Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В..,
судей Сумароковой Т.Я., Тихонова А.П..,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЮНИКЛО (РУС)" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.01.2013 года по делу N А40-130066/11-11-1148, принятое судьей Давыдовой О.В.
по иску АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124)
к ООО "ЮНИКЛО (РУС)" (ОГРН 1097746030920, ИНН 7705878750)
о взыскании 411.965,41 долларов США,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Долматова Е.В. по доверенности от 04 марта 2011 года
Цуканов В.И. по доверенности от 01 января 2012 года
от ответчика: Юрьев С.В. по доверенности от 03 декабря 2012 года
установил:
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - Компания, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" (далее - ООО "ЮНИКЛО (РУС)", ответчик) о взыскании 442.231,80 долларов США, в том числе 411.965,41 долларов США задолженности по оплате помещения и 30.266,39 долларов США неустойки за период с 26.03.2011 по 03.07.2011 за просрочку оплаты по Соглашению об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR2010/06-Anc6 от 15.11.2010 года. Иск заявлен на основании ст. ст. 310, 421, 425, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда от 02.04.2012 по делу N А40-130066/11 в удовлетворении иска отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.10.2012 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 г. отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2013 года по делу N А40-130066/11 иск удовлетворен. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 411.965,41 долларов США задолженности и 30.266,39 долларов США неустойки. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, снизив размер взыскиваемой суммы арендной платы. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам.
Представители истца требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как видно из материалов дела, 15 ноября 2010 г. между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) было заключено Соглашение об использовании Помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2010/06-Апсб в отношении помещения, состоящее из площадей, имеющих условное обозначение - номер Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 (нулевом) этаже (отметка 124,6) торгового центра, расположенного по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2, как это отражено на Поэтажном плане (Приложение N 1 к Соглашению).
В соответствии с Соглашением истец осуществляет проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости - торгового центра, расположенного по адресу: Москва, ЦАО, Краснопресненская наб., уч. 6, 7, 8б ММДЦ "Москва-Сити", и часть центра будет предназначена для сдачи в аренду, принимая во внимание, что ответчик имеет намерение получить в аренду часть центра, обозначенную в Приложении N 1 к соглашению, и истец готов предоставить помещение в аренду ответчику.
До момента государственной регистрации права собственности истца на центр стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности аренды помещения, включая, но не ограничиваясь этим, проведение сторонами дополнительного обустройства, оборудования и особо внутренней отделки помещения на условиях, предусмотренных настоящим соглашением.
Предметом Соглашения является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использование ответчиком помещения и "согласование взаимодействия сторон" в период до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях краткосрочного договора аренды (п. 2.1 Соглашения).
При этом истец обязался в период до государственной регистрации права собственности на здание торгового центра и заключения между истцом и ответчиком договора аренды помещения, указанного в Соглашении, предоставить ответчику возможность проведения в помещении подготовительных работ для подготовки к ведению коммерческой деятельности ответчиком, а также возможность ведения в помещении коммерческой деятельности ответчика. Соглашение предусматривает обязательства ответчика выполнить в помещении работы по подготовке помещения к ведению коммерческой деятельности и начать ведение в помещении коммерческой деятельности.
Согласно п. 2.2 Соглашения истец обязуется предоставить арендатору возможность использовать помещение для выполнения работ в соответствии с условиями Соглашения, передать помещение арендатору на условиях краткосрочного договора аренды, предусмотренных пунктом 7.1 Соглашения, и заключить договор аренды. Арендатор обязуется принять помещения для производства работ арендатора, произвести работы арендатора, использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным договором аренды, принять помещение на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды, а также выплачивать платежи и нести иные обязанности, предусмотренные настоящим соглашением, и, если применимо, договором аренды.
Стороны определили срок действия соглашения в 5 лет (п. 10.6 Соглашения).
