Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Пименова И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В. судей Кузнецовой Г.Ю., и Абашевой Д.В., при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 14 ноября 2012 года дело по апелляционной жалобе С. на решение Очерского районного суда от 21.08.2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении требований С. к Т. и П.Н. отказать."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения П.П., проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
11 декабря 2010 года между Т. и П.Н. был заключен договор купли-продажи комнаты, по которому Т. продал П.Н. комнату площадью 10,5 кв. м, расположенную в двухкомнатной коммунальной квартире N <...> по ул. <...> в г. Очере.
С. обратилась в суд с иском к Т. и П.Н. о переводе на нее прав покупателя по указанному договору купли продажи. Требование мотивировала тем, что она является собственницей второй комнаты площадью 16.7 кв. м, расположенной в коммунальной квартире N <...> по ул. <...>, в связи с чем имеет преимущественное право покупки комнаты площадью 10,5 кв. м. О заключении между ответчиками договора купли-продажи ей стало известно в марте 2012 года.
В судебном заседании истица и ее представитель Ш. настаивали на удовлетворении требований.
Ответчики иск не признали.
Представитель Очерского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебном заседании не присутствовал.
Судом было постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С. просит отменить решение суда. Она не согласна с выводом суда о том, что она выразила несогласие с продажей комнаты постороннему лицу. В написанном ею заявлении она подтвердила свое намерение купить комнату на указанных условиях, Ее согласие на приобретение комнаты подтвердили допрошенные судом свидетели. На момент получения извещения о продаже комнаты она располагала необходимыми денежными средствами. Договор купли-продажи комнаты между нею и Т. не был оформлен, поскольку ответчик уклонился от заключения сделки. Неправильным является и вывод суда о пропуске ею срока на обращение с иском в суд. Она знала только о намерении Т. продать комнату. А о том, что сделка состоялась, она узнала только, получив выписку из ЕГРП в январе 2012 года.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.
Согласно п. 2 и п. 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, двухкомнатная квартира N <...>, расположенная по ул. <...> в г. Очере. является коммунальной. Собственником комнаты жилой площадью 16,7 кв. м является С., собственником комнаты жилой площадью 10,5 кв. м являлся Т.
По договору купли-продажи от 11.12.2010 г. Т. продал П.П. принадлежащую ему комнату площадью 10,5 кв. м, расположенную в коммунальной квартире N <...> по ул. <...> в г. Очер за <...> руб.
29.12.2010 г. Очерский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю известило С. о поступлении вышеуказанного договора купли-продажи на государственную регистрацию и предложило ей, как участнику долевой собственности, выразить в письменной форме отказ от права преимущественной покупки либо дать согласие на ее приобретение третьим лицом.
29.12.2010 г. С. написала заявление о своем согласии на преимущественное право покупки и несогласии о государственной регистрации права собственности на спорную комнату за покупателем.
21.05.2012 г. С. обратилась в суд с настоящим иском.
17.08.2012 г. С. внесла на счет Управления Судебного департамента в Пермском крае <...> руб. <...> коп.
Принимая решение об отказе С. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ею был пропущен срок исковой давности по обращению в суд с иском о переводе на нее прав покупателя.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о том, что срок давности на обращение в суд с иском о переводе на нее прав покупателя истицей был пропущен.
Так, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Частью 1 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как следует из материалов дела, о предстоящей продаже комнаты и наличии договора купли-продажи от 11.10.2010 г., который был передан в регистрационный орган для регистрации перехода права собственности, С. стало известно 29.12.2010 г. Регистрация права собственности за П.П. была произведена 28.01.2011 г. Соответственно, с заявлением в суд С. имела право обратиться до 28.04.2011 г.
