Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Коврова Владимирской области и сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012, принятое судьей Долговой Ж.А. по иску администрации города Коврова Владимирской области, г. Ковров Владимирской области (ОГРН 1033302200381, ИНН 3305005930), к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер", г. Ковров Владимирской области (ОГРН 1083332001983, ИНН 3305062342), о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, обязании ССПК "Фермер" вернуть арендованное муниципальное имущество.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от администрации города Коврова Владимирской области - Акинфеев И.О. на основании доверенности от 26.12.2012 (сроком действия до 31.12.2014), Кузнецова Е.Ю. на основании доверенности от 15.03.2013 (сроком действия на 1 год);
- от сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" - Романов А.А. на основании доверенности от 10.12.2012 (сроком действия на 3 года).
Администрация города Коврова Владимирской области обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер" о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, обязании ССПК "Фермер" вернуть арендованное муниципальное имущество на основании статей 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 12.12.2012 Арбитражный суд Владимирской области отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, обязал сельскохозяйственный сбытовой потребительский кооператив "Фермер" освободить здание магазина, литера Б, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 598,3 кв. м; крытый рынок, литера А, расположенный по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 9020 кв. м. Одновременно суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, сельскохозяйственный сбытовой потребительский кооператив "Фермер" обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда от 12.12.2012 в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права и оставить без рассмотрения полностью исковое заявление истца.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда о прекращении арендных отношений с 26.09.2011, сделанный на основании переписки между истцом и ответчиком, а именно: письмах администрации города Коврова, направленных в адрес ССПК "Фермер", от 19.09.2011 N 01-41/1845 и от 22.09.2011 N 01-41/1873, в которых отражено о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и необходимости освободить занимаемое имущество.
Полагает, что определение предмета и основания иска является правом заявителя, чем в данном случае заявитель воспользовался, и, руководствуясь частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, окончательно уточнил предмет и конкретные основания заявленных требований, не включив в уточненное исковое заявление такого основания как часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не исключив требования о расторжении договора аренды. Таким образом, суд первой инстанции, делая вывод о прекращении между истцом и ответчиком арендных отношений с 26.09.2011, самостоятельно вышел за пределы заявленных требований, что противоречит части 1 статьи 49, пункту 1 статьи 198, статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Одновременно указал на отсутствие одностороннего отказа арендодателя от договора аренды муниципального имущества в связи с тем, что такой отказ не прошел государственную регистрацию, а также сохранение между сторонами арендных отношений до настоящего времени, о чем свидетельствует постановление администрации города Коврова от 21.11.2011 N 2649, которым установлена базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений с 01.01.2012, и адресованное ССПК "Фермер" уведомление об изменении размера арендных платежей по договору аренды от 22.12.2008 года N 04-02/299, который суд первой инстанции к тому времени посчитал расторгнутым (данное уведомление получено кооперативом 23.12.2011).
Таким образом, вывод суда о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиком не основан на доказательствах и явился следствием нарушения норм процессуального права, повлекшего принятие неправильного решения.
Заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку лишает арендатора возможности добровольного исполнения нарушенных обязательств. Кроме того, истец исключил из числа доказательств по делу почтовое уведомление N 6019194626369 6. В связи с этим требование о расторжении договора аренды подлежало оставлению без рассмотрения на основании части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В возражениях на пояснения истца от 17.04.2013 ССПК "Фермер" отметил, что письма администрации от 03.03.2010 N 01-41/372, от 25.03.2010 N 01-27/500, от 25.07.2011 N 01-23/1452 не содержат требования о расторжении договора и не свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка. Письмо от 26.05.2011 N 01-35/707 с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды также не принимается во внимание, поскольку на указанную дату у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате более двух сроков подряд. Также пояснил, что письмо администрации от 25.07.2011 N 01-23/1452 являлось ответом на обращение ответчика от 15.07.2011 о зачете необоснованно взысканных сумм. Это касается и писем администрации от 19.09.2011 N 01-41/1845, от 22.09.2011. Кроме того, оплата арендных платежей не в полном объеме не является основанием для расторжения договора аренды. При этом указал, что уведомление об изменении арендной платы за 2013 год от 15.01.2013 N 08-06-14/20 свидетельствует о том, что истец продолжает исполнять договор аренды, в связи с чем договор не может считаться расторгнутым в сентябре 2011 года. Также ССПК "Фермер" указал на зачет денежных средств, взысканных по отмененному впоследствии решению суда по делу N А11-3340/2010, в счет арендной платы за июнь, июль, август 2011 года в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу от 01.02.2013 N 04-41-3/141 администрация города Коврова Владимирской области указала на несостоятельность доводов апелляционной жалобы ССПК "Фермер" и пояснила, что до момента возврата арендодателю арендованного имущества арендатор обязан оплачивать арендные платежи. Полагает, что суд правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды уже расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, в связи с чем соблюдение предусмотренной пунктом 3 статьи 619, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации процедуры не требовалось, оснований для оставления иска без рассмотрения у суда не имелось. Кроме того, истец неоднократно направлял в адрес ответчика предупреждения о необходимости погашения недоимки и предложения о расторжении договора аренды.
