Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
при участии:
о истца: Дрожжина Наталья Олеговна (паспорт) и ее представитель Ступников Вячеслав Валерьевич (доверенность от 07.11.2011),
от ответчиков: от Лыбзиковой Т.В. - представитель Данилейченко Ульяна Николаевна (доверенность от 18.03.2011),
от Лыбзикова В.М. - представитель Рублев Владимир Иванович (доверенность от 05.05.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Нигоев Р.А.)
от 04 октября 2012 года по делу N А32-18777/2012
по иску индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны
к администрации муниципального образования Ейский район, Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район, Лыбзикову Владимиру Михайловичу, Лыбзиковой Татьяне Викторовне,
при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим,
установил:
индивидуальный предприниматель Дрожжина Наталья Олеговна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Ейский район (далее - администрация), Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район (далее - управление), Лыбзикову Владимиру Михайловичу, Лыбзиковой Татьяне Викторовне о признании зарегистрированного права аренды Лыбзикова Владимира Михайловича и Лыбзиковой Татьяны Викторовны в отношении земельного участка площадью 8 582 кв. м с кадастровым номером 23:08:0102061:8, расположенного по адресу: Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 по договору аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85) отсутствующим.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что по общему правилу оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. На момент рассмотрения спора договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 не признан недействительным. Решение Ейского городского суда Краснодарского края от 12.04.2011 по делу N 2-1178/2011, кассационное определение Краснодарского краевого суда от 27.10.2011 по делу N 33-23493/2011, определение Ейского городского суда Краснодарского края от 14.12.2011 по делу N 2-3031/2011 и кассационное определение Краснодарского краевого суда от 09.02.2012 по делу N 33-3016/2012 судом первой инстанции во внимание не приняты, поскольку данными судебными актами требование о признании недействительным договора аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 по существу не рассмотрено, требования оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением сторонами досудебного порядка урегулирования спора. Наличие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости разных собственников не исключает приобретение ответчиками и истцом этого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, что способствует соблюдению прав всех заинтересованных лиц. Истцом не представлено доказательств наличия препятствий для заключения с ответчиками договора аренды земельного участка, который необходим им для использования принадлежащих им сооружений, включающего условие о потенциальной возможности вступления в него иных лиц, на стороне арендатора. Истцом не представлено доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о вступлении в договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 в качестве арендатора при множественности лиц на стороне арендатора.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что законное основание реестровой записи об обжалуемом праве аренды отпало в связи с отменой решения Ейского городского суда от 12.04.2011 по делу N 2-1178/2011. Запись о регистрации договора аренды нарушает права и законные интересы предпринимателя, так как создаются препятствия в приобретении земельного участка в собственность под принадлежащей ему на праве собственности недвижимости.
В отзыве на жалобу Лыбзиков Владимир Михайлович и Лыбзикова Татьяна Викторовна просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца, Лыбзикова Владимира Михайловича и Лыбзиковой Татьяны Викторовны поддержали соответствующие доводы.
Администрации, управление и служба, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, в отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объектов недвижимости - магазина N 94 общей площадью 124,5 кв. м, лит. А1, магазина N 88 площадью 299,1 кв. м, лит.А, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, пер. Советов, д. 14, б (свидетельства о государственной регистрации права от 06.07.2011, от 14.04.2011, договор купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005, акт приема-передачи от 04.02.2005 к договору купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005).
В соответствии с договором купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005 и актом приема-передачи от 04.02.2005 к договору купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005 Дрожжиной Наталье Олеговне (покупатель) от Азовского районного потребительского общества (продавец) переданы в собственность сооружения и хозпостройки - уборная лит. Г, склад лит. Д, склад лит. 1/2Е, мощение лит. I I, заборы лит.V, VI, домик 3, 6 (киоск), киоск декоративного использования.
В исковом заявлении предприниматель указал, что в связи с образованием нового земельного участка постановлением главы Должанского сельского поселения от 05.06.2009 N 68 "О присвоении почтового адреса вновь образованному земельному участку в ст. Должанской по ул. Пролетарской", адресные сведения вышеуказанных объектов были изменены с пер. Советского, 14, б на ул. Пролетарскую, 33 в ст. Должанской.
