Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "11" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Монаховой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко Антона Андреевича
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от "08" февраля 2013 года по делу N А12-1213/2012, принятое судьей Сухановой А.А.,
по заявлению Кузнецова Павла Александровича (400064, г. Волгоград, ул. 39-я Гвардейская, д. 24, кв. 72) о признании права собственности на встроенные нежилые помещения
заинтересованные лица: Управление государственного строительного надзора по Волгоградской области,
общество с ограниченной ответственностью "САКС-ТМ",
открытое акционерное общество "Синара-Девелопмент",
общество с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ",
Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,
закрытое акционерное общество "Нагорье Групп"
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (400075, г. Волгоград, проезд Аптечный, 1а; ИНН 3445056910, ОГРН 1023403854836),
при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Синара-Девелопмент" Дробаш М.Ю., действующей на основании доверенности от 10 сентября 2012 года N 63/12, представителя Кузнецова Павла Александровича Дробаш М.Ю., действующей на основании доверенности от 26 сентября 2012 года.
установил:
определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (далее - ООО ИСГ "Нагорье", должник) введена процедура наблюдения с применением положения Федерального закона от 22 октября 2002 N 127-ФЗ, в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 сентября 2012 года ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конусного производства, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Кузнецов Павел Александрович (далее - Кузнецов П.А.) с заявлением о признании права собственности на объекты незавершенного строительства: офисное помещение, общей проектной площадью 76,3 кв. м в осях А-Г:9-10, на 2 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайон в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельного участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5; офисное помещение, общей проектной площадью 75,9 кв. м в осях Ж-И:4-7, на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5; офисное помещение, общей проектной площадью 65,8 кв. м в осях Е-Ж:4-7, на 2 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Кузнецов П.А. уточнил заявленные требования, просил признать за ним право собственности на встроенные нежилые помещения встроенное нежилое помещение общей площадью 77,8 кв. м, инвентарный номер 003746/1009, расположенное на 2 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 58,1 кв. м, инвентарный номер 003746/1014, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 63,3 кв. м, инвентарный номер 003746/1013, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5. Судом уточнения приняты.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области 08 февраля 2013 года за Кузнецовым П.А. признано право собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 77,8 кв. м, инвентарный номер 003746/1009, расположенное на 2 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 58,1 кв. м, инвентарный номер 003746/1014, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 63,3 кв. м, инвентарный номер 003746/1013, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Конкурсный управляющий ООО ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
Кузнецов П.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
ОАО "Синара-Девелопмент" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
ООО "фирма "КОМ-Билдинг" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенных к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 21 марта 2013 года и 15 марта 2013 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лица, участвующего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12 июля 2007 года между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и ООО "фирма "Ком-билдинг" (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07.
Согласно пункту 1.1 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительтсва, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
ООО "ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства передать объекты долевого строительства участнику строительства во 2 квартале 2009 года.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении. Общая цена договора определена сторонами в размере 593 400 000 руб. (пункт 2.1).
В пункте 8 дополнительного соглашения от 26.02.2010 к договору N 08-06/07 от 12.07.2007 стороны определили стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных в секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, и являющихся предметом договора от 12.07.2007 N 08-06/07: стоимость встроенного нежилого помещения общей проектной площадью 63,85 кв. м в осях А-Г:1011 на 2 этаже составила 2 681 700 руб.
Дополнительным соглашением от 26.02.2010 стороны договора определили стоимость, в том числе и спорных нежилых помещений.
Дополнительным соглашением от 01.03.2010 стороны изменили срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства - апрель 2010 год.
Договор участия в долевом строительстве N 08-06/07, а также все дополнительные соглашения к указанному договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Федеральной регистрационной службе.
В соответствии с соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом от 16.03.2009, заключенным между ООО "фирма "Ком-Билдинг" и ООО "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье", стороны произвели зачет встречных однородных обязательств, в силу которого обязательство ООО "фирма "Ком-Билдинг" по оплате обусловленной договором цены за объекты долевого строительства (офисные помещения) прекращено полностью.
