Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 23.10.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей: Красновой С.В., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "22" мая 2013 г. по делу N А40-161798/12, принятое судьей Уточкиным И.Н.,
по иску ООО "АЛЬТАИР-1" (ИНН 7721035387, ОГРН 1027739599183)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве
об оспаривании действий по одностороннему расторжению договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Добров П.В. по дов. N б/н от 24.11.2012;
- от ответчика: Клоков Е.В. по дов. от 16.09.2013;
- от третьих лиц:
- Правительство Москвы: Клоков Е.В. по дов. от 18.09.2013 г.;
- от Управления Росреестра по Москве: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альтаир-1" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании действий Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему внесудебному расторжению договора аренды земельного участка от 29.09.1998 г. N М-04-012673 с ООО "Альтаир-1" в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008 г., выраженные в уведомлениях от 05.06.2012 г. N 33-И-1889/12, от 17.08.2012 г. N РД5-1-29/11-8-(0)-7.
Заявление ООО "Альтаир-1" мотивировано тем, что действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему внесудебному расторжению договора аренды земельного участка являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2013 г. исковые требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на нарушение норм процессуального права, поскольку суд неверно пришел к выводу о том, что Уведомления ответчика представляют собой действия, обжалование которых допускается в порядке главы 24 АПК РФ. Спор между сторонами возник по причине несогласия ООО "Альтаир-1" как арендатора с расторжением договора аренды земельного участка, то есть в рамках договорно-обязательственных отношений, в связи с чем полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, а истцом пропущен трехмесячный срок для обращения с заявлением о признании незаконным действий ответчика.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 22.05.2013 г. отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Альтаир-1" отказать.
Представитель Истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, в письменных выступлениях представителя истца, в письменной реплике, считает решение от 22.05.2013 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Управление Росреестра по Москве в заседание апелляционной инстанции не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, что между Москомземом, правопреемником которого является Департамент земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), и ООО "Альтаир-1" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 29.09.1998 г. N М-04-012673, расположенного по адресу: Москва, Рязанский пр-т, вл. 101, общей площадью 9.400 кв. м, для размещения торгового центра. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.03.2000 г. N 77-01/00-07/2000-19533.
Впоследствии между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 11.03.2008 г., в соответствии с условиями которого площадь арендуемого земельного участка увеличена до 12.900 кв. м (кадастровый номер 77:04:02009:144), арендатор принял обязательство осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008-2009 гг. (общая площадь возводимого объекта 60.280 кв. м). Дополнительное соглашение зарегистрировано 15.04.2008 г. N 77-77-14/007/2008-258.
Учитывая, что площади предоставленного земельного участка увеличены, а также в связи с заключением дополнительного соглашения от 11.03.2008 г. арендатор (ООО "Альтаир-1") полностью оплатил стоимость права на заключение договора аренды (согласно п. 4.3 Постановления Правительства Москвы от 10.04.2007 г. N 239-ПП "О проектировании и строительстве торгового центра по адресу: Рязанский просп., вл. 101", вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-95782/2010).
Как верно установлено судом, предоставленное по дополнительному соглашению от 11.03.2008 г. арендатору право владения и пользования земельным участком площадью до 12.900 кв. м на момент начала течения срока исполнения им обязанности по строительству торгового центра было обременено правами пользования третьих лиц, что следует из Постановления Правительства Москвы от 10.04.2007 г. N 239-ПП.
Кроме того, заявителем приняты обязательства по осуществлению вывода гаражей автостоянки N 38 в полном объеме за счет собственных средств, по проведению рыночной оценке гаражей, по осуществлению выплаты владельцам компенсации в размере рыночной стоимости их гаражей, определенной на основании выполненного специализированной организацией отчета об оценке (п. 7 Постановления Правительства Москвы от 10.04.2007 N 239-ПП).
ООО "Альтаир-1" получено разрешение на строительство торгового центра с автостоянкой от 21.04.2008 г., срок действия разрешения - до 17.04.2010 г.
Из материалов дела следует, что арендатором завершены работы по выводу автостоянки в марте 2009 года (согласно расходному кассовому ордеру, договорам, актам от 26.09.2008 г., от 30.01.2009 г.).