В пояснениях от 10.04.2013 N 04-41-3/451, от 19.04.2013 N 04-41-7/485 администрация считает, что оснований для зачета взысканных денежных средств по делу N А11-3340/2010 в счет арендной платы за июнь, июль, август 2011 года не имелось. Обязанность возвратить полученное по исполненному и отмененному судебному акту возникает у истца с момента вступления в законную силу судебного акта по итогам нового рассмотрения дела. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 10.10.2011 с кооператива в пользу администрации взысканы задолженность в сумме 6 272 827 руб. 68 коп. и пени в сумме 1 404 845 руб. 28 коп. Таким образом, в период с июня по август 2011 года у администрации отсутствовала обязанность по возврату ССПК "Фермер" денежных средств в сумме 7 109 500 руб. 35 коп. Следовательно, сделка по зачету данной суммы в счет арендной платы по договору аренды является ничтожной. Вместе с тем пояснила, что в адрес кооператива неоднократно направлялись как предупреждения о необходимости погашения недоимки, так и предложения о расторжении договора аренды. Уведомление об изменении арендной платы за 2012 год направлено в адрес ССПК "Фермер" в связи с тем, что после уведомления об одностороннем отказе от договора аренды ССПК "Фермер" своих обязательств по возврату имущества не исполнил, арендованное имущество находится в пользовании ответчика до настоящего времени. Уведомление о расторжении договора аренды не свидетельствует о намерении продлить арендные отношения со стороны арендодателя.
Кроме того, администрация города Коврова Владимирской области также обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции от 12.12.2012 путем внесения указания на необоснованность доводов ССПК "Фермер" о невозможности расторжения договора аренды муниципального имущества без расторжения договора купли-продажи права на заключение аренды от 22.12.2008 N 01-48/156 на основании части 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции администрация города Коврова Владимирской области заявила отказ от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по настоящему делу (заявление от 04.03.2013 N 04-41-3/320).
Согласно положениям, содержащимся в статьях 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, подавшее апелляционную жалобу, вправе отказаться от нее до вынесения постановления. При этом суд вправе отклонить отказ от жалобы по основаниям, предусмотренным частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и рассмотреть дело в апелляционном порядке. В отсутствие таких оснований суд прекращает производство по апелляционной жалобе, если судебный акт не обжалован другими лицами. В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону и иным правовым актам или нарушает права и законные интересы других лиц.
Оценив представленный отказ на предмет его соответствия закону и иным правовым актам и учитывая то, что отказ не нарушает права других лиц, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в настоящем деле обстоятельств, препятствующих принятию судом апелляционной инстанции отказа от жалобы.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 19.04.2013 (протокол судебного заседания от 16-19.04.2013.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Предметом заявленных требований явилось расторжение договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, заключенного между администрацией города Коврова и сельскохозяйственным сбытовым потребительским кооперативом "Фермер", обязание ССПК "Фермер" вернуть арендованное муниципальное имущество.
Как усматривается из материалов дела, 22.12.2008 между администрацией города Коврова (арендодателем) и сельскохозяйственным сбытовым потребительским кооперативом "Фермер" (арендатором) заключен договор N 04-02/299 аренды муниципального имущества, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в пользование муниципальное имущество: магазин (литера Б) общей площадью 598,3 кв. м, (согласно экспликации к плану: первый этаж: торговая основная площадь - 371,0 кв. м, торговая вспомогательная площадь - 29,0 кв. м; второй этаж: торговая вспомогательная площадь - 198,3 кв. м), а также крытый рынок (литер А) общей площадью 9020 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11 (согласно экспликации к плану: первый этаж: торговая основная площадь - 2957,6 кв. м, торговая вспомогательная площадь - 289,3 кв. м; второй этаж: торговая основная площадь - 3178,1 кв. м, торговая вспомогательная площадь - 118,1 кв. м; подвал: подвал (склад) - 2006,9 кв. м; чердак - 470,0 кв. м).