Поскольку обязанность по внесению суммы долевого участия по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 ООО "фирма "Ком-Билдинг" выполнена в полном объеме, между ООО "фирма "Ком-Билдинг" и ОАО "Синара-Девелопмент" заключены следующие договоры уступки прав (требований):
- - N СД/01-155 от 29.03.2011, в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 76,3 кв. м в осях А-Г: 9-10 на 2 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5;
- - N СД/01-156 от 29.03.2011, в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 75,9 кв. м в осях Ж-И: 4-7 на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5;
- - N СД/01-157 от 29.03.2011 в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 65,8 кв. м в осях Е-Ж: 4-7 на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением ФРС по Волгоградской области, о чем в материалы дела истцом представлены выписки из ЕГРП от 22.08.2011.
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.03.2010 к договору N 08-06/07 от 12.07.2007 Застройщик обязуется передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства в апреле 2010 года.
Согласно договорам уступки прав (требований) от 10 января 2012 года N СД-026/12-01/6-9, N СД-027/12-01/6-9, N СД-028/12-01/6-9 по договору участия в долевом строительстве от 12 июля 2007 года N 08-06/07 ОАО "Синара-Девелопмент" уступило свои права требования к ООО "ИСГ "Нагорье" ООО "САКС-ТМ".
18 апреля 2012 года по договорам уступке права требования N СД-026/12-01/6-9, N СД-027/12-01/6-9, N СД-028/12-01/6-9 ООО "САКС-ТМ" уступило свои права требования к ООО "ИСГ "Нагорье" Кузнецову П.А.
Договора уступки права требования зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области.
В связи с тем, что спорные нежилые помещения не переданы Кузнецову П.А. ООО "ИСГ "Нагорье", Кузнецов П.А. обратился в суд с заявлением о признании права собственности.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации каждое лицо вправе по своему усмотрению распоряжаться предоставленными ему правами.
Предметом договора инвестирования от 12 июля 2007 года N 08-06/07 и договора о переуступке доли и права требования является обязанность застройщика построить и передать дольщику не жилые помещения, а дольщика - инвестировать строительство объекта в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Судом первой инстанции установлено, что обязательства по договору участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07 перед застройщиком многоквартирного дома - ООО "ИСГ "Нагорье" выполнены первоначальным участником долевого строительства ООО "фирма "Ком-Билдинг" в полном объеме, что подтверждается произведенным зачетом взаимных обязательств по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07 и по договору инвестирования от 06.04.2006 N 30-04-06/2: соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом от 01.11.2007 на сумму 212 315 290 руб., от 01.10.2007 на сумму 89 925 672 руб., от 01.09.2007 на сумму 73 512 795 руб., от 01.08.2007 на сумму 2 252 880 руб., от 03.12.2007 на сумму 3 948 980 руб., 27.01.2009 на сумму 25 414 545 руб., от 16.03.2009 на сумму 54 109 020 руб., от 30.03.2009 на сумму 3 618 60 руб., 29.04.2009 на сумму 2 982 900 руб., от 01.07.2009 на сумму 2 539 977 руб., от 02.02.2010 на сумму 126 304 924 руб., всего на общую сумму 596 925 583 руб.
02 февраля 2010 года ООО "фирма "КОМ-Билдинг" от должника получена справка об отсутствии задолженности по оплате спорного помещения.
10 февраля 2010 года между ООО "ИСГ "Нагорье" и ООО "фирма "КОМ-Билдинг" подписан итоговый акт сверки взаимных расчетов по двум договорам, которым стороны констатировали факт отсутствия задолженности.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "фирма "КОМ-Билдинг" не исполнены обязательства по оплате договора от 12 июля 2007 года N 08-06/07, поскольку требование о взыскании с ООО "фирма "КОМ-Билдинг" задолженности должником не заявлялось, соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке не оспорены и недействительными не признаны.
Кроме того, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 октября 2011 года N А12-11003/2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012, установлено, что оплата со стороны ООО "фирма "КОМ-Билдинг" за спорные нежилые помещения произведена в пользу ООО "ИСГ "Нагорье" в полном объеме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.
17 февраля 2010 года между ООО "фирма "КОМ-Билдинг" и должником подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр. 101.
16 апреля 2010 года Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО "ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. в Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2,3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство NRU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010, акт итоговой проверки от 19.03.2010 N 63, заявление ООО "ИСГ "Нагорье".
20 апреля 2010 года Администрацией города Волгограда ООО "ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2,3) секции.
