Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Булатовой О.Б.
судей Матушкиной Н.В., Питиримовой Г.Ф.
при секретаре Р.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 25 февраля 2013 года гражданское дело по иску М.А.А. к И.Е.С. о взыскании денежных средств, по встречному иску И.Е.С. к М.А.А. о признании сделки недействительной,
по апелляционной жалобе И.Е.С. на решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 21 ноября 2012 года, которым постановлено:
"Иск М.А.А. удовлетворить.
Взыскать с И.Е.С. в пользу М.А.А. 600000 руб., возмещение расходов по оплате госпошлины 9200 руб., возмещение расходов по оплате услуг представителя 5000 руб.
В удовлетворении встречного иска И.Е.С. о признании сделки недействительной отказать.".
Заслушав доклад судьи Булатовой О.Б., Судебная коллегия
М.А.А. обратился в суд с иском к И.Е.С. о взыскании денежных средств. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о задатке, в соответствии с которыми истец передал ответчику 100000 рублей в качестве задатка в обеспечение выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: УР, <адрес> срок до 17.09.2012 г. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому истцом передано ответчику в качестве задатка дополнительно 200000 рублей на аналогичных условиях. В сентябре 2012 г. ответчик отказалась от заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, в регистрационную службу ДД.ММ.ГГГГ для регистрации документов не явилась. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 600000 рублей, составляющие двойную сумму задатка, расходы по оплате госпошлины в размере 9200 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
И.Е.С. подала встречный иск к М.А.А. о признании сделки недействительной. В обоснование иска указала, что с М.А.А. и его супругой у нее сложились приятельские отношения. ДД.ММ.ГГГГ М.А.А. перечислил на ее счет 100000 рублей для того, чтобы показать банку движение денежных средств по своему счету во избежание его блокировки. Также попросил ее подписать соглашение о задатке в вышеуказанном размере, пояснив, что это необходимо для подтверждения перечисления денежных средств. Она, доверяя ответчику, подписала соглашение, сняла денежные средства со своего счета в размере 100000 рублей и передала их ответчику. ДД.ММ.ГГГГ М.А.А. аналогичным способом перечислил на ее счет сумму в размере 200000 рублей, которую И.Е.С. передала его супруге. Впоследствии М.А.А. стал требовать, чтобы истец заключила с ним договор купли-продажи указанной в соглашении квартиры на основании соглашений о задатке. Истец полагает, что вышеуказанные соглашения были заключены под влиянием обмана со стороны М.А.А. (ст. 179 ГК РФ), в связи с чем просит признать недействительными соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание М.А.А. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, суд рассмотрел дело в отсутствие истца.
Представитель М.А.А. - К.Р.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал, пояснил, что со стороны истца обмана не было, задаток истцом перечислен на счет ответчика, денежные средства она получила и распорядилась ими по своему усмотрению. Ответчик обратилась к истцу с предложением купить квартиру, поскольку ей нужны были деньги.
И.Е.С. исковые требования не признала, встречный иск поддержала, пояснила, что не имела намерений продавать квартиру.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе И.Е.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, полагает, что суд неверно истолковал условия договора, не дал оценку показаниям свидетелей И.И.Т., А.Т.А., Б.Л.С., Б.А.А. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о допросе С.Л.Н., а также об истребовании записи видеонаблюдения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к выводу об изменении состоявшегося решения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ спорящие стороны заключили соглашение о задатке, согласно которому покупатель М.А.А. передал денежную сумму в размере 100000 рублей путем перевода с личной карты N, а продавец И.Е.С. получила задаток в размере 100000 рублей, путем поступления денежных средств на счет сберегательной книжки N, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: УР, <адрес>, принадлежащей на праве собственности И.Е.С.
Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель М.А.А. передал денежную сумму в размере 200000 рублей путем перевода с личной карты N, а продавец И.Е.С. получила задаток в размере 200000 рублей, путем поступления денежных средств на счет сберегательной книжки N, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: УР, <адрес>, принадлежащей на праве собственности И.Е.С.
Согласно соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительному соглашению о задатке к соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязан заключить договор купли-продажи квартиры в течение срока действия договора (п. 2.1 договора), соглашение действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В указанный срок договор между сторонами заключен не был.
