Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кулиев И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи О.А. Бегишева,
судей А.Х. Хисамова, Р.Р. Хасаншина,
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р. Хасаншина гражданское дело по апелляционным жалобам представителя МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани" и представителя С.Н. - С.Г. на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани от 26 февраля 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани к С.Н. о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и расторжении договора аренды, отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований С.Н. к Муниципальному казенному учреждению Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани об обязании передать земельный участок, отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб об отмене решения суда, выслушав объяснения представителя МКУ КЗИО ИК МО г. Казани - Х. и представителя С.Н. - С.Г., поддержавших апелляционные жалобы, судебная коллегия
установила:
МКУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - КЗИО ИКМО г. Казани) обратилось в суд с иском к С.Н. о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и расторжении договора аренды.
В обоснование иска указано, что на основании постановления ИК МО г. Казани от 08 июля 2010 года N.... между истцом и С.Н. был заключен договор аренды N.... от 14 декабря 2010 года сроком до 07 июля 2013 года земельного участка, кадастровый номер...., расположенного по адресу: г. <...>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно п. 1.5 договора земельный участок предоставлен для строительства магазина шаговой доступности.
Согласно п. 3.3 договора аренды ответчица обязана вносить арендную плату равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.
За период действия договора аренды с 08 июля 2010 года по 31 августа 2012 года ответчице была начислена арендная плата в размере 3 250 859 рублей. Ответчицей уплачено 65 373 рубля 94 коп., по состоянию на 31 августа 2012 года ответчицей не уплачена сумма долга в размере <данные изъяты> коп.
Исходя из п. 3.5 договора аренды об уплате за каждый календарный день просрочки пени в размере 0,1% в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, сумма задолженности за пени составила <данные изъяты>. за тот же период. Ответчицей уплачена сумма пени в размере <данные изъяты>., по состоянию на 31 августа 2012 года сумма задолженности по пеням составила <данные изъяты>.
Претензия с просьбой оплатить долг и с предложением расторгнуть договор ответчицей оставлена без внимания.
В связи с чем, КЗИО ИКМО г. Казани просил суд взыскать с С.Н. долг по арендной плате за период с 08 июля 2010 года по 31 августа 2012 года в размере <данные изъяты>, пени за тот же период в размере <данные изъяты>., расторгнуть договор аренды N.... от 14 декабря 2010 года и обязать ответчицу вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером...., расположенный адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> соответствующим его состоянию на момент предоставления ответчице с учетом нормального физического износа.
В ходе производства по делу С.Н. подала встречный иск к КЗИО ИК МО г. Казани о возложении обязанности передать земельный участок.
В обоснование встречных исковых требований С.Н. указала, что в соответствии с постановлением и.о. руководителя ИК МО г. Казани ей был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, для строительства магазина шаговой доступности по ул. <...>.
По договору аренды от 14 декабря 2010 года С.Н. был предоставлен в аренду земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: г. <...>. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 11 января 2010 года. С.Н. также указывает, что до заключения договора аренды земельного участка от 14 декабря 2010 года, КЗИО ИК МО г. Казани было известно о том, что передаваемый в аренду земельный участок используется неизвестными лицами под автостоянку, огорожен и на территории имелось помещение охраны, о чем исходит из письма заместителя председателя КЗИО ИКМО г. Казани на имя прокурора Ново-Савиновского района г. Казани.
Одновременно с подписанием договора С.Н. также обратилась в прокуратуру Ново-Савиновского района г. Казани с просьбой принять меры прокурорского реагирования.
В связи с указанными фактами прокуратурой Ново-Савиновского района г. Казани на имя руководителя ИК МО г. Казани внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства. Между тем, до настоящего времени меры по приведению земельного участка в надлежащее состояние для его передачи в аренду КЗИО ИК МО г. Казани не осуществило, земельный участок в пользование С.Н. не перешел.
По мнению С.Н., она лишена возможности использовать предоставленный по договору аренды земельный участок, КЗИО ИКМО г. Казани не исполнил своего обязательства по передаче С.Н. земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, следовательно, у С.Н. не возникло обязанности вносить арендные платежи, отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени.
В связи с чем, С.Н. просила суд обязать МКУ КЗИО ИК МО г. Казани передать ей в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: г. <...>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
В судебном заседании представитель КЗИО ИК МО г. Казани - Х. первоначальный иск поддержал полностью, встречный иск не признал.
Представитель С.Н. - С.Г. встречные исковые требования поддержала полностью, первоначальный иск не признала.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску и по встречному иску.