Из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию фактически введена жилая часть многоквартирного жилого дома, нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО "ИСГ "Нагорье" объекта капитального строительства от ООО "фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
ЗАО "Нагорье - групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09 января 2012 года обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18 января 2013 года инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21 января 2013 года заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда. Заместителем главы администрации Волгограда выдано разрешение NRU-34301000-1/04/13 на ввод встроенно-пристроенных помещений общей площадью 3981,7 кв. м в эксплуатацию.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО ИСГ "Нагорье" как застройщик многоквартирного дома, не предпринимало мер, направленных на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию, действовало в отношении участников долевого строительства неразумного, недобросовестно, не исполняя принятые на себя обязательства.
Вместе с тем, многоквартирный дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1-3 этажах спорной секции зарегистрированы за физическими лицам.
В соответствии со статьей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО ИСГ "Нагорье" как застройщик многоквартирного дома, не предпринимало мер, направленных на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию, действовало в отношении участников долевого строительства неразумного, недобросовестно, не исполняя принятые на себя обязательства, следовательно, срок исполнения должником обязательства по предоставлению заявителю спорного объекта недвижимости наступил.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создании угрозы жизни и здоровью граждан вследствие признания права собственности на указанный объект недвижимости за истцом.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за гражданами, заключившими с ООО "фирма "КОМ-Билдинг" договоры уступки прав требования по договору от 12.07.2007 N 08-06/07 уже признано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорной секции жилого дома.
Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются указанные помещения, не регистрировалось.
При этом спорные нежилые помещения прошли инвентаризацию МУП "Центральное межрайонное БТИ" с присвоением инвентарных и кадастровых номером, следовательно, могут быть идентифицированы для целей регистрации на них права собственности.
Поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенном для этого земельном участке, отсутствие нарушения градостроительных норм и правил подтверждено техническим заключением, и исходя из конкретных обстоятельств дела, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, суд правомерно признали за Кузнецовым П.А. право собственности на оплаченные им по договору об уступке права требования недвижимое имущество в объекте не завершенного строительством.
Признание права собственности кредитора на спорное нежилое помещение в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за встроенное нежилое помещение зачтены обязательства по договору инвестирования, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед Кузнецовым П.А. по передаче спорного помещения.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о незаключенности договора долевого участия подлежит отклонению, как несостоятельный ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.
Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, между сторонами с момента подписания договоров отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договоров, обязательств по оплате. Требование о взыскании с ООО "фирма "Ком-Билдинг" задолженности истцом не заявлялось. Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции принято законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко Антона Андреевича следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от "08" февраля 2013 года по делу N А12-1213/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ГРАБКО
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А12-1213/12
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А12-1213/12
Резолютивная часть постановления объявлена "11" апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "16" апреля 2013 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Грабко О.В.,
судей Агибаловой Г.И., Жаткиной С.А.
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Монаховой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко Антона Андреевича
на определение Арбитражного суда Волгоградской области от "08" февраля 2013 года по делу N А12-1213/2012, принятое судьей Сухановой А.А.,
по заявлению Кузнецова Павла Александровича (400064, г. Волгоград, ул. 39-я Гвардейская, д. 24, кв. 72) о признании права собственности на встроенные нежилые помещения
заинтересованные лица: Управление государственного строительного надзора по Волгоградской области,
общество с ограниченной ответственностью "САКС-ТМ",
открытое акционерное общество "Синара-Девелопмент",
общество с ограниченной ответственностью "фирма "КОМ-БИЛДИНГ",
Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,
закрытое акционерное общество "Нагорье Групп"
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (400075, г. Волгоград, проезд Аптечный, 1а; ИНН 3445056910, ОГРН 1023403854836),
при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Синара-Девелопмент" Дробаш М.Ю., действующей на основании доверенности от 10 сентября 2012 года N 63/12, представителя Кузнецова Павла Александровича Дробаш М.Ю., действующей на основании доверенности от 26 сентября 2012 года.
установил:
определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 марта 2012 года в отношении общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" (далее - ООО ИСГ "Нагорье", должник) введена процедура наблюдения с применением положения Федерального закона от 22 октября 2002 N 127-ФЗ, в редакции Федерального закона от 12.07.2011 N 210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", регламентирующих банкротство застройщиков, временным управляющим утвержден Фетисов С.А.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 сентября 2012 года ООО "ИСГ "Нагорье" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конусного производства, конкурсным управляющим утвержден Яковенко А.А.