Возникшие между сторонами разногласия по поводу возврата двойного размера задатка стали предметом судебного разбирательства.
Разрешая возникший между сторонами спор и придя к выводу, что денежные средства в качестве задатка И. получила, ответственной за неисполнение обеспеченного задатком обязательства является именно она, следовательно, И. обязана возвратить М.А.А. двойную сумму задатка, суд исковые требования М.А.А. удовлетворил.
При этом, суд, по мнению Коллегии, упустил из виду следующее.
Как видно из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, является И.Е.С.
Пунктом 1.2 соглашения о задатке предусмотрено, что сумма передается покупателем продавцу в счет оплаты за квартиру и включается в стоимость оплаты.
Согласно статье 380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Из материалов дела следует, что в обоснование своих требований М.А.А. представил соглашение о задатке, облеченное в письменную форму.
Судом также установлено, что денежную сумму, которую истец считает задатком, И.Е.С. получила, а доказательств возврата этой денежной суммы, отвечающих принципам допустимости, в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представила.
Согласившись с истцом в том, что сумма 300000 рублей, полученная И.Е.С., является задатком, и придя к выводу, что за неисполнение обязательства по продаже квартиры ответственна И.Е.С., суд взыскал с последней двойную сумму задатка.
Вместе с тем, с выводами суда в части того, что полученная И. сумма является задатком, Коллегия не соглашается исходя из следующего.
Традиционно понятие задатка раскрывается посредством анализа его функций. Анализируя определение задатка, данное в вышеприведенной норме статьи 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.
Во-первых, платежную - задаток передается "в счет причитающихся платежей". Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.
Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) - задаток передается "в доказательство заключения договора". Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: то есть, заключается договор (основной или предварительный), в доказательство его заключения совершается соглашение о задатке.
Иначе говоря, если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.
В-третьих, обеспечительную - задаток передается в обеспечение основного обязательства.
Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответственен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка.
Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.
Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.
Между тем заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке не может выполнить ни одной из перечисленных выше функций.
Так, платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку в соответствии с п. 1.2 соглашения сумма передается в счет оплаты за квартиру по договору купли-продажи с продавцом.
В то же время ни основной договор, ни предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался.
Ответчица И.Е.С. в судебном заседании поясняла, что никогда намерений продавать свою квартиру она не имела, квартира досталась ей по наследству от отца, другого жилого помещения у нее нет.
Также соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и дополнение к нему не может быть расценено как доказательство заключения договора купли-продажи, поскольку между сторонами никакого договора не было и нет в настоящее время.
Обеспечительная функция задатка должна стимулировать стороны обязательства к надлежащему его исполнению. В данном случае эта функция также не выполняется соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку обязательство, которое следовало бы сторонам надлежащим образом исполнить, не возникло.
Так как задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, то оно может существовать лишь при условии действия основного обязательства по заключенному договору.
Задаток, как способ обеспечения исполнения обязательства, по своему правовому содержанию не является средством к понуждению к заключению договора, поскольку соглашение о задатке возможно заключить только при наличии основного договора.
Иными словами, задаток не является аналогом предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), а при наличии сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Таким образом, соглашение о задатке заключается вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.
Изучив условия соглашения о задатке (и дополнительное соглашение к нему) Судебная коллегия приходит к выводу, о том, что переданная по данному соглашению денежная сумма в размере 300000 рублей фактически не является задатком.
Считая иначе, суд первой инстанции, по мнению Коллегии, допустил ошибку.
Материалы дела указывают на то, что договор купли-продажи квартиры сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями статей 554 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.
Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между истцом и ответчиком не возникло.
При таких обстоятельствах соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств нельзя признать правомерным, переданная истцом ответчику денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.
Поскольку в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, постольку независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, в силу части 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации полученная сумма аванса подлежит возвращению ответчицей как неосновательное обогащение в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела видно, что М.А.А. передал денежные средства И., имея намерение приобрести квартиру, принадлежащую И.
Материалы дела также указывают на то, что такое намерение И. не разделяла, ни договор купли-продажи, ни предварительный договор, который также мог быть обеспечен задатком, между сторонами не заключен.