Помимо объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчикам - Лыбзикову Владимиру Михайловичу и Лыбзиковой Татьяне Викторовне.
На основании постановления администрации от 19.07.2010 N 654 между управлением (арендодатель) и Лыбзиковым Владимиром Михайловичем, Лыбзиковой Татьяной Викторовной (арендаторы) 20.07.2010 подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора N 0800002048 (85), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Должанский сельский округ, станица Должанская, ул. Пролетарска, 33, площадью 8 582 кв. м с кадастровым номером 23:08:0102061:8 и видом разрешенного использования - под объектами торговли и промышленности.
Договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации.
Указывая на то, что запись о регистрации в ЕГРП права аренды за ответчиками произведена в нарушение действующего законодательства, нарушает права и законные интересы предпринимателя как собственника объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, последний обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска об признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при вышеуказанных обстоятельствах оспаривание обременения невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого такое обременение возникло, то есть договора аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010.
Вместе с тем, истцом требование о признании указанного договора аренды недействительным не заявлено. Более того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 по делу N А32-36476/2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012, Дрожжиной Н.О. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования Ейский район, Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район, Лыбзикову В.М., Лыбзиковой Т.В., Кокшарову Н.П. о признании недействительным постановления от 19.07.2010 и договора аренды от 20.07.2010.
Действующее законодательство предусматривает возможность заключения в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договора аренды с собственниками зданий, расположенных на таком участке, со множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В то же время, как обосновано указал суд первой инстанции, даже если в договоре аренды неделимого участка отсутствует указание на множественность лиц на стороне арендатора (возможность вступления в договор иных собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке), то в этом случае договор аренды не является недействительным.
Ничто не препятствует истцу вступить в арендное отношение либо решить вопрос о формировании земельного участка под принадлежащими ему объектами и приобретении прав на сформированный земельный участок в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Из представленных в материалы дела документов следует, что предприниматель обращался в администрацию с заявлением о прекращении арендных отношений с Лыбзиковым В.М. и Лыбзиковой Т.В. на земельный участок площадью 8 582 кв. м с кадастровым номером 23:08:0102061:8 ввиду нахождения на указанном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих Дрожжиной Н.О.
Письмом от 22.04.2011 администрация сообщила заявителю о возможности вступления предпринимателя в договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 с множественностью лиц на стороне арендатора, тем более что договором аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 предусмотрена такая возможность (пункт 1.3 договора).
Доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о вступлении в договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 в качестве арендатора истцом не представлено.
Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельства нарушения его прав, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Довод апеллянта о том, что запись о регистрации договора аренды нарушает права и законные интересы предпринимателя, так как создаются препятствия в приобретении земельного участка в собственность под принадлежащей ему на праве собственности недвижимости, основан на неверном понимании апеллянтом норм материального права и подлежит отклонению.
Довод апеллянта о том, что законное основание реестровой записи об обжалуемом праве аренды отпало в связи с отменой решения Ейского городского суда от 12.04.2011 по делу N 2-1178/2011, поскольку договор аренды не признан недействительным, более того, Управлением Росреестра зарегистрировано дополнительное соглашение к указанному договору аренды от 15.06.2012 (л.д. 81, т. 1).
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 октября 2012 года по делу N А32-18777/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2013 N 15АП-15250/2012 ПО ДЕЛУ N А32-18777/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2013 г. N 15АП-15250/2012
Дело N А32-18777/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04 февраля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 февраля 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Малыхиной М.Н., Мисника Н.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Яковлевой А.В.,
при участии:
о истца: Дрожжина Наталья Олеговна (паспорт) и ее представитель Ступников Вячеслав Валерьевич (доверенность от 07.11.2011),
от ответчиков: от Лыбзиковой Т.В. - представитель Данилейченко Ульяна Николаевна (доверенность от 18.03.2011),
от Лыбзикова В.М. - представитель Рублев Владимир Иванович (доверенность от 05.05.2012),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Нигоев Р.А.)
