Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Кирилловой И.И., Колесниковой С.Г., рассмотрев 22.08.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Тихонова Владимира Александровича на определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2012 (судья Емельянова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 (судьи Марченко Л.Н., Ларина Т.С., Масенкова И.В.) по делу N А21-12765/2009,
установил:
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2011 общество с ограниченной ответственностью "ПолиАнтиКорСтрой", место нахождения: 236023, Калининград, Красная ул., д. 115-16, ОГРН 1053915510549 (далее - Общество), признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Киселев Владимир Геннадиевич.
Определением от 06.10.2011 установлено применение при рассмотрении дела о банкротстве Общества положений параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Тихонов Владимир Александрович в рамках дела о банкротстве застройщика 26.09.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права на получение в собственность следующих офисов 9-этажного 2-подъездного жилого 80-квартирного дома с административно-торговыми помещениями на первом и цокольном этажах, находящегося на ул. Н. Каплунова, в г. Балтийске, Калининградской обл. (кадастровый номер земельного участка 39:14:01 - 04 - 06:0001), по завершении строительства:
- - N 14 (номер строительный) общей проектной площадью 59,64 кв. м, расположенного на 1-м этаже 2-го подъезда;
- - N 13 (номер строительный) общей проектной площадью 28,62 кв. м, расположенного на 1-м этаже,
- N 1 и N 2 (номера строительные) общей проектной площадью 103,86 кв. м, расположенного на 1 этаже.
Определением от 14.11.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.02.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Тихонов В.А., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить определение от 14.11.2012 и постановление от 12.02.2013 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт - об удовлетворении его требований. Податель жалобы обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что собранием кредиторов Общества 03.08.2012 принято решение о продаже указанного дома с открытых торгов.
Тихонов В.А. ссылается на утрату возможности получить в собственность причитающиеся ему помещения, поскольку они включены в конкурсную массу должника.
Податель жалобы полагает, что при отсутствии реестра требований относительно нежилых помещений, а следовательно и обременений по ним, данные помещения будут отчуждены новым застройщиком иным лицам, которые станут их добросовестными приобретателями.
Тихонов В.А. утверждает, что суды неверно истолковали просительную часть его заявления, сформулированную следующим образом: "признать за Тихоновым Владимиром Александровичем - право на получение в собственность офисов...". Заявитель просит суд закрепить за ним преимущественное право требования о передаче ему в собственность нежилых помещений иным лицом - в том числе новым застройщиком.
Как указывает Тихонов В.А., ссылаясь на параграф 7 главы IX Закона о банкротстве, пункт 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, требований о передаче недвижимого имущества в собственность или выделения в натуре определенных помещений он не предъявлял.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с болезнью судьи Кравченко Т.В. произведена ее замена судьей Бычковой Е.Н.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договорами долевого участия в строительстве жилого дома от 28.10.2009, 18.03.2010, от 14.04.2010, заключенными между Тихоновым В.А. (дольщиком) и Обществом (застройщиком), долей Тихонова В.А. являются нежилые помещения офисов N 1, 2, 13, 14, оплаченные в сумме 7 529 010 руб.
В названных договорах срок передачи застройщиком объектов долевого строительства дольщику установлен II и III кварталы 2010 года, однако до настоящего времени жилой дом застройщиком не построен.
Дольщиком исполнены в полном объеме принятые на себя обязательства по внесению вкладов в долевое строительство.
Решением от 27.05.2011 Общество признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Согласно определению от 06.10.2011 при рассмотрении дела о банкротстве Общества применяются положения параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве.
Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, Тихонов В.А. обратился в суд с настоящим заявлением.
Определением от 14.11.2012 суд отказал в удовлетворении требования.