В апелляционной жалобе представителем КЗИО ИК МО г. Казани - Х. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывается, что судом при принятии решения не учтены обстоятельства дела по возникшему спору. Так, при подписании между КЗИО ИК МО г. Казани и С.Н. договора аренды земельного участка, истица согласилась с его условиями, которая произвела оплату по договору аренды. Земельный участок С.Н. в КЗИО ИК МО г. Казани не возвращен и ею не было сделано попыток по возвращению земельного участка. С.Н. обязана оплачивать арендную плату в полном объеме и в установленные сроки.
В апелляционной жалобе представителем С.Н. - С.Г. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывается, что судом при принятии решения не учтены обстоятельства дела по возникшему спору. Так, принимая решение суд первой инстанции сделал вывод, что С.Н. получила земельный участок в пользование и владение, однако со стороны истца имело место передача имущества с недостатками. Однако С.Н. фактически в пользование и владение земельный участок не передавался и о передаче в аренду земельного участка с недостатками от истца в адрес С.Н. в данном случае речь идти не может. Причем земельный участок в фактическое пользование С.Н. не перешел именно по вине арендодателя. В связи с неисполнением обязанности истца по фактическому предоставлению С.Н. арендованного земельного участка и в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ у С.Н., как арендатора, отсутствует встречная обязанность по оплате ежемесячных арендных платежей. С.Н. не получила фактического владения земельным участком, акт приема-передачи земельного участка между сторонами подписан не был.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель КЗИО ИК МО г. Казани - Х. поддержал апелляционную жалобу в силу указанных в ней доводов и просил об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель С.Н. - С.Г. поддержала апелляционную жалобу в силу указанных в ней доводов и просила об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
На основании ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как того требует ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как видно из материалов дела, постановлением ИК МО г. Казани N.... от 08 июля 2010 года ответчице С.Н. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, сроком на три года, для строительства магазина шаговой доступности по ул. <...>.
14 декабря 2010 года сторонами заключен договор аренды земельного участка N...., по условиям которого истец передает, а ответчица принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер...., расположенный по адресу: г. <...>, для строительства магазина шаговой доступности, сроком на три года - до 07 июля 2013 года. Управлением Росреестра по Республике Татарстан 13 января 2011 года проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, кадастровый номер....
27 декабря 2010 года С.Н., в соответствии с условиями договора аренды, внесла на предоплату в размере двойной месячной арендной платы - <данные изъяты>.
Материалами дела установлено, что переданный в аренду С.Н. земельный участок, как на момент заключения договора аренды, так и рассмотрения дела по существу, находилось в состоянии, препятствующем его использованию по назначению арендатором.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в частности, 27 июля 2010 года С.Н. направила в адрес КЗИО ИК МО г. Казани заявление о невозможности использовать по назначению предоставленный в аренду земельный участок связи с тем, что на нем расположена автостоянка.
14 декабря 2010 года С.Н. обратилась с заявлением прокурору Ново-Савиновского района г. Казани по поводу того, что на переданном ей в аренду земельном участке расположена стихийная автостоянка, участок огорожен забором, где расположено помещение охраны.
О том же 21 декабря 2010 года С.Н. повторно известила КЗИО ИК МО г. Казани в связи с невозможностью использовать по назначению предоставленный в аренду земельный участок.
Представитель истца по первоначальному иску не оспорил и не опроверг в судебном заседании утверждений представителя С.Н. о том, что в течение всего периода договора аренды и вплоть до рассмотрения дела по существу переданный в аренду земельный участок занят автостоянкой, организованной самовольно.
Выслушав участников судебного процесса, исследовав имеющиеся по делу доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с С.Н. арендной платы по первоначальному иску. При этом суд первой инстанции правомерно указал о том, что арендодатель, передавший непригодный к использованию по назначению земельный участок не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы, учитывая, что арендодатель не предпринял никаких мер к устранению препятствий, не позволяющих арендатору пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.
С учетом того, что иные заявленные по первоначальному иску требования взаимосвязаны с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, в удовлетворении которых судом отказано, оснований для отмены решения по первоначальному иску не имеется. Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что заявленные КЗИО ИК МО г. Казани основания для расторжения договора аренды не отвечает требованиям ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований. Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из положений ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. При этом, в указанной норме избранного истицей способа защиты нарушенного права не предусмотрено. Между тем, истица по встречному иску не лишена права предъявить к арендодателю соответствующие требования, предусмотренные ст. 612 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, С.Н., которой было известно о наличии оснований, препятствующих использованию земельного участка по назначению в момент заключения договора аренды, до обращения КЗИО ИК МО г. Казани с иском в суд, не были приняты меры к истребованию спорного имущества.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в настоящее время исходя из срока аренды земельного участка до 07 июля 2013 года, арендатор С.Н., с учетом сложившихся обстоятельств, не лишена права в соответствии с условиями договора разрешить вопрос с арендодателем о продлении срока аренды.
Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок С.Н. в КЗИО ИК МО г. Казани не возвращен, в связи с чем ответчица обязана оплачивать арендную плату в полном объеме и в установленные сроки, не состоятельны. В соответствии с требованиями ст. 614 Гражданского кодекса РФ, обязанность арендатора по оплате арендной платы возникает при пользовании арендованным имуществом. Материалами дела установлено, что С.Н. земельным участком не пользовалась по объективным причинам, при чем арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи имущества.
Доводы апелляционной жалобы представителя С.Н. о применении к спорным правоотношениям ч. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, с учетом которого арендатор вправе истребовать у арендодателя арендованное имущество, не могут повлечь отмену состоявшегося по делу решения. Указанные требования, с учетом установленных по настоящему делу обстоятельств, предполагают передачу имущества с недостатками, о наличии которых подтверждено имеющимися по делу доказательствами, что приведет к неисполнимости судебного решения.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат оснований, требующих дополнительной проверки, и основаниями для отмены решения не являются.
При таких обстоятельствах, решение суда следует признать законным и обоснованным, поскольку юридически значимые обстоятельства установлены правильно и в необходимом объеме, доказательствам по делу дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, к возникшим правоотношениям правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ново-Савиновского районного суда города Казани от 26 февраля 2013 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани" и представителя С.Н. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН ОТ 06.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5082/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. по делу N 33-5082/2013
Судья: Кулиев И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе председательствующего судьи О.А. Бегишева,
судей А.Х. Хисамова, Р.Р. Хасаншина,
при секретаре судебного заседания И.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Р.Р. Хасаншина гражданское дело по апелляционным жалобам представителя МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани" и представителя С.Н. - С.Г. на решение Ново-Савиновского районного суда города Казани от 26 февраля 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых требований Муниципального казенного учреждения Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани к С.Н. о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и расторжении договора аренды, отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований С.Н. к Муниципальному казенному учреждению Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани об обязании передать земельный участок, отказать.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб об отмене решения суда, выслушав объяснения представителя МКУ КЗИО ИК МО г. Казани - Х. и представителя С.Н. - С.Г., поддержавших апелляционные жалобы, судебная коллегия
установила:
МКУ Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее - КЗИО ИКМО г. Казани) обратилось в суд с иском к С.Н. о взыскании задолженности по арендной плате, пеней и расторжении договора аренды.
В обоснование иска указано, что на основании постановления ИК МО г. Казани от 08 июля 2010 года N.... между истцом и С.Н. был заключен договор аренды N.... от 14 декабря 2010 года сроком до 07 июля 2013 года земельного участка, кадастровый номер...., расположенного по адресу: г. <...>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
Согласно п. 1.5 договора земельный участок предоставлен для строительства магазина шаговой доступности.
Согласно п. 3.3 договора аренды ответчица обязана вносить арендную плату равными долями ежемесячно не позднее 15 числа каждого месяца в размере 1/12 годовой суммы арендной платы, рассчитанной по ставкам, действующим в текущем году.
За период действия договора аренды с 08 июля 2010 года по 31 августа 2012 года ответчице была начислена арендная плата в размере 3 250 859 рублей. Ответчицей уплачено 65 373 рубля 94 коп., по состоянию на 31 августа 2012 года ответчицей не уплачена сумма долга в размере <данные изъяты> коп.
Исходя из п. 3.5 договора аренды об уплате за каждый календарный день просрочки пени в размере 0,1% в случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, сумма задолженности за пени составила <данные изъяты>. за тот же период. Ответчицей уплачена сумма пени в размере <данные изъяты>., по состоянию на 31 августа 2012 года сумма задолженности по пеням составила <данные изъяты>.
Претензия с просьбой оплатить долг и с предложением расторгнуть договор ответчицей оставлена без внимания.
В связи с чем, КЗИО ИКМО г. Казани просил суд взыскать с С.Н. долг по арендной плате за период с 08 июля 2010 года по 31 августа 2012 года в размере <данные изъяты>, пени за тот же период в размере <данные изъяты>., расторгнуть договор аренды N.... от 14 декабря 2010 года и обязать ответчицу вернуть по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером...., расположенный адресу: <адрес> общей площадью <данные изъяты> соответствующим его состоянию на момент предоставления ответчице с учетом нормального физического износа.
В ходе производства по делу С.Н. подала встречный иск к КЗИО ИК МО г. Казани о возложении обязанности передать земельный участок.
