Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей Голубцова В.Г., Борзенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.
при участии:
от истца ЗАО "Тандер" (ОГРН 1022301598549; ИНН 2310031475) - Мельников А.А., доверенность от 27.08.2013
от ответчиков: 1) индивидуального предпринимателя Ивановой Наталье Петровне (ОГРН 304593314100076; ИНН 594900042717), 2) индивидуального предпринимателя Целоусову Сергею Витальевичу (ОГРН 304593326000124, ИНН 593300035515), 3) индивидуального предпринимателя Целоусовой Людмиле Ларионовне (ОГРН 304593326000168, ИНН 593300029504) - не явились, извещены
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца ЗАО "Тандер"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 27 сентября 2013 года
по делу N А50-3436/2013,
принятое судьей Бородулиной М.В.
по иску ЗАО "Тандер"
к 1) индивидуальному предпринимателю Ивановой Наталье Петровне 2) индивидуальному предпринимателю Целоусову Сергею Витальевичу 3) индивидуальному предпринимателю Целоусовой Людмиле Ларионовне
об обязании передать часть нежилого помещения, взыскании неустойки
установил:
Закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском, уточнив его в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с предпринимателя Ивановой Н.П. неустойки в размере 325 538 руб. 40 коп. за период с 02.06.2012 по 19.07.2012; о взыскании с Целоусова С.В. неустойки в размере 1 077 999 руб. 80 коп. (1/2 неустойки за период с 20.07.2012 по 07.05.2013); о взыскании с Целоусовой Л.Л. неустойки в размере 1 077 999 руб. 80 коп. (1/2 неустойки за период с 20.07.2012 по 07.05.2013); о понуждении Целоусова С.В. и Целоусову Л.Л. передать истцу по акту приема-передачи часть нежилого помещения, общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 27.09.2013 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Петровны в пользу закрытого акционерного общества "Тандер" 5 517 руб. 60 коп. неустойки, 161 руб. 18 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора.
В судебном заседании принял участие представитель истца, ответчики надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представителей не направили, что в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием для проведения судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 12.05.2012 между истцом (арендатор) и предпринимателем Ивановой Н.П. (арендодатель) был подписан договор аренды N ПрмФ/239/12 недвижимого имущества с оборудованием (далее - договор аренды, л.д. 17-23), по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество - часть нежилого помещения, общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42 (далее - объект) для организации розничной торговли (п.п. 1.1, 1.2 договора).
Передача объекта арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи (п. 4.1).
Арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 20 календарных дней с даты подписания договора (п. 4.2 договора).
В случае не предоставления арендодателем объекта в согласованные сроки арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.3 договора).
11.07.2012 между Ивановой Н.П. (продавец) с одной стороны и Целоусовым С.В., Целоусовой Л.Л. (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания торгового центра "Алмаз" с пристроем, расположенного по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42 общей площадью 315 кв. м с земельным участком площадью 1 596,0 кв. м, прилегающему к этому строению и находящемуся под ним (л.д. 96-98).
Право собственности покупателей на объект недвижимости по договору от 11.07.2012 зарегистрировано Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 20.07.2012.
Поскольку обязанность по передаче объекта аренды в срок, предусмотренный договором, не исполнена, истец, ссылаясь на положения п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предъявил к новым собственникам исковые требования о передаче объекта аренды на основании договора аренды от 12.05.2012.
Кроме этого, истец заявил требование о взыскании неустойки на основании п. 7.3 договора за указанные выше периоды просрочки предоставления имущества, рассчитав неустойку в размере 0,1% от общей суммы арендных платежей за 5 лет; при этом неустойку за период до перехода права собственности на объект аренды просит взыскать с предпринимателя Ивановой Н.П., а после - с новых собственников.
Разрешая спор по - существу, суд первой инстанции частично удовлетворил иск, признав обоснованным требование в части взыскания неустойки с предпринимателя Ивановой Натальи Петровны в пользу истца в сумме 5 517 руб. 60 коп. Позиция суда основана на следующем: несмотря на то, что договор заключен на срок 5 лет и действует до 11.05.2017 (п. 6.1 договора), по условиям пункта 8.6 договора, стороны предусмотрели, что договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ; с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным на срок 360 календарных дней.
