Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Байкова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л.. и Крашенинниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе представителя К. по доверенности И. на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 12 февраля 2013 года по делу по иску К. к Б., ООО "Бизнес Маклер", ЗАО "Фирма Чекни" о признании договоров недействительными, иску К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, и заслушав доклад судьи Крашенинниковой М.В., выслушав объяснения представителя истца по доверенности Л., представителя ответчика ЗАО "Фирма Чекни" по доверенности М., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров недействительными и применении последствий их недействительности, указывая, что <...> года она выдал Б. доверенность на продажу квартиры, расположенной по адресу: <1>. Действуя на основании данной доверенности, Баевская Л.Н. заключила договор купли-продажи указанной квартиры, подписала акт приема-передачи и получила денежные средства по договору. <...> года истец также выдал Б. другую доверенность на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <2>, действуя на основании которой она заключила договор продажи данной квартиры, подписала акт приема-передачи и произвела расчет с продавцом.
<...> года представитель Б. по доверенности М.А.Б. передала К. копии договора возмездного оказания услуг от <...> года, заключенного между истцом и ООО "Бизнес Маклер", и договора возмездного оказания услуг от <...> года, заключенного между истцом и ЗАО "Фирма Чекни", которые на основании доверенности от имени К. подписаны Б. и по которым он обязан уплатить за оказанные услуги ООО "Бизнес Маклер" <...> рублей, ЗАО "Фирма Чекни" - <...> рублей.
Между тем, в выданных Б. доверенностях не предусмотрены полномочия на заключение от имени К. договоров о возмездном оказании услуг, и согласие на их заключение он не давал, о заключении данных договоров он не знал. Кроме того, по договорам купли-продажи от его имени Баевская Л.Н. действовала лично, следовательно, услуги по договорам не были оказаны.
В связи с этим К. считает данные договоры недействительными и просит суд признать договор возмездного оказания услуг от <...>, заключенный от имени К. с ООО "Бизнес Маклер", и договор возмездного оказания услуг от <...> года, заключенный от имени К. с ЗАО "Фирма Чекни", недействительными (ничтожными) сделками и применить последствия недействительности ничтожных сделок.
К. также обратился в суд с иском к Б. о взыскании неосновательного обогащения, указывая, что она, действуя на основании доверенности от <...> года, <...> года заключила от его имени договор купли-продажи принадлежавшей ему квартиры, расположенной по адресу: <1>, и получила по договору денежные средства в размере <...> рублей. <...> года на основании другой доверенности от имени К. Б. заключила договор продажи квартиры, расположенной по адресу: <2>, уплатив по нему <...> рублей, однако разницу между продажной и покупной ценой квартир в размере <...> рублей Б. К. не вернула.
На основании этого К. просит суд взыскать с Б. сумму неосновательного обогащения в размере <...> рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей <...> копеек.
Определением суда от 29 ноября 2012 года гражданские дела по иску К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения и по иску К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров недействительными (ничтожными) сделками и применении к ним последствий недействительности ничтожных сделок объединены в одно производство.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 12 февраля 2013 года взыскано с Б. в пользу К. неосновательное обогащение в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей <...> копеек.
В остальной части иска К. отказано.
В иске К. к Б., ООО "Бизнес Маклер", ЗАО "Фирма Чекни" о признании договоров недействительными отказано.
Взыскана с Б. государственная пошлина в доход государства в размере <...> рублей <...> копеек.
В апелляционной жалобе представителя К. по доверенности И. поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований как незаконного и необоснованного, постановленного с неправильным применением норм материального и процессуального права, и удовлетворении иска в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 1 - 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении").
Разрешая настоящий спор по существу и принимая решение об удовлетворении исковых требований К. в части взыскания с Б. неосновательного обогащения в размере <...> рублей, суд первой инстанции исходил из того, что указанные денежные средства, полученные ей в результате совершения сделок по купле-продаже объектов недвижимости в интересах истца, она удерживает неправомерно.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований К. в остальной части, суд первой инстанции исходил из правомерности действий Б. по заключению оспариваемых договоров от <...> года от имени истца.
С данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
В ст. 182 ГК РФ закреплено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.) (п. 1).
Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок (п. 2).
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства (п. 3).
Из материалов дела следует, что <...> года К. выдал Б. доверенность серии <...> N <...>, удостоверенную временно исполняющей обязанности нотариуса г. Нижнего Новгорода М.Н.В. - Н.Е.В. и зарегистрированной в реестре за N <...>, которой уполномочил Б. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему жилое помещение, находящееся по адресу: <1> (л.д. 8, 49, 90).
В этот же день, <...> года Баевская Л.Н., действующая на основании данной доверенности в интересах К., заключила с П.С.П. и П.Н.И. представительный договор в порядке ст. 429 ГК РФ, согласно которому как представитель будущего продавца обязалась передать в собственность (продать) будущим покупателям, а будущие покупатели обязались принять (купить) в общую долевую собственность принадлежащую К. на праве собственности квартиру, находящуюся в <1>, и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Согласно п. 3 предварительного договора основной договор продажи квартиры должен быть подписан не позднее <...> (л.д. 50, 91).
<...> года между Б., действующей на основании указанной выше доверенности за К., и П.С.П., П.Н.И. заключен договор продажи квартиры, расположенной по адресу: <1>, стоимостью <...> рублей (л.д. 51, 92), которая по акту приема-передачи от <...> года, подписанному от имени продавца Б., передана покупателям (л.д. 52, 93, 134). Договор и переход права зарегистрированы <...> года.
Из материалов дела также следует, что <...> года К. выдал Б. другую доверенность серии <...> N <...>, зарегистрированную временно исполняющей обязанности нотариуса г. Нижнего Новгорода М.Н.В. - Н.Е.В., зарегистрированной в реестре за N <...>, которой уполномочил Б. купить на его имя за цену и на условиях по своему усмотрению жилое помещение, находящееся в <2> (л.д. 9).
Распоряжением от <...> года К. отменил выданную Б. доверенность от <...> года серии <...> N <...>, зарегистрированную в реестре за N <...> (л.д. 94).
В период действия данной доверенности (<...>) между С.Е.Л. и Б., действующей на основании указанной доверенности за К., заключен договор продажи квартиры, расположенной по адресу: <2>, стоимостью <...> рублей (л.д. 54). Данная квартира передана на основании акта приема-передачи от <...> года, подписанного от имени покупателя Б. (л.д. 55).
Материалами дела подтверждено, что Б. является работником ЗАО "Фирма Чекни" (л.д. 89, 127-130).
Из дела видно, что <...> года Б., действуя на основании доверенности от <...> года, от имени К. заключила договор возмездного оказания услуг с ЗАО "Фирма Чекни", предметом которого являлось выполнение комплекса риэлтерских услуг по купле-продаже квартиры по адресу: <1> (л.д. 15, 97). <...> года она по доверенности от имени К. также подписала акт к данному договору от <...> года, согласно которому исполнитель (ЗАО "Фирма Чекни") выполнил услуги перед заказчиком по договору на оказание услуг в соответствии с действующим прейскурантом цен на услуги, и заказчик оплатил исполнителю сумму в размере <...> рублей (л.д. 16, 98). Факт оплаты подтверждается квитанцией от <...> года (л.д. 17, 99).
В этот же день, <...> года Б., действуя на основании другой доверенности от <...> года, от имени К. заключила с ООО "Бизнес Маклер" договор возмездного оказания услуг, предметом которого является оказание услуг по покупке объекта недвижимости по адресу: <2> (л.д. 12, 101). Согласно акту от <...> года к данному договору на оказание услуг, подписанному от имени К. Б., исполнитель выполнил услуги перед заказчиком согласно договору на оказание услуг в соответствии с действующим прейскурантом цен, и заказчик оплатил исполнителю сумму в размере <...> рублей (л.д. 13, 102). Факт оплаты подтверждается квитанцией от <...> года (л.д. 13, 103).