В то же время суд первой инстанции пришел к выводу, что из содержания соглашения о задатке усматривается, что между сторонами заключен предварительный договор о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> 62, истец покупает, а ответчица продает данную квартиру.
Между тем такое толкование условий соглашения вызывает у Коллегии сомнения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).
Следует сказать, что предварительный договор в виде отдельного документа с определением прав и обязанностей по нему, спорящими сторонами не заключался.
Не упоминался и предварительный договор в исковом заявлении, пояснениях представителя истца в судебном заседании, не ссылалась на него и ответчица.
Условия предварительного договора обнаружены судом первой инстанции в соглашении о задатке.
В соответствии с п. 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Суд первой инстанции установил, что из содержания соглашения о задатке следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры.
Указанное позволило суду прийти к выводу, что соглашение о задатке содержит условия предварительного договора.
Вместе с тем фактические обстоятельства не позволяют считать это утверждение верным, поскольку такого условия соглашение о задатке не содержит.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является именно обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
Поскольку в данном случае самостоятельного предварительного договора не заключалось, а элементы такого договора, по мнению суда первой инстанции содержатся в ином соглашении, суду следовало установить направленность воли сторон на заключение в том числе и предварительного договора купли-продажи квартиры.
Таких обстоятельств, как видно из материалов дела, судом установлено не было.
Помимо того, что в самом соглашении о задатке отсутствует указание на обязанность Продавца (И.Е.С.) заключить с Покупателем (М.А.А.) договор купли-продажи квартиры, последующее поведение И.Е.С. (ее обращение в полицию ДД.ММ.ГГГГ с заявлением по факту покушения на хищение денежных средств в сумме 300000 рублей; последовательные пояснения в части того, что намерений продавать квартиру у нее никогда не было, согласующиеся с показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании), свидетельствует об отсутствии ее волеизъявления на заключение договора купли-продажи квартиры, как предварительного, так и основного.
Поскольку соглашения, на основании которого у И. возникла обязанность заключить с М.А.А. договор купли-продажи квартиры, между сторонами не заключалось, выводы суда о заключении сторонами предварительного договора Коллегия находит необоснованными.
При таких обстоятельствах оснований для взыскания двойной суммы задатка не имеется, решение суда в этой части подлежит изменению со снижением взысканной суммы до 300000 рублей.
Получение указанной суммы И. в судебном заседании подтвердилось, этот факт ответчицей не оспаривался, напротив, доводы И. о возврате указанной суммы М.А.А. письменными доказательствами не подтверждены.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ возмещению истцу подлежат понесенные им расходы по уплате госпошлины в размере 6200 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в числе прочего, расходы на оплату услуг представителя.
В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Размер понесенных расходов указывается стороной и подтверждается соответствующими документами.
Исходя из вышеприведенной правовой нормы, судебные издержки в виде расходов на оплату услуг представителя могут быть возмещены судом, если они были фактически произведены, то есть, услуги представителя реально оплачены, документально подтверждены и в разумных пределах, определенных судом.
Из дела видно, что истец М.А.А. понес расходы на оплату юридических услуг, оказанных при рассмотрении искового заявления М.А.А. в суде первой инстанции, в размере 15000 рублей, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ с указанием в ней соответствующего основания оплаты.
Интересы М.А.А. в суде представлял К.Р.Н.
Применительно к вышеназванной норме права, суд удовлетворил заявление М.А.А. о возмещении расходов на оплату услуг представителя за участие в рассмотрении дела в суде в сумме 5000 рублей.
Норма статьи 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, заявленную в возмещение расходов по оплате услуг представителя. Реализация данного права судом возможна лишь в случаях, если он признает эти расходы чрезмерными с учетом конкретных обстоятельств дела.
Сумма вознаграждения, в частности, зависит от продолжительности и сложности дела, квалификации и опыта представителя, обусловлена достижением юридически значимого для доверителя результата, должна соотноситься со средним уровнем оплаты аналогичных услуг.
Неразумными при этом могут быть сочтены расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права, либо несложностью дела.
Обязанность суда взыскивать расходы, понесенные лицом на оплату услуг представителя, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.