Права и обязанности сторон определены разделом 3 Соглашения, согласно п. а) данного раздела ст. 4 содержит специфические права и обязанности сторон с момента заключения соглашения и до даты подписания акта приема-передачи помещения для проведения работ арендатора согласно п. 5.1.1 Соглашения, права и обязанности сторон на указанном этапе, не предусмотренные ст. 4, регулируются приложением V к договору аренды. Пунктом б) предусмотрено, что ст. 5 содержит специфические права и обязанности сторон с даты подписания акта приема-передачи помещения для проведения работ арендатора до даты начала коммерческого использовании коммерческого использования помещения, права и обязанности сторон на указанном этапе, не предусмотренные ст. 5, регулируются Приложением V к договору аренды.
Пункт c) содержит условия, согласно которым ст. 6 содержит специфические права и обязанности сторон с даты начала коммерческого использования помещения до государственной регистрации права собственности арендодателя на центр. Согласно п. d) ст. 7 содержит специфические права и обязанности сторон с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на центр до даты государственной регистрации договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что согласованные сторонами помещения, общей площадью 1.887,6 кв. м были переданы ответчику 29.11.2010 г. по акту приема-передачи для проведения работ в соответствии с условиями Соглашения.
31.01.2012 г. на основании акта приема-передачи ответчик возвратил истцу помещение Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 этаже уровень 124,6, в связи с прекращением Соглашения и краткосрочного договора аренды.
В соответствии с п. 1 Соглашения под датой начала коммерческого использования помещения стороны понимают дату открытия помещения для доступа покупателей (посетителей) и ведения коммерческой деятельности арендатора в соответствии с разрешенным использованием помещения, при этом стороны договорились считать такой датой 04.03.2011 г.
Дополнительным Соглашением N 1 дата начала коммерческого использования была перенесена на 18.03.2011 года.
В силу п. 6.4.1. Соглашения в период с даты начала коммерческого использования помещения и до даты начала аренды арендатор уплачивает арендодателю периодический платеж - плата за пользование помещениями - в размере 100% от суммы арендной платы (как определено в договоре аренды и в общих условиях) за аналогичный период. Платежи осуществляются после получения счетов арендодателя, в сроки и в порядке, предусмотренном договором аренды для выплаты арендной платы.
На основании п. 6.4.2 Соглашения плата за использование помещениями в части, соответствующей размерам базовой арендной платы, маркетинговых расходов и эксплуатационных расходов, подлежат зачету в счет авансового платежа (п. 4.5.2 Соглашения) в течение первого месяца с даты начала коммерческого использования помещения.
В соответствии с п. 7.1.1 Соглашения с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на центр, помещение считается переданным в аренду на условиях краткосрочного договора аренды. Передача помещения арендатору подтверждается Соглашением и подписанным сторонами актом приема-передачи.
В силу п. 7.1.2 Соглашения краткосрочный договор аренды признается сторонами оформленным настоящим соглашением и заключенным на условиях, изложенных в договоре аренды, однако с учетом тех особенностей толкования и применения условий договора аренды, которые вызваны и определены существом фактических отношений, складывающихся между сторонами в течение срока краткосрочного договора аренды.
На основании п. 9.7 Соглашения любой счет арендодателя, выставляемый в соответствии с соглашением, подлежит оплате в течение 10 рабочих дней со дня получения счета, если иной порядок не установлен счетом арендодателя. Непоступление подлежащих уплате арендатором денежных средств на расчетный счет арендодателя до истечения срока оплаты является просрочкой платежа.
Все платежи, предусмотренные соглашением и договором аренды, номинируются и рассчитываются, исходя из сумм, определенных в долларах США, и уплачиваются в рублях, исходя из обменного курса рубля к доллару США, установленного Центральным банком РФ действующего на день оплаты (п. 9.8 Соглашения).
Согласно п. 10.2 Соглашения настоящее соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем, к отношениям сторон по настоящему соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено настоящим соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.
В соответствии с п. 10.6 Соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше, чем в течение 5 лет. Если при этом в случае, если до окончания срока действия настоящего соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия настоящего соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
Давая оценку спорному соглашению, суд первой инстанции принял во внимание рекомендации, изложенные в п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предусмотренный Соглашением порядок использования помещения до регистрации права собственности истца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не противоречит законодательству и соответствует обычаям делового оборота.