В связи с этим, требование о взыскании неустойки с Ивановой Натальи Петровны является обоснованным. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Имеющийся в деле договор аренды от 12.05.2012 между истцом (арендатор) и предпринимателем Ивановой Н.П. (арендодатель) в предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке не зарегистрирован.
Положение пункта 8.6 договора, согласно которому стороны предусмотрели отлагательное условие для регистрации договора: с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным на срок 360 календарных дней при том, что договор аренды заключен на 5 лет, нарушает императивную норму ГК РФ, поскольку условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Как правильно отметил суд первой инстанции, в силу статьи 606 ГК РФ договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 ГК РФ).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
В рассматриваемом случае, передача арендодателем объекта аренды арендатору не состоялась, договор государственную регистрацию не прошел, следовательно, разъяснения, данные в 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не применимы к рассматриваемому делу, что исключает взыскание договорной неустойки по п. 7.3 договора с ответчика Ивановой Н.П.
Что касается требования истца о понуждении Целоусова С.В. и Целоусову Л.Л. передать истцу по акту приема-передачи часть нежилого помещения, общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42., то оно также не подлежит удовлетворению.
Согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 названного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании передать имущество, предъявленных истцом к новым собственникам - предпринимателю Целоусову С.В. и предпринимателю Целоусовой Л.Л. - не имеется в силу ст. 398 ГК РФ.
В связи с тем, что имущество по договору аренды не было передано арендатору, и право аренды как обременение не возникло, положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, предусматривающие сохранение договора аренды при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, применению не подлежат.
Также заслуживает внимание и вывод суда о том, что, не являясь арендодателем по договору аренды от 12.05.2012, и не имея обязанности перед истцом по передаче соответствующего имущества, ответчики - предприниматель Целоусов С.В. и предприниматель Целоусова Л.Л. - не несут гражданско-правовой ответственности перед арендатором за неисполнение договора, что исключает взыскания с них договорной неустойки.
На основании части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Право на судебную защиту относится к основным, неотчуждаемым правам и свободам человека, в Российской Федерации оно признается и гарантируется согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, являющимся составной частью правовой системы Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 4 статьи 15 и части 1 и 2 статьи 17).
В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что положением части 3 статьи 611 ГК РФ предусмотрены правовые последствия неисполнения арендодателем своей обязанности по передаче арендатору имущества являющегося предметом договора аренды, характеризующие возможные варианты поведения арендатора при наступлении названного обстоятельства в виде избрания одного из способов защиты нарушенного права: потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения; либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В частности, требования о взыскании убытков с Ивановой Натальи Петровны в настоящем деле истец не заявлял, что не лишает его в будущем обратиться в суд за защитой своего нарушенного права, представив доказательства факта наступления убытков, размер причиненного ущерба, противоправность действий арендодателя, а также причинно-следственную связь между действиями арендодателя и причинением убытков.
Неправильное применение судом норм материального права, привело к принятию незаконного решения, которое подлежит отмене с вынесением судом апелляционной инстанции нового судебного акта. По результатам рассмотрения дела, госпошлина отнесена на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 27 сентября 2013 года по делу N А50-3436/2013 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2013 N 17АП-13014/2013-АК ПО ДЕЛУ N А50-3436/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2013 г. N 17АП-13014/2013-АК
Дело N А50-3436/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Полевщиковой С.Н.
судей Голубцова В.Г., Борзенковой И.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Вихаревой М.М.
при участии:
от истца ЗАО "Тандер" (ОГРН 1022301598549; ИНН 2310031475) - Мельников А.А., доверенность от 27.08.2013
от ответчиков: 1) индивидуального предпринимателя Ивановой Наталье Петровне (ОГРН 304593314100076; ИНН 594900042717), 2) индивидуального предпринимателя Целоусову Сергею Витальевичу (ОГРН 304593326000124, ИНН 593300035515), 3) индивидуального предпринимателя Целоусовой Людмиле Ларионовне (ОГРН 304593326000168, ИНН 593300029504) - не явились, извещены
лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу
истца ЗАО "Тандер"
на решение Арбитражного суда Пермского края от 27 сентября 2013 года
по делу N А50-3436/2013,
принятое судьей Бородулиной М.В.
