Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поморовой Н.М.,
без участия в судебном заседании сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда
на решение арбитражного суда Волгоградской области от "24" февраля 2009 года по делу N А12-19056/2009, принятое судьей Буланковым А.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радуга-В"
к администрации Волгограда
третьи лица: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, общество с ограниченной ответственностью "Мерсалл"
о признании незаключенными изменений к договору аренды,
установил:
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.02.2009 г. удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью "Радуга-В" (далее - ООО "Радуга-В", Истец) к администрации Волгограда (далее - Администрация, Ответчик) о признании незаключенным изменений к договору аренды N 6307 от 17.11.2005 г., содержащихся в извещении от 01.07.2008 г.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое делу решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобе проводится в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Волгограда от 11.11.2005 г. N 2271 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Радуга-В" (арендатор) заключен договор аренды N 6307 от 17.11.2005 г. земельного участка с учетным номером 8-93-359, кадастровым номером 34:34:08 01 22:0029, общей площадью 3 295 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Караванная, 47.
Согласно п. 2.1. договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г. срок действия договора установлен сторонами с 11.11.2005 г. по 11.11.2007 г.
Согласно п. 2.2. договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г. арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.8. раздела 2 договора.
01.03.2007 г. договор аренды земельного участка N 6307 от 17.11.2005 г. был зарегистрирован за N 34-34-01/053/2007-81 в порядке ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
17.10.2008 г. Истцу поступило извещение арендодателя от 01.07.2008 г. к договору N 6307, в котором Ответчик, ссылаясь на изменение законодательства РФ (Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ; постановление Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 г. N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 г. N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, сообщил об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 г. в размере 320 927 руб. 89 коп., об установлении расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 6 493, 23 руб. /кв. м на площадь земельного участка - 3 295 кв. м), коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1; об изменении реквизитов арендодателя; об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.
Полагая, что Ответчик не вправе в одностороннем порядке изменять порядок (способ) расчета размера арендной платы, ООО "Радуга-В" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что извещение от 01.07.2008 г. является изменением к договору аренды земельного участка, подлежащим государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункта 2.8. договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В порядке требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, как подлежат и все изменения к нему.
Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении условий зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в виде зарегистрированных изменений.
Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы являются неотъемлемой частью договора аренды. В связи с тем что они изменяют содержание и условия договора аренды, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Однако в материалы дела не представлены доказательства регистрации дополнительного соглашения, тогда как оно было заключено уже после вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, дополнительное соглашение в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно прилагаемого к договору и согласованного сторонами Расчета арендной платы за земельный участок за 2005 г. его размер в сумме 80 958 руб. 15 коп. складывался из расчета базовой ставки арендной платы на 2005 г. - 24,57 руб./кв. м умноженной на коэффициент к этой ставке - 1 и площадь земельного участка 3295 кв. м.
При заключении договора аренды N 6307 в расчете арендной платы установлена лишь ставка арендной платы и один повышающий (понижающий) коэффициент к ней.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному вывод, что изменения расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и еще четырех коэффициентов не могут охватываться условиями п. 2.8. договора аренды N 6307, так как являются по существу изменениями порядка (способа) расчета арендной платы к договору аренды.
Между тем согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2008 г. сведения о регистрации изменений в договор аренды, внесенных извещением от 01.07.2008 г., отсутствуют.
Поскольку Ответчик не реализовал свое право на одностороннее внесение изменений в договор аренды в части изменения порядка (способа) расчета арендной платы путем государственной регистрации такого изменения, оно в соответствии с п. 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
Более того, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции сторонами не представлены в двустороннем порядке подписанные изменения к договору аренды. Имеющиеся в материалах дела изменения от 01.07.2008 г. также не подписаны ООО "Радуга-В".
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, существенными признаются условия, обязательное наличие которых в тексте договора предусмотрено императивными требованиями закона или иных правовых актов для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Предмет заявленных исковых требований не позволяет считать согласованным сторонами изменений к договору аренды N 6307 от 17.11.2005 г. о порядке (способе) расчета а арендной платы.
Таким образом, наличие неурегулированных разногласий в договоре о порядке расчета арендной платы свидетельствует о признании этого условия существенным для сторон, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии между сторонами соглашения по порядку расчета арендной платы апелляционная инстанция также приходит к выводу о незаключенности изменений к договору аренды N 6307 от 17.11.2005 г..
При таких обстоятельствах в силу ст. ст. 433, 453, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком осталась в рамках договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г., а изменения к договору аренды, содержащиеся в извещении от 01.07.2008 г., являются незаключенными.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции оснований для отмены принятого по делу решения не находит.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от "24" февраля 2009 года по делу N А12-19056/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2009 ПО ДЕЛУ N А12-19056/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2009 г. по делу N А12-19056/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 20 апреля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 апреля 2009 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Луговского Н.В.,
судей Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Поморовой Н.М.,
без участия в судебном заседании сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда
на решение арбитражного суда Волгоградской области от "24" февраля 2009 года по делу N А12-19056/2009, принятое судьей Буланковым А.А.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Радуга-В"
к администрации Волгограда
третьи лица: Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, общество с ограниченной ответственностью "Мерсалл"
о признании незаключенными изменений к договору аренды,
установил:
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 24.02.2009 г. удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью "Радуга-В" (далее - ООО "Радуга-В", Истец) к администрации Волгограда (далее - Администрация, Ответчик) о признании незаключенным изменений к договору аренды N 6307 от 17.11.2005 г., содержащихся в извещении от 01.07.2008 г.
