Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Грицких Е.А., Вьюговой Н.М.,
при секретаре Я.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе Г. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 20 мая 2013 г., в редакции определения об исправлении описки от 25 июня 2013 г., которым постановлено: иск Г. к ООО "КапиталИнвест" о применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, государственной регистрации договора купли-продажи, взыскании денежных средств - оставить без удовлетворения,
Г. обратилась в суд с иском к ООО "Капитал Инвест" о применении последствий недействительности ничтожных сделок - договора займа и договора залога от...; признании за ней права собственности на комнату N... площадью.... кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: .... на основании договора купли-продажи от.... года; вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи от.... года, перехода права собственности к Г. на указанную выше комнату.
В обоснование заявленных требований истец указала, что..... года между ней и С. был заключен договор купли-продажи спорной комнаты, во исполнение условий которого она оплатила продавцу... рублей наличными в день подписания договора. Документы были сданы в Управление Росреестра для регистрации, которая была приостановлена в связи с тем, что комната оказалась предметом залога по договору с ООО "КапиталИнвест". Истец потребовала возврата денежных средств у С., на что та ей пояснила, что произошла ошибка и она устранит препятствия. Однако через некоторое время из УФРС г. Москвы поступил отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты. С. настаивала на том, что денежных средств от ООО "КапиталИнвест" не получала, а договор займа составила сама с целью защиты имущества от других банков-кредиторов, пообещала в ближайшее время разрешить указанную проблему. Однако, вскоре С. попала в больницу и.... года умерла. При подписании договора купли-продажи комнаты Г. не подозревала о том, что комната заложена продавцом, отец истца состоял в доверительных отношениях с С., в связи с чем деньги за квартиру были переданы минуя банковскую ячейку. Единственным препятствием для регистрации договора и перехода прав собственности является наличие договора залога (ипотеки). По мнению истца, этот договор являлся мнимой сделкой, денежные средства по нему не передавались, поскольку ООО "КапиталИнвест" было зарегистрировано 22 апреля 2011 года, в мае был открыт расчетный счет. Фирма не могла за два месяца заработать.... рублей и выдать их С. По расчетному счету эти деньги не проходили. Расходно-кассовый ордер N... от... года целиком заполнен одной рукой и идентичен почерку С. Расписка от имени С. о получении... рублей датирована 20 июля 2011 года, т.е. на 5 дней ранее выдачи ей денег из кассы предприятия. Кроме того, ООО "КапиталИнвест" не имеет лицензии на привлечение денежных средств для выдачи займов, что можно квалифицировать как незаконная банковская деятельность. Ссылаясь на положения ч. 1 ст. 170, ч. 1 ст. 167 ГК РФ, заявитель просит удовлетворить ее требования.
Истец Г., ее представитель по устному ходатайству Б. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ООО "КапиталИнвест" П. в судебное заседание явился, иск не признал, поддержал доводы представленного ранее отзыва (л.д. 61 - 63).
Третье лицо Управление Росреестра по Москве своего представителя в судебное заседание не направило, о дате и времени судебного разбирательства извещалось надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит Г. по доводам апелляционной жалобы.
Представители ответчика ООО "КапиталИнвест" и третьего лица Управления Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явились, извещены.
На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав Г., ее представителя Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В соответствии со ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В силу положений ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Право залога, исходя из ст. 341 ГК РФ, возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
В соответствии с ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 551 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
На основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Суд установил, что на имя С. зарегистрировано право собственности на комнату N... площадью... кв. м, расположенную в квартире по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от.... года.
....года между ООО "КапиталИнвест" (заимодавец) и С. (заемщик) заключен договор займа, согласно которому заимодавец передает заемщику... рублей, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок не позднее 14 июля 2012 года, с выплатой процентов за пользование займом в размере 3,5% в месяц; сумма займа предоставляется заемщику в течение 1 дня с момента регистрации в УФРС по Москве ипотеки (залога) на следующее недвижимое имущество - комнаты N 1 и N 3, расположенные в квартире по указанному выше адресу.
