Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Меньших А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ваганюк Н.Н.,
судей Андриановой И.В., Баранова В.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в судебном заседании 25 января 2012 года дело по иску Г. к Р., о признании права собственности на дом и земельный участок
по кассационной жалобе Г.
на решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 07 ноября 2011 года,
заслушав доклад судьи Ваганюк Н.Н. судебная коллегия,
установила:
Домовладение N ***, земельный участок площадью *** кв. м, на котором оно расположено, находящиеся по адресу ул. *** в г. Мичуринске по праву собственности принадлежат Р.
Полагая, что между ним и Р. (Ч.) 03 августа 2004 г. был заключен договор купли-продажи названных дома и земельного участка, Г. обратился в суд с иском к Р. (Ч.) о признании за ним права собственности на жилой дом N *** по ул. *** в г. Мичуринске и земельный участок площадью *** кв. м, с выплатой Р. денежной суммы в размере *** руб. Кроме того, указал, что между сторонами было оговорены все условия предстоящей сделки купли-продажи, определена цена - *** руб. и порядок ее выплаты.
В соответствии с условиями соглашения он выплатил ответчице ***. руб., а последняя - передала ему дом и земельный участок.
Поскольку дом находился в ветхом состоянии, сторонами было также оговорено проведение в нем восстановительного ремонта. После проведения данных работ, он вселился в спорный дом и начал в нем проживать с членами своей семьи. Однако впоследствии, ответчица стала уклоняться от удостоверения сделки купли-продажи у нотариуса, увеличив стоимость дома до *** руб.
Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 06 мая 2011 г. в удовлетворении иска Г. было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 20 июля 2011 года решение Мичуринского городского суда отменено.
15 августа 2011 года Г. обратился в суд с дополнительным исковым заявлением, в котором просит суд признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу состоявшейся.
Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 07 ноября 2011 г. в удовлетворении иска Г. также было отказано.
С данным решением не согласен истец, который в кассационной жалобе ставит вопрос о его отмене, приводя основания, изложенные в иске.
Не согласен с выводом суда о том, что между сторонами имел место предварительный договор купли-продажи. В ходе рассмотрения дела его доводы о том, что договор купли-продажи дома и участка состоялся и исполнен не были опровергнуты.
В этой части, по мнению истца, судом не учтены указания суда кассационной инстанции.
Полагает, что фактически представители ответчицы признали факт состоявшейся сделки, однако считают ее кабальной, поскольку сделка была совершена в связи со сложившимся трудным материальным положением Р.
Считает, что судом не учтены показания свидетеля П., пояснившей, что Р. в личной беседе с ней сообщала о том, что дом принадлежит Г.
Полагает, что каких-либо документов, подтверждающих совершение указанной сделки не требуется, поскольку таким доказательством является сам факт владения им как собственником жилым домом в течение 7 лет.
Не согласен с доводом суда о том, что Р. не намерена продавать дом и земельный участок, так как у нее нет другого жилья. Указывает, что ответчица в течение 7 лет не изъявляла желания вселиться в дом и таких требований к нему не предъявляла. Наоборот, она сообщала о том, что вышла замуж, постоянно проживает вместе с мужем и в жилой площади не нуждается. Оба представителя Р. в судебных заседаниях говорили о ее согласии продать дом, но за *** рублей.
Полагает, что в силу норм ГК РФ, ответчица обладала правом отказаться от оформления указанной сделки только в течение 3 лет.
Проверив материалы дела, исследовав доводы кассационной жалобы, выслушав Г., выслушав представителя Р. - Л., судебная коллегия находит оспариваемое судебное постановление подлежащим отмене ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права по следующим основаниям.
Так, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Г., исходил из того, что вышеуказанный договор, заключенный между сторонами, является предварительным договором, а в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества.
Далее суд указал, что каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась в материалах дела не содержатся, а представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и дома в будущем.
Кроме того, суд указал, что ответчик Р. не намерена продавать дом и земельный участок, так как у нее нет другого жилья.
Между тем, как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор, согласно которому, ответчица Р. (Ч.) за продаваемый вышеуказанный жилой дома N *** по ул. *** в г. Мичуринске вместе с земельным участком, получила от истца *** руб. В соответствии с условиями договора ответчик (продавец) Р. (Ч.) разрешает истцу Г. вместе с членами семьи проживать в указанном доме и производить восстановительный ремонт дома. При подготовке продавцом всех необходимых документов и оформлении договора купли-продажи у нотариуса покупателем будет выплачена оставшаяся сумма *** руб. к тем, *** руб., которые получены в день оформления договора. Таким образом, согласно договору до оформления договора у нотариуса ответчик за дом получила *** рублей, а истец вправе проживать в нем и производить ремонт.
