова Н.Л. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Нагорная, 1.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 04.09.2012 г. по 11.09.2012 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации города Сочи от 09.07.1996 г. N 496/1 между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ТОО "Таир-Д" заключен договор от 12.08.1997 года N 380 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) общей площадью 1292 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, 1. Договор зарегистрирован 17.01.2011 г., номер регистрации 23-23-50/102/2010-697.
В соответствии с п. 2.2. договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-бх1292х0,3.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего месяца.
Дополнительным соглашением N 1 от 24.11.2010 г. в п. 1.1 договор аренды от 12.08.1997 г. N 380 (4900000380) внесены изменения в части площади предоставленного земельного участка - 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204027:162, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, 1 для завершения строительства и обеспечения эксплуатации жилого дома.
Расчет арендной платы произведен на основании опубликованного в средствах массовой информации постановления Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" и постановления от 07.08.2007 г. N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791".
В соответствии с представленным в материалы дела актом осмотра спорного земельного участка от 11.06.2010 г. ООО "Таир-Д" использует часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204027:162 площадью 403 кв. На указанном земельном участке расположен двухэтажный незавершенный строительством объект размерами примерно 8,8x14,8 м. Данное строение находится в заброшенном состоянии.
Согласно прилагаемому расчету сумма задолженности ООО "Таир-Д" за использование земельного участка за период с 20.12.2008 г. по 30.06.2011 г. с учетом платежей составила 471 096,62 руб.
Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения с иском в суд.
В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ использование земли на территории Российской Федерации является платным.
Земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.
Между тем, судом установлено, что ответчиком представлена в материалы дела выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2011 г. N 50/225/2011-090, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204027:162 площадью 403 кв. м предоставлен Администрацией муниципального образования город Сочи на основании зарегистрированного договора аренды сроком действия с 01.07.1997 г. по 01.07.2046 г. Волковой Наталье Леонидовне.
Суд указал, что в определении от 08.02.2012 г. предлагал истцу уточнить требования в части субъектного состава участников с учетом поступившей в материалы дела выписки из ЕГРП от 15.12.2011 N 50/225/2011-090, где правообладателем земельного участка значится Волкова Н.Л.
Поскольку истец требования не уточнил, судом отказано в удовлетворении требований, как заявленных к ненадлежащему ответчику.
Между тем, данные выводу судом сделаны по неполно исследованным материалам дела.
Истцом заявлен период взыскания долга с 2008 г. по июнь 2011 г.
Из выписки от 15.12.2011 г. следует, что в пользу Волковой Натальи Леонидовны сделка зарегистрирована 20.10.2011 г. N регистрации 23-23-50/154/2011-188.
При наличии договора аренды и информации о регистрации сделки в пользу Волковой Н.Л., суду необходимо было исследовать вопросы правообладателя, в том числе путем направления запроса сторонам, а также регистрирующему органу.
По требованию суда апелляционной инстанции третьим лицом Волковой Н.Л. представлен договор о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 г., заключенный между ООО "Таир-Д" и Волковой Натальей Леонидовной, согласно которому правообладатель передает свои права и обязанности правопреемнику, а правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900000380 от 12.08.1997 г., заключенного между правообладателем и муниципальным образованием город-курорт Сочи.
В соответствии с 1.3 соглашения договор аренды N 4900000380 от 12.08.97 г., права и обязанности по которому переходят на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ и в соответствии с п. 1.1 договора правопреемнику, заключен сроком на 49 лет, о чем сделана запись регистрации N 23-23-50/102/2011-697.
Согласно п. 1.4 договора, объектом аренды по договору аренды от 12.08.1997 г. является земельный участок, предназначенный для завершения строительства и обеспечения эксплуатации жилого дома, расположенный на землях населенных пунктов, площадью 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204 027:162, находящийся по адресу Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, 1.
В соответствии с п. 4.2, договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательств по договору аренды от 12.08.1997 г., до 01.07.2046 г.
Договор о переходе прав зарегистрирован 20.10.2011 г.
Таким образом, из материалов дела следует, что переход прав по договору аренды перешел к Волковой Н.Л. 20.10.2011 г., т.е. за пределами спорного периода.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Из договора о переходе прав и обязанностей, суд апелляционной инстанции не усматривает принятие на себя Волковой Н.Л. долгов за предшествующий период общества.
При таких обстоятельствах, с учетом заявленного периода, истцом предъявлен иск к надлежащему ответчику ООО "Таир-Д".