...года между С. (залогодатель) и ООО "КапиталИнвест" (залогодержатель) заключен договор залога (ипотеки), зарегистрированный в установленном порядке.... года, из которого усматривается, что залогодатель в обеспечение своих обязательств по договору займа от... года передает залогодержателю в залог (ипотеку) указанные выше комнаты N 1 и N 3; ипотека обеспечивает исполнение заемщиком всех его обязательств перед залогодержателем по договору займа, а также иные дополнительные расходы, оговоренные в договоре залога.
Согласно копии расходно-кассового ордера от... г. и заявлению С. от 20 июля 2011 года, адресованному в Управление Росреестра по Москве, С. по договору залога (ипотеки) получила денежные средства в размере... рублей. (л.д. 64, 151).
...года между С. (продавец) и Г. (покупатель) подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату N 3 по адресу: ... за... рублей.
Суду представлена копия расписки, из которой следует, что денежные средства в указанной сумме С. получила от Г. (л.д. 22).
В государственной регистрации договора купли-продажи Г. отказано. Отказ мотивирован тем, что комната N 3 является предметом ипотеки по договору залога от.... г. (л.д. 41).
....года С. умерла.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался приведенными выше нормами закона, дал оценку собранным по делу доказательствам, в том числе пояснениям сторон, показаниям свидетелей, письменным документам, и пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска ввиду отсутствия достаточных доказательств мнимости договоров займа и залога, заключенных между С. и ООО "Капитал-Инвест".
Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.
Суд правильно исходил из того, что получение С. денежных средств по договору займа подтверждено расходно-кассовым ордером с ее подписью (л.д. 64), ее заявлением в Управление Росреестра по Москве (л.д. 151), книгой учета ООО "Капитал-Инвест" за 2011 г.; договор залога заключен и зарегистрирован, правовые последствия по данным сделкам наступили, т.е. оснований для признания сделок мнимыми не установлено.
Доводы истца о том, что ООО "КапиталИнвест" не имеет право выдавать займы, денежные средства у ООО "КапиталИнвест" отсутствовали, суд правильно отклонил, как не влияющие на действительность сделок.
Следует учесть, что С. при жизни договоры займа и залога не оспаривала.
В силу ч. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В п. 2.1.1 Договора залога (ипотеки) от... г. предусмотрена обязанность С. не отчуждать предмет ипотеки без предварительного письменного согласия залогодержателя.
Оснований для регистрации договора купли-продажи между С. и Г. от... г., при отсутствии письменного согласия залогодержателя ООО "КапиталИнвест" на отчуждение комнаты, находящейся в залоге по договору от 14.07.2011 г., при жизни продавца не имелось. После смерти продавца С. такая регистрация невозможна ввиду прекращения ее правоспособности.
Требования Г. о признании права собственности на комнату после смерти продавца могут быть предъявлены к правопреемникам (наследникам) С. Залогодержатель ООО "КапиталИнвест" не является надлежащим ответчиком по указанному требованию.
Доводы апелляционной жалобы Г. о том, что на счетах ООО "Капитал-Инвест" отсутствовали денежные средства, которые могли бы быть предоставлены в долг С., что расходно-кассовый ордер заполнен самой С., направлены на переоценку доказательств по делу и не могут повлечь отмену принятого решения.
Нарушения норм материального или процессуального прав судом при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 20 мая 2013 г. в редакции определения об исправлении описки от 25.06.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.08.2013 ПО ДЕЛУ N 11-25195
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 августа 2013 г. по делу N 11-25195
Судья Галиханова Е.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Шубиной И.И.,
судей Грицких Е.А., Вьюговой Н.М.,
при секретаре Я.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Вьюговой Н.М.
