Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Ларионова С.В.
Судья Авраменко О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.
судей Ларионовой С.В., Орловой Е.А.
при секретаре <...>
в открытом судебном заседании слушала гражданское дело по иску М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> к К. <...> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по апелляционной жалобе К. на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 18 января 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> к К. <...> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <...>, заключенный между М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> и М.В.А. <...> с К. <...>, применив последствия недействительности ничтожной сделки.
Прекратить запись о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры <...> заключенного между М.В.В. <...>, М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> и К. <...>, произведенную <...>.
Прекратить запись о государственной регистрации права собственности К. <...> на квартиру <...>.
Восстановить право собственности М.В.Е. <...> и М.В.В. <...> на 1/3 доли квартиры <...> за каждым.
Взыскать с К. <...> в пользу М.В.В. <...> расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <...>.
Заслушав дело по докладу судьи Ларионовой С.В., объяснения К., поддержавшего жалобу, возражения на жалобу М.В.Е., М.В.В., и их представителей адвокатов Тимошевской Е.А., Сачковой Г.Е., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
М.В.Е. и М.В.В. обратились в суд с иском к К. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
В обоснование заявленных требований указывали, что им и М.В.В. на праве собственности по 1/3 доли в праве принадлежала квартира <...>.
В начале ноября 2011 года М.В.А. попросил их заключить с К. договор купли-продажи квартиры в обеспечение его долговых обязательств.
14.11.2011 они заключили с К. договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого квартира переходила в собственность ответчика за <...> руб. При этом денежные средства К. ни им, ни М.В.А. не передавал.
27.06.2012 М.В.А. трагически погиб.
Указывали на то, что заключение договора купли-продажи квартиры являлось для них формальной сделкой, поскольку намерений ее продавать не имели.
Считают, что сделка купли-продажи квартиры является мнимой, была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку стоимость такой квартиры значительно больше, чем <...> руб.
По указанным основаниям просили суд признать договор купли-продажи квартиры, заключенный с К. недействительным, признать за ними право собственности на квартиру по 1/3 доли за каждым.
В судебном заседании истцы требования изменили.
Ссылались на то, что заключенная с К. сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> в г. Орле, является притворной, прикрывающей фактический договор займа.
Основанием для совершения договора купли-продажи квартиры являлись лишь долговые обязанности заемщика М.В.А.
До настоящего времени истцы продолжают проживать в ней, никогда не выселялись, не снимались с регистрационного учета, поддерживают квартиру в надлежащем состоянии, производят оплату коммунальных услуг.
Ссылалась на то, что К. до подписания спорного договора не осматривал данное жилое помещение, не запрашивал сведения о проживающих в ней лиц. Поскольку у них не было воли продавать спорную квартиру, а у К. не было намерения приобретать ее, а воля у сторон была направлена на обеспечение возврата займа, просили суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 14.11.2011 и применить последствия недействительности сделки, признать недействительной запись о государственной регистрации перехода права собственности от <...> и о регистрации договора <...> признать за М.В.Е. и М.В.В. право собственности на 1/3 доли в квартире <...> за каждым.
Ответчик иск не признал, указав, что М.В.А. неоднократно занимал у него денежные средства для осуществления предпринимательской деятельности и по состоянию на ноябрь 2011 года был должен около <...> рублей. Возвратить долг М.В.А. не мог, в связи, с чем предложил в ноябре 2011 года купить принадлежащую его семье трехкомнатную квартиру, расположенную в <...>.
14.11.2011 по согласию М-вых, был заключен договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры стороны определили в <...> руб., но в договоре, указали <...> руб., которые были переданы М.В.А. в день подписания договора в присутствии М.В.Е. и М.В.В. На остальную сумму были погашены долговые обязательства М.В.А. путем возврата расписок. При заключении договора купли-продажи квартиры, М.В.А. просил разрешить его семье не сниматься с регистрационного учета до 01.12.2012 и проживать в квартире ввиду необходимости подготовиться к переезду на новое место жительства, на что ответчик согласился.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным.
Указывает, что суд, не дал надлежащую оценку представленным доказательствам, а именно тому, что денежные средства в размере <...> руб. были переданы продавцам в день подписания договора. Следовательно, ссылка суда на показания свидетелей, подтвердивших неоплату недвижимого имущества, противоречат нормам ГК РФ.