В Арбитражный суд Волгоградской области обратился Кузнецов Павел Александрович (далее - Кузнецов П.А.) с заявлением о признании права собственности на объекты незавершенного строительства: офисное помещение, общей проектной площадью 76,3 кв. м в осях А-Г:9-10, на 2 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайон в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельного участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5; офисное помещение, общей проектной площадью 75,9 кв. м в осях Ж-И:4-7, на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5; офисное помещение, общей проектной площадью 65,8 кв. м в осях Е-Ж:4-7, на 2 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Кузнецов П.А. уточнил заявленные требования, просил признать за ним право собственности на встроенные нежилые помещения встроенное нежилое помещение общей площадью 77,8 кв. м, инвентарный номер 003746/1009, расположенное на 2 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 58,1 кв. м, инвентарный номер 003746/1014, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 63,3 кв. м, инвентарный номер 003746/1013, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5. Судом уточнения приняты.
Определением Арбитражного суда Волгоградской области 08 февраля 2013 года за Кузнецовым П.А. признано право собственности на встроенные нежилые помещения: встроенное нежилое помещение общей площадью 77,8 кв. м, инвентарный номер 003746/1009, расположенное на 2 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 58,1 кв. м, инвентарный номер 003746/1014, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5; встроенное нежилое помещение общей площадью 63,3 кв. м, инвентарный номер 003746/1013, расположенное на 3 этаже 2 секции жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5.
Конкурсный управляющий ООО ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.
Кузнецов П.А. возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
ОАО "Синара-Девелопмент" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
ООО "фирма "КОМ-Билдинг" возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений, приобщенных к материалам дела.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 года N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" при наличии в материалах дела уведомления о вручении лицу, участвующему в деле, либо иному участнику арбитражного процесса копии первого судебного акта по рассматриваемому делу либо сведений, указанных в части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, такое лицо считается надлежаще извещенным при рассмотрении дела судом апелляционной, кассационной, надзорной инстанции, если судом, рассматривающим дело, выполняются обязанности по размещению информации о времени и месте судебных заседаний, совершении отдельных процессуальных действий на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет в соответствии с требованиями абзаца второго части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При этом отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих получение лицами, участвующими в деле, почтовых уведомлений, не может расцениваться как несоблюдение арбитражным судом правил Кодекса о надлежащем извещении.
Информация о месте и времени судебного заседания размещена 21 марта 2013 года и 15 марта 2013 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что подтверждено отчетом о публикации судебных актов на сайте.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, заслушав доводы лица, участвующего в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 12 июля 2007 года между ООО "ИСГ "Нагорье" (застройщик) и ООО "фирма "Ком-билдинг" (участник долевого строительства) подписан договор участия в долевом строительстве N 08-06/07.
Согласно пункту 1.1 застройщик обязуется в предусмотренный договором срок и (или) с привлечением других лиц построить объект "жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенный на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику долевого строительства объекты долевого строительтсва, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объекты долевого строительства, указанные в приложении N 1 к договору.
ООО "ИСГ "Нагорье" приняло на себя обязательства передать объекты долевого строительства участнику строительства во 2 квартале 2009 года.
Объекты долевого строительства определены в приложении N 1 к договору участия в долевом строительстве N 08-06/07, ими являются жилые и встроенные нежилые помещения жилого дома, указанные в приложении. Общая цена договора определена сторонами в размере 593 400 000 руб. (пункт 2.1).
В пункте 8 дополнительного соглашения от 26.02.2010 к договору N 08-06/07 от 12.07.2007 стороны определили стоимость встроенных нежилых помещений, расположенных в секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5, и являющихся предметом договора от 12.07.2007 N 08-06/07: стоимость встроенного нежилого помещения общей проектной площадью 63,85 кв. м в осях А-Г:1011 на 2 этаже составила 2 681 700 руб.
Дополнительным соглашением от 26.02.2010 стороны договора определили стоимость, в том числе и спорных нежилых помещений.
Дополнительным соглашением от 01.03.2010 стороны изменили срок передачи объектов долевого строительства участнику долевого строительства - апрель 2010 год.