Судебная коллегия, исходя из несложности спора, непродолжительности судебного разбирательства (менее двух месяцев), количества состоявшихся судебных заседаний с участием представителя (2 судебных заседания), объема совершенных представителем истца процессуальных действий (составление искового заявления), недостижения значимого для доверителя результата, считает размер возмещения необоснованно завышенным и полагает возможным снизить его до 3000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 21 ноября 2012 года изменить в части взысканных сумм, уменьшив размер взысканной с И.Е.С. в пользу М.А.А. суммы до 300000 рублей, расходов по уплате госпошлины до 6200 рублей, расходов по оплате услуг представителя до 3000 рублей, в остальной части то же решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить частично.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 25.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-663
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. по делу N 33-663
Судья: Иванова Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики в составе:
председательствующего судьи Булатовой О.Б.
судей Матушкиной Н.В., Питиримовой Г.Ф.
при секретаре Р.Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Ижевске Удмуртской Республики 25 февраля 2013 года гражданское дело по иску М.А.А. к И.Е.С. о взыскании денежных средств, по встречному иску И.Е.С. к М.А.А. о признании сделки недействительной,
по апелляционной жалобе И.Е.С. на решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 21 ноября 2012 года, которым постановлено:
"Иск М.А.А. удовлетворить.
Взыскать с И.Е.С. в пользу М.А.А. 600000 руб., возмещение расходов по оплате госпошлины 9200 руб., возмещение расходов по оплате услуг представителя 5000 руб.
В удовлетворении встречного иска И.Е.С. о признании сделки недействительной отказать.".
Заслушав доклад судьи Булатовой О.Б., Судебная коллегия
установила:
М.А.А. обратился в суд с иском к И.Е.С. о взыскании денежных средств. Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено соглашение о задатке, в соответствии с которыми истец передал ответчику 100000 рублей в качестве задатка в обеспечение выполнения обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: УР, <адрес> срок до 17.09.2012 г. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому истцом передано ответчику в качестве задатка дополнительно 200000 рублей на аналогичных условиях. В сентябре 2012 г. ответчик отказалась от заключения договора купли-продажи вышеуказанной квартиры, в регистрационную службу ДД.ММ.ГГГГ для регистрации документов не явилась. На основании изложенного истец просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 600000 рублей, составляющие двойную сумму задатка, расходы по оплате госпошлины в размере 9200 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 15000 рублей.
И.Е.С. подала встречный иск к М.А.А. о признании сделки недействительной. В обоснование иска указала, что с М.А.А. и его супругой у нее сложились приятельские отношения. ДД.ММ.ГГГГ М.А.А. перечислил на ее счет 100000 рублей для того, чтобы показать банку движение денежных средств по своему счету во избежание его блокировки. Также попросил ее подписать соглашение о задатке в вышеуказанном размере, пояснив, что это необходимо для подтверждения перечисления денежных средств. Она, доверяя ответчику, подписала соглашение, сняла денежные средства со своего счета в размере 100000 рублей и передала их ответчику. ДД.ММ.ГГГГ М.А.А. аналогичным способом перечислил на ее счет сумму в размере 200000 рублей, которую И.Е.С. передала его супруге. Впоследствии М.А.А. стал требовать, чтобы истец заключила с ним договор купли-продажи указанной в соглашении квартиры на основании соглашений о задатке. Истец полагает, что вышеуказанные соглашения были заключены под влиянием обмана со стороны М.А.А. (ст. 179 ГК РФ), в связи с чем просит признать недействительными соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ.
В судебное заседание М.А.А. не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, суд рассмотрел дело в отсутствие истца.
Представитель М.А.А. - К.Р.Н. исковые требования поддержал в полном объеме, встречный иск не признал, пояснил, что со стороны истца обмана не было, задаток истцом перечислен на счет ответчика, денежные средства она получила и распорядилась ими по своему усмотрению. Ответчик обратилась к истцу с предложением купить квартиру, поскольку ей нужны были деньги.
И.Е.С. исковые требования не признала, встречный иск поддержала, пояснила, что не имела намерений продавать квартиру.
Суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе И.Е.С. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, полагает, что суд неверно истолковал условия договора, не дал оценку показаниям свидетелей И.И.Т., А.Т.А., Б.Л.С., Б.А.А. Суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о допросе С.Л.Н., а также об истребовании записи видеонаблюдения.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, Судебная коллегия приходит к выводу об изменении состоявшегося решения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ спорящие стороны заключили соглашение о задатке, согласно которому покупатель М.А.А. передал денежную сумму в размере 100000 рублей путем перевода с личной карты N, а продавец И.Е.С. получила задаток в размере 100000 рублей, путем поступления денежных средств на счет сберегательной книжки N, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: УР, <адрес>, принадлежащей на праве собственности И.Е.С.
Согласно дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель М.А.А. передал денежную сумму в размере 200000 рублей путем перевода с личной карты N, а продавец И.Е.С. получила задаток в размере 200000 рублей, путем поступления денежных средств на счет сберегательной книжки N, в обеспечение выполнения обязательств по заключению договора купли-продажи квартиры по адресу: УР, <адрес>, принадлежащей на праве собственности И.Е.С.
Согласно соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительному соглашению о задатке к соглашению о задатке от ДД.ММ.ГГГГ покупатель обязан заключить договор купли-продажи квартиры в течение срока действия договора (п. 2.1 договора), соглашение действует с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В указанный срок договор между сторонами заключен не был.
Возникшие между сторонами разногласия по поводу возврата двойного размера задатка стали предметом судебного разбирательства.
Разрешая возникший между сторонами спор и придя к выводу, что денежные средства в качестве задатка И. получила, ответственной за неисполнение обеспеченного задатком обязательства является именно она, следовательно, И. обязана возвратить М.А.А. двойную сумму задатка, суд исковые требования М.А.А. удовлетворил.
При этом, суд, по мнению Коллегии, упустил из виду следующее.
Как видно из выписки Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственником жилого помещения, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, <адрес>, является И.Е.С.
Пунктом 1.2 соглашения о задатке предусмотрено, что сумма передается покупателем продавцу в счет оплаты за квартиру и включается в стоимость оплаты.
Согласно статье 380 ГК РФ 1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.
3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (статья 381 ГК РФ).
В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Из материалов дела следует, что в обоснование своих требований М.А.А. представил соглашение о задатке, облеченное в письменную форму.
Судом также установлено, что денежную сумму, которую истец считает задатком, И.Е.С. получила, а доказательств возврата этой денежной суммы, отвечающих принципам допустимости, в нарушение статьи 56 ГПК РФ, не представила.
Согласившись с истцом в том, что сумма 300000 рублей, полученная И.Е.С., является задатком, и придя к выводу, что за неисполнение обязательства по продаже квартиры ответственна И.Е.С., суд взыскал с последней двойную сумму задатка.
Вместе с тем, с выводами суда в части того, что полученная И. сумма является задатком, Коллегия не соглашается исходя из следующего.
Традиционно понятие задатка раскрывается посредством анализа его функций. Анализируя определение задатка, данное в вышеприведенной норме статьи 380 ГК РФ, можно прийти к выводу о том, что задаток выполняет три функции.
Во-первых, платежную - задаток передается "в счет причитающихся платежей". Таким образом, задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору.
Во-вторых, доказательственную (удостоверительную) - задаток передается "в доказательство заключения договора". Эта функция обусловлена акцессорным (дополнительным) характером соглашения о задатке: то есть, заключается договор (основной или предварительный), в доказательство его заключения совершается соглашение о задатке.
Иначе говоря, если нет (не возникло) основного обязательства, то не может быть и соглашения о задатке.
В-третьих, обеспечительную - задаток передается в обеспечение основного обязательства.
Стороны соглашения о задатке отдают себе отчет в том, что, если за неисполнение основного обязательства ответственна сторона, давшая задаток (задаткодатель), он остается у другой стороны (задаткополучателя), а если за неисполнение ответственен задаткополучатель, то он обязан вернуть двойную сумму задатка.
Иными словами, сторона, не исполнившая обязательство, теряет сумму задатка. Осознание возможности наступления таких последствий стимулирует стороны обязательства к надлежащему его исполнению.
Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать нельзя.
Между тем заключенное между истцом и ответчиком соглашение о задатке не может выполнить ни одной из перечисленных выше функций.
Так, платежная функция задатка не может быть выполнена, поскольку в соответствии с п. 1.2 соглашения сумма передается в счет оплаты за квартиру по договору купли-продажи с продавцом.
