Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: Долаков М.Д., паспорт, представитель Булгаков А.В., паспорт, доверенность от 12.10.20124
от ответчика: представитель Вильчик Е.Н., паспорт, доверенность от 24.10.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Исканцева Сергея Николаевича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2012 по делу N А53-29499/2012
по иску индивидуального предпринимателя Долакова Магомеда Джабраиловича (ИНН 616107820842, ОГРН 31061642940030
к ответчику индивидуальному предпринимателю Исканцеву Сергею Николаевичу (ИНН 615012277182, ОГРН 304615025900219)
о нечинении препятствий в доступе к арендуемым помещениям
принятое судьей Пипник Т.Д.
установил:
индивидуальный предприниматель Долаков Магомед Джабраилович (далее - истец, ИП Долаков М.Д.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Исканцеву Сергею Николаевичу (далее - ответчик, ИП Исканцев С.Н.) о нечинении препятствий к доступу в арендуемые помещения, помещении гаража, расположенные по адресу: Октябрьский район, станица Кривянская, ул. Мостовая, дом 39, нечинении препятствия к вывозу товара и торгового оборудования. Исковые требования основаны на заключенном между сторонами договоре аренды нежилого помещения от 01.03.2011 (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования).
Встречное исковое заявление ИП Исканцева С.Н. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2011, взыскании задолженности в размере 120 000 рублей, задолженности по оплате расходов на газ в сумме 29 133 рубля 97 копеек, взыскании денежных средств на проведение текущего ремонта в размере 198 431 рубль возвращено определением Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012.
Решением суда исковые требования удовлетворены в части. Суд обязал индивидуального предпринимателя Исканцева Сергея Николаевича не чинить индивидуальному предпринимателю Долакову Магомеду Джабраиловичу препятствия в доступе к арендуемому помещению площадью 138 кв. м, расположенному по адресу: Ростовская область Октябрьский район, станица Кривянская, ул. Мостовая, дом 39. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Заявитель указывает, что ИП Долаков М.Д. использовал спорное помещение для торговли хозяйственными и строительными материалами, часть товара принадлежащего ИП Долакову М.Д. находится в указанном помещении, ключи от магазина находятся у Долакова М.Д., никто не чинит ему препятствий, истец не желает вывозить принадлежащий ему товар, что подтверждается актом от 20.11.2012, в котором зафиксирован отказ войти в магазин. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия трудовых отношений между свидетелями Гарковенко И.М. и Клиндух Д.А. и ИП Долаковым М.Д.. Ответчик полагает, что он не обязан предоставлять для осмотра иные, не принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости. Все акты, которые были представлены суду первой инстанции об отсутствии доступа в нежилое помещение, по мнению ответчика, свидетельствуют о не желании ИП Исканцева С.Н. допускать ИП Долакова М.Д, внутрь его гаража с учетом отсутствия у ИП Долакова Д.М. соответствующих прав.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.
Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, данное ходатайство судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку указанные доказательства составлены после принятия решения суда первой инстанции и не были предметом рассмотрения данного суда.
Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отклоняется апелляционным судом, поскольку указанные доказательства не относятся к рассматриваемому делу.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между сторонами заключен и исполняется договор аренды нежилого помещения от 01.03.2011, по условиям которого ответчик как собственник предоставил истцу во владение и пользование помещение по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, ст. Кривянская, ул. Мостовая, 39.
Помещение площадью 138 кв. м, включающее торговую площадь 85 кв. м, коридор 18,1 кв. м, санузел 1,7 кв. м, склад 25,2 кв. м, предоставлено для торговли непродовольственными товарами.
Факт передачи помещения в фактическое владение и пользование истца, использование его арендатором и производство платежей сторонами в судебном заседании суда первой инстанции признано. Таким образом, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что имело место исполнение договора.
Договор был заключен на срок до 15.02.2012. После указанной даты пользование помещением было продолжено при отсутствии возражений со стороны ответчика, что свидетельствует о возобновлении его на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращаясь исковым заявлением по настоящему делу, ИП Долаков М.Д. указал на то, что в мае 2012 года ответчик создал препятствия в пользовании магазином и прилегающим к нему помещением гаража, часть которого с согласия ответчика использовалась как склад для хранения товара строительных материалов.
Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части, руководствуясь следующим.
В соответствии с статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При этом согласно статье 305 Кодекса право, предусмотренное статьей 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Таким образом, арендатор имеет права владения и пользования имуществом и право на защиту этих правомочий, в том числе - от арендодателя.
Как верно установлено судом первой инстанции наличие арендных отношений в рамках договора аренды нежилого помещения от 01.03.2011, сторонами признано.
В обоснование исковых требований о нечинении препятствий в пользовании магазином и прилегающим к нему помещением гаража представлена схема расположения помещений, из которой следует, что магазин имеет два входа: со стороны улицы и со стороны домовладения ответчика. Истец в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что первый вход в магазин предназначен для покупателей и имеет запорные устройства изнутри, открыть которые с улицы невозможно. Для арендатора и его работников предназначен второй вход. Запретив проход по собственному земельному участку, и поместив на своем участке сторожевую собаку, ответчик фактически прекратил доступ истца в арендуемое помещение.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В подтверждение изложенных пояснений истцом представлены следующие доказательства. Акт от 06.05.2012 о несанкционированном лишении доступа в складское помещение, заявление истца от 01.06.2012 в адрес Прокурора Октябрьского района Ростовской области, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.06.2012, акт о препятствии к доступу в арендуемые помещения от 22.09.2012.
Судом первой инстанции установлено, что истцом представлена также полученная 20.09.2012 от ответчика телеграмма следующего содержания: "Явись 20.09.2012 к 9 часам забрать товар из магазина и рассчитайся за аренду". Это свидетельствует о том, что ответчик назначал дату и время, когда истец может иметь возможность нахождения в магазине, что подтверждает факт создания им препятствий к доступу в другое время. По объяснениям истца, не опровергнутым ответчиком, в указанный день и час ему также было отказано в возможности войти в магазин и забрать свое имущество, а были заявлены новые требования об оплате арендной платы.
В пункте 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.
Удовлетворяя ходатайство истца о вызове свидетелей, суд устанавливал фактические обстоятельства по делу, посредством получения одного из видов доказательств, предусмотренных ст. 64 АПК РФ, сопоставляя с иными представленными сторонами доказательства, давая оценку в совокупности и каждому доказательству в отдельности.
Из материалов дела следует, что свидетель Гарковенко Игорь Михайлович показал, что является работником истца, работает в магазине, арендуемом у ответчика. Помимо магазина для складирования товара использовалась примерно помещения гаража, находящегося в том же здание, что и магазин. В начале мая 2012 года между истцом и ответчиком возникли разногласия по поводу размера и факта внесения арендной платы, ответчик отказался выдать документ о получении арендной платы, которая была фактически ему уплачена, в том числе - в присутствии самого свидетеля. Вследствие этого конфликта сначала был закрыт вход в склад, впоследствии - запрещен проход в магазин через принадлежащий ответчику участок. Второй вход в магазин не может быть открыт снаружи. Многочисленные переговоры с ответчиком, в которых участвовал и свидетель, результатов не дали, ответчиком заявлены новые требования о платежах.
Свидетель Клиндух Дмитрий Андреевич показал, что является работником истца - продавцом магазина. Работает с предпринимателем примерно год. В мае 2012 года он, прибыв на работу обнаружил, что магазин закрыт и войти в него невозможно, истец объяснил, что препятствует ответчик. После этого в этом помещении свидетель не работал. Впоследствии он обратился с просьбой к ответчику о доступе в магазин для того, чтобы забрать личные вещи, оставшиеся на рабочем месте, но ответчик ему отказал.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильной оценке судом первой инстанции доказательств по делу, являются несостоятельными. Судом первой инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ дана оценка показаниям свидетелей, письменным доказательствам (акту о несанкционированном лишении доступа в складское помещение, постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела, акту о препятствии к доступу в арендуемые помещения), которые в совокупности подтверждают, что ответчиком были созданы препятствия у доступу в арендуемые истцом помещения.
