Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Мотова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Петровой Ю.Ю., Зарочинцевой Е.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ф. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года по гражданскому делу N 2-77/12 по иску Ф. к Закрытому акционерному обществу "<...С>", Р., А., Ч., М., Н.А.Д. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в жилом доме по строительному адресу.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя истицы - С., действующей на основании доверенности в порядке передоверия N <...> от <дата> сроком до <дата>, являющейся также представителем Благотворительного Фонда "<...А>" на основании доверенности б/н от <дата> сроком на один год, объяснения представителя ответчика Закрытого акционерного общества "<...С>" - Ф., действующего на основании доверенности б/н от <дата> сроком на два года, объяснения Ч., являющейся также представителем Р. на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ф. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Закрытому акционерному обществу "<...С>" (далее - ЗАО "<...С>") о понуждении к подписанию актов приема-передачи объектов долевого строительства и исполнению обязательств по договорам.
В обоснование заявленных требований Ф. указала, что <дата> между ней и Благотворительным Фондом "<...А>" (далее - БФ "<...А>") был заключен договор уступки права требования (цессии) N <...>, по условиям которого после внесения истицей денежных средств в размере <...> рублей БФ "<...А>" передает ей права и обязанности по договорам долевого участия, заключенным между БФ "<...А>" и ЗАО "<...С>" от <дата>. По условиям указанных договоров долевого участия БФ "<...А>" принимал участие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (в настоящее время - <адрес>), а ЗАО "<...С>", в свою очередь, осуществляло строительство и предоставляло дольщику объект договора, а именно - две однокомнатные квартиры, три машино-места.
Истица ссылается на то обстоятельство, что обязательства по договору цессии исполнены сторонами в полном объеме путем внесения Ф. <дата> в кассу БФ "<...А>" денежной суммы в размере <...> рублей; БФ "<...А>" передал Ф. в полном объеме права и обязанности, вытекающие из договора цессии, а также все необходимые документы в соответствии с актом к договору цессии. Обязательства БФ "<...А>" по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве жилого дома перед ЗАО "<...С>" также были исполнены в полном объеме. Жилой дом был сдан застройщиком в эксплуатацию <дата>.
После заключения договора цессии Ф. обратилась к ответчику с просьбой об осмотре объектов строительства и устранении неполадок, если таковые имеются, однако ответчик категорически отказывается вести переговоры и предоставлять объекты недвижимости без объяснения причин отказа, в связи с чем истица пришла к выводу о том, что спорные объекты недвижимости были повторно проданы ответчиком иным лицам.
После уточнения заявленных требований, привлечения к участию в деле в качестве соответчиков по делу Р., А., в качестве 3-го лица УФРС по Санкт-Петербургу, Ф., настаивая на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, просила признать за ней право собственности на две однокомнатные квартиры и три машино-места на основании заключенных между БФ "<...А>" и ЗАО "<...С>" договоров об участии в долевом строительстве жилого дома.
Определениями суда первой инстанции к участию в деле в качестве соответчиков по делу были также привлечены Ч., М., Н.А.Д.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований Ф. отказано.
В апелляционной жалобе Ф. ставит вопрос об отмене постановленного судом решения, считая его незаконным и необоснованным, просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме.
Представитель истицы - С., действующая на основании доверенности, являющаяся также представителем третьего лица - БФ "<...А>" на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явилась, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, настаивала на ее удовлетворении.
Ответчица - Ч., являющаяся также представителем ответчика Р. на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явилась, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить обжалуемое решение суда без изменения.
Представитель ответчика - ЗАО "<...С>" - Ф., действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явился, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Ответчики - А., М., Н.А.А., третье лицо - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание судебной коллегии не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие или в отсутствие своих представителей, в связи с чем, на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истицы, являющейся также представителем третьего лица - БФ "<...А>", ответчицы Ч., являющейся также представителем ответчицы Р., представителя ответчика - ЗАО "<...С>", обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Разрешая по существу заявленные Ф. требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении ввиду их незаконности и необоснованности.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным выводом Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга ввиду следующего.