В то же время ни основной договор, ни предварительный договор купли-продажи между сторонами не заключался.
Ответчица И.Е.С. в судебном заседании поясняла, что никогда намерений продавать свою квартиру она не имела, квартира досталась ей по наследству от отца, другого жилого помещения у нее нет.
Также соглашение от ДД.ММ.ГГГГ и дополнение к нему не может быть расценено как доказательство заключения договора купли-продажи, поскольку между сторонами никакого договора не было и нет в настоящее время.
Обеспечительная функция задатка должна стимулировать стороны обязательства к надлежащему его исполнению. В данном случае эта функция также не выполняется соглашением от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку обязательство, которое следовало бы сторонам надлежащим образом исполнить, не возникло.
Так как задатком не может обеспечиваться обязательство, возникновение которого лишь предполагается, поскольку обязательство, возникающее на основе соглашения о задатке, является акцессорным (дополнительным) и, следовательно, оно производно и зависимо от основного (обеспечиваемого задатком) обязательства, то оно может существовать лишь при условии действия основного обязательства по заключенному договору.
Задаток, как способ обеспечения исполнения обязательства, по своему правовому содержанию не является средством к понуждению к заключению договора, поскольку соглашение о задатке возможно заключить только при наличии основного договора.
Иными словами, задаток не является аналогом предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), а при наличии сомнений в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Таким образом, соглашение о задатке заключается вместе с основным договором, в данном случае - договором купли-продажи, в соответствии с которым у продавца и покупателя возникают определенные договором обязанности.
Изучив условия соглашения о задатке (и дополнительное соглашение к нему) Судебная коллегия приходит к выводу, о том, что переданная по данному соглашению денежная сумма в размере 300000 рублей фактически не является задатком.
Считая иначе, суд первой инстанции, по мнению Коллегии, допустил ошибку.
Материалы дела указывают на то, что договор купли-продажи квартиры сторонами в письменном виде не заключался, его существенные условия в соответствии с требованиями статей 554 - 555 Гражданского кодекса Российской Федерации не определялись.
Таким образом, обязательств, которые мог бы обеспечивать задаток, между истцом и ответчиком не возникло.
При таких обстоятельствах соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств нельзя признать правомерным, переданная истцом ответчику денежная сумма в силу положений пункта 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации не может расцениваться как задаток, а представляет собой аванс, уплаченный до заключения договора.
Поскольку в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, постольку независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, в силу части 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации полученная сумма аванса подлежит возвращению ответчицей как неосновательное обогащение в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела видно, что М.А.А. передал денежные средства И., имея намерение приобрести квартиру, принадлежащую И.
Материалы дела также указывают на то, что такое намерение И. не разделяла, ни договор купли-продажи, ни предварительный договор, который также мог быть обеспечен задатком, между сторонами не заключен.
В то же время суд первой инстанции пришел к выводу, что из содержания соглашения о задатке усматривается, что между сторонами заключен предварительный договор о заключении в будущем основного договора купли-продажи квартиры по адресу: Удмуртская Республика, <адрес> 62, истец покупает, а ответчица продает данную квартиру.
Между тем такое толкование условий соглашения вызывает у Коллегии сомнения.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 429 ГК РФ 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (статья 431 ГК РФ).
Следует сказать, что предварительный договор в виде отдельного документа с определением прав и обязанностей по нему, спорящими сторонами не заключался.
Не упоминался и предварительный договор в исковом заявлении, пояснениях представителя истца в судебном заседании, не ссылалась на него и ответчица.
Условия предварительного договора обнаружены судом первой инстанции в соглашении о задатке.
В соответствии с п. 3 статьи 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Суд первой инстанции установил, что из содержания соглашения о задатке следует, что стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи квартиры.
Указанное позволило суду прийти к выводу, что соглашение о задатке содержит условия предварительного договора.
Вместе с тем фактические обстоятельства не позволяют считать это утверждение верным, поскольку такого условия соглашение о задатке не содержит.
Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предметом предварительного договора является именно обязательство сторон по поводу заключения будущего договора.
Поскольку в данном случае самостоятельного предварительного договора не заключалось, а элементы такого договора, по мнению суда первой инстанции содержатся в ином соглашении, суду следовало установить направленность воли сторон на заключение в том числе и предварительного договора купли-продажи квартиры.