Из дела также усматривается, что ранее между К. и ЗАО "Фирма Чекни" был заключен договор от <...> года на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, находящегося по адресу: <1> (л.д. 88).
Во исполнение данного договора К. выдал <...> года на имя Б., являющейся работником ЗАО "Фирма Чекни", две доверенности на продажу указанной квартиры (л.д. 79) и на покупку квартиры по адресу: <3> (л.д. 78).
Между тем, в материалах дела отсутствуют данные об исполнении договора от <...> года, тем самым, с учетом установленного п. 4.1 данного договора условия о том, что договор действителен до исполнения включительно, срок его действия не был окончен на момент заключения Б. от имени истца оспариваемых договоров возмездного оказания услуг от <...> года.
Изложенное (исходя из того, что отношения сторон по оказанию риэлтерских услуг по продаже и покупке квартиры истцу продолжились) свидетельствует о том, что выдача доверенностей от <...> года была вызвана истечением срока ранее выданных доверенностей от <...> года.
Вместе с тем, принимая во внимание, что сложившиеся на основании договора возмездного оказания услуг от <...> года отношения между истцом и ЗАО "Фирма Чекни" не прекратились, заключение работником указанного общества (Б.) от имени истца (с возложением обязанности по оплате услуг исполнителя и без его согласия и уведомления) нового договора нельзя признать соответствующим закону.
Кроме того, в доверенностях от <...> года не предусмотрено полномочий Б. на заключение каких-либо договоров, связанных с выполнением порученных ей функций по продаже и покупке квартир, в том числе, риэлтерских. Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что Б., действуя по доверенности от имени К., самостоятельно осуществляла действия по государственной регистрации сделок в его интересах (л.д. 95-96, 135, 127-130).
Природа доверенности, в частности, доверенности, не предусматривающей права передоверия, предполагает личное выполнение представителем действий, создающих, изменяющих или прекращающих права и обязанности представляемого, тем самым, отсутствие в доверенности полномочий представителя на заключение договоров, связанных с выполнением третьими лицами действий, указанных в доверенности, свидетельствует о том, что при выдаче доверенности предполагается личное выполнение представителем данных действий.
Поскольку в доверенностях от <...> года не предусмотрены право передоверия и полномочия представителя на заключение договоров, включая договоры возмездного оказания услуг по продаже или покупке квартир, у Б. отсутствовало право заключать от имени К. договор возмездного оказания услуг с ООО "Бизнес Маклер", в связи с чем, данный договор также нельзя признать соответствующим закону.
В этой связи судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований К. о признании недействительными договоров возмездного оказания услуг от <...> года незаконным и необоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене.
Принимая в отмененной части новое решение, суд апелляционной инстанции по изложенным выше основаниям находит подлежащими удовлетворению исковые требования К. к ЗАО "Фирма Чекни" и ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров возмездного оказания услуг от <...> года недействительными.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела видно, что по актам к договорам на оказание услуг от <...> года и от <...> года Б. передала ООО "Бизнес Маклер" и ЗАО "Фирма Чекни" <...> рублей и <...> рублей соответственно (л.д. 13, 16, 98, 102).
Признав указанные договоры возмездного оказания услуг от <...> года недействительными и исходя из того, что полученные по сделкам купли-продажи недвижимости денежные средства в размере <...> рублей истцу до настоящего времени не возвращены, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части удовлетворения исковых требований К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения путем увеличения подлежащей взысканию суммы неосновательного обогащения до <...> рублей, поскольку у ответчика отсутствует какое-либо законное право удерживать указанные денежные средства и не возвращать их истцу.
В этой связи решение также подлежит изменению в части взыскания процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, их размер подлежит увеличению до <...> рублей <...> копеек (<...> рублей х 8% / 360 х 275 = <...> рублей).