Истцом представлены пояснения по расчету задолженности, указан порядок начисления платежей, представлены дополнительные соглашения к договору.
По дополнительному соглашению б/д определено, что сумма платежей по ставкам 2000 г. с 01.07.2001 г. составляет 29 581 руб. 63 коп., на 2002 г. 59 163 руб. 26 коп.
Дополнительным соглашением от 08.04.2003 г. сумма платежей с 01.01.2003 г. установлена 119 199 руб. с учетом коэффициента предпринимательской деятельности 1,3, установленным постановлением Главы г. Сочи от 02.10.2002 г. N 593 "Об арендной плате за земли г. Сочи", Постановлением главы Администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края".
Дополнительным соглашением от 26.04.2004 г. сторонами согласовано, что арендная плата устанавливается с учетом базовой ставки 31.97, К целевого использования 0.9, К зональной дифференциации 2.22, К прочие 1, 225 руб. 49 коп. в день.
Дополнительным соглашением от 12.04.2006 г. в приведенную формулу внесены изменения, предусмотрен К целевого использования 1.4, сумма арендной платы в год составляет 128 376 руб. 69 коп.
С учетом произведенных начислений в спорный период и принятых платежей, сумма задолженности составила 471 096 руб. 62 коп.
Указанный расчет соответствует дополнительным соглашениям, подписанным сторонами.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что дополнительные соглашения не были зарегистрированы, между тем, сам договор был зарегистрирован 17.01.2011 г. при наличии подписанных сторонами соглашений. При подписании дополнительных соглашений сторонами подтверждена воля на согласование изменение стоимости арендных платежей, отсутствуют основания для не применения согласованной стоимости арендной платы.
При таких обстоятельствах, расчет требований истца является обоснованным.
Между тем, из материалов дела следует, что на момент рассмотрения жалобы, задолженность ответчиком погашена, что также следует из пояснений истца, представленных платежных поручений N 46 от 19.07.2012 г. на сумму 100 000 руб., 45 от 19.07.2012 г. на сумму 30 000 руб., 28.06.2012 г.на сумму 46 000 руб., N 32 от 29.05.2012 г. на сумму 100 000 руб., N 31 от 24.05.2012 г. на сумму 50 000 руб., 13 от 22.02.2012 г. на сумму 75 000 руб., 62 от 29.12.2011 г. на сумму 75 000 руб., 55 от 17.11.2011 г. на сумму 25 000 руб., N 41 от 26.09.2011 г. на сумму 100 000 руб., N 34 от 02.09.2011 г. на сумму 35 000 руб., N 33 от 19.07.2011 г. на сумму 45 000 руб., 14 от 12.11.2010 г. на сумму 35 000 руб., N 9 от 08.11.2010 г. на сумму 58 000 руб., N 8 от 16.909.2010 г. на сумму 65 000 руб., N 4 от 01.09.2010 г. на сумму 50 000 руб., N 3 от 29.07.2010 г. на сумму 90 000 руб.
Поскольку на момент спора, в данной части предмет спора отсутствует, исковые требования в части взыскания долга удовлетворению не подлежат.
При этом, судом апелляционной инстанции рассматриваются требования, заявленные истцом в первой инстанции, в том числе по расчету требований.
В соответствии со ст. 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
Истцом заявлено о взыскании неустойки в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791 за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.12.2008 г. по 09.08.2011 г. в сумме 201 250 руб. 99 коп.
Кроме того, данное условие включено сторонами в договор по дополнительным соглашениям от 26.04.2004 г., от 12.04.2006 г.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего месяца.
Дополнительным соглашением от 12.04.2006 г. стороны предусмотрели, что арендная плата, подлежит уплате: за 1 квартал до 10.03., за 2 квартал до 10.06., за 3 квартал до 10.09, за 4 квартал до 10.11.текущего года. Иные условия, изменяющие сроки оплаты сторонами не были согласованы.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 разъяснено, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Вместе с тем, какого-либо заявления о снижении неустойки на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции от ответчика не поступало. Доказательств ее явной несоразмерности ответчиком не представлено.
В суд апелляционной инстанции истцом направлен уточненный расчет неустойки, с учетом поступивших платежей за период до май 2012 г.
Между тем, поскольку в суде апелляционной инстанции увеличение требований невозможно, а также с учетом поступивших оплат, неустойка подлежит взысканию в сумме 196 086 руб. 90 коп. за период с 20.12.2008 г. по 09.08.2011 г.
В остальной части требований надлежит отказать.
Ответчиком ни расчет долга, ни расчет неустойки не оспорены, контррасчет не представлен.
