Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Скрипка И.С. по доверенности от 31.08.2012;
- от ответчика - представитель Мельников Ю.А. по доверенности от 15.01.2012; индивидуальный предприниматель Семенов В.В.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Семенова В.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2012 по делу N А53-6318/2012
по иску индивидуального предпринимателя Лопатина А.В.
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Семенову В.В.
о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.
установил:
индивидуальный предприниматель Лопатин Андрей Викторович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Семенову Виталию Васильевичу о взыскании задолженности в размере 305527 руб. 60 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22110 рублей, убытков в размере 41459 рублей (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1.140-142).
В свою очередь, Семенов В.В. обратился в суд с встречным иском о признании договора аренды нежилых помещений от 01.02.2011 недействительным.
Решением от 13.07.2012 первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 266300 руб. 42 коп. задолженности, 5145 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор аренды от 01.02.2011 признан недействительной сделкой.
Решение мотивировано тем, что по спорному договору фактически в пользование ответчику переданы жилые помещения в нарушение норм пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорный договор аренды признан недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. За время пользования помещениями с ответчика по первоначальному иску взыскано неосновательное обогащение, размер задолженности определен исходя из согласованной сторонами цены и периода пользования помещением с июня 2011 года по 08.02.2012. К ответчику по первоначальному иску применена ответственность, предусмотренная статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик по первоначальному иску обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что переданные арендатору по спорному договору помещения являются жилыми, в связи с чем спорный договор правомерно признан недействительной сделкой. Требования по встречному иску о признании договора аренды недействительной сделкой включали требования о применении последствий недействительности сделки. Однако, применение последствий не рассмотрено судом. По мнению заявителя жалобы, размер неосновательного обогащения неправомерно определен по цене спорного договора. Арендная плата по договору является завышенной и не соответствует правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт использования помещений в период с 01.02.2011 по 08.02.2012 не подтвержден, арендатор освободил помещение 11.08.2011 и возвратил ключи истцу. Указание в письмах ответчика адреса спорного помещения не свидетельствует о том, что помещение используется последним.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.
Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 01.02.2011 между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений (т. 1 л.д. 15-18), согласно которому индивидуальный предприниматель Лопатин А.В. (арендодатель) передает, а индивидуальный предприниматель Семенов В.В. (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение состоящее из: помещение N 2 площадью 11,8 кв. м; помещение N 3 площадью 17 кв. м; помещение N 4 площадью 36,3 кв. м; помещение N 5 площадью 5,2 кв. м; помещение N 6 площадью 2,5 кв. м; помещение N 7 площадью 1,2 кв. м, расположенные на 4-м этаже строения литер З, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 86. Общая площадь арендуемого помещения составляет 74 кв. м (пункт 1.1.1).
В соответствии с пунктом 1.5 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для размещения офиса. Арендная плата составляет 40700 рублей в месяц без НДС (пункт 4.1).
В пункте 5.1 договора срок аренды определен сторонами с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.01.2012.
Стороны подписали к договору приложение N 1 - план помещения (т. 1 л.д. 19).
Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору помещение по акту от 15.02.2011.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.02.2011, если арендатор соблюдает пункт 3.2.3, вносит арендную плату раньше срока, указанного в договоре, то арендная плата начисляется по цене 500 рублей кв. м и составляет 37000 рублей (т. 1 л.д. 21).
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, Лопатин А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Полагая, что спорный договор противоречит нормам статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, Семенов В.В. обратился в суд с встречным иском.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/284/2012-417 от 16.05.2012 переданный в аренду по спорному договору объект является жилым (т. 1 л.д. 116).
В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Согласно части 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Вместе с тем, указанное жилое помещение передано по спорному договору аренды для размещения офиса (пункт 1.5 договора).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о ничтожности спорного договора правомерен.
В соответствии со статьей 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По акту от 15.02.2011 спорное помещение передано индивидуальному предпринимателю Семенову В.В. В данном случае возврат исполненного невозможен, поскольку пользование как таковое возвращено быть не может, в связи с чем довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о применении последствий недействительности сделки, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
Как отмечено выше, помещение передано ответчику по акту, доказательств возврата помещения истцу ответчиком не представлены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку доказательств возврата помещения в спорный период с июня 2011 года по 08.02.2012 не представлено, в данном случае неосновательное обогащение возникло у ответчика в виде платы за пользование помещением.