Письмом от 02.08.2011 г. N 09-08/11 ООО "Альтаир-1" предложил Департаменту земельных ресурсов г. Москвы внести изменения в договор аренды в части сроков строительства, однако письмом от 23.09.2011 г. ответчик отказался вносить изменения в договор аренды в связи с отсутствием решения Градостроительно-земельной комиссии.
05.06.2012 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ООО "Альтаир-1" уведомление от N 33-И-1889/12 о расторжении договора аренды в соответствии с положениями п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", а также уведомление от 17.08.2012 г. N РД5-1-29/11-8-(0)-7 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды.
Основанием расторжения договора аренды в уведомлении от 05.06.2012 г. N 33-И-1889/12 указано нарушение п. 4.1 договора, а именно то обстоятельство, что до июня 2012 года земельный участок арендатором не освоен, строительство объекта не осуществлено, документы, подтверждающие права на объект, не представлены.
По условиям Раздела 4 договора от 29.09.1998 г. N М-04-012673 арендатор обязан осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008-2009 гг.; не изменять целевого использования земельного участка; после завершения строительства оформить и зарегистрировать в установленном порядке имущественные права на здание; договор подлежит досрочному расторжению при выявлении случаев самовольного строительства.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Заявляя требования о признании незаконными действий ответчика, ООО "Альтаир-1" указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении от 05.06.2012 г.
Возражая против заявленных ООО "Альтаир-1" требований, ответчик ссылается на нарушение пункта 4.1 договора аренды сроков освоения земельного участка и строительства объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2012 г. по делу N А40-121896/11, вступившим в законную силу, в удовлетворении требования ДЗР г. Москвы о расторжении договора аренды, заявленного по тому же основанию - нарушение договорных обязательств по пункту 4.1 спорного договора, было отказано.
Обстоятельства, установленные по делу N А40-121896/11, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Так, вышеназванным судебным актом установлено, что до апреля 2009 года ООО "Альтаир-1" был лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке в связи с наличием автостоянок; впоследствии ответчик был лишен возможности получить разрешение на строительство из-за наличия спора с компетентными государственными органами о размере оплаты за право на заключение договора аренды (решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2010 г. по делу N А40-95782/10-49-832 вступило в законную силу 09.03.2011), в связи с чем суд установил, что только с данной даты ответчик располагает возможностью предпринять действия для разрешения в установленном порядке спора о возможности продления сроков строительства.
Принимая во внимание, что нормативный срок строительства составляет 2 года, арбитражный суд по делу N А40-121896/11 сделал вывод, что применительно к данному спору существенным нарушением договора аренды является его неисполнение для целей строительства в течение 5 лет.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной отсутствия разрешения на строительство в установленный договором срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, а именно: вывод автостоянок с земельного участка, наличие спора с госорганами о размере оплаты за право аренды земельного участка, нарушение сроков принятия решения и дачи ответов заявителю государственными органами.
Наличие указанных обстоятельств установлено судом первой инстанции, подтверждено представленными ООО "Альтаир-1" доказательствами и Департаментом не опровергнуты. Таким образом, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, судебная коллегия соглашается с выводам суда первой инстанции о том, что действия ООО "Альтаир-1" были направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, а указанное в уведомлениях от 05.06.2012 г. N 33-И-1889/12, от 17.08.2012 г. N РД5-1-29/11-8-(0)-7 нарушение в виде неисполнения обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором, само по себе не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.
Нормы земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса" не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405 - 406 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса" не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора препятствует применению статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.
В настоящем случае судом первой инстанции по представленным ООО "Альтаир-1" доказательствам установлено как отсутствие вины арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах, необоснованное игнорирование Департаментом городского имущества города Москвы возражений против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в данном случае имеет признаки злоупотребления правом, которое судом не подлежит защите.
Доводы заявителя жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты и пропущен трехмесячный срок для обращения с заявлением о признании незаконным действий ответчика, подлежат отклонению, поскольку оспариваемые арендатором уведомления с одной стороны представляют собой определенные действия (решения) государственного органа, а с другой - являются односторонней сделкой, направленной на прекращение правоотношений.