от 04 октября 2012 года по делу N А32-18777/2012
по иску индивидуального предпринимателя Дрожжиной Натальи Олеговны
к администрации муниципального образования Ейский район, Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район, Лыбзикову Владимиру Михайловичу, Лыбзиковой Татьяне Викторовне,
при участии третьего лица: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю,
о признании зарегистрированного права аренды отсутствующим,
установил:
индивидуальный предприниматель Дрожжина Наталья Олеговна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Ейский район (далее - администрация), Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район (далее - управление), Лыбзикову Владимиру Михайловичу, Лыбзиковой Татьяне Викторовне о признании зарегистрированного права аренды Лыбзикова Владимира Михайловича и Лыбзиковой Татьяны Викторовны в отношении земельного участка площадью 8 582 кв. м с кадастровым номером 23:08:0102061:8, расположенного по адресу: Ейский район, ст. Должанская, ул. Пролетарская, 33 по договору аренды от 20.07.2010 N 0800002048 (85) отсутствующим.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что по общему правилу оспаривание зарегистрированного права (обременения) невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право (обременение) возникло. На момент рассмотрения спора договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 не признан недействительным. Решение Ейского городского суда Краснодарского края от 12.04.2011 по делу N 2-1178/2011, кассационное определение Краснодарского краевого суда от 27.10.2011 по делу N 33-23493/2011, определение Ейского городского суда Краснодарского края от 14.12.2011 по делу N 2-3031/2011 и кассационное определение Краснодарского краевого суда от 09.02.2012 по делу N 33-3016/2012 судом первой инстанции во внимание не приняты, поскольку данными судебными актами требование о признании недействительным договора аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 по существу не рассмотрено, требования оставлены без рассмотрения в связи с несоблюдением сторонами досудебного порядка урегулирования спора. Наличие на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости разных собственников не исключает приобретение ответчиками и истцом этого земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, что способствует соблюдению прав всех заинтересованных лиц. Истцом не представлено доказательств наличия препятствий для заключения с ответчиками договора аренды земельного участка, который необходим им для использования принадлежащих им сооружений, включающего условие о потенциальной возможности вступления в него иных лиц, на стороне арендатора. Истцом не представлено доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о вступлении в договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 в качестве арендатора при множественности лиц на стороне арендатора.
Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные исковые требования.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что законное основание реестровой записи об обжалуемом праве аренды отпало в связи с отменой решения Ейского городского суда от 12.04.2011 по делу N 2-1178/2011. Запись о регистрации договора аренды нарушает права и законные интересы предпринимателя, так как создаются препятствия в приобретении земельного участка в собственность под принадлежащей ему на праве собственности недвижимости.
В отзыве на жалобу Лыбзиков Владимир Михайлович и Лыбзикова Татьяна Викторовна просили оставить решение суда первой инстанции без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители истца, Лыбзикова Владимира Михайловича и Лыбзиковой Татьяны Викторовны поддержали соответствующие доводы.
Администрации, управление и служба, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, в связи с чем, в отношении указанных лиц дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец является собственником объектов недвижимости - магазина N 94 общей площадью 124,5 кв. м, лит. А1, магазина N 88 площадью 299,1 кв. м, лит.А, расположенных по адресу: Краснодарский край, Ейский район, ст. Должанская, пер. Советов, д. 14, б (свидетельства о государственной регистрации права от 06.07.2011, от 14.04.2011, договор купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005, акт приема-передачи от 04.02.2005 к договору купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005).
В соответствии с договором купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005 и актом приема-передачи от 04.02.2005 к договору купли-продажи N 11/02 от 03.02.2005 Дрожжиной Наталье Олеговне (покупатель) от Азовского районного потребительского общества (продавец) переданы в собственность сооружения и хозпостройки - уборная лит. Г, склад лит. Д, склад лит. 1/2Е, мощение лит. I I, заборы лит.V, VI, домик 3, 6 (киоск), киоск декоративного использования.
В исковом заявлении предприниматель указал, что в связи с образованием нового земельного участка постановлением главы Должанского сельского поселения от 05.06.2009 N 68 "О присвоении почтового адреса вновь образованному земельному участку в ст. Должанской по ул. Пролетарской", адресные сведения вышеуказанных объектов были изменены с пер. Советского, 14, б на ул. Пролетарскую, 33 в ст. Должанской.