Договор участия в долевом строительстве N 08-06/07, а также все дополнительные соглашения к указанному договору зарегистрированы в установленном законом порядке в Федеральной регистрационной службе.
В соответствии с соглашением о прекращении взаимных обязательств зачетом от 16.03.2009, заключенным между ООО "фирма "Ком-Билдинг" и ООО "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье", стороны произвели зачет встречных однородных обязательств, в силу которого обязательство ООО "фирма "Ком-Билдинг" по оплате обусловленной договором цены за объекты долевого строительства (офисные помещения) прекращено полностью.
Поскольку обязанность по внесению суммы долевого участия по договору N 08-06/07 от 12.07.2007 ООО "фирма "Ком-Билдинг" выполнена в полном объеме, между ООО "фирма "Ком-Билдинг" и ОАО "Синара-Девелопмент" заключены следующие договоры уступки прав (требований):
- - N СД/01-155 от 29.03.2011, в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 76,3 кв. м в осях А-Г: 9-10 на 2 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5;
- - N СД/01-156 от 29.03.2011, в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 75,9 кв. м в осях Ж-И: 4-7 на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5;
- - N СД/01-157 от 29.03.2011 в соответствии с которым ООО "фирма "Ком-Билдинг" уступает, а ОАО "Синара-Девелопмент" принимает в полном объеме права (требования) в отношении офисного помещения, общей проектной площадью 65,8 кв. м в осях Е-Ж: 4-7 на 3 этаже 25-этажной секции N 2 жилого дома N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе г. Волгограда, расположенного на земельном участке по адресу: г. Волгоград, Центральный район, микрорайон 101, ул. Новороссийская, 5.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке Управлением ФРС по Волгоградской области, о чем в материалы дела истцом представлены выписки из ЕГРП от 22.08.2011.
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 01.03.2010 к договору N 08-06/07 от 12.07.2007 Застройщик обязуется передать объекты долевого строительства участнику долевого строительства в апреле 2010 года.
Согласно договорам уступки прав (требований) от 10 января 2012 года N СД-026/12-01/6-9, N СД-027/12-01/6-9, N СД-028/12-01/6-9 по договору участия в долевом строительстве от 12 июля 2007 года N 08-06/07 ОАО "Синара-Девелопмент" уступило свои права требования к ООО "ИСГ "Нагорье" ООО "САКС-ТМ".
18 апреля 2012 года по договорам уступке права требования N СД-026/12-01/6-9, N СД-027/12-01/6-9, N СД-028/12-01/6-9 ООО "САКС-ТМ" уступило свои права требования к ООО "ИСГ "Нагорье" Кузнецову П.А.
Договора уступки права требования зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области.
В связи с тем, что спорные нежилые помещения не переданы Кузнецову П.А. ООО "ИСГ "Нагорье", Кузнецов П.А. обратился в суд с заявлением о признании права собственности.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.
Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.
В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 32 Закона банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии со статьей 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации каждое лицо вправе по своему усмотрению распоряжаться предоставленными ему правами.
Предметом договора инвестирования от 12 июля 2007 года N 08-06/07 и договора о переуступке доли и права требования является обязанность застройщика построить и передать дольщику не жилые помещения, а дольщика - инвестировать строительство объекта в объеме и сроки, предусмотренные настоящим договором.
Судом первой инстанции установлено, что обязательства по договору участия в долевом строительстве от 12.07.2007 N 08-06/07 перед застройщиком многоквартирного дома - ООО "ИСГ "Нагорье" выполнены первоначальным участником долевого строительства ООО "фирма "Ком-Билдинг" в полном объеме, что подтверждается произведенным зачетом взаимных обязательств по договору долевого участия в строительстве N 08-06/07 и по договору инвестирования от 06.04.2006 N 30-04-06/2: соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом от 01.11.2007 на сумму 212 315 290 руб., от 01.10.2007 на сумму 89 925 672 руб., от 01.09.2007 на сумму 73 512 795 руб., от 01.08.2007 на сумму 2 252 880 руб., от 03.12.2007 на сумму 3 948 980 руб., 27.01.2009 на сумму 25 414 545 руб., от 16.03.2009 на сумму 54 109 020 руб., от 30.03.2009 на сумму 3 618 60 руб., 29.04.2009 на сумму 2 982 900 руб., от 01.07.2009 на сумму 2 539 977 руб., от 02.02.2010 на сумму 126 304 924 руб., всего на общую сумму 596 925 583 руб.