Суд первой инстанции при определении размера неосновательного обогащения применил плату, согласованную сторонами в дополнительном соглашении к договору при передаче в пользование, полагая, что стороны при заключении спорного договора действовали разумно и добросовестно (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласовали цену с учетом сложившейся на рынке аренды аналогичных объектов и признал ее средней ценой в данном месте.
Однако, какие-либо доказательства того, что согласованная сторонами в дополнительном соглашении к договору соответствовала сложившейся на рынке аренды аналогичных объектов, в материалах дела отсутствуют.
Во исполнение требований суда апелляционной инстанции сторонами предоставлены следующие сведения о рыночной стоимости пользования нежилыми помещениями в г. Ростове-на-Дону в районе пересечения улиц Малиновского и Доватора.
Согласно представленной истцом справке Торгово-промышленной палаты Ростовской области от 02.10.2012 рыночная стоимость аренды 1 кв. м офисного помещения в Советском районе г. Ростова-на-Дону в период с июня 2011 года по февраль 2012 года составляет 490-520 рублей с НДС (т. 2 л.д. 77). Без НДС цена составляет 401,8-426,4 рублей за 1 кв. м.
Индивидуальным предпринимателем Семеновым В.В. представлено экспертное заключение от 28.09.2012 (т. 2 л.д. 90-91), согласно которому рыночная стоимость аренды 1 кв. м площади офисных помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мальновского, 86, по состоянию с июня 2011 года по февраль 2012 года составляет в месяц 300 рублей без НДС.
Поскольку стороны не являются плательщиками налога на добавленную стоимость, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что средняя рыночная цена аренды офисного помещения в спорный период составляла 376 руб. 07 коп. за 1 кв. м (300+401,8+426,4):3). Таким образом, в месяц с учетом площади спорного помещения размер платы составляет 27829 руб. 18 коп.
Согласно расчету истца задолженность за июнь 2011 года - это недоплаченная арендатором сумма платежей в соответствии с размером арендной платы в пункте 4.1 договора. Задолженность за июнь 2011 года определена истцом в размере 9400 рублей.
В материалах дела имеются платежные поручения N 59 от 04.07.2011 и N 70 от 07.07.2011 на общую сумму 26000 рублей за июнь 2011 года (т. 1 л.д. 94-95).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что перечисленная по указанным платежным поручениям оплата зачтена в счет задолженности, возникшей ранее.
В соответствии с пунктом 2.10 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденным 03.10.20022 Центральным Банком Российской Федерации за N 2-П, платежное поручение является расчетным документом, который в качестве реквизита должен содержать, в том числе, указание на назначение платежа.
В пункте 2.11 Положения N 2-П установлен запрет на исправления, помарки и подчистки, а также на использование корректирующей жидкости в расчетных документах.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" правом изменения назначения платежа обладает только плательщик как собственник денежных средств. Изменение назначения платежа должно быть выражено в письменной форме и удостоверено лицами, подписавшими платежный документ.
Таким образом, законодательством о бухгалтерском учете и об операциях с участием безналичных платежей не устанавливает каких-либо запретов на изменения назначения платежа без внесения исправлений в платежные документы.
Вместе с тем, законодательством не предусмотрено одностороннее изменение плательщиком назначения произведенного платежа. Возможность изменения назначения платежа получателем денежных средств законодательством не предусмотрена.
Таким образом, зачисление поступивших по платежным поручениям N 59 от 04.07.2011 и N 70 от 07.07.2011 в погашение задолженности за какой-либо иной период задолженности неправомерно.
С учетом определенного судом апелляционной инстанции размера подлежащей оплаты в месяц и перечисленной ответчиком суммы по названным платежным поручениям, задолженность за июнь 2011 года составляет 1829 руб. 18 коп.
За период с июля 2011 года по январь 2012 года (7 месяцев) задолженность составляет 194804 руб. 26 коп.
За период с 01.02.2012 по 08.02.2012 задолженность составляет 7677 руб. 04 коп. (27829,18/29 дней Х 8 дней).
Таким образом, задолженность за пользование спорными помещениями в период с июня 2011 года по 08.02.2012 составляет 204310 руб. 48 коп.
Довод заявителя жалобы о том, что спорное помещение освобождено 31.08.2011, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Спорное помещение передано ответчику в пользование по акту от 15.02.2011, доказательств возвращения помещения ответчик не представил.