Право собственности истца на здание торгового центра, включая помещения, переданные истцом ответчику в соответствии с условиями Соглашения, зарегистрировано в ЕГРП 28 декабря 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357.
Как указано выше, с даты регистрации права собственности истца, то есть с 28 декабря 2011 года, между истцом и ответчиком действует договор краткосрочной аренды помещений.
Арбитражный суд города Москвы, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что спорное Соглашение по своей правовой природе является смешанным договором, заключенным в соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, включающим в себя, в соответствии с п. 10.2 Соглашения, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем, к отношениям Сторон по настоящему Соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено Соглашением или не вытекает из существа отношений Сторон.
Так как ответчик не представил доказательств внесения платы за спорные помещения за период с апреля по июль 2011 года (включительно), то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по внесению платы за указанный период в размере эквивалентном 411.965, 41 долларам США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Исполняя указания Федерального арбитражного суда Московского округа, суд первой инстанции обязал ответчика документально подтвердить невозможность использования помещения по причине ведения истцом строительных работ с указанием размера площади. Данное требование суда ответчиком не выполнено. Ответчик не представил суду доказательств подтверждающих невозможность использования части помещения и невозможности ведения на ней своей торговой или иной коммерческой деятельности, в рассматриваемый период.
Ссылки ответчика на наличие затопления при входе в арендованное помещение, в примерочных, на обвал потолка, отклонены, так как эти обстоятельства не препятствовали ведению ответчиком торговой деятельности в период с апреля 2011 г. по июль 2011 г. Напротив, представленные истцом в материалы дела доказательства (отчет ответчика об обороте денежных средств в спорном помещении), свидетельствуют о том, что ответчик получал выручку от продаж в период с 01.04.2011 г. и использовал арендуемое помещение в коммерческих целях ежедневно и получал выручку от реализации товаров.
Согласно акту возврата арендованного помещения арендодателю спорное помещение находилось в удовлетворительном состоянии.
В силу п. 9.9 Соглашения в случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, арендатор уплачивает арендодателю пеню, предусмотренную 1.13 Общих условий в размере 0,2% за каждый день задержки платежа со дня установленного срока уплаты соответствующей суммы по день ее полной уплаты арендодателю.
Истец просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойки в размере 30.266,39 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату фактической оплаты.
Поскольку факт просрочки внесения платы за использование подтверждается материалами дела, расчет неустойки судом проверен и признан верным, то Арбитражный суд города Москвы обоснованно удовлетворил данное требование иска, что соответствует положениям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям заключенного сторонами Соглашения.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии препятствий в использовании помещениями для ведения коммерческой деятельности, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что суд первой инстанции обоснованно установил, что ответчик в течение заявленного периода (01 апреля по 31 июля 2011 г.) вел коммерческую деятельность, получал выручку от реализации товаров, что подтверждается имеющимися в материалах дела Отчетами Ответчика об обороте в помещении истца за апрель 2011 года (том 3, л.д. 24 - 25, май 2011 года (том 3, л.д., 26), июнь 2011 года (том 3, л.д. 27 - 28), июль 2011 года (том 3, л. 29).
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на выводы, изложенные в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2012 года по настоящему делу являются несостоятельными, поскольку названное постановление отменено постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 октября 2012 года.
Здание торгово-развлекательного центра, в котором находилось помещение, переданное ответчику, введено в эксплуатацию 21 февраля 2011 года на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от 21 февраля 2011 года N RU18100-003371. Исковые требования заявлены за период с 01 апреля по 31 июля 2011 года, то есть здание торгово-развлекательного центра, включая принятые ответчиком помещения, было введено в эксплуатацию до момента начала ведения ответчиком в помещении коммерческой деятельности и до начала периода взыскания.
Отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости проведения строительно-технической экспертизы по делу, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно подписанному ответчиком акту приема-передачи помещения от 31 января 2012 года (т. д. 3, л.д. 21 - 22) ответчик подтвердил, что помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии. Акт приема-передачи не содержит каких-либо оговорок и упоминаний о наличии дефектов конструкций помещения, то есть ответчик подтвердил, что помещение не имело дефектов состояния помещения, включая его конструктивные элементы, препятствовавших его нормальной эксплуатации для коммерческих целей ответчика.