02 февраля 2010 года ООО "фирма "КОМ-Билдинг" от должника получена справка об отсутствии задолженности по оплате спорного помещения.
10 февраля 2010 года между ООО "ИСГ "Нагорье" и ООО "фирма "КОМ-Билдинг" подписан итоговый акт сверки взаимных расчетов по двум договорам, которым стороны констатировали факт отсутствия задолженности.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что ООО "фирма "КОМ-Билдинг" не исполнены обязательства по оплате договора от 12 июля 2007 года N 08-06/07, поскольку требование о взыскании с ООО "фирма "КОМ-Билдинг" задолженности должником не заявлялось, соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке не оспорены и недействительными не признаны.
Кроме того, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04 октября 2011 года N А12-11003/2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.02.2012, установлено, что оплата со стороны ООО "фирма "КОМ-Билдинг" за спорные нежилые помещения произведена в пользу ООО "ИСГ "Нагорье" в полном объеме.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены на дополнительную защиту прав граждан - участников долевого строительства.
17 февраля 2010 года между ООО "фирма "КОМ-Билдинг" и должником подписан акт приемки объекта капитального строительства - 2 очередь (секции 2,3) со встроенными нежилыми помещениями, которым стороны факт окончания строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5 мкр. 101.
16 апреля 2010 года Управлением государственного строительного надзора администрации Волгоградской области ООО "ИСГ "Нагорье" выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 мкр. в Центральном районе г. Волгограда 2-я очередь (секции 2,3) 1 пусковой комплекс, расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, возведенного на основании разрешения на строительство NRU3430100-31/Ц-07 от 15.04.2010 требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Основанием для выдачи заключения послужило извещение об окончании строительства от 25.02.2010, акт итоговой проверки от 19.03.2010 N 63, заявление ООО "ИСГ "Нагорье".
20 апреля 2010 года Администрацией города Волгограда ООО "ИСГ "Нагорье" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию NRU34301000-30/04-10 1-й пусковой комплекс 2-й очереди (2,3) секции.
Из разрешения на ввод в эксплуатацию 1-го пускового комплекса 2-й очереди жилого дома, в эксплуатацию фактически введена жилая часть многоквартирного жилого дома, нежилые помещения, находящиеся в нижней части жилого дома, несмотря на их фактическую готовность к сдаче в эксплуатацию, что следует из акта приемки ООО "ИСГ "Нагорье" объекта капитального строительства от ООО "фирма "КОМ-Билдинг" 17.02.2010, в эксплуатацию введены не были.
ЗАО "Нагорье - групп", действуя в рамках соглашения N 13/11 на выполнение функций застройщика, заключенного 15.12.2011 с ООО "ИСГ "Нагорье", 09 января 2012 года обратилось в инспекцию государственного строительного надзора по Волгоградской области о выдаче заключения о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации для ввода объекта в эксплуатацию.
18 января 2013 года инспекцией Государственного строительного надзора Волгоградской области выдано заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства - жилой дом N 1 в застройке 101 микрорайона в Центральном районе Волгограда 2-я очередь, 2-й пусковой комплекс, расположенного по адресу г. Волгоград, ул. Новороссийская, 5, требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
21 января 2013 года заявление о выдаче разрешения на ввод 2-й очереди 2-го пускового комплекса дома 5 по ул. Новороссийской сдано ЗАО "Нагорье-групп" в администрацию г. Волгограда. Заместителем главы администрации Волгограда выдано разрешение NRU-34301000-1/04/13 на ввод встроенно-пристроенных помещений общей площадью 3981,7 кв. м в эксплуатацию.
В соответствии с частью 1 статьи 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
Согласно пунктам 2, 3 и 6 названной статьи для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в орган, выдавший разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов, отсутствие которых является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Таким образом, именно на должнике, как на застройщике, лежала обязанность по получению заключения органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, заключение государственного экологического контроля в случаях, предусмотренных частью 7 статьи 54 настоящего Кодекса, и последующему обращению за получением разрешения по ввод объекта недвижимости в эксплуатацию.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО ИСГ "Нагорье" как застройщик многоквартирного дома, не предпринимало мер, направленных на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию, действовало в отношении участников долевого строительства неразумного, недобросовестно, не исполняя принятые на себя обязательства.