Полагает незаконным и вывод суда о том, что спорная квартира не передавалась ему после заключения договора купли-продажи квартиры, так как до настоящего времени в ней проживают истцы, однако на дату вынесения решения они выехали из нее.
Указывает, что у суда отсутствовали законные основания для применения последствий недействительности сделки купли-продажи, поскольку при разрешении спора нашел свое подтверждение факт долговых обязательств М.В.А. на сумму, превышающую стоимость спорной квартиры.
Считает требования истцов необоснованными, вызванными нежеланием возвращать долги М.В.А., т.к. при заключении договора купли-продажи квартиры М.В.Е. и М.В.В. выразили свое согласие на совершение сделки, договор купли-продажи отвечает требованиям и условиям для данных видов сделок, расчет между сторонами произведен в полностью.
Полагает, что при жизни М.В.А. не отрицал факт продажи квартиры, о чем свидетельствуют его показания данные при рассмотрении дела в Заводском районном суде. Данному доказательству суд не дал никакой оценки, что свидетельствует об одностороннем рассмотрении дела по существу.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Выбор способа защиты прав принадлежит субъекту права, который, в частности, вправе требовать признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, либо ставить вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Законодатель определяет понятие притворной сделки в пункте 2 статьи 170 ГК РФ, указывая, что сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, М.В.А., М.В.Е. и М.В.В. на праве собственности принадлежало по 1/3 доли в праве общей долевой собственности квартиры <...>.
14.11.2011 между М.В.А., М.В.Е. и М.В.В. и К. был заключен договор купли-продажи квартиры <...>.
09.12.2011 К. получено свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 16).
27.06.2012 М.В.А. умер (л.д. 7).
Обращаясь в суд с вышеуказанным иском М.В.Е. и М.В.В. ссылались на то, что умерший М.В.А. для ведения предпринимательской деятельности неоднократно занимал денежные средства у ответчика и с целью обеспечения своих долговых обязательств попросил их заключить с К. договор залога их долей квартиры, в которой они проживали и продолжают проживать. По настоянию К. вместо договора залога, был заключен договор купли-продажи квартиры. После смерти М.В.А. они нашли еще один договор от 14.11.2011, подписанный К. и М.В.А., по условиям которого К. обязался возвратить им квартиру при условии погашения М.В.А. договоров займов и процентов по ним в срок до 01.12.2012.
Данные объяснения истцов подтверждаются исследованными в судебном заседании договорами займов между К. и М.В.А. от 10.05.2010, 10.04.2010, 10.02.2010, 10.05.2010, из содержания которых следует, что п. 3.3 предусматривает, что в залог "Заемщик" передает "Займодавцу" все права на принадлежащее ему и членам его семьи движимое и недвижимое имущество (л.д. 17 - 21).
Как следует из объяснений истцов денежные суммы, указанные в договорах займа умерший М.В.А. должен был возвратить до 01.12.2012, поэтому это условие и заложено в договоре купли-продажи квартиры с сохранением права их проживания именно до этой даты.
Данные обстоятельства не отрицались сторонами ни в заседание суда первой инстанции, ни в заседании судебной коллегии.
Кроме того, по договору купли-продажи от 14.11.2011 (п. 3) цена квартиры указана в <...> руб., в то время, как реальная стоимость составляла <...> руб., что не оспаривалось ответчиком в заседании судебной коллегии и подтверждается его доводами в апелляционной жалобе (л.д. 5).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цена спорной квартиры, указанная сторонами в договоре купли-продажи является не соответствующей действительности, так как, с учетом ее месторасположения, цена квартиры является значительно выше.
Разрешая данный спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о притворности совершенной сделки купли-продажи квартиры от 14.11.2011, поскольку она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю сторон данного договора. При заключении данного договора стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа указанного выше жилого помещения, а именно: М-вы, подписывая данный договор, обеспечивали обязательства возврата займов, а К. получить гарантии возврата денежной суммы в предусмотренные сроки. Заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов.