Помимо объектов недвижимого имущества, принадлежащих истцу на праве собственности, на указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности ответчикам - Лыбзикову Владимиру Михайловичу и Лыбзиковой Татьяне Викторовне.
На основании постановления администрации от 19.07.2010 N 654 между управлением (арендодатель) и Лыбзиковым Владимиром Михайловичем, Лыбзиковой Татьяной Викторовной (арендаторы) 20.07.2010 подписан договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора N 0800002048 (85), по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, Ейский район, Должанский сельский округ, станица Должанская, ул. Пролетарска, 33, площадью 8 582 кв. м с кадастровым номером 23:08:0102061:8 и видом разрешенного использования - под объектами торговли и промышленности.
Договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена запись о регистрации.
Указывая на то, что запись о регистрации в ЕГРП права аренды за ответчиками произведена в нарушение действующего законодательства, нарушает права и законные интересы предпринимателя как собственника объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, последний обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает права истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска об признании права или обременения отсутствующими.
В пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что исходя из смысла положений Гражданского кодекса, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (пункт 3 статьи 26 Закона о государственной регистрации).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что при вышеуказанных обстоятельствах оспаривание обременения невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого такое обременение возникло, то есть договора аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010.
Вместе с тем, истцом требование о признании указанного договора аренды недействительным не заявлено. Более того, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.08.2012 по делу N А32-36476/2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012, Дрожжиной Н.О. отказано в удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования Ейский район, Управлению муниципальными ресурсами администрации муниципального образования Ейский район, Лыбзикову В.М., Лыбзиковой Т.В., Кокшарову Н.П. о признании недействительным постановления от 19.07.2010 и договора аренды от 20.07.2010.
Действующее законодательство предусматривает возможность заключения в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, договора аренды с собственниками зданий, расположенных на таком участке, со множественностью лиц на стороне арендатора.
При этом заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
В то же время, как обосновано указал суд первой инстанции, даже если в договоре аренды неделимого участка отсутствует указание на множественность лиц на стороне арендатора (возможность вступления в договор иных собственников объектов недвижимости, находящихся на земельном участке), то в этом случае договор аренды не является недействительным.
Ничто не препятствует истцу вступить в арендное отношение либо решить вопрос о формировании земельного участка под принадлежащими ему объектами и приобретении прав на сформированный земельный участок в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Из представленных в материалы дела документов следует, что предприниматель обращался в администрацию с заявлением о прекращении арендных отношений с Лыбзиковым В.М. и Лыбзиковой Т.В. на земельный участок площадью 8 582 кв. м с кадастровым номером 23:08:0102061:8 ввиду нахождения на указанном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих Дрожжиной Н.О.
Письмом от 22.04.2011 администрация сообщила заявителю о возможности вступления предпринимателя в договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 с множественностью лиц на стороне арендатора, тем более что договором аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 предусмотрена такая возможность (пункт 1.3 договора).
Доказательств обращения в уполномоченный орган с заявлением о вступлении в договор аренды N 0800002048 (85) от 20.07.2010 в качестве арендатора истцом не представлено.
Учитывая указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом обстоятельства нарушения его прав, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
Довод апеллянта о том, что запись о регистрации договора аренды нарушает права и законные интересы предпринимателя, так как создаются препятствия в приобретении земельного участка в собственность под принадлежащей ему на праве собственности недвижимости, основан на неверном понимании апеллянтом норм материального права и подлежит отклонению.
Довод апеллянта о том, что законное основание реестровой записи об обжалуемом праве аренды отпало в связи с отменой решения Ейского городского суда от 12.04.2011 по делу N 2-1178/2011, поскольку договор аренды не признан недействительным, более того, Управлением Росреестра зарегистрировано дополнительное соглашение к указанному договору аренды от 15.06.2012 (л.д. 81, т. 1).
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 04 октября 2012 года по делу N А32-18777/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
Н.Н.МИСНИК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)