В обоснование встречных исковых требований С.Н. указала, что в соответствии с постановлением и.о. руководителя ИК МО г. Казани ей был предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, для строительства магазина шаговой доступности по ул. <...>.
По договору аренды от 14 декабря 2010 года С.Н. был предоставлен в аренду земельный участок, площадью <...> кв. м, расположенный по адресу: г. <...>. Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет 11 января 2010 года. С.Н. также указывает, что до заключения договора аренды земельного участка от 14 декабря 2010 года, КЗИО ИК МО г. Казани было известно о том, что передаваемый в аренду земельный участок используется неизвестными лицами под автостоянку, огорожен и на территории имелось помещение охраны, о чем исходит из письма заместителя председателя КЗИО ИКМО г. Казани на имя прокурора Ново-Савиновского района г. Казани.
Одновременно с подписанием договора С.Н. также обратилась в прокуратуру Ново-Савиновского района г. Казани с просьбой принять меры прокурорского реагирования.
В связи с указанными фактами прокуратурой Ново-Савиновского района г. Казани на имя руководителя ИК МО г. Казани внесено представление об устранении нарушений земельного законодательства. Между тем, до настоящего времени меры по приведению земельного участка в надлежащее состояние для его передачи в аренду КЗИО ИК МО г. Казани не осуществило, земельный участок в пользование С.Н. не перешел.
По мнению С.Н., она лишена возможности использовать предоставленный по договору аренды земельный участок, КЗИО ИКМО г. Казани не исполнил своего обязательства по передаче С.Н. земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, следовательно, у С.Н. не возникло обязанности вносить арендные платежи, отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени.
В связи с чем, С.Н. просила суд обязать МКУ КЗИО ИК МО г. Казани передать ей в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером <...>, расположенный по адресу: г. <...>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
В судебном заседании представитель КЗИО ИК МО г. Казани - Х. первоначальный иск поддержал полностью, встречный иск не признал.
Представитель С.Н. - С.Г. встречные исковые требования поддержала полностью, первоначальный иск не признала.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску и по встречному иску.
В апелляционной жалобе представителем КЗИО ИК МО г. Казани - Х. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывается, что судом при принятии решения не учтены обстоятельства дела по возникшему спору. Так, при подписании между КЗИО ИК МО г. Казани и С.Н. договора аренды земельного участка, истица согласилась с его условиями, которая произвела оплату по договору аренды. Земельный участок С.Н. в КЗИО ИК МО г. Казани не возвращен и ею не было сделано попыток по возвращению земельного участка. С.Н. обязана оплачивать арендную плату в полном объеме и в установленные сроки.
В апелляционной жалобе представителем С.Н. - С.Г. ставится вопрос об отмене решения суда. В обоснование жалобы указывается, что судом при принятии решения не учтены обстоятельства дела по возникшему спору. Так, принимая решение суд первой инстанции сделал вывод, что С.Н. получила земельный участок в пользование и владение, однако со стороны истца имело место передача имущества с недостатками. Однако С.Н. фактически в пользование и владение земельный участок не передавался и о передаче в аренду земельного участка с недостатками от истца в адрес С.Н. в данном случае речь идти не может. Причем земельный участок в фактическое пользование С.Н. не перешел именно по вине арендодателя. В связи с неисполнением обязанности истца по фактическому предоставлению С.Н. арендованного земельного участка и в соответствии с ч. 2 ст. 328 ГК РФ у С.Н., как арендатора, отсутствует встречная обязанность по оплате ежемесячных арендных платежей. С.Н. не получила фактического владения земельным участком, акт приема-передачи земельного участка между сторонами подписан не был.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель КЗИО ИК МО г. Казани - Х. поддержал апелляционную жалобу в силу указанных в ней доводов и просил об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель С.Н. - С.Г. поддержала апелляционную жалобу в силу указанных в ней доводов и просила об отмене решения суда в части отказа в удовлетворении встречного иска.
Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционных жалоб в совокупности с исследованными доказательствами по делу, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
На основании ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ч. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как того требует ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
- потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Как видно из материалов дела, постановлением ИК МО г. Казани N.... от 08 июля 2010 года ответчице С.Н. предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером <...>, площадью <...> кв. м, сроком на три года, для строительства магазина шаговой доступности по ул. <...>.
14 декабря 2010 года сторонами заключен договор аренды земельного участка N...., по условиям которого истец передает, а ответчица принимает в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый номер...., расположенный по адресу: г. <...>, для строительства магазина шаговой доступности, сроком на три года - до 07 июля 2013 года. Управлением Росреестра по Республике Татарстан 13 января 2011 года проведена государственная регистрация договора аренды земельного участка, кадастровый номер....