Таким образом, представленными доказательствами истцов, подтверждаются заявленные ими доводы о недействительности сделки, как прикрывающей в действительности иную сделку - заем денежных средств с залогом недвижимого имущества в виде принадлежащей им и заемщику М.В.А. квартиры <...>.
Факт притворности оспариваемой сделки подтверждается тем обстоятельством, что фактически передача квартиры от продавцов к покупателю не состоялась, ключи от квартиры истцов ответчику не передавались, требований об освобождении имущества ответчик к зарегистрированным в ней лицам не предъявлял до подачи данного иска в суд, что не отрицалось им при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Судом первой инстанции было установлено, что зарегистрированные в спорной квартире лица после заключения договора продолжали и продолжают проживать в спорном помещении до настоящего времени, оплачивают коммунальные услуги, о чем свидетельствуют представленные суду квитанции об оплате коммунальных услуг. После заключения договора, квартира в пользование, владение, собственность К. не передавалась, акт приема-передачи квартиры в материалах дела отсутствует, ответчик в квартиру не вселялся.
Установив изложенные обстоятельства суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании спорного договора ничтожной сделкой, поскольку воля истцов при заключении оспариваемого договора была направлена для обеспечения обязательств по возврату полученных М.В.А. необходимых для предпринимательской деятельности денежных средств по договорам займа на оговоренный в них срок, данное обязательство обеспечивалось залогом принадлежащей им недвижимости.
В этой связи, заключение сделки для истцов предусматривало другие правовые последствия, которые должны были быть реализованы их волеизъявлением, облеченным в форму письменного договора. Фактическое содержание договора не соответствует согласованной воле и в результате заключения договора возникли совершенно иные обязательства, не предусмотренные условиями устно согласованной сделки.
Судебная коллегия соглашается с оценкой показаний допрошенного в суде первой инстанции свидетеля <...> об обстоятельствах совершения сделки по купле - продаже квартиры от 14.11.2011, производившей оформление спорного договора и подтвердившей, что в ее присутствии денежные средства в размере <...> руб. не передавались.
Ввиду изложенного не является основанием к отмене решения суда довод жалобы ответчика о том, что денежные средства в размере <...> руб. были переданы продавцам в день подписания договора, поскольку противоречит собранным по делу доказательствам.
Доводы истцов относительно обстоятельств заключения договора, не соответствия оформленного договора купли-продажи его истинной воле, согласованным сторонами условиям, и в связи с этим приведшего фактически к возникновению иных обязательств между сторонами, при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком опровергнуты не были. Иное толкование заключенного договора без учета приводимых М-выми обстоятельств, подтвержденных доказательствами, действительность сделки не подтверждает.
Правильным является и вывод суда первой инстанции о применении последствий недействительности указанной выше ничтожной сделки в виде прекращения записи о государственной регистрации сделки и права собственности К. на указанную квартиру, восстановив право собственности М.В.Е. и М.В.В. на данное недвижимое имущество, поскольку по делу, бесспорно, установлено, что денежные средства по договору купли-продажи в размере <...> ответчиком не передавались ни в момент подписания договора ни после его заключения.
Ссылка в жалобе ответчика на протокол судебного заседания от 23.03.2012 Заводского районного суда при рассмотрении его иска к М.В.А. о взыскании денежных средств по договорам займа является несостоятельной и не влечет отмену решения суда, поскольку из содержания данного протокола следует, что умерший М.В.А. подтверждает лишь наличие долговых обязательств, в счет которых была продана спорная квартира, а не намерение реализовать квартиру на указанных в договоре условиях.
Остальные доводы апелляционной жалобы ответчика аналогичны и по существу они сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, основаны на неправильной оценке обстоятельств дела и ошибочном применении и толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 18 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.03.2013 ПО ДЕЛУ N 33-641
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2013 г. по делу N 33-641
Докладчик Ларионова С.В.
Судья Авраменко О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Ульянкина Д.В.
судей Ларионовой С.В., Орловой Е.А.
при секретаре <...>
в открытом судебном заседании слушала гражданское дело по иску М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> к К. <...> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным по апелляционной жалобе К. на решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 18 января 2013 года, которым постановлено:
"Исковые требования М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> к К. <...> о признании договора купли-продажи квартиры недействительным удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры <...>, заключенный между М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> и М.В.А. <...> с К. <...>, применив последствия недействительности ничтожной сделки.
