Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2013 года
Полный текст решения изготовлен 01 марта 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Микушиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Бакчиной, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации "город Нижний Тагил"
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", Индивидуальному предпринимателю Христофорову Гарри Михайловичу
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
при участии в судебном заседании:
от истца: А.В. Данилова, представитель по доверенности от 27.12.2012 N 8-15-12,
от ответчиков:
МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил": А.В. Климцев, представитель по доверенности от 16.11.2012 N 1,
Христофоров Гарри Михайлович, паспорт.
от ИП Христофорова Г.М.: Ю.Ю. Копаева, ордер адвоката от 24.01.2013 N 001.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Заместитель прокурора Свердловской области обратился с иском в Арбитражный суд Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации "город Нижний Тагил" к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", Индивидуальному предпринимателю Христофорову Гарри Михайловичу о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Индивидуального предпринимателя Христофорова Гарри Михайловича возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил недвижимое имущество - здание гаража (литер Б), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м, а Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Христофорову Г.М. 36945 руб. 85 коп.
В судебном заседании - 24.01.2013 истец уточнил исковые требования и просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Христофорову Г.М. 36945 руб. 85 коп., а также погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Христофорова Гарри Михайловича на здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м.
В настоящем судебном заседании истец уточнил исковые требования и просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Христофорову Г.М. 51178 руб. 65 коп., а также погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Христофорова Гарри Михайловича на здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м.
Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик - МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает по следующим основаниям. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что договор аренды N 136 был заключен с ИП Христофоровым Г.М. в отношении муниципального имущества, переданного в оперативное управление МОУ СОШ N 50, так как согласно п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, действие закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. Однако, как указал ответчик, право оперативного управления было зарегистрировано за МОУ СОШ N 50 в 2006 г., а договор аренды с ИП Христофоровым Г.М. был заключен 28.03.2002. Договор аренды заключен на срок менее года и не требовал государственной регистрации, затем он был возобновлен на неопределенный срок. Указанный договор не расторгался в порядке, установленном действующим законодательством, в адрес ИП Христофорова Г.М. арендодателем не направлялся отказ от договора согласно ст. 610 ГК РФ. МОУ СОШ N 50 в период действия договора аренды от 28.03.2002 N 44 не использовало гараж, расположенный по ул. Фрунзе 25а. Договор оперативного управления от 07.12.2000 N 180 с МОУ СОШ N 50 не может считаться действующим в части переданного недвижимого имущества, так как право оперативного управления в отношении такого имущества в тот период зарегистрировано не было. По мнению ответчика, он правомерно предоставил ИП Христофорову Г.М. преимущественное право и заключил с ним договор купли-продажи N 136 гаража литер Б площадью 43,3 кв. м, расположенного по ул. Фрунзе 25а. Права МОУ СОШ N 50 при продаже гаража нарушены не были, на момент обращения ИП Христофорова Г.М. о предоставлении преимущественного права образовательное учреждение отказалось от использования данного гаража, кроме того, с 2002 г. фактически им не владело и не ставило вопрос об этом.
Ответчик - ИП Христофоров Г.М. в удовлетворении исковых требований просит отказать, доводы изложил в письменном отзыве, который приобщен к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (продавец) и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, в соответствии с условиями которого продавец продает на основании Постановления Администрации города Нижний Тагил от 14.09.2011 N 1840 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, а покупатель, являющийся субъектом малого предпринимательства, приобретает в собственность объект недвижимости, находящийся в его владении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ: здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м (далее - Объект). Площадь Объекта не превышает установленное законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (п. 1.1 договора).
В п. 1.3 договора указано, что арендуемый покупателем объект не включен в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Заместитель прокурора Свердловской области просит признать договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и ИП Христофоровым Гарри Михайловичем и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В обоснование ссылается на то, что спорный договор заключен в нарушение ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актах, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом, ничтожны.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании названных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как следует из п. 1, 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Представленными в материалы дела документами подтверждается, что спорным объектом ответчик - ИП Христофоров Гарри Михайлович владел на основании договора аренды нежилого помещения от 28.03.2002 N 44 с учетом акта приема-передачи помещения (от 28.03.2002), согласно которому арендодатель (Комитет) обязуется предоставить арендатору (Общество) в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении N 1, которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью для использования в качестве гаража (п. 2.1 договора аренды). Согласно приложению в аренду передано спорное недвижимое имущество.
В п. 4.1 договора аренды указано, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.04.2002 и действует до 29.03.2003.
В последующем действие договора продлено на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
07.12.2000 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "город Нижний Тагил" и МОУ СОШ N 50 заключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180, в соответствии с условиями которого в оперативное управление МОУ СОШ N 50 передано, в том числе, здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А.
19.01.2006 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "город Нижний Тагил" и МОУ СОШ N 50 перезаключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180. Договор о закреплении имущества на праве оперативного управления зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2006, имущество передано по акту приема-передачи.