Установив, что строительство многоквартирного дома не завершено и соответственно право собственности у Тихонова В.А. не возникло, суд первой инстанции указал, что защита права заявителя путем предъявления требования о передаче недвижимого имущества в собственность в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве возможна только в случае, когда строительство объекта, в котором расположено недвижимое имущество, завершено и он введен в эксплуатацию. При этом суд сослался на положения пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которым до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения); до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительство недвижимое имущество. Таким образом, договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
Из материалов дела следует, что право требования заявителя основано на трех договорах о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которых является доля в строящемся жилом 80-квартирном доме с административно-торговыми помещениями, находящемся на ул. Н. Каплунова, в г. Балтийске, Калининградской обл., в виде нежилых офисных помещений.
Судами установлено, что оплата договора о передаче доли в виде нежилых помещений в строящемся доме заявителем произведена в полном объеме.
Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрена возможность в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить права участника строительства в отношении жилого помещения путем подачи заявления о признании права собственности.
Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
- наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
- подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве слов и выражений, суды правомерно указали на то, что положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве неприменимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Кроме того, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 1388-О указано, что статья 201.1 Закона о банкротстве, закрепляя общие положения о банкротстве застройщиков и определяя отдельные понятия, предусматривает, в частности, что для целей параграфа 7 главы IХ данного Федерального закона застройщик - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, а участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Положения указанной статьи, направленные в том числе на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, и, следовательно, на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации, не препятствуют реализации иным лицам своих прав как конкурсных кредиторов.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно указали, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права кредитора в отношении нежилого помещения, не переданного ему застройщиком в обусловленные договором сроки.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу N А21-12765/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Тихонова Владимира Александровича - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.БЫЧКОВА
Судьи
И.И.КИРИЛЛОВА
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 27.08.2013 ПО ДЕЛУ N А21-12765/2009
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 августа 2013 г. по делу N А21-12765/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 августа 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Бычковой Е.Н., судей Кирилловой И.И., Колесниковой С.Г., рассмотрев 22.08.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Тихонова Владимира Александровича на определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2012 (судья Емельянова Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 (судьи Марченко Л.Н., Ларина Т.С., Масенкова И.В.) по делу N А21-12765/2009,
установил:
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 27.05.2011 общество с ограниченной ответственностью "ПолиАнтиКорСтрой", место нахождения: 236023, Калининград, Красная ул., д. 115-16, ОГРН 1053915510549 (далее - Общество), признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Киселев Владимир Геннадиевич.
Определением от 06.10.2011 установлено применение при рассмотрении дела о банкротстве Общества положений параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Тихонов Владимир Александрович в рамках дела о банкротстве застройщика 26.09.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права на получение в собственность следующих офисов 9-этажного 2-подъездного жилого 80-квартирного дома с административно-торговыми помещениями на первом и цокольном этажах, находящегося на ул. Н. Каплунова, в г. Балтийске, Калининградской обл. (кадастровый номер земельного участка 39:14:01 - 04 - 06:0001), по завершении строительства:
- - N 14 (номер строительный) общей проектной площадью 59,64 кв. м, расположенного на 1-м этаже 2-го подъезда;
- - N 13 (номер строительный) общей проектной площадью 28,62 кв. м, расположенного на 1-м этаже,
- N 1 и N 2 (номера строительные) общей проектной площадью 103,86 кв. м, расположенного на 1 этаже.
Определением от 14.11.2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 12.02.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Тихонов В.А., ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит отменить определение от 14.11.2012 и постановление от 12.02.2013 и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт - об удовлетворении его требований. Податель жалобы обращает внимание суда кассационной инстанции на то, что собранием кредиторов Общества 03.08.2012 принято решение о продаже указанного дома с открытых торгов.
Тихонов В.А. ссылается на утрату возможности получить в собственность причитающиеся ему помещения, поскольку они включены в конкурсную массу должника.
Податель жалобы полагает, что при отсутствии реестра требований относительно нежилых помещений, а следовательно и обременений по ним, данные помещения будут отчуждены новым застройщиком иным лицам, которые станут их добросовестными приобретателями.
Тихонов В.А. утверждает, что суды неверно истолковали просительную часть его заявления, сформулированную следующим образом: "признать за Тихоновым Владимиром Александровичем - право на получение в собственность офисов...". Заявитель просит суд закрепить за ним преимущественное право требования о передаче ему в собственность нежилых помещений иным лицом - в том числе новым застройщиком.