Прекратить запись о государственной регистрации договора купли-продажи квартиры <...> заключенного между М.В.В. <...>, М.В.Е. <...>, М.В.В. <...> и К. <...>, произведенную <...>.
Прекратить запись о государственной регистрации права собственности К. <...> на квартиру <...>.
Восстановить право собственности М.В.Е. <...> и М.В.В. <...> на 1/3 доли квартиры <...> за каждым.
Взыскать с К. <...> в пользу М.В.В. <...> расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере <...>.
Заслушав дело по докладу судьи Ларионовой С.В., объяснения К., поддержавшего жалобу, возражения на жалобу М.В.Е., М.В.В., и их представителей адвокатов Тимошевской Е.А., Сачковой Г.Е., судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
М.В.Е. и М.В.В. обратились в суд с иском к К. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.
В обоснование заявленных требований указывали, что им и М.В.В. на праве собственности по 1/3 доли в праве принадлежала квартира <...>.
В начале ноября 2011 года М.В.А. попросил их заключить с К. договор купли-продажи квартиры в обеспечение его долговых обязательств.
14.11.2011 они заключили с К. договор купли-продажи спорной квартиры, по условиям которого квартира переходила в собственность ответчика за <...> руб. При этом денежные средства К. ни им, ни М.В.А. не передавал.
27.06.2012 М.В.А. трагически погиб.
Указывали на то, что заключение договора купли-продажи квартиры являлось для них формальной сделкой, поскольку намерений ее продавать не имели.
Считают, что сделка купли-продажи квартиры является мнимой, была совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку стоимость такой квартиры значительно больше, чем <...> руб.
По указанным основаниям просили суд признать договор купли-продажи квартиры, заключенный с К. недействительным, признать за ними право собственности на квартиру по 1/3 доли за каждым.
В судебном заседании истцы требования изменили.
Ссылались на то, что заключенная с К. сделка купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...> в г. Орле, является притворной, прикрывающей фактический договор займа.
Основанием для совершения договора купли-продажи квартиры являлись лишь долговые обязанности заемщика М.В.А.
До настоящего времени истцы продолжают проживать в ней, никогда не выселялись, не снимались с регистрационного учета, поддерживают квартиру в надлежащем состоянии, производят оплату коммунальных услуг.
Ссылалась на то, что К. до подписания спорного договора не осматривал данное жилое помещение, не запрашивал сведения о проживающих в ней лиц. Поскольку у них не было воли продавать спорную квартиру, а у К. не было намерения приобретать ее, а воля у сторон была направлена на обеспечение возврата займа, просили суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры от 14.11.2011 и применить последствия недействительности сделки, признать недействительной запись о государственной регистрации перехода права собственности от <...> и о регистрации договора <...> признать за М.В.Е. и М.В.В. право собственности на 1/3 доли в квартире <...> за каждым.
Ответчик иск не признал, указав, что М.В.А. неоднократно занимал у него денежные средства для осуществления предпринимательской деятельности и по состоянию на ноябрь 2011 года был должен около <...> рублей. Возвратить долг М.В.А. не мог, в связи, с чем предложил в ноябре 2011 года купить принадлежащую его семье трехкомнатную квартиру, расположенную в <...>.
14.11.2011 по согласию М-вых, был заключен договор купли-продажи квартиры. Стоимость квартиры стороны определили в <...> руб., но в договоре, указали <...> руб., которые были переданы М.В.А. в день подписания договора в присутствии М.В.Е. и М.В.В. На остальную сумму были погашены долговые обязательства М.В.А. путем возврата расписок. При заключении договора купли-продажи квартиры, М.В.А. просил разрешить его семье не сниматься с регистрационного учета до 01.12.2012 и проживать в квартире ввиду необходимости подготовиться к переезду на новое место жительства, на что ответчик согласился.
Рассмотрев возникший спор, суд постановил указанное выше решение.
В апелляционной жалобе К. ставит вопрос об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным.
Указывает, что суд, не дал надлежащую оценку представленным доказательствам, а именно тому, что денежные средства в размере <...> руб. были переданы продавцам в день подписания договора. Следовательно, ссылка суда на показания свидетелей, подтвердивших неоплату недвижимого имущества, противоречат нормам ГК РФ.