14.07.2009 Администрацией города Нижнего Тагила издано постановление об исключении имущества из оперативного управления МОУ СОШ N 50, в соответствии с п. 1 которого из оперативного управления исключено здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А.
30.09.2009 заключено дополнительное соглашение к договору N 180 от 19.01.2006 о передаче муниципального имущества в оперативное управление, в соответствии с условиями которого из оперативного управления исключено здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А.
Заместитель прокурора Свердловской области полагает, что изъятие имущества из оперативного управления МОУ СОШ N 50 произведено с нарушением требований законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Из материалов дела, следует, что право оперативного управления по договору о передаче имущества в оперативное управление от 07.12.2000 N 180 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, такое право у МОУ СОШ N 50 не возникло на момент заключения договора аренды.
При этом указание истца на то, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "город Нижний Тагил" из оперативного управления незаконно исключено здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А и допущены другие нарушения, не является основанием для признания сделки недействительной по основаниям, установленным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах суд полагает, что до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. предприниматель владел недвижимым имуществом на основании договора аренды более двух лет, т.е. на законных основаниях, вследствие чего был вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права на приобретение этого недвижимого имущества в собственность с учетом требований Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Таким образом, материалами дела не подтверждается факт заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 14.10.2012 N 136 с нарушением положений пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Основания для признания договора купли-продажи от 14.10.2012 N 136 недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки отсутствуют.
При указанных обстоятельствах заявленные требования необоснованны и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В иске отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Н.В.МИКУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 01.03.2013 ПО ДЕЛУ N А60-43929/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 марта 2013 г. по делу N А60-43929/2012
Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2013 года
Полный текст решения изготовлен 01 марта 2013 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Микушиной, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Бакчиной, рассмотрел в судебном заседании дело
по иску заместителя прокурора Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации "город Нижний Тагил"
к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", Индивидуальному предпринимателю Христофорову Гарри Михайловичу
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,
при участии в судебном заседании:
от истца: А.В. Данилова, представитель по доверенности от 27.12.2012 N 8-15-12,
от ответчиков:
МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил": А.В. Климцев, представитель по доверенности от 16.11.2012 N 1,
Христофоров Гарри Михайлович, паспорт.
от ИП Христофорова Г.М.: Ю.Ю. Копаева, ордер адвоката от 24.01.2013 N 001.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Заместитель прокурора Свердловской области обратился с иском в Арбитражный суд Свердловской области в интересах муниципального образования "город Нижний Тагил" в лице Администрации "город Нижний Тагил" к Муниципальному казенному учреждению "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил", Индивидуальному предпринимателю Христофорову Гарри Михайловичу о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем и применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав Индивидуального предпринимателя Христофорова Гарри Михайловича возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил недвижимое имущество - здание гаража (литер Б), расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м, а Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Христофорову Г.М. 36945 руб. 85 коп.
В судебном заседании - 24.01.2013 истец уточнил исковые требования и просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Христофорову Г.М. 36945 руб. 85 коп., а также погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Христофорова Гарри Михайловича на здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м.
В настоящем судебном заседании истец уточнил исковые требования и просит признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил возвратить ИП Христофорову Г.М. 51178 руб. 65 коп., а также погасить запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности Христофорова Гарри Михайловича на здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м.
Уточнение исковых требований принято судом на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик - МКУ "Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил" в судебном заседании пояснил, что исковые требования не признает по следующим основаниям. В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что договор аренды N 136 был заключен с ИП Христофоровым Г.М. в отношении муниципального имущества, переданного в оперативное управление МОУ СОШ N 50, так как согласно п. 3 ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, действие закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее муниципальным учреждениям на праве оперативного управления. Однако, как указал ответчик, право оперативного управления было зарегистрировано за МОУ СОШ N 50 в 2006 г., а договор аренды с ИП Христофоровым Г.М. был заключен 28.03.2002. Договор аренды заключен на срок менее года и не требовал государственной регистрации, затем он был возобновлен на неопределенный срок. Указанный договор не расторгался в порядке, установленном действующим законодательством, в адрес ИП Христофорова Г.М. арендодателем не направлялся отказ от договора согласно ст. 610 ГК РФ. МОУ СОШ N 50 в период действия договора аренды от 28.03.2002 N 44 не использовало гараж, расположенный по ул. Фрунзе 25а. Договор оперативного управления от 07.12.2000 N 180 с МОУ СОШ N 50 не может считаться действующим в части переданного недвижимого имущества, так как право оперативного управления в отношении такого имущества в тот период зарегистрировано не было. По мнению ответчика, он правомерно предоставил ИП Христофорову Г.М. преимущественное право и заключил с ним договор купли-продажи N 136 гаража литер Б площадью 43,3 кв. м, расположенного по ул. Фрунзе 25а. Права МОУ СОШ N 50 при продаже гаража нарушены не были, на момент обращения ИП Христофорова Г.М. о предоставлении преимущественного права образовательное учреждение отказалось от использования данного гаража, кроме того, с 2002 г. фактически им не владело и не ставило вопрос об этом.