Доводы истицы о том, что о заключенном договоре купли-продажи ей стало известно только в марте 2012 года после получения выписки из ЕГРП, не могут быть приняты во внимание, поскольку начало течения срок давности для обращения в суд с требование о переводе прав покупателя закон связывает с моментом, когда участнику долевой собственности стало или должно было стать известно о совершении сделки. Как уже было указано, о существовании договора С. стало известно 29.12.2010 г. При должной заинтересованности, зная о переданном на регистрацию договоре, истица имела возможность своевременно самостоятельно выяснить, была ли произведена регистрация перехода права собственности по договору от 11.12.2010 г.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Кроме того, судебная коллегия считает, что требования С. о переводе на нее прав покупателя не могли быть удовлетворены судом и по существу, в связи с отсутствием для этого оснований.
Исходя из положений ст. 250 ГК РФ, достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.
Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при соблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
С. не было представлено доказательств того, что она просила заключить с ней договор купли-продажи спорной комнаты либо предпринимала для этого какие-либо действия.
Закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет Управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.
При этом закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки. Заключение договора купли-продажи зависит от волеизъявления обеих сторон.
Как уже было указано выше, доказательств совершения истицей каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о ее намерении и возможности заключить договор купли-продажи доли в течение месяца после того, как ей стало известно о наличии договора купли-продажи, при разрешении спора не представлено. Не было представлено истицей доказательств и того, что Т. уклонялся от заключения с ней договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, довод истицы о наличии у нее денежных средств, необходимых для выкупа доли в размере, указанном в договоре купли-продажи, не может быть принял во внимание, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения при установлении факта соблюдения требований ч. 2. ст. 250 ГК РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы постановленного судом решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу С. на решение Очерского районного суда от 21.08.2012 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 14.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-9935
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2012 г. по делу N 33-9935
Судья Пименова И.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В. судей Кузнецовой Г.Ю., и Абашевой Д.В., при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 14 ноября 2012 года дело по апелляционной жалобе С. на решение Очерского районного суда от 21.08.2012 г., которым постановлено:
"В удовлетворении требований С. к Т. и П.Н. отказать."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., объяснения П.П., проверив материалы дела, судебная коллегия
установила:
11 декабря 2010 года между Т. и П.Н. был заключен договор купли-продажи комнаты, по которому Т. продал П.Н. комнату площадью 10,5 кв. м, расположенную в двухкомнатной коммунальной квартире N <...> по ул. <...> в г. Очере.
С. обратилась в суд с иском к Т. и П.Н. о переводе на нее прав покупателя по указанному договору купли продажи. Требование мотивировала тем, что она является собственницей второй комнаты площадью 16.7 кв. м, расположенной в коммунальной квартире N <...> по ул. <...>, в связи с чем имеет преимущественное право покупки комнаты площадью 10,5 кв. м. О заключении между ответчиками договора купли-продажи ей стало известно в марте 2012 года.
В судебном заседании истица и ее представитель Ш. настаивали на удовлетворении требований.
Ответчики иск не признали.
Представитель Очерского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебном заседании не присутствовал.
Судом было постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе С. просит отменить решение суда. Она не согласна с выводом суда о том, что она выразила несогласие с продажей комнаты постороннему лицу. В написанном ею заявлении она подтвердила свое намерение купить комнату на указанных условиях, Ее согласие на приобретение комнаты подтвердили допрошенные судом свидетели. На момент получения извещения о продаже комнаты она располагала необходимыми денежными средствами. Договор купли-продажи комнаты между нею и Т. не был оформлен, поскольку ответчик уклонился от заключения сделки. Неправильным является и вывод суда о пропуске ею срока на обращение с иском в суд. Она знала только о намерении Т. продать комнату. А о том, что сделка состоялась, она узнала только, получив выписку из ЕГРП в январе 2012 года.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда исходя из доводов апелляционной жалобы, не находит оснований для его отмены.
Согласно п. 2 и п. 3 ст. 250 ГК РФ продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Как было установлено судом и следует из материалов дела, двухкомнатная квартира N <...>, расположенная по ул. <...> в г. Очере. является коммунальной. Собственником комнаты жилой площадью 16,7 кв. м является С., собственником комнаты жилой площадью 10,5 кв. м являлся Т.
По договору купли-продажи от 11.12.2010 г. Т. продал П.П. принадлежащую ему комнату площадью 10,5 кв. м, расположенную в коммунальной квартире N <...> по ул. <...> в г. Очер за <...> руб.