На письмах ответчика, датированных 08.10.2011, указан адрес: г. Ростов-на-Дону, по Малиновского, 86 - адрес спорного помещения.
В суд апелляционной инстанции также представлены письма, датированные 17.07.2011, 17.07.2011, 15.06.2011, 21.06.2011, также указан адрес ул. Малиновского, 86.
Судом первой инстанции также установлено, что в феврале 2012 года при осмотре помещения допуск специалиста в помещение и самого истца, осуществлял ответчик, имевший ключи от помещения.
Доказательств того, что индивидуальный предприниматель обращался к индивидуальному предпринимателю Лапатину А.В. с какими-либо претензиями либо требованиями о передаче помещения не представлено, также не представлено уведомлений о назначении даты и времени возврата помещения.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что факт пользования помещениями до 08.02.2012 в качестве офиса и сбережения платы, правомерен. Размер платы за спорный период составляет 204310 руб. 48 коп., в данной части решение подлежит изменению.
Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22110 рублей.
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом заявлено о взыскании процентов на всю сумму долга за весь период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку расчет платы за пользованиями помещениями между субъектами предпринимательской деятельности осуществляется помесячно, представленные сторонами сведения о средней рыночной цене также определены исходя из стоимости платы за месяц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что периоды начисления процентов на сумму неосновательного обогащения подлежат определению за каждый месяц спорного периода, то есть с первого числа следующего месяца до 08.02.2012.
Таким образом, за июнь 2011 года период просрочки составляет 217 дней, сумма процентов - 88 руб. 20 коп.; за июль 2011 года период просрочки 187 дней, сумма процентов - 1156 руб. 46 коп.; за август 201 года период просрочки 157 дней, сумма процентов - 970 руб. 93 коп.; за сентябрь 2011 года период просрочки 127 дней, сумма процентов - 785 руб. 40 коп.; за октябрь 2011 года период просрочки 97 дней, сумма процентов - 599 руб. 87 коп.; за ноябрь 2011 года период 67 дней, сумма процентов - 414 руб. 35 коп.; за декабрь 2011 года период просрочки 37 дней, сумма процентов - 228 руб. 82 коп.; за январь 2012 года период просрочки 7 дней, сумма процентов - 43 руб. 28 коп., всего сумма процентов составляет 4287 руб. 31 коп. исходя из учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации 8% годовых. В данной части решение также подлежит изменению.
В удовлетворении требований о взыскании убытков судом первой инстанции отказано, в данной части истец решение не обжалует.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В связи с изменением размера взыскиваемых сумм, судебные расходы подлежат перераспределению между сторонами с учетом частичного удовлетворения иска (на 56,52%).
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2012 по делу N А53-6318/2012 изменить.
Изложить абзацы второй и шестой резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Семенова Виталия Васильевича (ОГРН 30761680700034, ИНН 616823075213) в пользу индивидуального предпринимателя Лопатина Андрея Викторовича (ОГРН 304616504400141, ИНН 616100804305) 204310 руб. 48 коп. неосновательного обогащения, 4287 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Семенова Виталия Васильевича (ОГРН 30761680700034, ИНН 616823075213) в доход федерального бюджета 1867 руб. 43 коп. государственной пошлины по иску".
В остальной части решение оставить без изменения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Семенову Виталию Васильевичу (ОГРН 30761680700034, ИНН 616823075213) 869 руб. 60 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.11.2012 N 15АП-10396/2012 ПО ДЕЛУ N А53-6318/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 ноября 2012 г. N 15АП-10396/2012
Дело N А53-6318/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2012 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ереминой О.А.
судей Кузнецова С.А., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косеевой М.С.
при участии:
- от истца - представитель Скрипка И.С. по доверенности от 31.08.2012;
- от ответчика - представитель Мельников Ю.А. по доверенности от 15.01.2012; индивидуальный предприниматель Семенов В.В.;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Семенова В.В. на решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2012 по делу N А53-6318/2012
по иску индивидуального предпринимателя Лопатина А.В.
к ответчику - индивидуальному предпринимателю Семенову В.В.
о взыскании неосновательного обогащения и по встречному иску
принятое в составе судьи Пипник Т.Д.