Во исполнение заключенного договора ответчик передал дом истцу, который произвел с его слов в нем ремонт, построил баню и т.д., а сам получил обусловленную договором часть суммы, что не отрицалось ни ответчиком, ни его представителем в суде.
При таком положении вывод суда первой инстанции о предварительности договора, как и вывод о том, что не представлено документов, что сделка состоялась, не основан на материалах дела.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.
Ответчиком не оспаривается и из самого договора следует, что дом необходимо было восстанавливать. Истец согласно материалам дела, в том числе пояснениям свидетеля П., сделал ремонт в доме, поднял фундамент, обложил дом, построил баню, сарай (до него дом был заброшен).
В соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах" принимая решение, суд в силу части 1 ст. 196 ГПК РФ определяет какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. (п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").
Согласно п. 58 Постановления Пленума лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество.
Таким образом, отсутствие регистрации перехода прав по договору не лишает истца возможности на удовлетворение его требований о признании права собственности на недвижимое имущество.
Поскольку в соответствии со ст. 218 ГК РФ право возникает из договора, то суду при разрешении заявленных требований необходимо было исходить из буквального толкования содержания и условий договора, заключенного между сторонами, а также установить какое имущество было передано во исполнение данного договора, вступил ли покупатель во владение им, выполнены ли условия договора продавцом (оформление документов). Данные обстоятельства судом первой инстанции не исследованы, несмотря на то, что именно они положены в основу заявленных истцом Г. требований.
Не выполнено судом первой инстанции и указание суда кассационной инстанции в нарушение ст. 369 ГПК РФ.
При таком положении оспариваемое судебное постановление не может быть признано законным, в связи, с чем оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки и, правильно применив закон, разрешить спор.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 07 ноября 2011 года по данному делу отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Кассационную жалобу Г. - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 25.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-43
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТАМБОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 января 2012 г. по делу N 33-43
Судья: Меньших А.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Ваганюк Н.Н.,
судей Андриановой И.В., Баранова В.В.,
при секретаре Е.,
рассмотрев в судебном заседании 25 января 2012 года дело по иску Г. к Р., о признании права собственности на дом и земельный участок
по кассационной жалобе Г.
на решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 07 ноября 2011 года,
заслушав доклад судьи Ваганюк Н.Н. судебная коллегия,
установила:
Домовладение N ***, земельный участок площадью *** кв. м, на котором оно расположено, находящиеся по адресу ул. *** в г. Мичуринске по праву собственности принадлежат Р.
Полагая, что между ним и Р. (Ч.) 03 августа 2004 г. был заключен договор купли-продажи названных дома и земельного участка, Г. обратился в суд с иском к Р. (Ч.) о признании за ним права собственности на жилой дом N *** по ул. *** в г. Мичуринске и земельный участок площадью *** кв. м, с выплатой Р. денежной суммы в размере *** руб. Кроме того, указал, что между сторонами было оговорены все условия предстоящей сделки купли-продажи, определена цена - *** руб. и порядок ее выплаты.
В соответствии с условиями соглашения он выплатил ответчице ***. руб., а последняя - передала ему дом и земельный участок.
Поскольку дом находился в ветхом состоянии, сторонами было также оговорено проведение в нем восстановительного ремонта. После проведения данных работ, он вселился в спорный дом и начал в нем проживать с членами своей семьи. Однако впоследствии, ответчица стала уклоняться от удостоверения сделки купли-продажи у нотариуса, увеличив стоимость дома до *** руб.
Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 06 мая 2011 г. в удовлетворении иска Г. было отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 20 июля 2011 года решение Мичуринского городского суда отменено.
15 августа 2011 года Г. обратился в суд с дополнительным исковым заявлением, в котором просит суд признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка по указанному адресу состоявшейся.
Решением Мичуринского городского суда Тамбовской области от 07 ноября 2011 г. в удовлетворении иска Г. также было отказано.
С данным решением не согласен истец, который в кассационной жалобе ставит вопрос о его отмене, приводя основания, изложенные в иске.
Не согласен с выводом суда о том, что между сторонами имел место предварительный договор купли-продажи. В ходе рассмотрения дела его доводы о том, что договор купли-продажи дома и участка состоялся и исполнен не были опровергнуты.
В этой части, по мнению истца, судом не учтены указания суда кассационной инстанции.
Полагает, что фактически представители ответчицы признали факт состоявшейся сделки, однако считают ее кабальной, поскольку сделка была совершена в связи со сложившимся трудным материальным положением Р.