Таких обстоятельств, как видно из материалов дела, судом установлено не было.
Помимо того, что в самом соглашении о задатке отсутствует указание на обязанность Продавца (И.Е.С.) заключить с Покупателем (М.А.А.) договор купли-продажи квартиры, последующее поведение И.Е.С. (ее обращение в полицию ДД.ММ.ГГГГ с заявлением по факту покушения на хищение денежных средств в сумме 300000 рублей; последовательные пояснения в части того, что намерений продавать квартиру у нее никогда не было, согласующиеся с показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании), свидетельствует об отсутствии ее волеизъявления на заключение договора купли-продажи квартиры, как предварительного, так и основного.
Поскольку соглашения, на основании которого у И. возникла обязанность заключить с М.А.А. договор купли-продажи квартиры, между сторонами не заключалось, выводы суда о заключении сторонами предварительного договора Коллегия находит необоснованными.
При таких обстоятельствах оснований для взыскания двойной суммы задатка не имеется, решение суда в этой части подлежит изменению со снижением взысканной суммы до 300000 рублей.
Получение указанной суммы И. в судебном заседании подтвердилось, этот факт ответчицей не оспаривался, напротив, доводы И. о возврате указанной суммы М.А.А. письменными доказательствами не подтверждены.
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ возмещению истцу подлежат понесенные им расходы по уплате госпошлины в размере 6200 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в числе прочего, расходы на оплату услуг представителя.
В соответствии со статьей 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.
Размер понесенных расходов указывается стороной и подтверждается соответствующими документами.
Исходя из вышеприведенной правовой нормы, судебные издержки в виде расходов на оплату услуг представителя могут быть возмещены судом, если они были фактически произведены, то есть, услуги представителя реально оплачены, документально подтверждены и в разумных пределах, определенных судом.
Из дела видно, что истец М.А.А. понес расходы на оплату юридических услуг, оказанных при рассмотрении искового заявления М.А.А. в суде первой инстанции, в размере 15000 рублей, что подтверждается квитанцией от ДД.ММ.ГГГГ с указанием в ней соответствующего основания оплаты.
Интересы М.А.А. в суде представлял К.Р.Н.
Применительно к вышеназванной норме права, суд удовлетворил заявление М.А.А. о возмещении расходов на оплату услуг представителя за участие в рассмотрении дела в суде в сумме 5000 рублей.
Норма статьи 100 ГПК РФ предоставляет суду право уменьшить сумму, заявленную в возмещение расходов по оплате услуг представителя. Реализация данного права судом возможна лишь в случаях, если он признает эти расходы чрезмерными с учетом конкретных обстоятельств дела.
Сумма вознаграждения, в частности, зависит от продолжительности и сложности дела, квалификации и опыта представителя, обусловлена достижением юридически значимого для доверителя результата, должна соотноситься со средним уровнем оплаты аналогичных услуг.
Неразумными при этом могут быть сочтены расходы, не оправданные ценностью подлежащего защите права, либо несложностью дела.
Обязанность суда взыскивать расходы, понесенные лицом на оплату услуг представителя, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя, и тем самым - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ.
Судебная коллегия, исходя из несложности спора, непродолжительности судебного разбирательства (менее двух месяцев), количества состоявшихся судебных заседаний с участием представителя (2 судебных заседания), объема совершенных представителем истца процессуальных действий (составление искового заявления), недостижения значимого для доверителя результата, считает размер возмещения необоснованно завышенным и полагает возможным снизить его до 3000 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия
определила:
решение Глазовского районного суда Удмуртской Республики от 21 ноября 2012 года изменить в части взысканных сумм, уменьшив размер взысканной с И.Е.С. в пользу М.А.А. суммы до 300000 рублей, расходов по уплате госпошлины до 6200 рублей, расходов по оплате услуг представителя до 3000 рублей, в остальной части то же решение оставить без изменения.
Апелляционную жалобу удовлетворить частично.
Председательствующий
БУЛАТОВА О.Б.
БУЛАТОВА О.Б.
Судьи
МАТУШКИНА Н.В.
ПИТИРИМОВА Г.Ф.
МАТУШКИНА Н.В.
ПИТИРИМОВА Г.Ф.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)