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что <дата> между ЗАО "<...С>" и БФ "<...А>" были заключены следующие договоры долевого участия в строительстве жилого дома:
- - договор N <...>, предметом которого являлась однокомнатная квартира площадью 49,98 кв. м, расположенная на 12 этаже в осях Ж-М, м/о, 16-17 с последующим ее приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлась однокомнатная квартира площадью 49,98 кв. м, расположенная на 13 этаже в осях Ж-М, м/о, 16-17 с последующим ее приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлось одно машино-место под условным N <...>, расположенное в осях К-М, м/о, 8-11 с последующим его приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлось одно машино-место под условным N <...>, расположенное в осях К-М, м/о, 9-11 с последующим его приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлось одно машино-место под условным N <...>, расположенное в осях К-М, м/о, 11-14 с последующим его приобретением дольщиком в собственность.
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается также, что <дата> жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был принят соответствующей комиссией, <адрес> ЗАО "<...С>" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; дому присвоен милицейский адрес - <адрес>.
<дата> между Ф. и БФ "<...А>" был заключен договор уступки прав требования (цессии) N <...>, согласно условиям которого последний уступил истице, а она приняла на себя права и обязанности БФ "<...А>", существующие на момент заключения настоящего договора по вышеуказанным объектам недвижимости.
Отказывая Ф. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, со ссылкой на Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о том, что заключенный между ней и БФ "<...А>" договор уступки прав требования является ничтожным, то есть не порождает для истицы никаких прав и обязанностей в отношении спорных объектов; также договоры долевого участия в строительстве, права по которым были переданы истице, являются расторгнутыми на основании заявления ЗАО <...С>.
Вместе с тем, судебная коллегия не считает возможным согласиться с судом первой инстанции о применении к спорным правоотношениям вышеуказанного закона, исходя из того, что разрешение на строительство объекта было получено обществом до вступления в силу данного Закона (01.04.05 г.), в связи с чем на основании части 2 статьи 27 указанного Закона его положения к отношениям сторон неприменимы.
Согласно письму ЗАО "<...С>" N <...> от <дата>, оно расторгло заключенные с БФ "<...А>" вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве жилого дома.
Судебная коллегия не считает возможным согласиться и с выводом суда первой инстанции о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между ответчиком - ЗАО "<...С>" и 3-им лицом БФ "<...А>", т.к. в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из текстов данных договоров, стороны не согласовали возможность их расторжения в одностороннем порядке; решение суда о расторжении договоров в материалы дела также не представлено.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Суд первой инстанции указал о ничтожности договора цессии, заключенного истицей и БФ "<...А>", со ссылкой на нормы 214-ФЗ от <дата>, что, как указано судебной коллегией ранее, не правомерно, т.к. права и обязанности, переданные данным договором, возникли в <дата>., т.е. до вступления 214-ФЗ в силу. Иных оснований для признания данного договора цессии ничтожным судом первой инстанции не установлено; не представлено данных оснований и в суд апелляционной инстанции.
Довод апелляционной жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции об отсутствии со стороны БФ "<...А>" оплаты по заключенным с ЗАО "<...С>" договорам долевого участия в строительстве жилого дома, подлежит отклонению судебной коллегией, ввиду недоказанности обратного, а также ввиду пояснений представителя БФ "<...А>", полученных в ходе судебного заседания в суде первой инстанции <дата>, из которых усматривается признание БФ "<...А>" отсутствия прямой оплаты по указанным договорам.
Правом подачи замечаний на протокол судебного заседания в установленные для того законодательством порядок и сроки, лица, участвующие в деле, не воспользовались.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно нормам Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно п. 2 ст. 8 Закона N 39-ФЗ условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют силу на весь срок их действия.
Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления
В материалы дела представлены договоры долевого участия в строительстве жилого дома в отношении спорных квартир, машино-мест, акты их приема-передачи дольщикам; решения Красногвардейского районного суда о признании прав собственности на объекты недвижимости, копии свидетельств о регистрации прав собственности на них за ответчиками.
Права Ч., А., Н.А.Д., М. на спорные объекты недвижимости истица не оспаривает.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Ф. требований о признании права собственности.