Кроме того, судебная коллегия соглашается в доводами истца о том, что исследование условий, имевшихся в помещении по состоянию на апрель - июль 2011 г., является технически невозможным, так как за прошедший период времени (около 2 лет) состояние здания центра и прилегающих объектов необратимо изменилось и не может быть приведено в состояние, существовавшее более двух лет назад.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2013 года по делу N А40-130066/11-11-1148 оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.04.2013 N 09АП-8274/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А40-130066/11-11-1148
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 апреля 2013 г. N 09АП-8274/2013-ГК
Дело N А40-130066/11-11-1148
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Савенкова О.В..,
судей Сумароковой Т.Я., Тихонова А.П..,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "ЮНИКЛО (РУС)" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.01.2013 года по делу N А40-130066/11-11-1148, принятое судьей Давыдовой О.В.
по иску АКОО "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (ИНН 9909063124)
к ООО "ЮНИКЛО (РУС)" (ОГРН 1097746030920, ИНН 7705878750)
о взыскании 411.965,41 долларов США,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Долматова Е.В. по доверенности от 04 марта 2011 года
Цуканов В.И. по доверенности от 01 января 2012 года
от ответчика: Юрьев С.В. по доверенности от 03 декабря 2012 года
установил:
Акционерная компания с ограниченной ответственностью "БЕЛЛГЕЙТ КОНСТРАКШЕНЗ ЛИМИТЕД" (далее - Компания, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИКЛО (РУС)" (далее - ООО "ЮНИКЛО (РУС)", ответчик) о взыскании 442.231,80 долларов США, в том числе 411.965,41 долларов США задолженности по оплате помещения и 30.266,39 долларов США неустойки за период с 26.03.2011 по 03.07.2011 за просрочку оплаты по Соглашению об использовании помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR2010/06-Anc6 от 15.11.2010 года. Иск заявлен на основании ст. ст. 310, 421, 425, 614 Гражданского кодекса РФ.
Решением суда от 02.04.2012 по делу N А40-130066/11 в удовлетворении иска отказано. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04.10.2012 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 02.04.2012 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2012 г. отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2013 года по делу N А40-130066/11 иск удовлетворен. Суд взыскал с ответчика в пользу истца 411.965,41 долларов США задолженности и 30.266,39 долларов США неустойки. При этом суд первой инстанции исходил из обоснованности и доказанности заявленных исковых требований.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение суда первой инстанции, снизив размер взыскиваемой суммы арендной платы. Заявитель апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела; неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом норм материального права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика требования апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней мотивам.
Представители истца требования апелляционной жалобы не признали. Просили решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не находит оснований для отмены судебного акта по следующим основаниям.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Как видно из материалов дела, 15 ноября 2010 г. между истцом (Арендодателем) и ответчиком (Арендатором) было заключено Соглашение об использовании Помещения Многофункционального торгово-развлекательного центра N MR 2010/06-Апсб в отношении помещения, состоящее из площадей, имеющих условное обозначение - номер Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 (нулевом) этаже (отметка 124,6) торгового центра, расположенного по адресу: г. Москва, Пресненская набережная, д. 2, как это отражено на Поэтажном плане (Приложение N 1 к Соглашению).
В соответствии с Соглашением истец осуществляет проектирование и строительство объекта коммерческой недвижимости - торгового центра, расположенного по адресу: Москва, ЦАО, Краснопресненская наб., уч. 6, 7, 8б ММДЦ "Москва-Сити", и часть центра будет предназначена для сдачи в аренду, принимая во внимание, что ответчик имеет намерение получить в аренду часть центра, обозначенную в Приложении N 1 к соглашению, и истец готов предоставить помещение в аренду ответчику.
До момента государственной регистрации права собственности истца на центр стороны намерены согласовать и предпринять ряд действий, направленных на обеспечение юридической и фактической возможности аренды помещения, включая, но не ограничиваясь этим, проведение сторонами дополнительного обустройства, оборудования и особо внутренней отделки помещения на условиях, предусмотренных настоящим соглашением.