В силу ч. 3 ст. 98 ГПК РФ также подлежит увеличению размер подлежащей взысканию с Б. государственной пошлины до <...> рублей <...> копеек, с ЗАО "Фирма Чекни" и ООО "Бизнес Маклер" также в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...> рублей и <...> рублей соответственно.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 12 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении иска К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров недействительными отменить, принять в указанной части новое решение, которым исковые требования К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" удовлетворить частично.
Признать недействительным договор возмездного оказания услуг от <...> года, заключенный между ЗАО "Фирма Чекни" и Б., действующей на основании доверенности N <...> от <...> года, от имени К.
Признать недействительным договор возмездного оказания услуг от <...> года, заключенный между ООО "Бизнес Маклер" и Б., действующей на основании доверенности от имени К.
В остальной части иска К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" отказать.
Взыскать с ЗАО "Фирма Чекни" в доход государства государственную пошлину в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Бизнес Маклер" в доход государства государственную пошлину в размере <...> рублей.
Решение в части удовлетворения исковых требований К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения изменить, увеличив размер подлежащего взысканию неосновательного обогащения до <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - до <...> рублей <...> копеек.
Решение в части взыскания с Б. государственной пошлины в доход государства в размере <...> рублей <...> копеек изменить, установив к взысканию <...> рублей <...> копеек.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К. по доверенности И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.06.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5107/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2013 г. по делу N 33-5107/2013
Судья: Байкова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л.. и Крашенинниковой М.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: С.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе представителя К. по доверенности И. на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 12 февраля 2013 года по делу по иску К. к Б., ООО "Бизнес Маклер", ЗАО "Фирма Чекни" о признании договоров недействительными, иску К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами, и заслушав доклад судьи Крашенинниковой М.В., выслушав объяснения представителя истца по доверенности Л., представителя ответчика ЗАО "Фирма Чекни" по доверенности М., судебная коллегия
установила:
К. обратился в суд с иском к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров недействительными и применении последствий их недействительности, указывая, что <...> года она выдал Б. доверенность на продажу квартиры, расположенной по адресу: <1>. Действуя на основании данной доверенности, Баевская Л.Н. заключила договор купли-продажи указанной квартиры, подписала акт приема-передачи и получила денежные средства по договору. <...> года истец также выдал Б. другую доверенность на приобретение квартиры, расположенной по адресу: <2>, действуя на основании которой она заключила договор продажи данной квартиры, подписала акт приема-передачи и произвела расчет с продавцом.
<...> года представитель Б. по доверенности М.А.Б. передала К. копии договора возмездного оказания услуг от <...> года, заключенного между истцом и ООО "Бизнес Маклер", и договора возмездного оказания услуг от <...> года, заключенного между истцом и ЗАО "Фирма Чекни", которые на основании доверенности от имени К. подписаны Б. и по которым он обязан уплатить за оказанные услуги ООО "Бизнес Маклер" <...> рублей, ЗАО "Фирма Чекни" - <...> рублей.
Между тем, в выданных Б. доверенностях не предусмотрены полномочия на заключение от имени К. договоров о возмездном оказании услуг, и согласие на их заключение он не давал, о заключении данных договоров он не знал. Кроме того, по договорам купли-продажи от его имени Баевская Л.Н. действовала лично, следовательно, услуги по договорам не были оказаны.
В связи с этим К. считает данные договоры недействительными и просит суд признать договор возмездного оказания услуг от <...>, заключенный от имени К. с ООО "Бизнес Маклер", и договор возмездного оказания услуг от <...> года, заключенный от имени К. с ЗАО "Фирма Чекни", недействительными (ничтожными) сделками и применить последствия недействительности ничтожных сделок.
