Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Гладышевой Е.В., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11095/2012) открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" на решение Арбитражного суда Омской области от 12 ноября 2012 года по делу N А46-24939/2012 (судья Распутина Л.Н.), принятое по иску открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" (ОГРН 1025500509814, ИНН 5501054662) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391) о признании недействительным государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562
при участии в судебном заседании представителей:
- от открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" - Денисенко А.А. по доверенности от 21.01.2013;
- от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Лакман Т.А. по доверенности от 29.12.2012;
открытое акционерное общество "Управление малой механизации N 5" (далее - ОАО "УММ N 5", Общество, истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) о признании недействительными государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562.
Определением от 11.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец уточнил исковые требования, просил признать незаключенным соглашение к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, подписанное между ГУЗР и ОАО "УММ N 5", зарегистрированное Управлением Росреестра по Омской области 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562, а также заявитель уточнил состав лиц, участвующих в деле - ГУЗР заявлен в качестве ответчика, Управление Росреестра по Омской области в качестве третьего лица.
Уточнения приняты судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.11.2012 по делу N А46-24939/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ОАО "УММ N 5" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на следующие обстоятельства:
- - судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о заключенности дополнительного соглашения сторонами с учетом протокола разногласий, поскольку со стороны ответчика протокол разногласий подписан не был;
- - сторонами договора аренды не согласован размер арендной платы, поскольку размер, предложенный ГУЗР, ответчиком не был принят (направлен протокол разногласий), а размер, предложенный ответчиком, не был принят ГУЗР (протокол разногласий не подписан);
- -вывод суда о возможности одностороннего изменения ГУЗР размера арендной платы несостоятелен.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ГУЗР представило отзыв, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции без участия третьего лица.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ГУЗР возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 12.11.2012 по настоящему делу.
Как следует из материалов дела, 01.09.2003 между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N Д-С-2-1-3992 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, именуемый в дальнейшем участок, общей площадью 37 937,00 кв. м, в границах, указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер N 55:36:05 02 01:0017, расположенный по адресу: ул. Нефтезаводская, 47 (Советский округ), с местоположением: относительно 3-этажного здания административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: Советский АО г. Омска, ул. Нефтезаводская, 47 для производственных целей под здания (пункт 1.1 договора аренды).
Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды стороны согласовали величину арендной платы за 1 месяц на предоставленном участке в размере 22 489,05 руб., а также предусмотрели возможность ее пересмотра арендодателем в одностороннем порядке до окончания срока действия договора в соответствии с нормативными правовыми актами, изменяющими величину арендной платы за землю.
Вместе с тем пунктом 2.4. договора аренды закреплено, что в случае несогласия арендатора на внесение изменений в договор в части увеличения арендной платы Арендодатель вправе обратиться в Арбитражный суд Омской области с требованием внести соответствующие изменения в договор аренды участка.
Приложением к договору аренды определен порядок расчета арендной платы за аренду земельного участка в соответствии с постановлением Главы городского самоуправления г. Омска от 31.03.2000 N 154-п в редакции постановления от 26.02.2002 N 126-п по следующей формуле: Ар = Б * К * К1 * К2 * К3 *S/12, где:
Б = 49,40 руб./кв. м - базовая ставка арендной платы для оценочной зоны N 1603 в год,
К = 1,80 - коэффициент увеличения арендной платы, установленный Федеральным законом от 24.07.2002 N 110-ФЗ,
К1 = 0,08 - коэффициент способа использования земельного участка,
К2 = 1,00 - поправочный коэффициент для подзон особого коммерческого спроса,
К3 = 1,00 - коэффициент категории арендатора,
S = 37 937,00 м кв. - общая площадь земельного участка.
04.06.2004 Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация договора аренды, N регистрации 55 01/00-17/2004-2018.
В соответствии с абзацем третьим пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 30.06.2006) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов.
Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ (в редакции от 06.02.2007) "О регулировании земельных отношений в Омской области" установлено, что решения о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, принимает специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области.
Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 создано Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся с 01.07.2006 специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена, и действующее на основании Положения.
В связи с отчуждением части объектов недвижимости третьим лицам, а также в связи с образованием новых земельных участков ГУЗР на основании заявления Общества подготовлен проект Соглашения к договору аренды (листы дела 33-34).
В числе изменений, вносимых в договор аренды, в том числе указаны изменения пункта 1.1 договора аренды в части общей площади земельного участка - вместо 37 937,00 кв. м - 31 423,00 кв. м, кадастрового номера участка - вместо 55:36:05 02 01:0017 - кадастровый номер участка 55:36:050201:3034; пункта 2.1 договора аренды - размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение к договору); а также Приложения к договору аренды "Расчет арендной платы за аренду земельного участка", согласно которым расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п. Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:
Ап = Кс х Сап/12, где:
Ап - размер ежемесячной арендной платы,
Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050201:3034, составляет 96 011 719 руб. 58 коп.,
Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0, 015 (согласно пункту 8 приложения 1 к Постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п),
12 - количество месяцев в году.
Размер ежемесячной арендной платы составляет 120 014 руб. 65 коп.
Указанное Соглашение к договору аренды подписано Обществом с протоколом разногласий (листы дела 41-42).
В числе разногласий, указанных Обществом в протоколе разногласий - Приложение к договору аренды "Расчет арендной платы за аренду земельного участка", который Общество предложило согласовать в следующей редакции: расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п. Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:
Ап = Кс х Сап/12, где:
Ап - размер ежемесячной арендной платы,
Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050201:3034, составляет 13 502 777 руб. 33 коп.,
Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0, 015 (согласно п. 8 приложения 1 к Постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п),
12 - количество месяцев в году. Размер ежемесячной арендной платы составляет 16 878 руб. 47 коп.
Указанный расчет в части кадастровой стоимости земельного участка истцом произведен на основании заключения N 239/09 от 31.07.2009 ООО "ОМЭКС".
Как усматривается из материалов дела, протокол разногласий со стороны ГУЗР не подписан.
26.04.2012 ГУЗР направило в адрес Общества уведомление о том, что по договору аренды земельного участка числиться задолженность по арендной плате в сумме 1 057 181 руб. 93 коп., пени в сумме 307 707 руб. 19 коп. по состоянию на 01.01.2012 (лист дела 44).
В дальнейшем ГУЗР обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения платежей, ссылаясь на соглашение к договору аренды, зарегистрированным 21.12.2010, в котором размер арендной платы определен в сумме 120 014 руб. 65 коп. в месяц (листы дела 45-46).
Общество, ссылаясь на то, что о государственной регистрации дополнительного соглашения без протокола разногласий, ему стало известно после обращения ГУЗР с иском в суд о взыскании задолженности по арендным платежам, и, полагая, что в данном соглашении условие о размере арендной платы сторонами не согласовано, обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Кроме того, суд указал, что ООО "ОМЭКС" не относится к числу специально уполномоченных органов государственной власти субъектов Российской Федерации по определению размера арендной платы за пользование земельным участком, а, следовательно, данные, изложенные в заключении N 239/09 от 31.07.2009, не могут быть положены в основу расчета арендной платы за аренду земельного участка.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
По смыслу статьей 2 и 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна основываться на принципе достоверности.
То есть государственной регистрации подлежит лишь действительно имеющееся право или действительно существующая сделка.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно пункту 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Принимая во внимание данные нормы, акцепт можно определить как адресованное оференту полное и безоговорочное принятие предложения, содержащегося в оферте. Полное и безоговорочное принятие означает, что положительный ответ на оферту должен содержать лишь согласие с офертой и не должен содержать каких-либо дополнений, условий, вопросов и прочих дополнений
Таким образом, ответ на предложение заключить договор (акцепт) должен быть определенным; из него должно четко явствовать намерение стороны заключить договор на предложенных ей условиях.