Доводы ответчика о неверной оценки судом первой инстанции показаний свидетелей не находят подтверждения в материалах дела. Показания свидетелей оценены судом с учетом статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами. Свидетели были предупреждены об ответственности за дачу ложных показаний в порядке статьи 153 АПК РФ. Показания Гарковенко И.М. и Клиндух Д.А не противоречат друг другу и иным представленным в материалы дела доказательствам. Факт наличия трудовых отношений между свидетелями и истцом в данном случае не имеет существенного значение для дела, в связи с чем соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела документов подтверждающих указанное обстоятельство, подлежат отклонению.
Кроме того, как следует из материалов дела, суд первой инстанции предлагал сторонам урегулировать спор во внесудебном порядке - восстановить исполнение договора в соответствии с его условиями. Вместе с тем в судебное заседание 26.11.2012 истец представил акт об отказе в доступе в гараж со стороны ответчика, ответчик представил акт об отказе истца произвести инвентаризацию его имущества в магазине. Судом первой инстанции дана оценка указанным документам и сделан обоснованный вывод о наличии препятствий со стороны ответчика в доступе к магазину. Требование инвентаризации имущества истца являются незаконным, и установление такого условия для допуска в магазин свидетельствует о нарушении прав истца.
При таких обстоятельствах требование о доступе в помещение магазина правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут вследствие направления им 07.05.2012 уведомления о расторжении договора, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку прекращение действия договора, если оно имело место, создает в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора освободить помещения и возвратить его арендодателю в установленном статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке - по акту приема-передачи, но не право арендодателя одновременно с подачей уведомления о прекращении договора пресечь доступ арендатора к помещению.
Доводы ответчика о наличии в помещении имущества, не принадлежащего истцу, и о намерении истца его вывезти верно оставлены без внимания судом первой инстанции, поскольку нахождение чужого имущества в помещении не создает оснований для лишения арендатора правомочия пользования. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство. Суждение о намерениях истца представляет собой ничем не подтвержденное предположение ответчика. Но и эти намерения, будь они подтверждены, не создают основания для нарушения того правомочия истца, на защиту которого направлен иск.
В части требований о нечинении препятствий к доступу в помещение гаража, расположенного по тому же адресу, что и магазин (в примыкающем к нему строении), исковые требования отклонены судом первой инстанции ввиду следующего.
Истцом не представлено доказательств наличия права на владение или пользование этим помещением. Утверждая, что часть гаража предоставлена ему в аренду, истец не представил письменного соглашения об этом, между тем, эта сделка совершена в рамках осуществления им и ответчиком предпринимательской деятельности.
В силу статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
По правилам статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно статье 160 Кодекса сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Доказательств наличия между истцом и ответчиком арендных отношений в отношении склада истцом не представлено.
Несоблюдение простой письменной формы сделки в силу статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В связи с чем судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание показания свидетелей в этой части, а иных доказательств заключения сделки аренды гаража в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах является верным указание суда на то, что факт нахождения принадлежащего истцу товара в помещении, принадлежащем ответчику, если таковой будет доказан, не создает для истца права на доступ в помещение, а лишь дает основание для истребования имущества, о чем может быть заявлен самостоятельный иск.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о нечинении препятствий к доступу в помещение гаража, заявителем апелляционной жалобы не оспаривается.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2012 по делу N А53-29499/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.02.2013 N 15АП-404/2013 ПО ДЕЛУ N А53-29499/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 февраля 2013 г. N 15АП-404/2013
Дело N А53-29499/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кузнецова С.А.
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Харько Л.В.
при участии:
от истца: Долаков М.Д., паспорт, представитель Булгаков А.В., паспорт, доверенность от 12.10.20124
от ответчика: представитель Вильчик Е.Н., паспорт, доверенность от 24.10.2012
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Исканцева Сергея Николаевича
на решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2012 по делу N А53-29499/2012
по иску индивидуального предпринимателя Долакова Магомеда Джабраиловича (ИНН 616107820842, ОГРН 31061642940030
к ответчику индивидуальному предпринимателю Исканцеву Сергею Николаевичу (ИНН 615012277182, ОГРН 304615025900219)
о нечинении препятствий в доступе к арендуемым помещениям
принятое судьей Пипник Т.Д.