К. также обратился в суд с иском к Б. о взыскании неосновательного обогащения, указывая, что она, действуя на основании доверенности от <...> года, <...> года заключила от его имени договор купли-продажи принадлежавшей ему квартиры, расположенной по адресу: <1>, и получила по договору денежные средства в размере <...> рублей. <...> года на основании другой доверенности от имени К. Б. заключила договор продажи квартиры, расположенной по адресу: <2>, уплатив по нему <...> рублей, однако разницу между продажной и покупной ценой квартир в размере <...> рублей Б. К. не вернула.
На основании этого К. просит суд взыскать с Б. сумму неосновательного обогащения в размере <...> рублей и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <...> рублей <...> копеек.
Определением суда от 29 ноября 2012 года гражданские дела по иску К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения и по иску К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров недействительными (ничтожными) сделками и применении к ним последствий недействительности ничтожных сделок объединены в одно производство.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 12 февраля 2013 года взыскано с Б. в пользу К. неосновательное обогащение в размере <...> рублей, проценты в размере <...> рублей <...> копеек.
В остальной части иска К. отказано.
В иске К. к Б., ООО "Бизнес Маклер", ЗАО "Фирма Чекни" о признании договоров недействительными отказано.
Взыскана с Б. государственная пошлина в доход государства в размере <...> рублей <...> копеек.
В апелляционной жалобе представителя К. по доверенности И. поставлен вопрос об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований как незаконного и необоснованного, постановленного с неправильным применением норм материального и процессуального права, и удовлетворении иска в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующему.
Решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 1 - 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. N 23 "О судебном решении").
Разрешая настоящий спор по существу и принимая решение об удовлетворении исковых требований К. в части взыскания с Б. неосновательного обогащения в размере <...> рублей, суд первой инстанции исходил из того, что указанные денежные средства, полученные ей в результате совершения сделок по купле-продаже объектов недвижимости в интересах истца, она удерживает неправомерно.
Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований К. в остальной части, суд первой инстанции исходил из правомерности действий Б. по заключению оспариваемых договоров от <...> года от имени истца.
С данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
В ст. 182 ГК РФ закреплено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.) (п. 1).
Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени (коммерческие посредники, конкурсные управляющие при банкротстве, душеприказчики при наследовании и т.п.), а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок (п. 2).
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства (п. 3).
Из материалов дела следует, что <...> года К. выдал Б. доверенность серии <...> N <...>, удостоверенную временно исполняющей обязанности нотариуса г. Нижнего Новгорода М.Н.В. - Н.Е.В. и зарегистрированной в реестре за N <...>, которой уполномочил Б. продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ему жилое помещение, находящееся по адресу: <1> (л.д. 8, 49, 90).
В этот же день, <...> года Баевская Л.Н., действующая на основании данной доверенности в интересах К., заключила с П.С.П. и П.Н.И. представительный договор в порядке ст. 429 ГК РФ, согласно которому как представитель будущего продавца обязалась передать в собственность (продать) будущим покупателям, а будущие покупатели обязались принять (купить) в общую долевую собственность принадлежащую К. на праве собственности квартиру, находящуюся в <1>, и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. Согласно п. 3 предварительного договора основной договор продажи квартиры должен быть подписан не позднее <...> (л.д. 50, 91).
<...> года между Б., действующей на основании указанной выше доверенности за К., и П.С.П., П.Н.И. заключен договор продажи квартиры, расположенной по адресу: <1>, стоимостью <...> рублей (л.д. 51, 92), которая по акту приема-передачи от <...> года, подписанному от имени продавца Б., передана покупателям (л.д. 52, 93, 134). Договор и переход права зарегистрированы <...> года.
Из материалов дела также следует, что <...> года К. выдал Б. другую доверенность серии <...> N <...>, зарегистрированную временно исполняющей обязанности нотариуса г. Нижнего Новгорода М.Н.В. - Н.Е.В., зарегистрированной в реестре за N <...>, которой уполномочил Б. купить на его имя за цену и на условиях по своему усмотрению жилое помещение, находящееся в <2> (л.д. 9).