В соответствии со статьей 197 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела об оспаривании решений государственных органов рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, с особенностями, установленными в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Учитывая изложенное, при наличии в оспоренном решении признаков сделки, суд вправе рассмотреть дело по общим правилам искового производства, не руководствуясь особенностями, установленными главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При этом, в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при принятии судебного акта суд самостоятельно определяет, какие законы и иные нормативные акты следует применить к сложившимся между сторонами правоотношениям.
То обстоятельство, что истец назвал односторонний отказ Департамента от договора "действием", выраженным в уведомлениях, само по себе не может служить основанием отказа в судебной защите нарушенных прав.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "22" мая 2013 г. по делу N А40-161798/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.10.2013 N 09АП-23493/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-161798/12
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. N 09АП-23493/2013-ГК
Дело N А40-161798/12
Резолютивная часть постановления объявлена 17.10.2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 23.10.2013 г.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,
судей: Красновой С.В., Барановской Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Алмасхановым М.У.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от "22" мая 2013 г. по делу N А40-161798/12, принятое судьей Уточкиным И.Н.,
по иску ООО "АЛЬТАИР-1" (ИНН 7721035387, ОГРН 1027739599183)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423) третьи лица: Правительство Москвы, Управление Росреестра по Москве
об оспаривании действий по одностороннему расторжению договора аренды,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Добров П.В. по дов. N б/н от 24.11.2012;
- от ответчика: Клоков Е.В. по дов. от 16.09.2013;
- от третьих лиц:
- Правительство Москвы: Клоков Е.В. по дов. от 18.09.2013 г.;
- от Управления Росреестра по Москве: не явился, извещен;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Альтаир-1" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением об оспаривании действий Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему внесудебному расторжению договора аренды земельного участка от 29.09.1998 г. N М-04-012673 с ООО "Альтаир-1" в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008 г., выраженные в уведомлениях от 05.06.2012 г. N 33-И-1889/12, от 17.08.2012 г. N РД5-1-29/11-8-(0)-7.
Заявление ООО "Альтаир-1" мотивировано тем, что действия Департамента земельных ресурсов города Москвы по одностороннему внесудебному расторжению договора аренды земельного участка являются незаконными и нарушают права и законные интересы заявителя.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.05.2013 г. исковые требования истца удовлетворены.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом Департамент городского имущества города Москвы обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд вынес решение без учета и выяснения всех обстоятельств, имеющих значение для дела, и неправильно применил нормы материального и процессуального права.
В обоснование апелляционной жалобы ссылается на нарушение норм процессуального права, поскольку суд неверно пришел к выводу о том, что Уведомления ответчика представляют собой действия, обжалование которых допускается в порядке главы 24 АПК РФ. Спор между сторонами возник по причине несогласия ООО "Альтаир-1" как арендатора с расторжением договора аренды земельного участка, то есть в рамках договорно-обязательственных отношений, в связи с чем полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, а истцом пропущен трехмесячный срок для обращения с заявлением о признании незаконным действий ответчика.
Представитель Департамента городского имущества города Москвы и Правительства Москвы поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение от 22.05.2013 г. отменить, в удовлетворении исковых требований ООО "Альтаир-1" отказать.
Представитель Истца возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, в письменных выступлениях представителя истца, в письменной реплике, считает решение от 22.05.2013 г. законным и обоснованным, жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Управление Росреестра по Москве в заседание апелляционной инстанции не явилось, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом. Дело в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ рассмотрено в его отсутствие.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке ст. ст. 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как следует из материалов дела, что между Москомземом, правопреемником которого является Департамент земельных ресурсов г. Москвы (арендодатель), и ООО "Альтаир-1" (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 29.09.1998 г. N М-04-012673, расположенного по адресу: Москва, Рязанский пр-т, вл. 101, общей площадью 9.400 кв. м, для размещения торгового центра. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке 20.03.2000 г. N 77-01/00-07/2000-19533.