Если же акцептант выдвигает свои контрпредложения, например, по включению в договор новых условий, отсутствовавших в предложении, либо по изменению редакции предложенных в договоре пунктов, то согласно статье 443 ГК РФ такой ответ на оферту признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Как усматривается из материалов дела, соглашение к договору аренды от 01.09.2003 подписано Обществом с протоколом разногласий, в котором в том, числе, изменены положения пункта 4 соглашения, касающиеся приложения к договору аренды "Расчет арендной платы за аренду земельного участка".
Между тем, ГУЗР протокол разногласий не подписало, а направило в адрес Общества протокол согласования протокола разногласий к договору аренды земельного участка от 01.09.2003 N Д-С-2-1-3992 от 10.02.2010 (лист дела 142).
В соответствии с указанным протоколом согласования ГУЗР согласовало: "пункт 2.3 редакция Арендатора, пункт 4 редакция Арендодателя, пункт 5 редакция Арендатора", а также указало, что "настоящий протокол согласования протокола разногласий является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 01.09.2003 N Д-С-2-1-3992".
Вместе с тем, Общество указанный протокол согласования протокола разногласий не подписало, что свидетельствует о недостижении сторонами соглашения о размере арендной платы.
Учитывая, что истцом и ответчиком в соглашении к договору аренды не согласовано существенное условие договора аренды земельного участка - размер арендной платы, то оспариваемое соглашение является незаключенным.
При указанных обстоятельствах исковые требования Общества о признании незаключенным соглашение к договору аренды земельного участка от 01.09.2003 N Д-С-2-1-3992, подписанное между ГУЗР и Обществом, зарегистрированное Управлением Росреестра по Омской области 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562, подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о согласовании порядка расчета арендной платы (согласовании методики и отсутствии правового значения несогласования величины кадастровой стоимости), а, значит, о согласовании размера арендной платы являются несостоятельными.
Как уже было сказано выше, акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Между тем в настоящем деле при заключении соглашения такой акцепт получен не был.
Доводы ответчика об отсутствии законного интереса в иске суд также считает несостоятельными.
Суд первой инстанции изложил выводы, не относящиеся к предмету спора.
Стороны не разрешали ни спор о взыскании арендных платежей, ни спор о разногласиях по договору аренды при его заключении.
Предметом спора являлось признание незаключенным конкретного соглашения (сделки) к ранее заключенному договору.
Судебная практика допускает предъявление таких исков, которые хотя и не перечислены в статье 12 ГК РФ, но по существу представляют собой иск, направленный на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, на признание обременения отсутствующим в целом или отсутствующим на определенных условиях (пункт 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2012 N 1218/12 по делу N А40-11161/11-127-91, Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N 1850/11 по делу N А40-5798/10-58-76 Постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 16801/08 по делу N А56-25288/2004).
Поскольку истец являлся стороной несостоявшегося соглашения и поскольку он это соглашение не заключал, он обладает непосредственным законным интересом в оспаривании факта его заключения и приведении сведений о государственной регистрации сделки в соответствие с действительно заключенной сделкой.
К тому же утверждение суда первой инстанции о наличии в данном случае оснований для применения к согласованной арендной плате регулируемой цены (статья 424 ГК РФ) не обоснованы анализом условий договора аренды о порядке расчета арендной платы и о порядке изменения арендной платы.
Ответчик настаивал на внесении изменений в прежний договор путем заключения спорного соглашения, несмотря на то, что предметом нового соглашения является иной земельный участок.
Следовательно, внесение изменений в такой договор должно осуществляться в соответствии с порядком, установленным этим договором.
При этом при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
А пунктом 2.4. договора прямо определено, что в случае несогласия арендатора с увеличенным размером арендной платы (в том числе исчисленным с использованием другой методики, ранее не согласованной договором), внесение изменений в договор возможно только в судебном порядке.