установил:
индивидуальный предприниматель Лопатин Андрей Викторович обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Семенову Виталию Васильевичу о взыскании задолженности в размере 305527 руб. 60 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22110 рублей, убытков в размере 41459 рублей (с учетом изменения предмета требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1.140-142).
В свою очередь, Семенов В.В. обратился в суд с встречным иском о признании договора аренды нежилых помещений от 01.02.2011 недействительным.
Решением от 13.07.2012 первоначальный иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 266300 руб. 42 коп. задолженности, 5145 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Встречный иск удовлетворен. Договор аренды от 01.02.2011 признан недействительной сделкой.
Решение мотивировано тем, что по спорному договору фактически в пользование ответчику переданы жилые помещения в нарушение норм пункта 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорный договор аренды признан недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. За время пользования помещениями с ответчика по первоначальному иску взыскано неосновательное обогащение, размер задолженности определен исходя из согласованной сторонами цены и периода пользования помещением с июня 2011 года по 08.02.2012. К ответчику по первоначальному иску применена ответственность, предусмотренная статьей 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик по первоначальному иску обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что переданные арендатору по спорному договору помещения являются жилыми, в связи с чем спорный договор правомерно признан недействительной сделкой. Требования по встречному иску о признании договора аренды недействительной сделкой включали требования о применении последствий недействительности сделки. Однако, применение последствий не рассмотрено судом. По мнению заявителя жалобы, размер неосновательного обогащения неправомерно определен по цене спорного договора. Арендная плата по договору является завышенной и не соответствует правилам пункта 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Факт использования помещений в период с 01.02.2011 по 08.02.2012 не подтвержден, арендатор освободил помещение 11.08.2011 и возвратил ключи истцу. Указание в письмах ответчика адреса спорного помещения не свидетельствует о том, что помещение используется последним.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика жалобу поддержал.
Представитель истца доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в отзыве.
Изучив материалы дела и заслушав пояснения представителей сторон, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит изменению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 01.02.2011 между сторонами заключен договор аренды нежилых помещений (т. 1 л.д. 15-18), согласно которому индивидуальный предприниматель Лопатин А.В. (арендодатель) передает, а индивидуальный предприниматель Семенов В.В. (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение состоящее из: помещение N 2 площадью 11,8 кв. м; помещение N 3 площадью 17 кв. м; помещение N 4 площадью 36,3 кв. м; помещение N 5 площадью 5,2 кв. м; помещение N 6 площадью 2,5 кв. м; помещение N 7 площадью 1,2 кв. м, расположенные на 4-м этаже строения литер З, по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Малиновского, 86. Общая площадь арендуемого помещения составляет 74 кв. м (пункт 1.1.1).
В соответствии с пунктом 1.5 договора арендуемое помещение предоставляется арендатору для размещения офиса. Арендная плата составляет 40700 рублей в месяц без НДС (пункт 4.1).
В пункте 5.1 договора срок аренды определен сторонами с момента подписания акта приема-передачи нежилого помещения и действует до 31.01.2012.
Стороны подписали к договору приложение N 1 - план помещения (т. 1 л.д. 19).
Во исполнение названного договора, арендодатель передал арендатору помещение по акту от 15.02.2011.
Согласно дополнительному соглашению N 1 от 01.02.2011, если арендатор соблюдает пункт 3.2.3, вносит арендную плату раньше срока, указанного в договоре, то арендная плата начисляется по цене 500 рублей кв. м и составляет 37000 рублей (т. 1 л.д. 21).
В связи с неисполнением арендатором обязательств по внесению арендной платы, Лопатин А.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Полагая, что спорный договор противоречит нормам статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, Семенов В.В. обратился в суд с встречным иском.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Кодекса).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/284/2012-417 от 16.05.2012 переданный в аренду по спорному договору объект является жилым (т. 1 л.д. 116).
В соответствии со статьей 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Согласно части 3 статьи 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
Вместе с тем, указанное жилое помещение передано по спорному договору аренды для размещения офиса (пункт 1.5 договора).
Таким образом, вывод суда первой инстанции о ничтожности спорного договора правомерен.
В соответствии со статьей 167 Кодекса недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
По акту от 15.02.2011 спорное помещение передано индивидуальному предпринимателю Семенову В.В. В данном случае возврат исполненного невозможен, поскольку пользование как таковое возвращено быть не может, в связи с чем довод заявителя жалобы о том, что суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о применении последствий недействительности сделки, отклоняется судом апелляционной инстанции.
В статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что нормы о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать наличие факта сбережения ответчиком имущества (денежных средств) за счет истца, а также размер такого сбережения.
Как отмечено выше, помещение передано ответчику по акту, доказательств возврата помещения истцу ответчиком не представлены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Поскольку доказательств возврата помещения в спорный период с июня 2011 года по 08.02.2012 не представлено, в данном случае неосновательное обогащение возникло у ответчика в виде платы за пользование помещением.
Суд первой инстанции при определении размера неосновательного обогащения применил плату, согласованную сторонами в дополнительном соглашении к договору при передаче в пользование, полагая, что стороны при заключении спорного договора действовали разумно и добросовестно (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласовали цену с учетом сложившейся на рынке аренды аналогичных объектов и признал ее средней ценой в данном месте.
Однако, какие-либо доказательства того, что согласованная сторонами в дополнительном соглашении к договору соответствовала сложившейся на рынке аренды аналогичных объектов, в материалах дела отсутствуют.
Во исполнение требований суда апелляционной инстанции сторонами предоставлены следующие сведения о рыночной стоимости пользования нежилыми помещениями в г. Ростове-на-Дону в районе пересечения улиц Малиновского и Доватора.
Согласно представленной истцом справке Торгово-промышленной палаты Ростовской области от 02.10.2012 рыночная стоимость аренды 1 кв. м офисного помещения в Советском районе г. Ростова-на-Дону в период с июня 2011 года по февраль 2012 года составляет 490-520 рублей с НДС (т. 2 л.д. 77). Без НДС цена составляет 401,8-426,4 рублей за 1 кв. м.
Индивидуальным предпринимателем Семеновым В.В. представлено экспертное заключение от 28.09.2012 (т. 2 л.д. 90-91), согласно которому рыночная стоимость аренды 1 кв. м площади офисных помещений, расположенных по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Мальновского, 86, по состоянию с июня 2011 года по февраль 2012 года составляет в месяц 300 рублей без НДС.
Поскольку стороны не являются плательщиками налога на добавленную стоимость, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что средняя рыночная цена аренды офисного помещения в спорный период составляла 376 руб. 07 коп. за 1 кв. м (300+401,8+426,4):3). Таким образом, в месяц с учетом площади спорного помещения размер платы составляет 27829 руб. 18 коп.
Согласно расчету истца задолженность за июнь 2011 года - это недоплаченная арендатором сумма платежей в соответствии с размером арендной платы в пункте 4.1 договора. Задолженность за июнь 2011 года определена истцом в размере 9400 рублей.
В материалах дела имеются платежные поручения N 59 от 04.07.2011 и N 70 от 07.07.2011 на общую сумму 26000 рублей за июнь 2011 года (т. 1 л.д. 94-95).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца пояснил, что перечисленная по указанным платежным поручениям оплата зачтена в счет задолженности, возникшей ранее.
В соответствии с пунктом 2.10 Положения о безналичных расчетах в Российской Федерации, утвержденным 03.10.20022 Центральным Банком Российской Федерации за N 2-П, платежное поручение является расчетным документом, который в качестве реквизита должен содержать, в том числе, указание на назначение платежа.
В пункте 2.11 Положения N 2-П установлен запрет на исправления, помарки и подчистки, а также на использование корректирующей жидкости в расчетных документах.
В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" правом изменения назначения платежа обладает только плательщик как собственник денежных средств. Изменение назначения платежа должно быть выражено в письменной форме и удостоверено лицами, подписавшими платежный документ.
Таким образом, законодательством о бухгалтерском учете и об операциях с участием безналичных платежей не устанавливает каких-либо запретов на изменения назначения платежа без внесения исправлений в платежные документы.
Вместе с тем, законодательством не предусмотрено одностороннее изменение плательщиком назначения произведенного платежа. Возможность изменения назначения платежа получателем денежных средств законодательством не предусмотрена.
Таким образом, зачисление поступивших по платежным поручениям N 59 от 04.07.2011 и N 70 от 07.07.2011 в погашение задолженности за какой-либо иной период задолженности неправомерно.
С учетом определенного судом апелляционной инстанции размера подлежащей оплаты в месяц и перечисленной ответчиком суммы по названным платежным поручениям, задолженность за июнь 2011 года составляет 1829 руб. 18 коп.