В соответствии со ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Иных доводов не заявлено.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Госпошлина по иску и жалобе возлагается на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ с учетом того, что основной долг погашен после предъявления настоящего иска в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 г. по делу N А32-26011/2011 изменить.
Взыскать с ООО "Таир-Д" (ИНН 2320034901, ОГРН 1032311676891) в пользу Администрации г. Сочи 196 086 руб. 90 коп. - неустойку.
Взыскать с ООО "Таир-Д" в доход Федерального бюджета РФ 16 320 руб. 62 коп. госпошлины по иску, 1984 руб. 80 коп. госпошлину по жалобе.
В остальной части иска отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.09.2012 N 15АП-7882/2012 ПО ДЕЛУ N А32-26011/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 сентября 2012 г. N 15АП-7882/2012
Дело N А32-26011/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 сентября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Барановой Ю.И.
судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Нагорной А.И.
при участии от сторон:
от истца: представитель не явился, извещен
от ответчика: представитель не явился, извещен
от третьего лица представитель не явился, извещен
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012
по делу N А32-26011/2011
по иску Администрации муниципального образования город-курорт Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Таир-Д"
при участии Волковой Н.Л.
о взыскании задолженности
установил:
Администрация муниципального образования город-курорт Сочи (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Таир-Д" (далее - ответчик) о взыскании платы за использование земельного участка за период с 20.12.2008 по 30.06.2011 в размере 471 096, 62 руб. и пени в размере 201 250, 99 руб.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме. Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается принадлежность спорного участка Волковой Н.Л., не представлено доказательств, что общество является надлежащим ответчиком.
Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что истцом осуществлялось использование земли на основании договора N 380 от 12.08.1997 с учетом доп. соглашения N 1 от 24.11.2010, расчет задолженности за период с 20.12.2008 по 30.06.2011 произведен на основании постановления главы г. Сочи N 791 от 15.06.2007.
Представитель истца в судебное заседание не явился, направил информацию, что на момент рассмотрения жалобы долг за спорный период оплачен, представил расчет неустойки.
Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Волкова Н.Л. в судебное заседание не явилась, представила свидетельство о гос. регистрации права от 17.01.2011, из которого следует, что земельный участок площадью 403 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, Нагорная, 1 кадастровый номер 23:49:0204027:162 принадлежит на праве собственности МО г. Сочи; договор о переходе прав по договору аренды от 23.09.2011 заключенный между ООО "Таир-Д" и Волковой Н.Л. по которому права и обязанности в полном объеме по договору N 380 от 12.08.1997 переходят к Волковой Н.Л.; свидетельство о гос. регистрации права от 28.04.2012, из которого следует, что Волкова Н.Л. является собственником жилого дома, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, Нагорная, 1.
В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 04.09.2012 г. по 11.09.2012 г.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что судебный акт подлежит изменению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Главы администрации города Сочи от 09.07.1996 г. N 496/1 между комитетом по управлению имуществом города Сочи и ТОО "Таир-Д" заключен договор от 12.08.1997 года N 380 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) общей площадью 1292 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, 1. Договор зарегистрирован 17.01.2011 г., номер регистрации 23-23-50/102/2010-697.
В соответствии с п. 2.2. договора арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-бх1292х0,3.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего месяца.
Дополнительным соглашением N 1 от 24.11.2010 г. в п. 1.1 договор аренды от 12.08.1997 г. N 380 (4900000380) внесены изменения в части площади предоставленного земельного участка - 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204027:162, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, 1 для завершения строительства и обеспечения эксплуатации жилого дома.
Расчет арендной платы произведен на основании опубликованного в средствах массовой информации постановления Главы города Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности, а также за земли, не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю, в городе Сочи" и постановления от 07.08.2007 г. N 989 "О внесении изменений и дополнений в постановление Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791".
В соответствии с представленным в материалы дела актом осмотра спорного земельного участка от 11.06.2010 г. ООО "Таир-Д" использует часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204027:162 площадью 403 кв. На указанном земельном участке расположен двухэтажный незавершенный строительством объект размерами примерно 8,8x14,8 м. Данное строение находится в заброшенном состоянии.
Согласно прилагаемому расчету сумма задолженности ООО "Таир-Д" за использование земельного участка за период с 20.12.2008 г. по 30.06.2011 г. с учетом платежей составила 471 096,62 руб.
Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения с иском в суд.
В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 Земельного кодекса РФ использование земли на территории Российской Федерации является платным.