Распоряжением от <...> года К. отменил выданную Б. доверенность от <...> года серии <...> N <...>, зарегистрированную в реестре за N <...> (л.д. 94).
В период действия данной доверенности (<...>) между С.Е.Л. и Б., действующей на основании указанной доверенности за К., заключен договор продажи квартиры, расположенной по адресу: <2>, стоимостью <...> рублей (л.д. 54). Данная квартира передана на основании акта приема-передачи от <...> года, подписанного от имени покупателя Б. (л.д. 55).
Материалами дела подтверждено, что Б. является работником ЗАО "Фирма Чекни" (л.д. 89, 127-130).
Из дела видно, что <...> года Б., действуя на основании доверенности от <...> года, от имени К. заключила договор возмездного оказания услуг с ЗАО "Фирма Чекни", предметом которого являлось выполнение комплекса риэлтерских услуг по купле-продаже квартиры по адресу: <1> (л.д. 15, 97). <...> года она по доверенности от имени К. также подписала акт к данному договору от <...> года, согласно которому исполнитель (ЗАО "Фирма Чекни") выполнил услуги перед заказчиком по договору на оказание услуг в соответствии с действующим прейскурантом цен на услуги, и заказчик оплатил исполнителю сумму в размере <...> рублей (л.д. 16, 98). Факт оплаты подтверждается квитанцией от <...> года (л.д. 17, 99).
В этот же день, <...> года Б., действуя на основании другой доверенности от <...> года, от имени К. заключила с ООО "Бизнес Маклер" договор возмездного оказания услуг, предметом которого является оказание услуг по покупке объекта недвижимости по адресу: <2> (л.д. 12, 101). Согласно акту от <...> года к данному договору на оказание услуг, подписанному от имени К. Б., исполнитель выполнил услуги перед заказчиком согласно договору на оказание услуг в соответствии с действующим прейскурантом цен, и заказчик оплатил исполнителю сумму в размере <...> рублей (л.д. 13, 102). Факт оплаты подтверждается квитанцией от <...> года (л.д. 13, 103).
Из дела также усматривается, что ранее между К. и ЗАО "Фирма Чекни" был заключен договор от <...> года на оказание услуг по продаже объекта недвижимости, находящегося по адресу: <1> (л.д. 88).
Во исполнение данного договора К. выдал <...> года на имя Б., являющейся работником ЗАО "Фирма Чекни", две доверенности на продажу указанной квартиры (л.д. 79) и на покупку квартиры по адресу: <3> (л.д. 78).
Между тем, в материалах дела отсутствуют данные об исполнении договора от <...> года, тем самым, с учетом установленного п. 4.1 данного договора условия о том, что договор действителен до исполнения включительно, срок его действия не был окончен на момент заключения Б. от имени истца оспариваемых договоров возмездного оказания услуг от <...> года.
Изложенное (исходя из того, что отношения сторон по оказанию риэлтерских услуг по продаже и покупке квартиры истцу продолжились) свидетельствует о том, что выдача доверенностей от <...> года была вызвана истечением срока ранее выданных доверенностей от <...> года.
Вместе с тем, принимая во внимание, что сложившиеся на основании договора возмездного оказания услуг от <...> года отношения между истцом и ЗАО "Фирма Чекни" не прекратились, заключение работником указанного общества (Б.) от имени истца (с возложением обязанности по оплате услуг исполнителя и без его согласия и уведомления) нового договора нельзя признать соответствующим закону.
Кроме того, в доверенностях от <...> года не предусмотрено полномочий Б. на заключение каких-либо договоров, связанных с выполнением порученных ей функций по продаже и покупке квартир, в том числе, риэлтерских. Вместе с тем, материалами дела подтверждено, что Б., действуя по доверенности от имени К., самостоятельно осуществляла действия по государственной регистрации сделок в его интересах (л.д. 95-96, 135, 127-130).