Ответчик, не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит принятое делу решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобе проводится в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации Волгограда от 11.11.2005 г. N 2271 между Администрацией (арендодатель) и ООО "Радуга-В" (арендатор) заключен договор аренды N 6307 от 17.11.2005 г. земельного участка с учетным номером 8-93-359, кадастровым номером 34:34:08 01 22:0029, общей площадью 3 295 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. Караванная, 47.
Согласно п. 2.1. договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г. срок действия договора установлен сторонами с 11.11.2005 г. по 11.11.2007 г.
Согласно п. 2.2. договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г. арендатор обязан вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2.8. раздела 2 договора.
01.03.2007 г. договор аренды земельного участка N 6307 от 17.11.2005 г. был зарегистрирован за N 34-34-01/053/2007-81 в порядке ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
17.10.2008 г. Истцу поступило извещение арендодателя от 01.07.2008 г. к договору N 6307, в котором Ответчик, ссылаясь на изменение законодательства РФ (Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 212-ФЗ; постановление Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 г. N 2033; решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 г. N 3/84), применяемого при расчете размера арендной платы за земельные участки, сообщил об установлении размера годовой арендной платы с 01.01.2008 г. в размере 320 927 руб. 89 коп., об установлении расчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (произведения удельного показателя кадастровой стоимости 6 493, 23 руб. /кв. м на площадь земельного участка - 3 295 кв. м), коэффициента вида функционального использования земельного участка - 0,0150, коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов - 1,00, коэффициента категории арендатора - 1, коэффициента индексации - 1; об изменении реквизитов арендодателя; об обязательности проведения сверки расчетов по арендной плате не реже одного раза в полугодие.
Полагая, что Ответчик не вправе в одностороннем порядке изменять порядок (способ) расчета размера арендной платы, ООО "Радуга-В" обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что извещение от 01.07.2008 г. является изменением к договору аренды земельного участка, подлежащим государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно статьям 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении договора подлежит совершению в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора не вытекает иное. При изменении договора обязательства сохраняются в измененном виде.
Пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункта 2.8. договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает Арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В порядке требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, как подлежат и все изменения к нему.
Согласно п. 1 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении условий зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в виде зарегистрированных изменений.
Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы являются неотъемлемой частью договора аренды. В связи с тем что они изменяют содержание и условия договора аренды, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.
Однако в материалы дела не представлены доказательства регистрации дополнительного соглашения, тогда как оно было заключено уже после вступления в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, дополнительное соглашение в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считается незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
Согласно прилагаемого к договору и согласованного сторонами Расчета арендной платы за земельный участок за 2005 г. его размер в сумме 80 958 руб. 15 коп. складывался из расчета базовой ставки арендной платы на 2005 г. - 24,57 руб./кв. м умноженной на коэффициент к этой ставке - 1 и площадь земельного участка 3295 кв. м.
При заключении договора аренды N 6307 в расчете арендной платы установлена лишь ставка арендной платы и один повышающий (понижающий) коэффициент к ней.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному вывод, что изменения расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и еще четырех коэффициентов не могут охватываться условиями п. 2.8. договора аренды N 6307, так как являются по существу изменениями порядка (способа) расчета арендной платы к договору аренды.
Между тем согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.12.2008 г. сведения о регистрации изменений в договор аренды, внесенных извещением от 01.07.2008 г., отсутствуют.
Поскольку Ответчик не реализовал свое право на одностороннее внесение изменений в договор аренды в части изменения порядка (способа) расчета арендной платы путем государственной регистрации такого изменения, оно в соответствии с п. 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации не считается совершенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном законом порядке.
Более того, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции сторонами не представлены в двустороннем порядке подписанные изменения к договору аренды. Имеющиеся в материалах дела изменения от 01.07.2008 г. также не подписаны ООО "Радуга-В".
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, существенными признаются условия, обязательное наличие которых в тексте договора предусмотрено императивными требованиями закона или иных правовых актов для договора данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Предмет заявленных исковых требований не позволяет считать согласованным сторонами изменений к договору аренды N 6307 от 17.11.2005 г. о порядке (способе) расчета а арендной платы.
Таким образом, наличие неурегулированных разногласий в договоре о порядке расчета арендной платы свидетельствует о признании этого условия существенным для сторон, поэтому в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии между сторонами соглашения по порядку расчета арендной платы апелляционная инстанция также приходит к выводу о незаключенности изменений к договору аренды N 6307 от 17.11.2005 г..
При таких обстоятельствах в силу ст. ст. 433, 453, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком осталась в рамках договора аренды N 6307 от 17.11.2005 г., а изменения к договору аренды, содержащиеся в извещении от 01.07.2008 г., являются незаключенными.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции оснований для отмены принятого по делу решения не находит.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены принятого решения.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение арбитражного суда Волгоградской области от "24" февраля 2009 года по делу N А12-19056/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке ст. 273 АПК РФ.
Председательствующий
Н.В.ЛУГОВСКОЙ
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
Ю.А.КОМНАТНАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)