по иску ЗАО "Тандер"
к 1) индивидуальному предпринимателю Ивановой Наталье Петровне 2) индивидуальному предпринимателю Целоусову Сергею Витальевичу 3) индивидуальному предпринимателю Целоусовой Людмиле Ларионовне
об обязании передать часть нежилого помещения, взыскании неустойки
установил:
Закрытое акционерное общество "Тандер" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском, уточнив его в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), о взыскании с предпринимателя Ивановой Н.П. неустойки в размере 325 538 руб. 40 коп. за период с 02.06.2012 по 19.07.2012; о взыскании с Целоусова С.В. неустойки в размере 1 077 999 руб. 80 коп. (1/2 неустойки за период с 20.07.2012 по 07.05.2013); о взыскании с Целоусовой Л.Л. неустойки в размере 1 077 999 руб. 80 коп. (1/2 неустойки за период с 20.07.2012 по 07.05.2013); о понуждении Целоусова С.В. и Целоусову Л.Л. передать истцу по акту приема-передачи часть нежилого помещения, общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42.
Решением Арбитражного суда Пермского края от 27.09.2013 иск удовлетворен частично. Суд взыскал с индивидуального предпринимателя Ивановой Натальи Петровны в пользу закрытого акционерного общества "Тандер" 5 517 руб. 60 коп. неустойки, 161 руб. 18 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.
Не согласившись с судебным актом, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить, иск удовлетворить в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение фактических обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего спора.
В судебном заседании принял участие представитель истца, ответчики надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, представителей не направили, что в силу ст. 156 АПК РФ не является препятствием для проведения судебного заседания.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 12.05.2012 между истцом (арендатор) и предпринимателем Ивановой Н.П. (арендодатель) был подписан договор аренды N ПрмФ/239/12 недвижимого имущества с оборудованием (далее - договор аренды, л.д. 17-23), по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество - часть нежилого помещения, общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42 (далее - объект) для организации розничной торговли (п.п. 1.1, 1.2 договора).
Передача объекта арендодателем арендатору осуществляется по акту приема-передачи (п. 4.1).
Арендодатель обязан передать объект арендатору в течение 20 календарных дней с даты подписания договора (п. 4.2 договора).
В случае не предоставления арендодателем объекта в согласованные сроки арендодатель уплачивает арендатору неустойку в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый день просрочки (п. 7.3 договора).
11.07.2012 между Ивановой Н.П. (продавец) с одной стороны и Целоусовым С.В., Целоусовой Л.Л. (покупатели) с другой стороны заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - здания торгового центра "Алмаз" с пристроем, расположенного по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42 общей площадью 315 кв. м с земельным участком площадью 1 596,0 кв. м, прилегающему к этому строению и находящемуся под ним (л.д. 96-98).
Право собственности покупателей на объект недвижимости по договору от 11.07.2012 зарегистрировано Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю 20.07.2012.
Поскольку обязанность по передаче объекта аренды в срок, предусмотренный договором, не исполнена, истец, ссылаясь на положения п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), предъявил к новым собственникам исковые требования о передаче объекта аренды на основании договора аренды от 12.05.2012.
Кроме этого, истец заявил требование о взыскании неустойки на основании п. 7.3 договора за указанные выше периоды просрочки предоставления имущества, рассчитав неустойку в размере 0,1% от общей суммы арендных платежей за 5 лет; при этом неустойку за период до перехода права собственности на объект аренды просит взыскать с предпринимателя Ивановой Н.П., а после - с новых собственников.
Разрешая спор по - существу, суд первой инстанции частично удовлетворил иск, признав обоснованным требование в части взыскания неустойки с предпринимателя Ивановой Натальи Петровны в пользу истца в сумме 5 517 руб. 60 коп. Позиция суда основана на следующем: несмотря на то, что договор заключен на срок 5 лет и действует до 11.05.2017 (п. 6.1 договора), по условиям пункта 8.6 договора, стороны предусмотрели, что договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества, в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ; с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным на срок 360 календарных дней.