Довод апелляционной жалобы, сводящийся к нарушению судом норм процессуального права ввиду разрешения при вынесении обжалуемого решения вопроса о правах и обязанностях не привлеченных к участию в деле лиц, а именно - БФ "<...А>", подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку БФ "<...А>" был привлечен Красногвардейским районным судом Санкт-Петербурга к участию в настоящем деле в качестве третьего лица. Кроме того, из материалов настоящего гражданского дела не усматривается сведений о наличии требований и, тем более, их разрешении по существу, о расторжении договоров долевого участия, на что указывает истица в апелляционной жалобе.
Довод апелляционной жалобы Ф. о нарушении судом первой инстанции положений статьи 39 ГПК РФ также подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку исходя из смысла указанной нормы, истец может изменить либо предмет, либо основание иска. При изменении и основания, и предмета иска подается новый иск.
Истицей был заявлен первоначальный иск с учетом уточнений о признании права собственности на объекты недвижимости на основании ст. 218, 219 ГК РФ, а в дальнейшем она имела намерение изменить иск на взыскание рыночной стоимости объектов недвижимости - о возмещении убытков на основании ст. 393 ГК РФ. Таким образом, истец имел намерение одновременно изменить предмет и основание иска, судом правомерно было отказано в его принятии. При этом истица не лишена права предъявления данного иска самостоятельно.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Ф., которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 06.02.2013 N 33-1814/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. N 33-1814/2013
Судья: Мотова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Александровой Ю.К.
судей Петровой Ю.Ю., Зарочинцевой Е.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Ф. на решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года по гражданскому делу N 2-77/12 по иску Ф. к Закрытому акционерному обществу "<...С>", Р., А., Ч., М., Н.А.Д. о признании права собственности на объекты недвижимого имущества в жилом доме по строительному адресу.
Заслушав доклад судьи Александровой Ю.К., объяснения представителя истицы - С., действующей на основании доверенности в порядке передоверия N <...> от <дата> сроком до <дата>, являющейся также представителем Благотворительного Фонда "<...А>" на основании доверенности б/н от <дата> сроком на один год, объяснения представителя ответчика Закрытого акционерного общества "<...С>" - Ф., действующего на основании доверенности б/н от <дата> сроком на два года, объяснения Ч., являющейся также представителем Р. на основании доверенности N <...> от <дата> сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Ф. обратилась в Красногвардейский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к Закрытому акционерному обществу "<...С>" (далее - ЗАО "<...С>") о понуждении к подписанию актов приема-передачи объектов долевого строительства и исполнению обязательств по договорам.
В обоснование заявленных требований Ф. указала, что <дата> между ней и Благотворительным Фондом "<...А>" (далее - БФ "<...А>") был заключен договор уступки права требования (цессии) N <...>, по условиям которого после внесения истицей денежных средств в размере <...> рублей БФ "<...А>" передает ей права и обязанности по договорам долевого участия, заключенным между БФ "<...А>" и ЗАО "<...С>" от <дата>. По условиям указанных договоров долевого участия БФ "<...А>" принимал участие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (в настоящее время - <адрес>), а ЗАО "<...С>", в свою очередь, осуществляло строительство и предоставляло дольщику объект договора, а именно - две однокомнатные квартиры, три машино-места.
Истица ссылается на то обстоятельство, что обязательства по договору цессии исполнены сторонами в полном объеме путем внесения Ф. <дата> в кассу БФ "<...А>" денежной суммы в размере <...> рублей; БФ "<...А>" передал Ф. в полном объеме права и обязанности, вытекающие из договора цессии, а также все необходимые документы в соответствии с актом к договору цессии. Обязательства БФ "<...А>" по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве жилого дома перед ЗАО "<...С>" также были исполнены в полном объеме. Жилой дом был сдан застройщиком в эксплуатацию <дата>.
После заключения договора цессии Ф. обратилась к ответчику с просьбой об осмотре объектов строительства и устранении неполадок, если таковые имеются, однако ответчик категорически отказывается вести переговоры и предоставлять объекты недвижимости без объяснения причин отказа, в связи с чем истица пришла к выводу о том, что спорные объекты недвижимости были повторно проданы ответчиком иным лицам.