Полагает незаконным и вывод суда о том, что спорная квартира не передавалась ему после заключения договора купли-продажи квартиры, так как до настоящего времени в ней проживают истцы, однако на дату вынесения решения они выехали из нее.
Указывает, что у суда отсутствовали законные основания для применения последствий недействительности сделки купли-продажи, поскольку при разрешении спора нашел свое подтверждение факт долговых обязательств М.В.А. на сумму, превышающую стоимость спорной квартиры.
Считает требования истцов необоснованными, вызванными нежеланием возвращать долги М.В.А., т.к. при заключении договора купли-продажи квартиры М.В.Е. и М.В.В. выразили свое согласие на совершение сделки, договор купли-продажи отвечает требованиям и условиям для данных видов сделок, расчет между сторонами произведен в полностью.
Полагает, что при жизни М.В.А. не отрицал факт продажи квартиры, о чем свидетельствуют его показания данные при рассмотрении дела в Заводском районном суде. Данному доказательству суд не дал никакой оценки, что свидетельствует об одностороннем рассмотрении дела по существу.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда, в пределах доводов апелляционной жалобы (статья 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.
Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Выбор способа защиты прав принадлежит субъекту права, который, в частности, вправе требовать признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, либо ставить вопрос о применении последствий недействительности ничтожной сделки.
В соответствии с пунктом 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Законодатель определяет понятие притворной сделки в пункте 2 статьи 170 ГК РФ, указывая, что сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, М.В.А., М.В.Е. и М.В.В. на праве собственности принадлежало по 1/3 доли в праве общей долевой собственности квартиры <...>.
14.11.2011 между М.В.А., М.В.Е. и М.В.В. и К. был заключен договор купли-продажи квартиры <...>.
09.12.2011 К. получено свидетельство о государственной регистрации права (л.д. 16).
27.06.2012 М.В.А. умер (л.д. 7).
Обращаясь в суд с вышеуказанным иском М.В.Е. и М.В.В. ссылались на то, что умерший М.В.А. для ведения предпринимательской деятельности неоднократно занимал денежные средства у ответчика и с целью обеспечения своих долговых обязательств попросил их заключить с К. договор залога их долей квартиры, в которой они проживали и продолжают проживать. По настоянию К. вместо договора залога, был заключен договор купли-продажи квартиры. После смерти М.В.А. они нашли еще один договор от 14.11.2011, подписанный К. и М.В.А., по условиям которого К. обязался возвратить им квартиру при условии погашения М.В.А. договоров займов и процентов по ним в срок до 01.12.2012.
Данные объяснения истцов подтверждаются исследованными в судебном заседании договорами займов между К. и М.В.А. от 10.05.2010, 10.04.2010, 10.02.2010, 10.05.2010, из содержания которых следует, что п. 3.3 предусматривает, что в залог "Заемщик" передает "Займодавцу" все права на принадлежащее ему и членам его семьи движимое и недвижимое имущество (л.д. 17 - 21).
Как следует из объяснений истцов денежные суммы, указанные в договорах займа умерший М.В.А. должен был возвратить до 01.12.2012, поэтому это условие и заложено в договоре купли-продажи квартиры с сохранением права их проживания именно до этой даты.
Данные обстоятельства не отрицались сторонами ни в заседание суда первой инстанции, ни в заседании судебной коллегии.
Кроме того, по договору купли-продажи от 14.11.2011 (п. 3) цена квартиры указана в <...> руб., в то время, как реальная стоимость составляла <...> руб., что не оспаривалось ответчиком в заседании судебной коллегии и подтверждается его доводами в апелляционной жалобе (л.д. 5).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что цена спорной квартиры, указанная сторонами в договоре купли-продажи является не соответствующей действительности, так как, с учетом ее месторасположения, цена квартиры является значительно выше.
Разрешая данный спор, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о притворности совершенной сделки купли-продажи квартиры от 14.11.2011, поскольку она направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю сторон данного договора. При заключении данного договора стороны преследовали иную цель, нежели купля-продажа указанного выше жилого помещения, а именно: М-вы, подписывая данный договор, обеспечивали обязательства возврата займов, а К. получить гарантии возврата денежной суммы в предусмотренные сроки. Заключив оспариваемую сделку, стороны достигли желаемых результатов.