установил:
индивидуальный предприниматель Долаков Магомед Джабраилович (далее - истец, ИП Долаков М.Д.) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Исканцеву Сергею Николаевичу (далее - ответчик, ИП Исканцев С.Н.) о нечинении препятствий к доступу в арендуемые помещения, помещении гаража, расположенные по адресу: Октябрьский район, станица Кривянская, ул. Мостовая, дом 39, нечинении препятствия к вывозу товара и торгового оборудования. Исковые требования основаны на заключенном между сторонами договоре аренды нежилого помещения от 01.03.2011 (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковые требования).
Встречное исковое заявление ИП Исканцева С.Н. о расторжении договора аренды нежилого помещения от 01.03.2011, взыскании задолженности в размере 120 000 рублей, задолженности по оплате расходов на газ в сумме 29 133 рубля 97 копеек, взыскании денежных средств на проведение текущего ремонта в размере 198 431 рубль возвращено определением Арбитражного суда Ростовской области от 26.11.2012.
Решением суда исковые требования удовлетворены в части. Суд обязал индивидуального предпринимателя Исканцева Сергея Николаевича не чинить индивидуальному предпринимателю Долакову Магомеду Джабраиловичу препятствия в доступе к арендуемому помещению площадью 138 кв. м, расположенному по адресу: Ростовская область Октябрьский район, станица Кривянская, ул. Мостовая, дом 39. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В апелляционной жалобе заявитель просит решение суда отменить, в иске отказать. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Заявитель указывает, что ИП Долаков М.Д. использовал спорное помещение для торговли хозяйственными и строительными материалами, часть товара принадлежащего ИП Долакову М.Д. находится в указанном помещении, ключи от магазина находятся у Долакова М.Д., никто не чинит ему препятствий, истец не желает вывозить принадлежащий ему товар, что подтверждается актом от 20.11.2012, в котором зафиксирован отказ войти в магазин. В материалах дела отсутствуют доказательства наличия трудовых отношений между свидетелями Гарковенко И.М. и Клиндух Д.А. и ИП Долаковым М.Д.. Ответчик полагает, что он не обязан предоставлять для осмотра иные, не принадлежащие ему на праве собственности объекты недвижимости. Все акты, которые были представлены суду первой инстанции об отсутствии доступа в нежилое помещение, по мнению ответчика, свидетельствуют о не желании ИП Исканцева С.Н. допускать ИП Долакова М.Д, внутрь его гаража с учетом отсутствия у ИП Долакова Д.М. соответствующих прав.
В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее.
Представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, данное ходатайство судом апелляционной инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку указанные доказательства составлены после принятия решения суда первой инстанции и не были предметом рассмотрения данного суда.
Ходатайство истца о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств отклоняется апелляционным судом, поскольку указанные доказательства не относятся к рассматриваемому делу.
Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, оценив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции между сторонами заключен и исполняется договор аренды нежилого помещения от 01.03.2011, по условиям которого ответчик как собственник предоставил истцу во владение и пользование помещение по адресу: Ростовская область, Октябрьский район, ст. Кривянская, ул. Мостовая, 39.
Помещение площадью 138 кв. м, включающее торговую площадь 85 кв. м, коридор 18,1 кв. м, санузел 1,7 кв. м, склад 25,2 кв. м, предоставлено для торговли непродовольственными товарами.
Факт передачи помещения в фактическое владение и пользование истца, использование его арендатором и производство платежей сторонами в судебном заседании суда первой инстанции признано. Таким образом, правомерным является вывод суда первой инстанции о том, что имело место исполнение договора.
Договор был заключен на срок до 15.02.2012. После указанной даты пользование помещением было продолжено при отсутствии возражений со стороны ответчика, что свидетельствует о возобновлении его на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обращаясь исковым заявлением по настоящему делу, ИП Долаков М.Д. указал на то, что в мае 2012 года ответчик создал препятствия в пользовании магазином и прилегающим к нему помещением гаража, часть которого с согласия ответчика использовалась как склад для хранения товара строительных материалов.