Земельный налог и арендная плата учитываются в доходах и расходах соответствующих бюджетов отдельной строкой.
Согласно п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий не допускается.
Между тем, судом установлено, что ответчиком представлена в материалы дела выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.12.2011 г. N 50/225/2011-090, согласно которой земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204027:162 площадью 403 кв. м предоставлен Администрацией муниципального образования город Сочи на основании зарегистрированного договора аренды сроком действия с 01.07.1997 г. по 01.07.2046 г. Волковой Наталье Леонидовне.
Суд указал, что в определении от 08.02.2012 г. предлагал истцу уточнить требования в части субъектного состава участников с учетом поступившей в материалы дела выписки из ЕГРП от 15.12.2011 N 50/225/2011-090, где правообладателем земельного участка значится Волкова Н.Л.
Поскольку истец требования не уточнил, судом отказано в удовлетворении требований, как заявленных к ненадлежащему ответчику.
Между тем, данные выводу судом сделаны по неполно исследованным материалам дела.
Истцом заявлен период взыскания долга с 2008 г. по июнь 2011 г.
Из выписки от 15.12.2011 г. следует, что в пользу Волковой Натальи Леонидовны сделка зарегистрирована 20.10.2011 г. N регистрации 23-23-50/154/2011-188.
При наличии договора аренды и информации о регистрации сделки в пользу Волковой Н.Л., суду необходимо было исследовать вопросы правообладателя, в том числе путем направления запроса сторонам, а также регистрирующему органу.
По требованию суда апелляционной инстанции третьим лицом Волковой Н.Л. представлен договор о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.09.2011 г., заключенный между ООО "Таир-Д" и Волковой Натальей Леонидовной, согласно которому правообладатель передает свои права и обязанности правопреемнику, а правопреемник принимает соответствующие права и обязанности в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 4900000380 от 12.08.1997 г., заключенного между правообладателем и муниципальным образованием город-курорт Сочи.
В соответствии с 1.3 соглашения договор аренды N 4900000380 от 12.08.97 г., права и обязанности по которому переходят на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 9 ст. 22 ЗК РФ и в соответствии с п. 1.1 договора правопреемнику, заключен сроком на 49 лет, о чем сделана запись регистрации N 23-23-50/102/2011-697.
Согласно п. 1.4 договора, объектом аренды по договору аренды от 12.08.1997 г. является земельный участок, предназначенный для завершения строительства и обеспечения эксплуатации жилого дома, расположенный на землях населенных пунктов, площадью 403 кв. м с кадастровым номером 23:49:0204 027:162, находящийся по адресу Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Нагорная, 1.
В соответствии с п. 4.2, договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует до полного исполнения обязательств по договору аренды от 12.08.1997 г., до 01.07.2046 г.
Договор о переходе прав зарегистрирован 20.10.2011 г.
Таким образом, из материалов дела следует, что переход прав по договору аренды перешел к Волковой Н.Л. 20.10.2011 г., т.е. за пределами спорного периода.
В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Из договора о переходе прав и обязанностей, суд апелляционной инстанции не усматривает принятие на себя Волковой Н.Л. долгов за предшествующий период общества.
При таких обстоятельствах, с учетом заявленного периода, истцом предъявлен иск к надлежащему ответчику ООО "Таир-Д".
Истцом представлены пояснения по расчету задолженности, указан порядок начисления платежей, представлены дополнительные соглашения к договору.
По дополнительному соглашению б/д определено, что сумма платежей по ставкам 2000 г. с 01.07.2001 г. составляет 29 581 руб. 63 коп., на 2002 г. 59 163 руб. 26 коп.
Дополнительным соглашением от 08.04.2003 г. сумма платежей с 01.01.2003 г. установлена 119 199 руб. с учетом коэффициента предпринимательской деятельности 1,3, установленным постановлением Главы г. Сочи от 02.10.2002 г. N 593 "Об арендной плате за земли г. Сочи", Постановлением главы Администрации Краснодарского края от 18.05.2002 г. N 529 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края".
Дополнительным соглашением от 26.04.2004 г. сторонами согласовано, что арендная плата устанавливается с учетом базовой ставки 31.97, К целевого использования 0.9, К зональной дифференциации 2.22, К прочие 1, 225 руб. 49 коп. в день.
Дополнительным соглашением от 12.04.2006 г. в приведенную формулу внесены изменения, предусмотрен К целевого использования 1.4, сумма арендной платы в год составляет 128 376 руб. 69 коп.