Как указывает Тихонов В.А., ссылаясь на параграф 7 главы IX Закона о банкротстве, пункт 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, требований о передаче недвижимого имущества в собственность или выделения в натуре определенных помещений он не предъявлял.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в связи с болезнью судьи Кравченко Т.В. произведена ее замена судьей Бычковой Е.Н.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания, однако представителей в суд не направили, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с договорами долевого участия в строительстве жилого дома от 28.10.2009, 18.03.2010, от 14.04.2010, заключенными между Тихоновым В.А. (дольщиком) и Обществом (застройщиком), долей Тихонова В.А. являются нежилые помещения офисов N 1, 2, 13, 14, оплаченные в сумме 7 529 010 руб.
В названных договорах срок передачи застройщиком объектов долевого строительства дольщику установлен II и III кварталы 2010 года, однако до настоящего времени жилой дом застройщиком не построен.
Дольщиком исполнены в полном объеме принятые на себя обязательства по внесению вкладов в долевое строительство.
Решением от 27.05.2011 Общество признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Согласно определению от 06.10.2011 при рассмотрении дела о банкротстве Общества применяются положения параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве.
Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, Тихонов В.А. обратился в суд с настоящим заявлением.
Определением от 14.11.2012 суд отказал в удовлетворении требования.
Установив, что строительство многоквартирного дома не завершено и соответственно право собственности у Тихонова В.А. не возникло, суд первой инстанции указал, что защита права заявителя путем предъявления требования о передаче недвижимого имущества в собственность в порядке статьи 201.8 Закона о банкротстве возможна только в случае, когда строительство объекта, в котором расположено недвижимое имущество, завершено и он введен в эксплуатацию. При этом суд сослался на положения пункта 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", согласно которым до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения); до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.
Апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, пришла к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве порождает обязанность застройщика передать в собственность участника долевого строительство недвижимое имущество. Таким образом, договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем.
Из материалов дела следует, что право требования заявителя основано на трех договорах о долевом участии в строительстве жилого дома, предметом которых является доля в строящемся жилом 80-квартирном доме с административно-торговыми помещениями, находящемся на ул. Н. Каплунова, в г. Балтийске, Калининградской обл., в виде нежилых офисных помещений.
Судами установлено, что оплата договора о передаче доли в виде нежилых помещений в строящемся доме заявителем произведена в полном объеме.
Согласно пункту 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
Таким образом, Законом о банкротстве предусмотрена возможность в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника-застройщика защитить права участника строительства в отношении жилого помещения путем подачи заявления о признании права собственности.
Из содержания указанной нормы следует, что для признания за участником строительства права собственности на жилое помещение необходимо соблюдение одновременно следующих условий:
- наличие полученного в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено;
- подписание застройщиком и участником строительства передаточного акта либо иного документа о передаче жилого помещения.
Исходя из буквального значения содержащихся в нормах параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве слов и выражений, суды правомерно указали на то, что положения пункта 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве неприменимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение.
Кроме того, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2012 N 1388-О указано, что статья 201.1 Закона о банкротстве, закрепляя общие положения о банкротстве застройщиков и определяя отдельные понятия, предусматривает, в частности, что для целей параграфа 7 главы IХ данного Федерального закона застройщик - это юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования, а участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Положения указанной статьи, направленные в том числе на предоставление дополнительных гарантий лицам, имеющим требование о передаче жилого помещения, и, следовательно, на реализацию их прав, гарантированных статьей 40 Конституции Российской Федерации, не препятствуют реализации иным лицам своих прав как конкурсных кредиторов.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно указали, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права кредитора в отношении нежилого помещения, не переданного ему застройщиком в обусловленные договором сроки.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
определение Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.02.2013 по делу N А21-12765/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу Тихонова Владимира Александровича - без удовлетворения.
Председательствующий
Е.Н.БЫЧКОВА
Судьи
И.И.КИРИЛЛОВА
С.Г.КОЛЕСНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)