Суд первой инстанции, проанализировав доказательства по делу в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части, руководствуясь следующим.
В соответствии с статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
На основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
При этом согласно статье 305 Кодекса право, предусмотренное статьей 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Таким образом, арендатор имеет права владения и пользования имуществом и право на защиту этих правомочий, в том числе - от арендодателя.
Как верно установлено судом первой инстанции наличие арендных отношений в рамках договора аренды нежилого помещения от 01.03.2011, сторонами признано.
В обоснование исковых требований о нечинении препятствий в пользовании магазином и прилегающим к нему помещением гаража представлена схема расположения помещений, из которой следует, что магазин имеет два входа: со стороны улицы и со стороны домовладения ответчика. Истец в судебном заседании суда первой инстанции пояснил, что первый вход в магазин предназначен для покупателей и имеет запорные устройства изнутри, открыть которые с улицы невозможно. Для арендатора и его работников предназначен второй вход. Запретив проход по собственному земельному участку, и поместив на своем участке сторожевую собаку, ответчик фактически прекратил доступ истца в арендуемое помещение.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
В подтверждение изложенных пояснений истцом представлены следующие доказательства. Акт от 06.05.2012 о несанкционированном лишении доступа в складское помещение, заявление истца от 01.06.2012 в адрес Прокурора Октябрьского района Ростовской области, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 16.06.2012, акт о препятствии к доступу в арендуемые помещения от 22.09.2012.
Судом первой инстанции установлено, что истцом представлена также полученная 20.09.2012 от ответчика телеграмма следующего содержания: "Явись 20.09.2012 к 9 часам забрать товар из магазина и рассчитайся за аренду". Это свидетельствует о том, что ответчик назначал дату и время, когда истец может иметь возможность нахождения в магазине, что подтверждает факт создания им препятствий к доступу в другое время. По объяснениям истца, не опровергнутым ответчиком, в указанный день и час ему также было отказано в возможности войти в магазин и забрать свое имущество, а были заявлены новые требования об оплате арендной платы.
В пункте 1 статьи 88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе. Лицо, ходатайствующее о вызове свидетеля, обязано указать какие обстоятельства, имеющие значение для дела, может подтвердить свидетель, и сообщить суду его фамилию, имя, отчество и место жительства.
Удовлетворяя ходатайство истца о вызове свидетелей, суд устанавливал фактические обстоятельства по делу, посредством получения одного из видов доказательств, предусмотренных ст. 64 АПК РФ, сопоставляя с иными представленными сторонами доказательства, давая оценку в совокупности и каждому доказательству в отдельности.
Из материалов дела следует, что свидетель Гарковенко Игорь Михайлович показал, что является работником истца, работает в магазине, арендуемом у ответчика. Помимо магазина для складирования товара использовалась примерно помещения гаража, находящегося в том же здание, что и магазин. В начале мая 2012 года между истцом и ответчиком возникли разногласия по поводу размера и факта внесения арендной платы, ответчик отказался выдать документ о получении арендной платы, которая была фактически ему уплачена, в том числе - в присутствии самого свидетеля. Вследствие этого конфликта сначала был закрыт вход в склад, впоследствии - запрещен проход в магазин через принадлежащий ответчику участок. Второй вход в магазин не может быть открыт снаружи. Многочисленные переговоры с ответчиком, в которых участвовал и свидетель, результатов не дали, ответчиком заявлены новые требования о платежах.
Свидетель Клиндух Дмитрий Андреевич показал, что является работником истца - продавцом магазина. Работает с предпринимателем примерно год. В мае 2012 года он, прибыв на работу обнаружил, что магазин закрыт и войти в него невозможно, истец объяснил, что препятствует ответчик. После этого в этом помещении свидетель не работал. Впоследствии он обратился с просьбой к ответчику о доступе в магазин для того, чтобы забрать личные вещи, оставшиеся на рабочем месте, но ответчик ему отказал.
Доводы заявителя апелляционной жалобы о неправильной оценке судом первой инстанции доказательств по делу, являются несостоятельными. Судом первой инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ дана оценка показаниям свидетелей, письменным доказательствам (акту о несанкционированном лишении доступа в складское помещение, постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела, акту о препятствии к доступу в арендуемые помещения), которые в совокупности подтверждают, что ответчиком были созданы препятствия у доступу в арендуемые истцом помещения.