дело по апелляционной жалобе Г. на решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 20 мая 2013 г., в редакции определения об исправлении описки от 25 июня 2013 г., которым постановлено: иск Г. к ООО "КапиталИнвест" о применении последствий недействительности сделки, признании права собственности, государственной регистрации договора купли-продажи, взыскании денежных средств - оставить без удовлетворения,
установила:
Г. обратилась в суд с иском к ООО "Капитал Инвест" о применении последствий недействительности ничтожных сделок - договора займа и договора залога от...; признании за ней права собственности на комнату N... площадью.... кв. м в квартире коммунального заселения по адресу: .... на основании договора купли-продажи от.... года; вынесении решения о государственной регистрации договора купли-продажи от.... года, перехода права собственности к Г. на указанную выше комнату.
В обоснование заявленных требований истец указала, что..... года между ней и С. был заключен договор купли-продажи спорной комнаты, во исполнение условий которого она оплатила продавцу... рублей наличными в день подписания договора. Документы были сданы в Управление Росреестра для регистрации, которая была приостановлена в связи с тем, что комната оказалась предметом залога по договору с ООО "КапиталИнвест". Истец потребовала возврата денежных средств у С., на что та ей пояснила, что произошла ошибка и она устранит препятствия. Однако через некоторое время из УФРС г. Москвы поступил отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты. С. настаивала на том, что денежных средств от ООО "КапиталИнвест" не получала, а договор займа составила сама с целью защиты имущества от других банков-кредиторов, пообещала в ближайшее время разрешить указанную проблему. Однако, вскоре С. попала в больницу и.... года умерла. При подписании договора купли-продажи комнаты Г. не подозревала о том, что комната заложена продавцом, отец истца состоял в доверительных отношениях с С., в связи с чем деньги за квартиру были переданы минуя банковскую ячейку. Единственным препятствием для регистрации договора и перехода прав собственности является наличие договора залога (ипотеки). По мнению истца, этот договор являлся мнимой сделкой, денежные средства по нему не передавались, поскольку ООО "КапиталИнвест" было зарегистрировано 22 апреля 2011 года, в мае был открыт расчетный счет. Фирма не могла за два месяца заработать.... рублей и выдать их С. По расчетному счету эти деньги не проходили. Расходно-кассовый ордер N... от... года целиком заполнен одной рукой и идентичен почерку С. Расписка от имени С. о получении... рублей датирована 20 июля 2011 года, т.е. на 5 дней ранее выдачи ей денег из кассы предприятия. Кроме того, ООО "КапиталИнвест" не имеет лицензии на привлечение денежных средств для выдачи займов, что можно квалифицировать как незаконная банковская деятельность. Ссылаясь на положения ч. 1 ст. 170, ч. 1 ст. 167 ГК РФ, заявитель просит удовлетворить ее требования.
Истец Г., ее представитель по устному ходатайству Б. в судебное заседание явились, уточненные исковые требования поддержали.
Представитель ответчика ООО "КапиталИнвест" П. в судебное заседание явился, иск не признал, поддержал доводы представленного ранее отзыва (л.д. 61 - 63).
Третье лицо Управление Росреестра по Москве своего представителя в судебное заседание не направило, о дате и времени судебного разбирательства извещалось надлежащим образом.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит Г. по доводам апелляционной жалобы.
Представители ответчика ООО "КапиталИнвест" и третьего лица Управления Росреестра по Москве в заседание судебной коллегии не явились, извещены.
На основании ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав Г., ее представителя Б., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению обжалуемого решения суда, постановленного в соответствии с требованиями закона и фактическими обстоятельствами дела.
В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 807 ГК РФ, по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.
В соответствии со ст. 808 ГК РФ, договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.
В силу положений ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Право залога, исходя из ст. 341 ГК РФ, возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.
В соответствии с ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 551 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену); переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В силу п. 7 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.
На основании ч. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Суд установил, что на имя С. зарегистрировано право собственности на комнату N... площадью... кв. м, расположенную в квартире по адресу: ..., на основании договора купли-продажи от.... года.