Впоследствии между сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 11.03.2008 г., в соответствии с условиями которого площадь арендуемого земельного участка увеличена до 12.900 кв. м (кадастровый номер 77:04:02009:144), арендатор принял обязательство осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008-2009 гг. (общая площадь возводимого объекта 60.280 кв. м). Дополнительное соглашение зарегистрировано 15.04.2008 г. N 77-77-14/007/2008-258.
Учитывая, что площади предоставленного земельного участка увеличены, а также в связи с заключением дополнительного соглашения от 11.03.2008 г. арендатор (ООО "Альтаир-1") полностью оплатил стоимость права на заключение договора аренды (согласно п. 4.3 Постановления Правительства Москвы от 10.04.2007 г. N 239-ПП "О проектировании и строительстве торгового центра по адресу: Рязанский просп., вл. 101", вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-95782/2010).
Как верно установлено судом, предоставленное по дополнительному соглашению от 11.03.2008 г. арендатору право владения и пользования земельным участком площадью до 12.900 кв. м на момент начала течения срока исполнения им обязанности по строительству торгового центра было обременено правами пользования третьих лиц, что следует из Постановления Правительства Москвы от 10.04.2007 г. N 239-ПП.
Кроме того, заявителем приняты обязательства по осуществлению вывода гаражей автостоянки N 38 в полном объеме за счет собственных средств, по проведению рыночной оценке гаражей, по осуществлению выплаты владельцам компенсации в размере рыночной стоимости их гаражей, определенной на основании выполненного специализированной организацией отчета об оценке (п. 7 Постановления Правительства Москвы от 10.04.2007 N 239-ПП).
ООО "Альтаир-1" получено разрешение на строительство торгового центра с автостоянкой от 21.04.2008 г., срок действия разрешения - до 17.04.2010 г.
Из материалов дела следует, что арендатором завершены работы по выводу автостоянки в марте 2009 года (согласно расходному кассовому ордеру, договорам, актам от 26.09.2008 г., от 30.01.2009 г.).
Письмом от 02.08.2011 г. N 09-08/11 ООО "Альтаир-1" предложил Департаменту земельных ресурсов г. Москвы внести изменения в договор аренды в части сроков строительства, однако письмом от 23.09.2011 г. ответчик отказался вносить изменения в договор аренды в связи с отсутствием решения Градостроительно-земельной комиссии.
05.06.2012 г. Департамент земельных ресурсов г. Москвы направил в адрес ООО "Альтаир-1" уведомление от N 33-И-1889/12 о расторжении договора аренды в соответствии с положениями п. 22 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", а также уведомление от 17.08.2012 г. N РД5-1-29/11-8-(0)-7 о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора аренды.
Основанием расторжения договора аренды в уведомлении от 05.06.2012 г. N 33-И-1889/12 указано нарушение п. 4.1 договора, а именно то обстоятельство, что до июня 2012 года земельный участок арендатором не освоен, строительство объекта не осуществлено, документы, подтверждающие права на объект, не представлены.
По условиям Раздела 4 договора от 29.09.1998 г. N М-04-012673 арендатор обязан осуществить строительство торгового центра с автостоянкой в течение 2008-2009 гг.; не изменять целевого использования земельного участка; после завершения строительства оформить и зарегистрировать в установленном порядке имущественные права на здание; договор подлежит досрочному расторжению при выявлении случаев самовольного строительства.
Согласно пункту 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
- неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
- отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Заявляя требования о признании незаконными действий ответчика, ООО "Альтаир-1" указало на отсутствие существенных нарушений условий договора, указанных в уведомлении от 05.06.2012 г.
Возражая против заявленных ООО "Альтаир-1" требований, ответчик ссылается на нарушение пункта 4.1 договора аренды сроков освоения земельного участка и строительства объекта.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.08.2012 г. по делу N А40-121896/11, вступившим в законную силу, в удовлетворении требования ДЗР г. Москвы о расторжении договора аренды, заявленного по тому же основанию - нарушение договорных обязательств по пункту 4.1 спорного договора, было отказано.