Доводы ответчика о неверной оценки судом первой инстанции показаний свидетелей не находят подтверждения в материалах дела. Показания свидетелей оценены судом с учетом статьи 71 АПК РФ в совокупности с иными представленными в материалы дела доказательствами. Свидетели были предупреждены об ответственности за дачу ложных показаний в порядке статьи 153 АПК РФ. Показания Гарковенко И.М. и Клиндух Д.А не противоречат друг другу и иным представленным в материалы дела доказательствам. Факт наличия трудовых отношений между свидетелями и истцом в данном случае не имеет существенного значение для дела, в связи с чем соответствующие доводы заявителя апелляционной жалобы об отсутствии в материалах дела документов подтверждающих указанное обстоятельство, подлежат отклонению.
Кроме того, как следует из материалов дела, суд первой инстанции предлагал сторонам урегулировать спор во внесудебном порядке - восстановить исполнение договора в соответствии с его условиями. Вместе с тем в судебное заседание 26.11.2012 истец представил акт об отказе в доступе в гараж со стороны ответчика, ответчик представил акт об отказе истца произвести инвентаризацию его имущества в магазине. Судом первой инстанции дана оценка указанным документам и сделан обоснованный вывод о наличии препятствий со стороны ответчика в доступе к магазину. Требование инвентаризации имущества истца являются незаконным, и установление такого условия для допуска в магазин свидетельствует о нарушении прав истца.
При таких обстоятельствах требование о доступе в помещение магазина правомерно удовлетворено судом первой инстанции.
Довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут вследствие направления им 07.05.2012 уведомления о расторжении договора, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку прекращение действия договора, если оно имело место, создает в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора освободить помещения и возвратить его арендодателю в установленном статьей 655 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке - по акту приема-передачи, но не право арендодателя одновременно с подачей уведомления о прекращении договора пресечь доступ арендатора к помещению.
Доводы ответчика о наличии в помещении имущества, не принадлежащего истцу, и о намерении истца его вывезти верно оставлены без внимания судом первой инстанции, поскольку нахождение чужого имущества в помещении не создает оснований для лишения арендатора правомочия пользования. Кроме того, ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих указанное обстоятельство. Суждение о намерениях истца представляет собой ничем не подтвержденное предположение ответчика. Но и эти намерения, будь они подтверждены, не создают основания для нарушения того правомочия истца, на защиту которого направлен иск.
В части требований о нечинении препятствий к доступу в помещение гаража, расположенного по тому же адресу, что и магазин (в примыкающем к нему строении), исковые требования отклонены судом первой инстанции ввиду следующего.
Истцом не представлено доказательств наличия права на владение или пользование этим помещением. Утверждая, что часть гаража предоставлена ему в аренду, истец не представил письменного соглашения об этом, между тем, эта сделка совершена в рамках осуществления им и ответчиком предпринимательской деятельности.
В силу статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения.
По правилам статьи 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Согласно статье 160 Кодекса сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
Доказательств наличия между истцом и ответчиком арендных отношений в отношении склада истцом не представлено.
Несоблюдение простой письменной формы сделки в силу статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В связи с чем судом первой инстанции обоснованно не приняты во внимание показания свидетелей в этой части, а иных доказательств заключения сделки аренды гаража в материалы дела не представлено. При таких обстоятельствах является верным указание суда на то, что факт нахождения принадлежащего истцу товара в помещении, принадлежащем ответчику, если таковой будет доказан, не создает для истца права на доступ в помещение, а лишь дает основание для истребования имущества, о чем может быть заявлен самостоятельный иск.
Решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований о нечинении препятствий к доступу в помещение гаража, заявителем апелляционной жалобы не оспаривается.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования арбитражного суда первой инстанции, который дал им надлежащую правовую оценку. Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов арбитражного суда первой инстанции.
При указанных обстоятельствах отсутствуют предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции.
Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 07.12.2012 по делу N А53-29499/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
С.А.КУЗНЕЦОВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)