....года между ООО "КапиталИнвест" (заимодавец) и С. (заемщик) заключен договор займа, согласно которому заимодавец передает заемщику... рублей, а заемщик обязуется вернуть указанную сумму займа в срок не позднее 14 июля 2012 года, с выплатой процентов за пользование займом в размере 3,5% в месяц; сумма займа предоставляется заемщику в течение 1 дня с момента регистрации в УФРС по Москве ипотеки (залога) на следующее недвижимое имущество - комнаты N 1 и N 3, расположенные в квартире по указанному выше адресу.
...года между С. (залогодатель) и ООО "КапиталИнвест" (залогодержатель) заключен договор залога (ипотеки), зарегистрированный в установленном порядке.... года, из которого усматривается, что залогодатель в обеспечение своих обязательств по договору займа от... года передает залогодержателю в залог (ипотеку) указанные выше комнаты N 1 и N 3; ипотека обеспечивает исполнение заемщиком всех его обязательств перед залогодержателем по договору займа, а также иные дополнительные расходы, оговоренные в договоре залога.
Согласно копии расходно-кассового ордера от... г. и заявлению С. от 20 июля 2011 года, адресованному в Управление Росреестра по Москве, С. по договору залога (ипотеки) получила денежные средства в размере... рублей. (л.д. 64, 151).
...года между С. (продавец) и Г. (покупатель) подписан договор купли-продажи, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность комнату N 3 по адресу: ... за... рублей.
Суду представлена копия расписки, из которой следует, что денежные средства в указанной сумме С. получила от Г. (л.д. 22).
В государственной регистрации договора купли-продажи Г. отказано. Отказ мотивирован тем, что комната N 3 является предметом ипотеки по договору залога от.... г. (л.д. 41).
....года С. умерла.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался приведенными выше нормами закона, дал оценку собранным по делу доказательствам, в том числе пояснениям сторон, показаниям свидетелей, письменным документам, и пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска ввиду отсутствия достаточных доказательств мнимости договоров займа и залога, заключенных между С. и ООО "Капитал-Инвест".
Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется.
Суд правильно исходил из того, что получение С. денежных средств по договору займа подтверждено расходно-кассовым ордером с ее подписью (л.д. 64), ее заявлением в Управление Росреестра по Москве (л.д. 151), книгой учета ООО "Капитал-Инвест" за 2011 г.; договор залога заключен и зарегистрирован, правовые последствия по данным сделкам наступили, т.е. оснований для признания сделок мнимыми не установлено.
Доводы истца о том, что ООО "КапиталИнвест" не имеет право выдавать займы, денежные средства у ООО "КапиталИнвест" отсутствовали, суд правильно отклонил, как не влияющие на действительность сделок.
Следует учесть, что С. при жизни договоры займа и залога не оспаривала.
В силу ч. 1 ст. 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество может быть отчуждено другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
В п. 2.1.1 Договора залога (ипотеки) от... г. предусмотрена обязанность С. не отчуждать предмет ипотеки без предварительного письменного согласия залогодержателя.
Оснований для регистрации договора купли-продажи между С. и Г. от... г., при отсутствии письменного согласия залогодержателя ООО "КапиталИнвест" на отчуждение комнаты, находящейся в залоге по договору от 14.07.2011 г., при жизни продавца не имелось. После смерти продавца С. такая регистрация невозможна ввиду прекращения ее правоспособности.
Требования Г. о признании права собственности на комнату после смерти продавца могут быть предъявлены к правопреемникам (наследникам) С. Залогодержатель ООО "КапиталИнвест" не является надлежащим ответчиком по указанному требованию.
Доводы апелляционной жалобы Г. о том, что на счетах ООО "Капитал-Инвест" отсутствовали денежные средства, которые могли бы быть предоставлены в долг С., что расходно-кассовый ордер заполнен самой С., направлены на переоценку доказательств по делу и не могут повлечь отмену принятого решения.
Нарушения норм материального или процессуального прав судом при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
решение Лефортовского районного суда г. Москвы от 20 мая 2013 г. в редакции определения об исправлении описки от 25.06.2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Г. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)