Считает, что судом не учтены показания свидетеля П., пояснившей, что Р. в личной беседе с ней сообщала о том, что дом принадлежит Г.
Полагает, что каких-либо документов, подтверждающих совершение указанной сделки не требуется, поскольку таким доказательством является сам факт владения им как собственником жилым домом в течение 7 лет.
Не согласен с доводом суда о том, что Р. не намерена продавать дом и земельный участок, так как у нее нет другого жилья. Указывает, что ответчица в течение 7 лет не изъявляла желания вселиться в дом и таких требований к нему не предъявляла. Наоборот, она сообщала о том, что вышла замуж, постоянно проживает вместе с мужем и в жилой площади не нуждается. Оба представителя Р. в судебных заседаниях говорили о ее согласии продать дом, но за *** рублей.
Полагает, что в силу норм ГК РФ, ответчица обладала правом отказаться от оформления указанной сделки только в течение 3 лет.
Проверив материалы дела, исследовав доводы кассационной жалобы, выслушав Г., выслушав представителя Р. - Л., судебная коллегия находит оспариваемое судебное постановление подлежащим отмене ввиду неправильного применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права по следующим основаниям.
Так, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований Г., исходил из того, что вышеуказанный договор, заключенный между сторонами, является предварительным договором, а в соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества.
Далее суд указал, что каких-либо документов, подтверждающих, что сделка состоялась в материалах дела не содержатся, а представленные доказательства могут свидетельствовать лишь о намерении сторон заключить договор купли-продажи земельного участка и дома в будущем.
Кроме того, суд указал, что ответчик Р. не намерена продавать дом и земельный участок, так как у нее нет другого жилья.
Между тем, как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор, согласно которому, ответчица Р. (Ч.) за продаваемый вышеуказанный жилой дома N *** по ул. *** в г. Мичуринске вместе с земельным участком, получила от истца *** руб. В соответствии с условиями договора ответчик (продавец) Р. (Ч.) разрешает истцу Г. вместе с членами семьи проживать в указанном доме и производить восстановительный ремонт дома. При подготовке продавцом всех необходимых документов и оформлении договора купли-продажи у нотариуса покупателем будет выплачена оставшаяся сумма *** руб. к тем, *** руб., которые получены в день оформления договора. Таким образом, согласно договору до оформления договора у нотариуса ответчик за дом получила *** рублей, а истец вправе проживать в нем и производить ремонт.
Во исполнение заключенного договора ответчик передал дом истцу, который произвел с его слов в нем ремонт, построил баню и т.д., а сам получил обусловленную договором часть суммы, что не отрицалось ни ответчиком, ни его представителем в суде.
При таком положении вывод суда первой инстанции о предварительности договора, как и вывод о том, что не представлено документов, что сделка состоялась, не основан на материалах дела.
В соответствии с пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной.
Ответчиком не оспаривается и из самого договора следует, что дом необходимо было восстанавливать. Истец согласно материалам дела, в том числе пояснениям свидетеля П., сделал ремонт в доме, поднял фундамент, обложил дом, построил баню, сарай (до него дом был заброшен).
В соответствии со ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах" принимая решение, суд в силу части 1 ст. 196 ГПК РФ определяет какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.
В соответствии с пунктом 1 ст. 551 ГК РФ переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения. (п. 60 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ N 10/22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах").
Согласно п. 58 Постановления Пленума лицо, считающее себя собственником находящегося в его законном владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за другим лицом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности на указанное имущество.
Таким образом, отсутствие регистрации перехода прав по договору не лишает истца возможности на удовлетворение его требований о признании права собственности на недвижимое имущество.
Поскольку в соответствии со ст. 218 ГК РФ право возникает из договора, то суду при разрешении заявленных требований необходимо было исходить из буквального толкования содержания и условий договора, заключенного между сторонами, а также установить какое имущество было передано во исполнение данного договора, вступил ли покупатель во владение им, выполнены ли условия договора продавцом (оформление документов). Данные обстоятельства судом первой инстанции не исследованы, несмотря на то, что именно они положены в основу заявленных истцом Г. требований.
Не выполнено судом первой инстанции и указание суда кассационной инстанции в нарушение ст. 369 ГПК РФ.
При таком положении оспариваемое судебное постановление не может быть признано законным, в связи, с чем оно подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки и, правильно применив закон, разрешить спор.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Мичуринского городского суда Тамбовской области от 07 ноября 2011 года по данному делу отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Кассационную жалобу Г. - удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)