Предметом Соглашения является определение сроков и условий подготовки помещения к аренде, а также использование ответчиком помещения и "согласование взаимодействия сторон" в период до государственной регистрации договора аренды и заключения договора аренды, согласование взаимодействия сторон на период до заключения договора аренды, а также порядок использования помещения арендатором на условиях краткосрочного договора аренды (п. 2.1 Соглашения).
При этом истец обязался в период до государственной регистрации права собственности на здание торгового центра и заключения между истцом и ответчиком договора аренды помещения, указанного в Соглашении, предоставить ответчику возможность проведения в помещении подготовительных работ для подготовки к ведению коммерческой деятельности ответчиком, а также возможность ведения в помещении коммерческой деятельности ответчика. Соглашение предусматривает обязательства ответчика выполнить в помещении работы по подготовке помещения к ведению коммерческой деятельности и начать ведение в помещении коммерческой деятельности.
Согласно п. 2.2 Соглашения истец обязуется предоставить арендатору возможность использовать помещение для выполнения работ в соответствии с условиями Соглашения, передать помещение арендатору на условиях краткосрочного договора аренды, предусмотренных пунктом 7.1 Соглашения, и заключить договор аренды. Арендатор обязуется принять помещения для производства работ арендатора, произвести работы арендатора, использовать помещение в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным договором аренды, принять помещение на условиях краткосрочного договора аренды и заключить договор аренды, а также выплачивать платежи и нести иные обязанности, предусмотренные настоящим соглашением, и, если применимо, договором аренды.
Стороны определили срок действия соглашения в 5 лет (п. 10.6 Соглашения).
Права и обязанности сторон определены разделом 3 Соглашения, согласно п. а) данного раздела ст. 4 содержит специфические права и обязанности сторон с момента заключения соглашения и до даты подписания акта приема-передачи помещения для проведения работ арендатора согласно п. 5.1.1 Соглашения, права и обязанности сторон на указанном этапе, не предусмотренные ст. 4, регулируются приложением V к договору аренды. Пунктом б) предусмотрено, что ст. 5 содержит специфические права и обязанности сторон с даты подписания акта приема-передачи помещения для проведения работ арендатора до даты начала коммерческого использовании коммерческого использования помещения, права и обязанности сторон на указанном этапе, не предусмотренные ст. 5, регулируются Приложением V к договору аренды.
Пункт c) содержит условия, согласно которым ст. 6 содержит специфические права и обязанности сторон с даты начала коммерческого использования помещения до государственной регистрации права собственности арендодателя на центр. Согласно п. d) ст. 7 содержит специфические права и обязанности сторон с даты государственной регистрации права собственности арендодателя на центр до даты государственной регистрации договора аренды.
Материалами дела подтверждается, что согласованные сторонами помещения, общей площадью 1.887,6 кв. м были переданы ответчику 29.11.2010 г. по акту приема-передачи для проведения работ в соответствии с условиями Соглашения.
31.01.2012 г. на основании акта приема-передачи ответчик возвратил истцу помещение Anchor 6, 124-S2, 124-S3, расположенные на 0 этаже уровень 124,6, в связи с прекращением Соглашения и краткосрочного договора аренды.
В соответствии с п. 1 Соглашения под датой начала коммерческого использования помещения стороны понимают дату открытия помещения для доступа покупателей (посетителей) и ведения коммерческой деятельности арендатора в соответствии с разрешенным использованием помещения, при этом стороны договорились считать такой датой 04.03.2011 г.
Дополнительным Соглашением N 1 дата начала коммерческого использования была перенесена на 18.03.2011 года.
В силу п. 6.4.1. Соглашения в период с даты начала коммерческого использования помещения и до даты начала аренды арендатор уплачивает арендодателю периодический платеж - плата за пользование помещениями - в размере 100% от суммы арендной платы (как определено в договоре аренды и в общих условиях) за аналогичный период. Платежи осуществляются после получения счетов арендодателя, в сроки и в порядке, предусмотренном договором аренды для выплаты арендной платы.