После уточнения заявленных требований, привлечения к участию в деле в качестве соответчиков по делу Р., А., в качестве 3-го лица УФРС по Санкт-Петербургу, Ф., настаивая на удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме, просила признать за ней право собственности на две однокомнатные квартиры и три машино-места на основании заключенных между БФ "<...А>" и ЗАО "<...С>" договоров об участии в долевом строительстве жилого дома.
Определениями суда первой инстанции к участию в деле в качестве соответчиков по делу были также привлечены Ч., М., Н.А.Д.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года в удовлетворении исковых требований Ф. отказано.
В апелляционной жалобе Ф. ставит вопрос об отмене постановленного судом решения, считая его незаконным и необоснованным, просит принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных ею требований в полном объеме.
Представитель истицы - С., действующая на основании доверенности, являющаяся также представителем третьего лица - БФ "<...А>" на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явилась, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержала, настаивала на ее удовлетворении.
Ответчица - Ч., являющаяся также представителем ответчика Р. на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явилась, против удовлетворения апелляционной жалобы возражала, просила оставить обжалуемое решение суда без изменения.
Представитель ответчика - ЗАО "<...С>" - Ф., действующий на основании доверенности, в заседание судебной коллегии явился, возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, полагал обжалуемое решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Ответчики - А., М., Н.А.А., третье лицо - Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание судебной коллегии не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, не просили о рассмотрении дела в свое отсутствие или в отсутствие своих представителей, в связи с чем, на основании статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассматривать дело в их отсутствие.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истицы, являющейся также представителем третьего лица - БФ "<...А>", ответчицы Ч., являющейся также представителем ответчицы Р., представителя ответчика - ЗАО "<...С>", обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Разрешая по существу заявленные Ф. требования, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в их удовлетворении ввиду их незаконности и необоснованности.
Судебная коллегия полагает возможным согласиться с указанным выводом Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга ввиду следующего.
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается, что <дата> между ЗАО "<...С>" и БФ "<...А>" были заключены следующие договоры долевого участия в строительстве жилого дома:
- - договор N <...>, предметом которого являлась однокомнатная квартира площадью 49,98 кв. м, расположенная на 12 этаже в осях Ж-М, м/о, 16-17 с последующим ее приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлась однокомнатная квартира площадью 49,98 кв. м, расположенная на 13 этаже в осях Ж-М, м/о, 16-17 с последующим ее приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлось одно машино-место под условным N <...>, расположенное в осях К-М, м/о, 8-11 с последующим его приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлось одно машино-место под условным N <...>, расположенное в осях К-М, м/о, 9-11 с последующим его приобретением дольщиком в собственность;
- - договор N <...>, предметом которого являлось одно машино-место под условным N <...>, расположенное в осях К-М, м/о, 11-14 с последующим его приобретением дольщиком в собственность.
Из материалов настоящего гражданского дела усматривается также, что <дата> жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был принят соответствующей комиссией, <адрес> ЗАО "<...С>" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию; дому присвоен милицейский адрес - <адрес>.
<дата> между Ф. и БФ "<...А>" был заключен договор уступки прав требования (цессии) N <...>, согласно условиям которого последний уступил истице, а она приняла на себя права и обязанности БФ "<...А>", существующие на момент заключения настоящего договора по вышеуказанным объектам недвижимости.
Отказывая Ф. в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, со ссылкой на Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", пришел к выводу о том, что заключенный между ней и БФ "<...А>" договор уступки прав требования является ничтожным, то есть не порождает для истицы никаких прав и обязанностей в отношении спорных объектов; также договоры долевого участия в строительстве, права по которым были переданы истице, являются расторгнутыми на основании заявления ЗАО <...С>.
Вместе с тем, судебная коллегия не считает возможным согласиться с судом первой инстанции о применении к спорным правоотношениям вышеуказанного закона, исходя из того, что разрешение на строительство объекта было получено обществом до вступления в силу данного Закона (01.04.05 г.), в связи с чем на основании части 2 статьи 27 указанного Закона его положения к отношениям сторон неприменимы.