27 декабря 2010 года С.Н., в соответствии с условиями договора аренды, внесла на предоплату в размере двойной месячной арендной платы - <данные изъяты>.
Материалами дела установлено, что переданный в аренду С.Н. земельный участок, как на момент заключения договора аренды, так и рассмотрения дела по существу, находилось в состоянии, препятствующем его использованию по назначению арендатором.
Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела, в частности, 27 июля 2010 года С.Н. направила в адрес КЗИО ИК МО г. Казани заявление о невозможности использовать по назначению предоставленный в аренду земельный участок связи с тем, что на нем расположена автостоянка.
14 декабря 2010 года С.Н. обратилась с заявлением прокурору Ново-Савиновского района г. Казани по поводу того, что на переданном ей в аренду земельном участке расположена стихийная автостоянка, участок огорожен забором, где расположено помещение охраны.
О том же 21 декабря 2010 года С.Н. повторно известила КЗИО ИК МО г. Казани в связи с невозможностью использовать по назначению предоставленный в аренду земельный участок.
Представитель истца по первоначальному иску не оспорил и не опроверг в судебном заседании утверждений представителя С.Н. о том, что в течение всего периода договора аренды и вплоть до рассмотрения дела по существу переданный в аренду земельный участок занят автостоянкой, организованной самовольно.
Выслушав участников судебного процесса, исследовав имеющиеся по делу доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания с С.Н. арендной платы по первоначальному иску. При этом суд первой инстанции правомерно указал о том, что арендодатель, передавший непригодный к использованию по назначению земельный участок не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы, учитывая, что арендодатель не предпринял никаких мер к устранению препятствий, не позволяющих арендатору пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.
С учетом того, что иные заявленные по первоначальному иску требования взаимосвязаны с исковыми требованиями о взыскании задолженности по арендной плате, в удовлетворении которых судом отказано, оснований для отмены решения по первоначальному иску не имеется. Кроме того, судебная коллегия также учитывает, что заявленные КЗИО ИК МО г. Казани основания для расторжения договора аренды не отвечает требованиям ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса РФ.
Судебная коллегия согласна с выводами суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований. Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из положений ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора. При этом, в указанной норме избранного истицей способа защиты нарушенного права не предусмотрено. Между тем, истица по встречному иску не лишена права предъявить к арендодателю соответствующие требования, предусмотренные ст. 612 Гражданского кодекса РФ.
Между тем, С.Н., которой было известно о наличии оснований, препятствующих использованию земельного участка по назначению в момент заключения договора аренды, до обращения КЗИО ИК МО г. Казани с иском в суд, не были приняты меры к истребованию спорного имущества.
Кроме того, судебная коллегия учитывает, что в настоящее время исходя из срока аренды земельного участка до 07 июля 2013 года, арендатор С.Н., с учетом сложившихся обстоятельств, не лишена права в соответствии с условиями договора разрешить вопрос с арендодателем о продлении срока аренды.
Доводы апелляционной жалобы о том, что земельный участок С.Н. в КЗИО ИК МО г. Казани не возвращен, в связи с чем ответчица обязана оплачивать арендную плату в полном объеме и в установленные сроки, не состоятельны. В соответствии с требованиями ст. 614 Гражданского кодекса РФ, обязанность арендатора по оплате арендной платы возникает при пользовании арендованным имуществом. Материалами дела установлено, что С.Н. земельным участком не пользовалась по объективным причинам, при чем арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи имущества.
Доводы апелляционной жалобы представителя С.Н. о применении к спорным правоотношениям ч. 3 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, с учетом которого арендатор вправе истребовать у арендодателя арендованное имущество, не могут повлечь отмену состоявшегося по делу решения. Указанные требования, с учетом установленных по настоящему делу обстоятельств, предполагают передачу имущества с недостатками, о наличии которых подтверждено имеющимися по делу доказательствами, что приведет к неисполнимости судебного решения.
Иные доводы апелляционных жалоб не содержат оснований, требующих дополнительной проверки, и основаниями для отмены решения не являются.
При таких обстоятельствах, решение суда следует признать законным и обоснованным, поскольку юридически значимые обстоятельства установлены правильно и в необходимом объеме, доказательствам по делу дана надлежащая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, к возникшим правоотношениям правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено.
Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ново-Савиновского районного суда города Казани от 26 февраля 2013 года по данному гражданскому делу оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя МКУ "Комитет земельных и имущественных отношений ИК МО г. Казани" и представителя С.Н. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение шести месяцев со дня вступления его в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)