Вместе с тем, многоквартирный дом построен, получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, права собственности на квартиры и частично на нежилые помещения, расположенные на 1-3 этажах спорной секции зарегистрированы за физическими лицам.
В соответствии со статьей 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся... здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрена возможность государственной регистрации объекта незавершенного строительства.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО ИСГ "Нагорье" как застройщик многоквартирного дома, не предпринимало мер, направленных на ввод завершенного строительством объекта в эксплуатацию, действовало в отношении участников долевого строительства неразумного, недобросовестно, не исполняя принятые на себя обязательства, следовательно, срок исполнения должником обязательства по предоставлению заявителю спорного объекта недвижимости наступил.
В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о нарушении прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создании угрозы жизни и здоровью граждан вследствие признания права собственности на указанный объект недвижимости за истцом.
Как разъяснено в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если не установлено иное, договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости, следует квалифицировать как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, право собственности на которую у инвестора (дольщика), надлежащим образом исполнившего свои обязательства, возникает с момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче имущества и документов, необходимых для государственной регистрации права собственности, дольщиком заявлен иск о признании права и истребовании имущества у ответчика, суду надлежит квалифицировать данные требования как требования о понуждению к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи и о государственной регистрации перехода права собственности применительно к пункту 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за гражданами, заключившими с ООО "фирма "КОМ-Билдинг" договоры уступки прав требования по договору от 12.07.2007 N 08-06/07 уже признано право собственности на нежилые помещения, расположенные в спорной секции жилого дома.
Право собственности должника, находящегося на стадии конкурсного производства, в отношении законченного строительством многоквартирного дома, в котором размещаются указанные помещения, не регистрировалось.
При этом спорные нежилые помещения прошли инвентаризацию МУП "Центральное межрайонное БТИ" с присвоением инвентарных и кадастровых номером, следовательно, могут быть идентифицированы для целей регистрации на них права собственности.
Поскольку объект недвижимости фактически создан, строительство осуществлено на специально выделенном для этого земельном участке, отсутствие нарушения градостроительных норм и правил подтверждено техническим заключением, и исходя из конкретных обстоятельств дела, и поскольку право собственности возникает с момента его государственной регистрации, невозможность оформить его должным образом препятствует истцу в реализации своих прав собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом недвижимости, суд правомерно признали за Кузнецовым П.А. право собственности на оплаченные им по договору об уступке права требования недвижимое имущество в объекте не завершенного строительством.
Признание права собственности кредитора на спорное нежилое помещение в любом случае не может нарушать права и интересы должника, поскольку ему в качестве оплаты за встроенное нежилое помещение зачтены обязательства по договору инвестирования, в связи с чем у должника возникло встречное обязательство перед Кузнецовым П.А. по передаче спорного помещения.
Довод конкурсного управляющего ООО "ИСГ "Нагорье" Яковенко А.А. о незаключенности договора долевого участия подлежит отклонению, как несостоятельный ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции правомерно руководствовался позицией, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 18.05.2010 N 1404/10 и от 08.02.2011 N 13970/10, в соответствии с которой суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства.
Как следует из материалов дела и правомерно установлено судом первой инстанции, между сторонами с момента подписания договоров отсутствовал спор в отношении неопределенности предметов договоров, обязательств по оплате. Требование о взыскании с ООО "фирма "Ком-Билдинг" задолженности истцом не заявлялось. Представленные в материалы дела соглашения о прекращении взаимных обязательств зачетом в судебном порядке никем не оспорены и недействительными не признаны.
Требования гражданского законодательства об определении цены договора, срока и порядка ее уплаты как существенного условия этого договора установлены с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон. Однако если обязательство договора исполнено, неопределенность в отношении указанного условия отсутствует.
Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по рассматриваемому вопросу судом первой инстанции принято законное и обоснованное определение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному вопросу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционно-страховая группа "Нагорье" Яковенко Антона Андреевича следует оставить без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Волгоградской области от "08" февраля 2013 года по делу N А12-1213/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.ГРАБКО
Судьи
Г.И.АГИБАЛОВА
С.А.ЖАТКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)