Согласно письму ЗАО "<...С>" N <...> от <дата>, оно расторгло заключенные с БФ "<...А>" вышеуказанные договоры долевого участия в строительстве жилого дома.
Судебная коллегия не считает возможным согласиться и с выводом суда первой инстанции о расторжении договоров долевого участия в строительстве жилого дома, заключенных между ответчиком - ЗАО "<...С>" и 3-им лицом БФ "<...А>", т.к. в соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Как следует из текстов данных договоров, стороны не согласовали возможность их расторжения в одностороннем порядке; решение суда о расторжении договоров в материалы дела также не представлено.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Суд первой инстанции указал о ничтожности договора цессии, заключенного истицей и БФ "<...А>", со ссылкой на нормы 214-ФЗ от <дата>, что, как указано судебной коллегией ранее, не правомерно, т.к. права и обязанности, переданные данным договором, возникли в <дата>., т.е. до вступления 214-ФЗ в силу. Иных оснований для признания данного договора цессии ничтожным судом первой инстанции не установлено; не представлено данных оснований и в суд апелляционной инстанции.
Довод апелляционной жалобы о неправомерности вывода суда первой инстанции об отсутствии со стороны БФ "<...А>" оплаты по заключенным с ЗАО "<...С>" договорам долевого участия в строительстве жилого дома, подлежит отклонению судебной коллегией, ввиду недоказанности обратного, а также ввиду пояснений представителя БФ "<...А>", полученных в ходе судебного заседания в суде первой инстанции <дата>, из которых усматривается признание БФ "<...А>" отсутствия прямой оплаты по указанным договорам.
Правом подачи замечаний на протокол судебного заседания в установленные для того законодательством порядок и сроки, лица, участвующие в деле, не воспользовались.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно нормам Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у инвестора прав на результаты таких вложений.
В отношении строительных объектов правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций.
Согласно п. 2 ст. 8 Закона N 39-ФЗ условия договоров (контрактов), заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют силу на весь срок их действия.
Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" предусмотрено, что если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", статьи 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений") не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.
Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.
Согласно ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления
В материалы дела представлены договоры долевого участия в строительстве жилого дома в отношении спорных квартир, машино-мест, акты их приема-передачи дольщикам; решения Красногвардейского районного суда о признании прав собственности на объекты недвижимости, копии свидетельств о регистрации прав собственности на них за ответчиками.
Права Ч., А., Н.А.Д., М. на спорные объекты недвижимости истица не оспаривает.
В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных Ф. требований о признании права собственности.
Довод апелляционной жалобы, сводящийся к нарушению судом норм процессуального права ввиду разрешения при вынесении обжалуемого решения вопроса о правах и обязанностях не привлеченных к участию в деле лиц, а именно - БФ "<...А>", подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку БФ "<...А>" был привлечен Красногвардейским районным судом Санкт-Петербурга к участию в настоящем деле в качестве третьего лица. Кроме того, из материалов настоящего гражданского дела не усматривается сведений о наличии требований и, тем более, их разрешении по существу, о расторжении договоров долевого участия, на что указывает истица в апелляционной жалобе.
Довод апелляционной жалобы Ф. о нарушении судом первой инстанции положений статьи 39 ГПК РФ также подлежит отклонению судебной коллегией, поскольку исходя из смысла указанной нормы, истец может изменить либо предмет, либо основание иска. При изменении и основания, и предмета иска подается новый иск.
Истицей был заявлен первоначальный иск с учетом уточнений о признании права собственности на объекты недвижимости на основании ст. 218, 219 ГК РФ, а в дальнейшем она имела намерение изменить иск на взыскание рыночной стоимости объектов недвижимости - о возмещении убытков на основании ст. 393 ГК РФ. Таким образом, истец имел намерение одновременно изменить предмет и основание иска, судом правомерно было отказано в его принятии. При этом истица не лишена права предъявления данного иска самостоятельно.
Таким образом, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Ф., которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 30 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Ф. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)