Природа доверенности, в частности, доверенности, не предусматривающей права передоверия, предполагает личное выполнение представителем действий, создающих, изменяющих или прекращающих права и обязанности представляемого, тем самым, отсутствие в доверенности полномочий представителя на заключение договоров, связанных с выполнением третьими лицами действий, указанных в доверенности, свидетельствует о том, что при выдаче доверенности предполагается личное выполнение представителем данных действий.
Поскольку в доверенностях от <...> года не предусмотрены право передоверия и полномочия представителя на заключение договоров, включая договоры возмездного оказания услуг по продаже или покупке квартир, у Б. отсутствовало право заключать от имени К. договор возмездного оказания услуг с ООО "Бизнес Маклер", в связи с чем, данный договор также нельзя признать соответствующим закону.
В этой связи судебная коллегия находит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований К. о признании недействительными договоров возмездного оказания услуг от <...> года незаконным и необоснованным, в связи с чем, оно подлежит отмене.
Принимая в отмененной части новое решение, суд апелляционной инстанции по изложенным выше основаниям находит подлежащими удовлетворению исковые требования К. к ЗАО "Фирма Чекни" и ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров возмездного оказания услуг от <...> года недействительными.
В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Из материалов дела видно, что по актам к договорам на оказание услуг от <...> года и от <...> года Б. передала ООО "Бизнес Маклер" и ЗАО "Фирма Чекни" <...> рублей и <...> рублей соответственно (л.д. 13, 16, 98, 102).
Признав указанные договоры возмездного оказания услуг от <...> года недействительными и исходя из того, что полученные по сделкам купли-продажи недвижимости денежные средства в размере <...> рублей истцу до настоящего времени не возвращены, судебная коллегия приходит к выводу об изменении решения суда в части удовлетворения исковых требований К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения путем увеличения подлежащей взысканию суммы неосновательного обогащения до <...> рублей, поскольку у ответчика отсутствует какое-либо законное право удерживать указанные денежные средства и не возвращать их истцу.
В этой связи решение также подлежит изменению в части взыскания процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ, их размер подлежит увеличению до <...> рублей <...> копеек (<...> рублей х 8% / 360 х 275 = <...> рублей).
В силу ч. 3 ст. 98 ГПК РФ также подлежит увеличению размер подлежащей взысканию с Б. государственной пошлины до <...> рублей <...> копеек, с ЗАО "Фирма Чекни" и ООО "Бизнес Маклер" также в доход государства подлежит взысканию государственная пошлина в размере <...> рублей и <...> рублей соответственно.
В остальной части решение суда является законным и обоснованным.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода Нижегородской области от 12 февраля 2013 года в части отказа в удовлетворении иска К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" о признании договоров недействительными отменить, принять в указанной части новое решение, которым исковые требования К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" удовлетворить частично.
Признать недействительным договор возмездного оказания услуг от <...> года, заключенный между ЗАО "Фирма Чекни" и Б., действующей на основании доверенности N <...> от <...> года, от имени К.
Признать недействительным договор возмездного оказания услуг от <...> года, заключенный между ООО "Бизнес Маклер" и Б., действующей на основании доверенности от имени К.
В остальной части иска К. к Б., ЗАО "Фирма Чекни", ООО "Бизнес Маклер" отказать.
Взыскать с ЗАО "Фирма Чекни" в доход государства государственную пошлину в размере <...> рублей.
Взыскать с ООО "Бизнес Маклер" в доход государства государственную пошлину в размере <...> рублей.
Решение в части удовлетворения исковых требований К. к Б. о взыскании неосновательного обогащения изменить, увеличив размер подлежащего взысканию неосновательного обогащения до <...> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - до <...> рублей <...> копеек.
Решение в части взыскания с Б. государственной пошлины в доход государства в размере <...> рублей <...> копеек изменить, установив к взысканию <...> рублей <...> копеек.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя К. по доверенности И. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)