Таким образом, представленными доказательствами истцов, подтверждаются заявленные ими доводы о недействительности сделки, как прикрывающей в действительности иную сделку - заем денежных средств с залогом недвижимого имущества в виде принадлежащей им и заемщику М.В.А. квартиры <...>.
Факт притворности оспариваемой сделки подтверждается тем обстоятельством, что фактически передача квартиры от продавцов к покупателю не состоялась, ключи от квартиры истцов ответчику не передавались, требований об освобождении имущества ответчик к зарегистрированным в ней лицам не предъявлял до подачи данного иска в суд, что не отрицалось им при рассмотрении дела в суде первой инстанции.
Судом первой инстанции было установлено, что зарегистрированные в спорной квартире лица после заключения договора продолжали и продолжают проживать в спорном помещении до настоящего времени, оплачивают коммунальные услуги, о чем свидетельствуют представленные суду квитанции об оплате коммунальных услуг. После заключения договора, квартира в пользование, владение, собственность К. не передавалась, акт приема-передачи квартиры в материалах дела отсутствует, ответчик в квартиру не вселялся.
Установив изложенные обстоятельства суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании спорного договора ничтожной сделкой, поскольку воля истцов при заключении оспариваемого договора была направлена для обеспечения обязательств по возврату полученных М.В.А. необходимых для предпринимательской деятельности денежных средств по договорам займа на оговоренный в них срок, данное обязательство обеспечивалось залогом принадлежащей им недвижимости.
В этой связи, заключение сделки для истцов предусматривало другие правовые последствия, которые должны были быть реализованы их волеизъявлением, облеченным в форму письменного договора. Фактическое содержание договора не соответствует согласованной воле и в результате заключения договора возникли совершенно иные обязательства, не предусмотренные условиями устно согласованной сделки.
Судебная коллегия соглашается с оценкой показаний допрошенного в суде первой инстанции свидетеля <...> об обстоятельствах совершения сделки по купле - продаже квартиры от 14.11.2011, производившей оформление спорного договора и подтвердившей, что в ее присутствии денежные средства в размере <...> руб. не передавались.
Ввиду изложенного не является основанием к отмене решения суда довод жалобы ответчика о том, что денежные средства в размере <...> руб. были переданы продавцам в день подписания договора, поскольку противоречит собранным по делу доказательствам.
Доводы истцов относительно обстоятельств заключения договора, не соответствия оформленного договора купли-продажи его истинной воле, согласованным сторонами условиям, и в связи с этим приведшего фактически к возникновению иных обязательств между сторонами, при рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком опровергнуты не были. Иное толкование заключенного договора без учета приводимых М-выми обстоятельств, подтвержденных доказательствами, действительность сделки не подтверждает.
Правильным является и вывод суда первой инстанции о применении последствий недействительности указанной выше ничтожной сделки в виде прекращения записи о государственной регистрации сделки и права собственности К. на указанную квартиру, восстановив право собственности М.В.Е. и М.В.В. на данное недвижимое имущество, поскольку по делу, бесспорно, установлено, что денежные средства по договору купли-продажи в размере <...> ответчиком не передавались ни в момент подписания договора ни после его заключения.
Ссылка в жалобе ответчика на протокол судебного заседания от 23.03.2012 Заводского районного суда при рассмотрении его иска к М.В.А. о взыскании денежных средств по договорам займа является несостоятельной и не влечет отмену решения суда, поскольку из содержания данного протокола следует, что умерший М.В.А. подтверждает лишь наличие долговых обязательств, в счет которых была продана спорная квартира, а не намерение реализовать квартиру на указанных в договоре условиях.
Остальные доводы апелляционной жалобы ответчика аналогичны и по существу они сводятся к переоценке выводов суда первой инстанции, основаны на неправильной оценке обстоятельств дела и ошибочном применении и толковании норм материального права, а потому не могут служить основанием для отмены правильного по существу решения суда.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определил обстоятельства имеющие значение для дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда г. Орла от 18 января 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)