29.12.2010 г. Очерский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю известило С. о поступлении вышеуказанного договора купли-продажи на государственную регистрацию и предложило ей, как участнику долевой собственности, выразить в письменной форме отказ от права преимущественной покупки либо дать согласие на ее приобретение третьим лицом.
29.12.2010 г. С. написала заявление о своем согласии на преимущественное право покупки и несогласии о государственной регистрации права собственности на спорную комнату за покупателем.
21.05.2012 г. С. обратилась в суд с настоящим иском.
17.08.2012 г. С. внесла на счет Управления Судебного департамента в Пермском крае <...> руб. <...> коп.
Принимая решение об отказе С. в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что ею был пропущен срок исковой давности по обращению в суд с иском о переводе на нее прав покупателя.
Судебная коллегия считает правильным вывод суда о том, что срок давности на обращение в суд с иском о переводе на нее прав покупателя истицей был пропущен.
Так, согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.
Частью 1 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Как следует из материалов дела, о предстоящей продаже комнаты и наличии договора купли-продажи от 11.10.2010 г., который был передан в регистрационный орган для регистрации перехода права собственности, С. стало известно 29.12.2010 г. Регистрация права собственности за П.П. была произведена 28.01.2011 г. Соответственно, с заявлением в суд С. имела право обратиться до 28.04.2011 г.
Доводы истицы о том, что о заключенном договоре купли-продажи ей стало известно только в марте 2012 года после получения выписки из ЕГРП, не могут быть приняты во внимание, поскольку начало течения срок давности для обращения в суд с требование о переводе прав покупателя закон связывает с моментом, когда участнику долевой собственности стало или должно было стать известно о совершении сделки. Как уже было указано, о существовании договора С. стало известно 29.12.2010 г. При должной заинтересованности, зная о переданном на регистрацию договоре, истица имела возможность своевременно самостоятельно выяснить, была ли произведена регистрация перехода права собственности по договору от 11.12.2010 г.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Кроме того, судебная коллегия считает, что требования С. о переводе на нее прав покупателя не могли быть удовлетворены судом и по существу, в связи с отсутствием для этого оснований.
Исходя из положений ст. 250 ГК РФ, достаточным условием соблюдения порядка является извещение лица, имеющего право преимущественной покупки о цене продажи доли, которая должна быть продана на прочих равных условиях. Чтобы считать, что сделка совершена без нарушения прав участника общей долевой собственности, извещение о продаже должно поступить в письменной форме.
Если остальные сособственники откажутся от покупки или не приобретут доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, продавец может продать свою долю любому лицу и только при соблюдении указанного порядка, другой сособственник вправе в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.
С. не было представлено доказательств того, что она просила заключить с ней договор купли-продажи спорной комнаты либо предпринимала для этого какие-либо действия.
Закон наделяет участника долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена истцом надлежащими доказательствами, в том числе путем внесения необходимой суммы на банковский счет Управления Судебного департамента, что позволяет защитить интересы продавцов и обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска о переводе прав и обязанностей покупателя.
При этом закон не обязывает продавца вести переписку с участниками общей долевой собственности, направленную на согласование условий сделки. Заключение договора купли-продажи зависит от волеизъявления обеих сторон.
Как уже было указано выше, доказательств совершения истицей каких-либо действий, достоверно свидетельствующих о ее намерении и возможности заключить договор купли-продажи доли в течение месяца после того, как ей стало известно о наличии договора купли-продажи, при разрешении спора не представлено. Не было представлено истицей доказательств и того, что Т. уклонялся от заключения с ней договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, довод истицы о наличии у нее денежных средств, необходимых для выкупа доли в размере, указанном в договоре купли-продажи, не может быть принял во внимание, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения при установлении факта соблюдения требований ч. 2. ст. 250 ГК РФ.
При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает оснований для отмены по доводам апелляционной жалобы постановленного судом решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу С. на решение Очерского районного суда от 21.08.2012 г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)