На основании п. 6.4.2 Соглашения плата за использование помещениями в части, соответствующей размерам базовой арендной платы, маркетинговых расходов и эксплуатационных расходов, подлежат зачету в счет авансового платежа (п. 4.5.2 Соглашения) в течение первого месяца с даты начала коммерческого использования помещения.
В соответствии с п. 7.1.1 Соглашения с момента государственной регистрации права собственности арендодателя на центр, помещение считается переданным в аренду на условиях краткосрочного договора аренды. Передача помещения арендатору подтверждается Соглашением и подписанным сторонами актом приема-передачи.
В силу п. 7.1.2 Соглашения краткосрочный договор аренды признается сторонами оформленным настоящим соглашением и заключенным на условиях, изложенных в договоре аренды, однако с учетом тех особенностей толкования и применения условий договора аренды, которые вызваны и определены существом фактических отношений, складывающихся между сторонами в течение срока краткосрочного договора аренды.
На основании п. 9.7 Соглашения любой счет арендодателя, выставляемый в соответствии с соглашением, подлежит оплате в течение 10 рабочих дней со дня получения счета, если иной порядок не установлен счетом арендодателя. Непоступление подлежащих уплате арендатором денежных средств на расчетный счет арендодателя до истечения срока оплаты является просрочкой платежа.
Все платежи, предусмотренные соглашением и договором аренды, номинируются и рассчитываются, исходя из сумм, определенных в долларах США, и уплачиваются в рублях, исходя из обменного курса рубля к доллару США, установленного Центральным банком РФ действующего на день оплаты (п. 9.8 Соглашения).
Согласно п. 10.2 Соглашения настоящее соглашение является смешанным договором, включающим, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем, к отношениям сторон по настоящему соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено настоящим соглашением или не вытекает из существа отношений сторон.
В соответствии с п. 10.6 Соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до даты государственной регистрации договора аренды, но не дольше, чем в течение 5 лет. Если при этом в случае, если до окончания срока действия настоящего соглашения вступил в силу краткосрочный договор аренды, то срок действия настоящего соглашения продлевается до окончания срока краткосрочного договора аренды.
Давая оценку спорному соглашению, суд первой инстанции принял во внимание рекомендации, изложенные в п. 14 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которому предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Следовательно, такой договор не подлежит государственной регистрации.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предусмотренный Соглашением порядок использования помещения до регистрации права собственности истца в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) не противоречит законодательству и соответствует обычаям делового оборота.
Право собственности истца на здание торгового центра, включая помещения, переданные истцом ответчику в соответствии с условиями Соглашения, зарегистрировано в ЕГРП 28 декабря 2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77-АН 678357.
Как указано выше, с даты регистрации права собственности истца, то есть с 28 декабря 2011 года, между истцом и ответчиком действует договор краткосрочной аренды помещений.
Арбитражный суд города Москвы, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что спорное Соглашение по своей правовой природе является смешанным договором, заключенным в соответствии с п. 3 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, включающим в себя, в соответствии с п. 10.2 Соглашения, в числе прочих условий, элементы предварительного договора, договора об оказании услуг, договора подряда, договора об использовании имущества, договора аренды и, в связи с чем, к отношениям Сторон по настоящему Соглашению применяются в соответствующих частях правила об упомянутых договорах, если иное не предусмотрено Соглашением или не вытекает из существа отношений Сторон.
Так как ответчик не представил доказательств внесения платы за спорные помещения за период с апреля по июль 2011 года (включительно), то Арбитражный суд города Москвы правомерно взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по внесению платы за указанный период в размере эквивалентном 411.965, 41 долларам США в рублях по курсу ЦБ РФ на день оплаты, так как в силу ст. ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Исполняя указания Федерального арбитражного суда Московского округа, суд первой инстанции обязал ответчика документально подтвердить невозможность использования помещения по причине ведения истцом строительных работ с указанием размера площади. Данное требование суда ответчиком не выполнено. Ответчик не представил суду доказательств подтверждающих невозможность использования части помещения и невозможности ведения на ней своей торговой или иной коммерческой деятельности, в рассматриваемый период.