Суд первой инстанции не обосновал, почему в данном случае к отношениям сторон не может быть применена правовая позиция выработанная Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.
Решение Арбитражного суда Омской области от 12.11.2012 по делу N А46-24939/2012 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта.
Апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением иска и апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика, то есть с ГУЗР в пользу Общества подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и подачу апелляционной жалобы в сумме 6 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11095/2012) открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 12 ноября 2012 года по делу N А46-24939/2012 (судья Распутина Л.Н.) отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Признать незаключенным соглашение к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, подписанное между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ОАО "УММ N 5", зарегистрированное Управлением Росреестра по Омской области 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562.
Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.01.2013 ПО ДЕЛУ N А46-24939/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 января 2013 г. по делу N А46-24939/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 января 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зориной О.В.
судей Гладышевой Е.В., Семеновой Т.П.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11095/2012) открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" на решение Арбитражного суда Омской области от 12 ноября 2012 года по делу N А46-24939/2012 (судья Распутина Л.Н.), принятое по иску открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" (ОГРН 1025500509814, ИНН 5501054662) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (ОГРН 1065503057443, ИНН 5503101004) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ОГРН 1045504038524, ИНН 5503085391) о признании недействительным государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562
при участии в судебном заседании представителей:
- от открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" - Денисенко А.А. по доверенности от 21.01.2013;
- от Главного управления по земельным ресурсам Омской области - Лакман Т.А. по доверенности от 29.12.2012;
-
установил:
установил:
открытое акционерное общество "Управление малой механизации N 5" (далее - ОАО "УММ N 5", Общество, истец, податель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - Управление Росреестра по Омской области) о признании недействительными государственной регистрации соглашения к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество от 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562.
Определением от 11.07.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР).
До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец уточнил исковые требования, просил признать незаключенным соглашение к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, подписанное между ГУЗР и ОАО "УММ N 5", зарегистрированное Управлением Росреестра по Омской области 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562, а также заявитель уточнил состав лиц, участвующих в деле - ГУЗР заявлен в качестве ответчика, Управление Росреестра по Омской области в качестве третьего лица.
Уточнения приняты судом первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.11.2012 по делу N А46-24939/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ОАО "УММ N 5" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы ее податель сослался на следующие обстоятельства:
- - судом первой инстанции необоснованно сделан вывод о заключенности дополнительного соглашения сторонами с учетом протокола разногласий, поскольку со стороны ответчика протокол разногласий подписан не был;
- - сторонами договора аренды не согласован размер арендной платы, поскольку размер, предложенный ГУЗР, ответчиком не был принят (направлен протокол разногласий), а размер, предложенный ответчиком, не был принят ГУЗР (протокол разногласий не подписан);
- -вывод суда о возможности одностороннего изменения ГУЗР размера арендной платы несостоятелен.
Оспаривая доводы апелляционной жалобы, ГУЗР представило отзыв, в котором просило решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Управление Росреестра по Омской области, надлежащим образом извещенное о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции без участия третьего лица.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ГУЗР возразил против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителей истца и ответчика, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии оснований для отмены решения Арбитражного суда Омской области от 12.11.2012 по настоящему делу.
Как следует из материалов дела, 01.09.2003 между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N Д-С-2-1-3992 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 25 лет земельный участок, относящийся к категории земель поселений, в границах города Омска, именуемый в дальнейшем участок, общей площадью 37 937,00 кв. м, в границах, указанных на прилагаемом плане, кадастровый номер N 55:36:05 02 01:0017, расположенный по адресу: ул. Нефтезаводская, 47 (Советский округ), с местоположением: относительно 3-этажного здания административно-бытового корпуса, имеющего почтовый адрес: Советский АО г. Омска, ул. Нефтезаводская, 47 для производственных целей под здания (пункт 1.1 договора аренды).