С учетом произведенных начислений в спорный период и принятых платежей, сумма задолженности составила 471 096 руб. 62 коп.
Указанный расчет соответствует дополнительным соглашениям, подписанным сторонами.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что дополнительные соглашения не были зарегистрированы, между тем, сам договор был зарегистрирован 17.01.2011 г. при наличии подписанных сторонами соглашений. При подписании дополнительных соглашений сторонами подтверждена воля на согласование изменение стоимости арендных платежей, отсутствуют основания для не применения согласованной стоимости арендной платы.
При таких обстоятельствах, расчет требований истца является обоснованным.
Между тем, из материалов дела следует, что на момент рассмотрения жалобы, задолженность ответчиком погашена, что также следует из пояснений истца, представленных платежных поручений N 46 от 19.07.2012 г. на сумму 100 000 руб., 45 от 19.07.2012 г. на сумму 30 000 руб., 28.06.2012 г.на сумму 46 000 руб., N 32 от 29.05.2012 г. на сумму 100 000 руб., N 31 от 24.05.2012 г. на сумму 50 000 руб., 13 от 22.02.2012 г. на сумму 75 000 руб., 62 от 29.12.2011 г. на сумму 75 000 руб., 55 от 17.11.2011 г. на сумму 25 000 руб., N 41 от 26.09.2011 г. на сумму 100 000 руб., N 34 от 02.09.2011 г. на сумму 35 000 руб., N 33 от 19.07.2011 г. на сумму 45 000 руб., 14 от 12.11.2010 г. на сумму 35 000 руб., N 9 от 08.11.2010 г. на сумму 58 000 руб., N 8 от 16.909.2010 г. на сумму 65 000 руб., N 4 от 01.09.2010 г. на сумму 50 000 руб., N 3 от 29.07.2010 г. на сумму 90 000 руб.
Поскольку на момент спора, в данной части предмет спора отсутствует, исковые требования в части взыскания долга удовлетворению не подлежат.
При этом, судом апелляционной инстанции рассматриваются требования, заявленные истцом в первой инстанции, в том числе по расчету требований.
В соответствии со ст. 257 АПК РФ в апелляционной жалобе не могут быть заявлены новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.
Истцом заявлено о взыскании неустойки в размере 0,05% от размера невнесенной арендной платы в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 15.06.2007 г. N 791 за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 20.12.2008 г. по 09.08.2011 г. в сумме 201 250 руб. 99 коп.
Кроме того, данное условие включено сторонами в договор по дополнительным соглашениям от 26.04.2004 г., от 12.04.2006 г.
Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятого дня начала следующего квартала. Оплата за 4 квартал производится до 15 ноября текущего месяца.
Дополнительным соглашением от 12.04.2006 г. стороны предусмотрели, что арендная плата, подлежит уплате: за 1 квартал до 10.03., за 2 квартал до 10.06., за 3 квартал до 10.09, за 4 квартал до 10.11.текущего года. Иные условия, изменяющие сроки оплаты сторонами не были согласованы.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается. Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81 разъяснено, что заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Вместе с тем, какого-либо заявления о снижении неустойки на стадии рассмотрения дела в суде первой инстанции от ответчика не поступало. Доказательств ее явной несоразмерности ответчиком не представлено.
В суд апелляционной инстанции истцом направлен уточненный расчет неустойки, с учетом поступивших платежей за период до май 2012 г.
Между тем, поскольку в суде апелляционной инстанции увеличение требований невозможно, а также с учетом поступивших оплат, неустойка подлежит взысканию в сумме 196 086 руб. 90 коп. за период с 20.12.2008 г. по 09.08.2011 г.
В остальной части требований надлежит отказать.
Ответчиком ни расчет долга, ни расчет неустойки не оспорены, контррасчет не представлен.
В соответствии со ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Иных доводов не заявлено.
В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.
Госпошлина по иску и жалобе возлагается на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям в соответствии со ст. 110 АПК РФ с учетом того, что основной долг погашен после предъявления настоящего иска в суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2012 г. по делу N А32-26011/2011 изменить.
Взыскать с ООО "Таир-Д" (ИНН 2320034901, ОГРН 1032311676891) в пользу Администрации г. Сочи 196 086 руб. 90 коп. - неустойку.
Взыскать с ООО "Таир-Д" в доход Федерального бюджета РФ 16 320 руб. 62 коп. госпошлины по иску, 1984 руб. 80 коп. госпошлину по жалобе.
В остальной части иска отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Ю.И.БАРАНОВА
Судьи
М.Г.ВЕЛИЧКО
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)