Ссылки ответчика на наличие затопления при входе в арендованное помещение, в примерочных, на обвал потолка, отклонены, так как эти обстоятельства не препятствовали ведению ответчиком торговой деятельности в период с апреля 2011 г. по июль 2011 г. Напротив, представленные истцом в материалы дела доказательства (отчет ответчика об обороте денежных средств в спорном помещении), свидетельствуют о том, что ответчик получал выручку от продаж в период с 01.04.2011 г. и использовал арендуемое помещение в коммерческих целях ежедневно и получал выручку от реализации товаров.
Согласно акту возврата арендованного помещения арендодателю спорное помещение находилось в удовлетворительном состоянии.
В силу п. 9.9 Соглашения в случае допущенной арендатором просрочки любого платежа, арендатор уплачивает арендодателю пеню, предусмотренную 1.13 Общих условий в размере 0,2% за каждый день задержки платежа со дня установленного срока уплаты соответствующей суммы по день ее полной уплаты арендодателю.
Истец просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойки в размере 30.266,39 долларов США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату фактической оплаты.
Поскольку факт просрочки внесения платы за использование подтверждается материалами дела, расчет неустойки судом проверен и признан верным, то Арбитражный суд города Москвы обоснованно удовлетворил данное требование иска, что соответствует положениям ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям заключенного сторонами Соглашения.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии препятствий в использовании помещениями для ведения коммерческой деятельности, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что суд первой инстанции обоснованно установил, что ответчик в течение заявленного периода (01 апреля по 31 июля 2011 г.) вел коммерческую деятельность, получал выручку от реализации товаров, что подтверждается имеющимися в материалах дела Отчетами Ответчика об обороте в помещении истца за апрель 2011 года (том 3, л.д. 24 - 25, май 2011 года (том 3, л.д., 26), июнь 2011 года (том 3, л.д. 27 - 28), июль 2011 года (том 3, л. 29).
Ссылки заявителя апелляционной жалобы на выводы, изложенные в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 04 июля 2012 года по настоящему делу являются несостоятельными, поскольку названное постановление отменено постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 04 октября 2012 года.
Здание торгово-развлекательного центра, в котором находилось помещение, переданное ответчику, введено в эксплуатацию 21 февраля 2011 года на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию от 21 февраля 2011 года N RU18100-003371. Исковые требования заявлены за период с 01 апреля по 31 июля 2011 года, то есть здание торгово-развлекательного центра, включая принятые ответчиком помещения, было введено в эксплуатацию до момента начала ведения ответчиком в помещении коммерческой деятельности и до начала периода взыскания.
Отклоняя доводы заявителя апелляционной жалобы о необходимости проведения строительно-технической экспертизы по делу, Девятый арбитражный апелляционный суд принимает во внимание, что согласно подписанному ответчиком акту приема-передачи помещения от 31 января 2012 года (т. д. 3, л.д. 21 - 22) ответчик подтвердил, что помещение находится в удовлетворительном техническом состоянии. Акт приема-передачи не содержит каких-либо оговорок и упоминаний о наличии дефектов конструкций помещения, то есть ответчик подтвердил, что помещение не имело дефектов состояния помещения, включая его конструктивные элементы, препятствовавших его нормальной эксплуатации для коммерческих целей ответчика.
Кроме того, судебная коллегия соглашается в доводами истца о том, что исследование условий, имевшихся в помещении по состоянию на апрель - июль 2011 г., является технически невозможным, так как за прошедший период времени (около 2 лет) состояние здания центра и прилегающих объектов необратимо изменилось и не может быть приведено в состояние, существовавшее более двух лет назад.
При таких обстоятельствах, приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования и не могут являться основанием к отмене судебного акта.
Судом первой инстанции исследованы обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, дана надлежащая оценка доводам сторон и имеющимся в деле доказательствам.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права арбитражным апелляционным судом не установлено. И у арбитражного апелляционного суда отсутствуют основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда г. Москвы.
В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2013 года по делу N А40-130066/11-11-1148 оставить без изменении, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Т.Я.СУМАРОКОВА
А.П.ТИХОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)