Пунктами 2.1, 2.2 договора аренды стороны согласовали величину арендной платы за 1 месяц на предоставленном участке в размере 22 489,05 руб., а также предусмотрели возможность ее пересмотра арендодателем в одностороннем порядке до окончания срока действия договора в соответствии с нормативными правовыми актами, изменяющими величину арендной платы за землю.
Вместе с тем пунктом 2.4. договора аренды закреплено, что в случае несогласия арендатора на внесение изменений в договор в части увеличения арендной платы Арендодатель вправе обратиться в Арбитражный суд Омской области с требованием внести соответствующие изменения в договор аренды участка.
Приложением к договору аренды определен порядок расчета арендной платы за аренду земельного участка в соответствии с постановлением Главы городского самоуправления г. Омска от 31.03.2000 N 154-п в редакции постановления от 26.02.2002 N 126-п по следующей формуле: Ар = Б * К * К1 * К2 * К3 *S/12, где:
Б = 49,40 руб./кв. м - базовая ставка арендной платы для оценочной зоны N 1603 в год,
К = 1,80 - коэффициент увеличения арендной платы, установленный Федеральным законом от 24.07.2002 N 110-ФЗ,
К1 = 0,08 - коэффициент способа использования земельного участка,
К2 = 1,00 - поправочный коэффициент для подзон особого коммерческого спроса,
К3 = 1,00 - коэффициент категории арендатора,
S = 37 937,00 м кв. - общая площадь земельного участка.
04.06.2004 Учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена государственная регистрация договора аренды, N регистрации 55 01/00-17/2004-2018.
В соответствии с абзацем третьим пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 30.06.2006) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центами, столицами субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов.
Пунктом 6.1 статьи 5 Закона Омской области от 08.02.2006 N 731-ОЗ (в редакции от 06.02.2007) "О регулировании земельных отношений в Омской области" установлено, что решения о предоставлении в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю и расположенных в городе Омске, принимает специально уполномоченный орган исполнительной власти Омской области.
Указом Губернатора Омской области от 16.06.2006 N 95 создано Главное управление по земельным ресурсам Омской области, являющееся с 01.07.2006 специально уполномоченным органом исполнительной власти Омской области в сфере регулирования земельных отношений, возникающих в связи с управлением и распоряжением земельными участками, расположенными в городе Омске, государственная собственность на которые не разграничена, и действующее на основании Положения.
В связи с отчуждением части объектов недвижимости третьим лицам, а также в связи с образованием новых земельных участков ГУЗР на основании заявления Общества подготовлен проект Соглашения к договору аренды (листы дела 33-34).
В числе изменений, вносимых в договор аренды, в том числе указаны изменения пункта 1.1 договора аренды в части общей площади земельного участка - вместо 37 937,00 кв. м - 31 423,00 кв. м, кадастрового номера участка - вместо 55:36:05 02 01:0017 - кадастровый номер участка 55:36:050201:3034; пункта 2.1 договора аренды - размер арендной платы за предоставленный участок определяется согласно расчету арендной платы (приложение к договору); а также Приложения к договору аренды "Расчет арендной платы за аренду земельного участка", согласно которым расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п. Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:
Ап = Кс х Сап/12, где:
Ап - размер ежемесячной арендной платы,
Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050201:3034, составляет 96 011 719 руб. 58 коп.,
Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0, 015 (согласно пункту 8 приложения 1 к Постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п),
12 - количество месяцев в году.
Размер ежемесячной арендной платы составляет 120 014 руб. 65 коп.
Указанное Соглашение к договору аренды подписано Обществом с протоколом разногласий (листы дела 41-42).