Обстоятельства, установленные по делу N А40-121896/11, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Так, вышеназванным судебным актом установлено, что до апреля 2009 года ООО "Альтаир-1" был лишен возможности осуществлять строительство на земельном участке в связи с наличием автостоянок; впоследствии ответчик был лишен возможности получить разрешение на строительство из-за наличия спора с компетентными государственными органами о размере оплаты за право на заключение договора аренды (решение Арбитражного суда города Москвы от 30.11.2010 г. по делу N А40-95782/10-49-832 вступило в законную силу 09.03.2011), в связи с чем суд установил, что только с данной даты ответчик располагает возможностью предпринять действия для разрешения в установленном порядке спора о возможности продления сроков строительства.
Принимая во внимание, что нормативный срок строительства составляет 2 года, арбитражный суд по делу N А40-121896/11 сделал вывод, что применительно к данному спору существенным нарушением договора аренды является его неисполнение для целей строительства в течение 5 лет.
С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что причиной отсутствия разрешения на строительство в установленный договором срок послужили обстоятельства, за которые арендатор не отвечает, а именно: вывод автостоянок с земельного участка, наличие спора с госорганами о размере оплаты за право аренды земельного участка, нарушение сроков принятия решения и дачи ответов заявителю государственными органами.
Наличие указанных обстоятельств установлено судом первой инстанции, подтверждено представленными ООО "Альтаир-1" доказательствами и Департаментом не опровергнуты. Таким образом, оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства в подтверждение своих требований и возражений, судебная коллегия соглашается с выводам суда первой инстанции о том, что действия ООО "Альтаир-1" были направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору аренды, а указанное в уведомлениях от 05.06.2012 г. N 33-И-1889/12, от 17.08.2012 г. N РД5-1-29/11-8-(0)-7 нарушение в виде неисполнения обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором, само по себе не может являться существенным нарушением условий договора аренды, влекущим его расторжение.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено иными федеральными законами.
Нормы земельного кодекса РФ и пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса" не содержат запрета на применение норм гражданского права, предусмотренные статьями 401, 405 - 406 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 22 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса" не содержат указания на то, что нарушение сроков строительства и неполучение разрешения на строительство не по вине арендатора препятствует применению статьи 46 Земельного кодекса РФ об исключении из сроков освоения земельного участка времени, в течение которого участок не мог использоваться ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
Иное толкование смысла указанной нормы означало бы нарушение статей 8, 18, 19, 46, 55 Конституции Российской Федерации, а также основных начал гражданского законодательства, закрепленных в статье 1 Гражданского кодекса РФ.
В настоящем случае судом первой инстанции по представленным ООО "Альтаир-1" доказательствам установлено как отсутствие вины арендатора (статья 401 Гражданского кодекса РФ), так и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка (статья 46 Земельного кодекса РФ).
При таких обстоятельствах, необоснованное игнорирование Департаментом городского имущества города Москвы возражений против одностороннего расторжения договора носит характер злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса РФ).
Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу, что совершенный ответчиком односторонний отказ от договора противоречит нормам пункта 22 статьи ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и в данном случае имеет признаки злоупотребления правом, которое судом не подлежит защите.
Доводы заявителя жалобы о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты и пропущен трехмесячный срок для обращения с заявлением о признании незаконным действий ответчика, подлежат отклонению, поскольку оспариваемые арендатором уведомления с одной стороны представляют собой определенные действия (решения) государственного органа, а с другой - являются односторонней сделкой, направленной на прекращение правоотношений.
В соответствии со статьей 197 Арбитражного процессуального кодекса РФ дела об оспаривании решений государственных органов рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, с особенностями, установленными в главе 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Учитывая изложенное, при наличии в оспоренном решении признаков сделки, суд вправе рассмотреть дело по общим правилам искового производства, не руководствуясь особенностями, установленными главой 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
При этом, в соответствии со статьей 168 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при принятии судебного акта суд самостоятельно определяет, какие законы и иные нормативные акты следует применить к сложившимся между сторонами правоотношениям.
То обстоятельство, что истец назвал односторонний отказ Департамента от договора "действием", выраженным в уведомлениях, само по себе не может служить основанием отказа в судебной защите нарушенных прав.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 268, 271, п. 1 ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от "22" мая 2013 г. по делу N А40-161798/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
Н.И.ПАНКРАТОВА
Судьи
С.В.КРАСНОВА
Е.Н.БАРАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)