В связи с этим, требование о взыскании неустойки с Ивановой Натальи Петровны является обоснованным. В остальной части в удовлетворении иска отказано.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, рассмотрев повторно дело по апелляционной жалобе, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, изучив и оценив в совокупности материалы дела, считает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.
В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно пункту 2 статьи 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Имеющийся в деле договор аренды от 12.05.2012 между истцом (арендатор) и предпринимателем Ивановой Н.П. (арендодатель) в предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ порядке не зарегистрирован.
Положение пункта 8.6 договора, согласно которому стороны предусмотрели отлагательное условие для регистрации договора: с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор считается заключенным на срок 360 календарных дней при том, что договор аренды заключен на 5 лет, нарушает императивную норму ГК РФ, поскольку условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Вместе с тем, согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Как правильно отметил суд первой инстанции, в силу статьи 606 ГК РФ договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 ГК РФ).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
В рассматриваемом случае, передача арендодателем объекта аренды арендатору не состоялась, договор государственную регистрацию не прошел, следовательно, разъяснения, данные в 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не применимы к рассматриваемому делу, что исключает взыскание договорной неустойки по п. 7.3 договора с ответчика Ивановой Н.П.
Что касается требования истца о понуждении Целоусова С.В. и Целоусову Л.Л. передать истцу по акту приема-передачи часть нежилого помещения, общей площадью 289,4 кв. м, расположенного на 1 этаже здания торгового центра "Алмаз" по адресу: Пермский край, Сивинский район, Сивинское сельское поселение, с. Сива, ул. Карла Маркса, 42., то оно также не подлежит удовлетворению.
Согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 названного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований об обязании передать имущество, предъявленных истцом к новым собственникам - предпринимателю Целоусову С.В. и предпринимателю Целоусовой Л.Л. - не имеется в силу ст. 398 ГК РФ.
В связи с тем, что имущество по договору аренды не было передано арендатору, и право аренды как обременение не возникло, положения п. 1 ст. 617 ГК РФ, предусматривающие сохранение договора аренды при переходе права собственности на сданное в аренду имущество, применению не подлежат.
Также заслуживает внимание и вывод суда о том, что, не являясь арендодателем по договору аренды от 12.05.2012, и не имея обязанности перед истцом по передаче соответствующего имущества, ответчики - предприниматель Целоусов С.В. и предприниматель Целоусова Л.Л. - не несут гражданско-правовой ответственности перед арендатором за неисполнение договора, что исключает взыскания с них договорной неустойки.
На основании части 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.
Право на судебную защиту относится к основным, неотчуждаемым правам и свободам человека, в Российской Федерации оно признается и гарантируется согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, являющимся составной частью правовой системы Российской Федерации в соответствии с Конституцией Российской Федерации (часть 4 статьи 15 и части 1 и 2 статьи 17).
В связи с этим, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что положением части 3 статьи 611 ГК РФ предусмотрены правовые последствия неисполнения арендодателем своей обязанности по передаче арендатору имущества являющегося предметом договора аренды, характеризующие возможные варианты поведения арендатора при наступлении названного обстоятельства в виде избрания одного из способов защиты нарушенного права: потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения; либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
В частности, требования о взыскании убытков с Ивановой Натальи Петровны в настоящем деле истец не заявлял, что не лишает его в будущем обратиться в суд за защитой своего нарушенного права, представив доказательства факта наступления убытков, размер причиненного ущерба, противоправность действий арендодателя, а также причинно-следственную связь между действиями арендодателя и причинением убытков.
Неправильное применение судом норм материального права, привело к принятию незаконного решения, которое подлежит отмене с вынесением судом апелляционной инстанции нового судебного акта. По результатам рассмотрения дела, госпошлина отнесена на истца.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 27 сентября 2013 года по делу N А50-3436/2013 отменить.
В удовлетворении иска отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
С.Н.ПОЛЕВЩИКОВА
Судьи
И.В.БОРЗЕНКОВА
В.Г.ГОЛУБЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)