За период с июля 2011 года по январь 2012 года (7 месяцев) задолженность составляет 194804 руб. 26 коп.
За период с 01.02.2012 по 08.02.2012 задолженность составляет 7677 руб. 04 коп. (27829,18/29 дней Х 8 дней).
Таким образом, задолженность за пользование спорными помещениями в период с июня 2011 года по 08.02.2012 составляет 204310 руб. 48 коп.
Довод заявителя жалобы о том, что спорное помещение освобождено 31.08.2011, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Спорное помещение передано ответчику в пользование по акту от 15.02.2011, доказательств возвращения помещения ответчик не представил.
На письмах ответчика, датированных 08.10.2011, указан адрес: г. Ростов-на-Дону, по Малиновского, 86 - адрес спорного помещения.
В суд апелляционной инстанции также представлены письма, датированные 17.07.2011, 17.07.2011, 15.06.2011, 21.06.2011, также указан адрес ул. Малиновского, 86.
Судом первой инстанции также установлено, что в феврале 2012 года при осмотре помещения допуск специалиста в помещение и самого истца, осуществлял ответчик, имевший ключи от помещения.
Доказательств того, что индивидуальный предприниматель обращался к индивидуальному предпринимателю Лапатину А.В. с какими-либо претензиями либо требованиями о передаче помещения не представлено, также не представлено уведомлений о назначении даты и времени возврата помещения.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что факт пользования помещениями до 08.02.2012 в качестве офиса и сбережения платы, правомерен. Размер платы за спорный период составляет 204310 руб. 48 коп., в данной части решение подлежит изменению.
Истцом также заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 22110 рублей.
Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 Кодекса) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Истцом заявлено о взыскании процентов на всю сумму долга за весь период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Поскольку расчет платы за пользованиями помещениями между субъектами предпринимательской деятельности осуществляется помесячно, представленные сторонами сведения о средней рыночной цене также определены исходя из стоимости платы за месяц, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что периоды начисления процентов на сумму неосновательного обогащения подлежат определению за каждый месяц спорного периода, то есть с первого числа следующего месяца до 08.02.2012.
Таким образом, за июнь 2011 года период просрочки составляет 217 дней, сумма процентов - 88 руб. 20 коп.; за июль 2011 года период просрочки 187 дней, сумма процентов - 1156 руб. 46 коп.; за август 201 года период просрочки 157 дней, сумма процентов - 970 руб. 93 коп.; за сентябрь 2011 года период просрочки 127 дней, сумма процентов - 785 руб. 40 коп.; за октябрь 2011 года период просрочки 97 дней, сумма процентов - 599 руб. 87 коп.; за ноябрь 2011 года период 67 дней, сумма процентов - 414 руб. 35 коп.; за декабрь 2011 года период просрочки 37 дней, сумма процентов - 228 руб. 82 коп.; за январь 2012 года период просрочки 7 дней, сумма процентов - 43 руб. 28 коп., всего сумма процентов составляет 4287 руб. 31 коп. исходя из учетной ставки Центрального Банка Российской Федерации 8% годовых. В данной части решение также подлежит изменению.
В удовлетворении требований о взыскании убытков судом первой инстанции отказано, в данной части истец решение не обжалует.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
В связи с изменением размера взыскиваемых сумм, судебные расходы подлежат перераспределению между сторонами с учетом частичного удовлетворения иска (на 56,52%).
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 13.07.2012 по делу N А53-6318/2012 изменить.
Изложить абзацы второй и шестой резолютивной части решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Семенова Виталия Васильевича (ОГРН 30761680700034, ИНН 616823075213) в пользу индивидуального предпринимателя Лопатина Андрея Викторовича (ОГРН 304616504400141, ИНН 616100804305) 204310 руб. 48 коп. неосновательного обогащения, 4287 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Семенова Виталия Васильевича (ОГРН 30761680700034, ИНН 616823075213) в доход федерального бюджета 1867 руб. 43 коп. государственной пошлины по иску".
В остальной части решение оставить без изменения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Семенову Виталию Васильевичу (ОГРН 30761680700034, ИНН 616823075213) 869 руб. 60 коп. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.А.ЕРЕМИНА
Судьи
С.А.КУЗНЕЦОВ
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)