Ответчик - ИП Христофоров Г.М. в удовлетворении исковых требований просит отказать, доводы изложил в письменном отзыве, который приобщен к материалам дела.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил (продавец) и Индивидуальным предпринимателем Христофоровым Гарри Михайловичем (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, в соответствии с условиями которого продавец продает на основании Постановления Администрации города Нижний Тагил от 14.09.2011 N 1840 в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта, а покупатель, являющийся субъектом малого предпринимательства, приобретает в собственность объект недвижимости, находящийся в его владении более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ: здание гаража, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Нижний Тагил, ул. Фрунзе, 25А, общей площадью 43,3 кв. м (далее - Объект). Площадь Объекта не превышает установленное законом Свердловской области предельное значение площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности (п. 1.1 договора).
В п. 1.3 договора указано, что арендуемый покупателем объект не включен в утвержденный перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Заместитель прокурора Свердловской области просит признать договор купли-продажи нежилого помещения от 14.10.2012 N 136, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Нижний Тагил и ИП Христофоровым Гарри Михайловичем и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В обоснование ссылается на то, что спорный договор заключен в нарушение ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. На основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актах, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных данным Законом, ничтожны.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании названных субъектов непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (п. 1 ст. 3 Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Как следует из п. 1, 6 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Представленными в материалы дела документами подтверждается, что спорным объектом ответчик - ИП Христофоров Гарри Михайлович владел на основании договора аренды нежилого помещения от 28.03.2002 N 44 с учетом акта приема-передачи помещения (от 28.03.2002), согласно которому арендодатель (Комитет) обязуется предоставить арендатору (Общество) в срочное возмездное владение и пользование имущество, указанное в приложении N 1, которое прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью для использования в качестве гаража (п. 2.1 договора аренды). Согласно приложению в аренду передано спорное недвижимое имущество.
В п. 4.1 договора аренды указано, что договор распространяется на арендные отношения сторон, возникшие после 01.04.2002 и действует до 29.03.2003.
В последующем действие договора продлено на неопределенный срок.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
07.12.2000 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "город Нижний Тагил" и МОУ СОШ N 50 заключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180, в соответствии с условиями которого в оперативное управление МОУ СОШ N 50 передано, в том числе, здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А.
19.01.2006 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "город Нижний Тагил" и МОУ СОШ N 50 перезаключен договор о передаче имущества в оперативное управление N 180. Договор о закреплении имущества на праве оперативного управления зарегистрирован в установленном порядке 13.02.2006, имущество передано по акту приема-передачи.
14.07.2009 Администрацией города Нижнего Тагила издано постановление об исключении имущества из оперативного управления МОУ СОШ N 50, в соответствии с п. 1 которого из оперативного управления исключено здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А.
30.09.2009 заключено дополнительное соглашение к договору N 180 от 19.01.2006 о передаче муниципального имущества в оперативное управление, в соответствии с условиями которого из оперативного управления исключено здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А.
Заместитель прокурора Свердловской области полагает, что изъятие имущества из оперативного управления МОУ СОШ N 50 произведено с нарушением требований законодательства.
В соответствии с п. 1 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Согласно ст. 4 Федерального закона N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст. 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что права на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Из материалов дела, следует, что право оперативного управления по договору о передаче имущества в оперативное управление от 07.12.2000 N 180 не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, такое право у МОУ СОШ N 50 не возникло на момент заключения договора аренды.
При этом указание истца на то, что Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации МО "город Нижний Тагил" из оперативного управления незаконно исключено здание гаража (литер Б) площадью 43,3 кв. м, расположенное по ул. Фрунзе, 25А и допущены другие нарушения, не является основанием для признания сделки недействительной по основаниям, установленным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
При таких обстоятельствах суд полагает, что до вступления в законную силу Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. предприниматель владел недвижимым имуществом на основании договора аренды более двух лет, т.е. на законных основаниях, вследствие чего был вправе претендовать на реализацию своего преимущественного права на приобретение этого недвижимого имущества в собственность с учетом требований Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.
Таким образом, материалами дела не подтверждается факт заключения договора купли-продажи муниципального имущества от 14.10.2012 N 136 с нарушением положений пункта 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 г. "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ".
Основания для признания договора купли-продажи от 14.10.2012 N 136 недействительной (ничтожной) сделкой и применения последствий недействительности сделки отсутствуют.
При указанных обстоятельствах заявленные требования необоснованны и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. В иске отказать.
2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Н.В.МИКУШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)