В числе разногласий, указанных Обществом в протоколе разногласий - Приложение к договору аренды "Расчет арендной платы за аренду земельного участка", который Общество предложило согласовать в следующей редакции: расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п. Размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается по формуле:
Ап = Кс х Сап/12, где:
Ап - размер ежемесячной арендной платы,
Кс - кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:050201:3034, составляет 13 502 777 руб. 33 коп.,
Сап - ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельного участка: 0, 015 (согласно п. 8 приложения 1 к Постановлению Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-п),
12 - количество месяцев в году. Размер ежемесячной арендной платы составляет 16 878 руб. 47 коп.
Указанный расчет в части кадастровой стоимости земельного участка истцом произведен на основании заключения N 239/09 от 31.07.2009 ООО "ОМЭКС".
Как усматривается из материалов дела, протокол разногласий со стороны ГУЗР не подписан.
26.04.2012 ГУЗР направило в адрес Общества уведомление о том, что по договору аренды земельного участка числиться задолженность по арендной плате в сумме 1 057 181 руб. 93 коп., пени в сумме 307 707 руб. 19 коп. по состоянию на 01.01.2012 (лист дела 44).
В дальнейшем ГУЗР обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку внесения платежей, ссылаясь на соглашение к договору аренды, зарегистрированным 21.12.2010, в котором размер арендной платы определен в сумме 120 014 руб. 65 коп. в месяц (листы дела 45-46).
Общество, ссылаясь на то, что о государственной регистрации дополнительного соглашения без протокола разногласий, ему стало известно после обращения ГУЗР с иском в суд о взыскании задолженности по арендным платежам, и, полагая, что в данном соглашении условие о размере арендной платы сторонами не согласовано, обратилось в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Кроме того, суд указал, что ООО "ОМЭКС" не относится к числу специально уполномоченных органов государственной власти субъектов Российской Федерации по определению размера арендной платы за пользование земельным участком, а, следовательно, данные, изложенные в заключении N 239/09 от 31.07.2009, не могут быть положены в основу расчета арендной платы за аренду земельного участка.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
По смыслу статьей 2 и 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним должна основываться на принципе достоверности.
То есть государственной регистрации подлежит лишь действительно имеющееся право или действительно существующая сделка.
Согласно части 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Согласно пункту 1 статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии.
Акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Принимая во внимание данные нормы, акцепт можно определить как адресованное оференту полное и безоговорочное принятие предложения, содержащегося в оферте. Полное и безоговорочное принятие означает, что положительный ответ на оферту должен содержать лишь согласие с офертой и не должен содержать каких-либо дополнений, условий, вопросов и прочих дополнений
Таким образом, ответ на предложение заключить договор (акцепт) должен быть определенным; из него должно четко явствовать намерение стороны заключить договор на предложенных ей условиях.
Если же акцептант выдвигает свои контрпредложения, например, по включению в договор новых условий, отсутствовавших в предложении, либо по изменению редакции предложенных в договоре пунктов, то согласно статье 443 ГК РФ такой ответ на оферту признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Как усматривается из материалов дела, соглашение к договору аренды от 01.09.2003 подписано Обществом с протоколом разногласий, в котором в том, числе, изменены положения пункта 4 соглашения, касающиеся приложения к договору аренды "Расчет арендной платы за аренду земельного участка".
Между тем, ГУЗР протокол разногласий не подписало, а направило в адрес Общества протокол согласования протокола разногласий к договору аренды земельного участка от 01.09.2003 N Д-С-2-1-3992 от 10.02.2010 (лист дела 142).
В соответствии с указанным протоколом согласования ГУЗР согласовало: "пункт 2.3 редакция Арендатора, пункт 4 редакция Арендодателя, пункт 5 редакция Арендатора", а также указало, что "настоящий протокол согласования протокола разногласий является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка от 01.09.2003 N Д-С-2-1-3992".
Вместе с тем, Общество указанный протокол согласования протокола разногласий не подписало, что свидетельствует о недостижении сторонами соглашения о размере арендной платы.
Учитывая, что истцом и ответчиком в соглашении к договору аренды не согласовано существенное условие договора аренды земельного участка - размер арендной платы, то оспариваемое соглашение является незаключенным.
При указанных обстоятельствах исковые требования Общества о признании незаключенным соглашение к договору аренды земельного участка от 01.09.2003 N Д-С-2-1-3992, подписанное между ГУЗР и Обществом, зарегистрированное Управлением Росреестра по Омской области 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562, подлежат удовлетворению.
Доводы ответчика о согласовании порядка расчета арендной платы (согласовании методики и отсутствии правового значения несогласования величины кадастровой стоимости), а, значит, о согласовании размера арендной платы являются несостоятельными.
Как уже было сказано выше, акцепт должен быть полным и безоговорочным.
Между тем в настоящем деле при заключении соглашения такой акцепт получен не был.
Доводы ответчика об отсутствии законного интереса в иске суд также считает несостоятельными.
Суд первой инстанции изложил выводы, не относящиеся к предмету спора.
Стороны не разрешали ни спор о взыскании арендных платежей, ни спор о разногласиях по договору аренды при его заключении.
Предметом спора являлось признание незаключенным конкретного соглашения (сделки) к ранее заключенному договору.
Судебная практика допускает предъявление таких исков, которые хотя и не перечислены в статье 12 ГК РФ, но по существу представляют собой иск, направленный на восстановление положения, существовавшего до нарушения права, на признание обременения отсутствующим в целом или отсутствующим на определенных условиях (пункт 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2012 N 1218/12 по делу N А40-11161/11-127-91, Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N 1850/11 по делу N А40-5798/10-58-76 Постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 16801/08 по делу N А56-25288/2004).
Поскольку истец являлся стороной несостоявшегося соглашения и поскольку он это соглашение не заключал, он обладает непосредственным законным интересом в оспаривании факта его заключения и приведении сведений о государственной регистрации сделки в соответствие с действительно заключенной сделкой.
К тому же утверждение суда первой инстанции о наличии в данном случае оснований для применения к согласованной арендной плате регулируемой цены (статья 424 ГК РФ) не обоснованы анализом условий договора аренды о порядке расчета арендной платы и о порядке изменения арендной платы.
Ответчик настаивал на внесении изменений в прежний договор путем заключения спорного соглашения, несмотря на то, что предметом нового соглашения является иной земельный участок.
Следовательно, внесение изменений в такой договор должно осуществляться в соответствии с порядком, установленным этим договором.
При этом при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
А пунктом 2.4. договора прямо определено, что в случае несогласия арендатора с увеличенным размером арендной платы (в том числе исчисленным с использованием другой методики, ранее не согласованной договором), внесение изменений в договор возможно только в судебном порядке.
Суд первой инстанции не обосновал, почему в данном случае к отношениям сторон не может быть применена правовая позиция выработанная Постановлением Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 270 АПК РФ неправильное применение норм материального права является основанием для отмены судебного акта.
Решение Арбитражного суда Омской области от 12.11.2012 по делу N А46-24939/2012 подлежит отмене, с принятием нового судебного акта.
Апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением иска и апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика, то есть с ГУЗР в пользу Общества подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и подачу апелляционной жалобы в сумме 6 000 руб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1, частью 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-11095/2012) открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" удовлетворить.
Решение Арбитражного суда Омской области от 12 ноября 2012 года по делу N А46-24939/2012 (судья Распутина Л.Н.) отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования удовлетворить.
Признать незаключенным соглашение к договору аренды земельного участка N Д-С-2-1-3992 от 01.09.2003, подписанное между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ОАО "УММ N 5", зарегистрированное Управлением Росреестра по Омской области 21.12.2010 N 55-55-01/315/2010-562.
Взыскать с Главного управления по земельным ресурсам Омской области в пользу открытого акционерного общества "Управление малой механизации N 5" 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины при подаче иска и апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
О.В.ЗОРИНА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)