Срок действия договора установлен сторонами с 01.02.2009 по 31.01.2014 (пункт 3.1 договора). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 18.02.2009 за N 33-33-01/0018/2009-060.
Указанное имущество является объектом муниципальной собственности города Коврова, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.04.2008 серии 33 АК N 501367, 501368.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендатор обязался ежемесячно и своевременно производить арендные платежи не позднее 15-го числа текущего месяца платежными документами.
В силу пункта 2.8 договора арендатор имеет право заключать договоры субаренды на арендуемое имущество для осуществления торговой деятельности без согласования с арендодателем и при этом обязуется перечислять субарендные платежи на счета получателей, указанных в пункте 2.2 договора, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная и субарендная плата, указанная в пункте 2.8 договора, пересматривается арендодателем (не чаще одного раза в год, по решению органа местного самоуправления) в одностороннем порядке без дополнительного согласования. Уведомление о пересчете арендной и субарендной платы вместе с расчетом направляется арендатору в письменной форме заказной корреспонденцией или вручением уведомления полномочному представителю под роспись.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а арендатор выселению в случаях, установленных законодательством, а также в случае невнесения арендных платежей, указанных в пункте 2.1 договора, и субарендных платежей согласно пункту 2.8 договора более двух сроков подряд.
Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2009.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2012 по делу N А11-3340/2010 установлено, что увеличение администрацией размера арендных и субарендных платежей имело место с 01.02.2010.
Письмами от 03.03.2010 N 01-41/372, от 25.03.2010 N 01-41/500, полученными ответчиком, истец просил погасить образовавшуюся задолженность по арендным и субарендным платежам (фактически задолженность по состоянию на 26.02.2010 составила 3 451 008 руб. 56 коп., по состоянию на 18.03.2010-896 118 руб. 24 коп.).
В письме от 05.04.2010 N 01-27/361 истец указал на неоплату арендных платежей по новым базовым ставкам по состоянию на 01.04.2010 и предложил в срок до 16.04.2010 подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, погасить недоимку по арендной плате и передать муниципальное имущество по акту приема-передачи.
Уведомлением от 26.05.2011 N 01-35/707 администрация города Коврова просила ССПК "Фермер" погасить недоимку по арендным и субарендным платежам с учетом новых базовых ставок по состоянию на 23.05.2011 и предложила в срок до 15.06.2011 подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 и передать муниципальное имущество по акту приема-передачи (фактически задолженность по состоянию на 23.05.2011 составила 28 350 971 руб. 88 коп.). Данное уведомление получено ответчиком 28.05.2011, о чем свидетельствует почтовое уведомление о получении N 28650.
25.07.2011 в письме N 01-23/1452 администрация также указала на наличие за ответчиком задолженности по арендным и субарендным платежам по состоянию на 25.07.2011 и в случае непогашения долга будет вынуждена обратиться в суд по вопросу взыскания долга и досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299. Фактическая задолженность ответчика по оплате по состоянию на 25.07.2011 составила 45 269 032 руб. 08 коп.
Впоследствии, письмами от 19.09.2011 N 01-41/1845, от 22.09.2011 N 01-41/1873, адресованными и полученными ССПК "Фермер" 26.09.2011 и 30.09.2011 соответственно, администрация уведомила о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.1 договора и просила освободить помещения и погасить задолженность.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2012 по делу N А11-3340/2010 с сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" в пользу администрации города Коврова взысканы задолженность по арендным и субарендным платежам в сумме 4 480 591 руб. 20 коп. и пени в размере 1 404 845 руб. 28 коп. за период 01.02.2010 по 15.11.2010.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 по делу N А11-2832/2011 с ССПК "Фермер" в пользу администрации взыскано 15 186 598 руб. 48 коп. долга за период с декабря 2010 года по март 2011 года и 360 000 руб. пеней.
Указывая на то, что арендные и субарендные платежи ответчиком своевременно и в полном объеме не внесены, за ним числится задолженность, арендуемое помещение ответчиком не освобождено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 и обязал ССПК "Фермер" освободить муниципальное имущество (здание магазина и крытый рынок), мотивировав это тем, что арендные отношения в рамках спорного договора прекратились с 26.09.2011, поскольку письмом от 19.09.2011 N 01-41/1845 истцом произведен односторонний отказ от спорного договора по причине невнесения арендных платежей более двух раз подряд.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, суд первой инстанции не учел следующее.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Однако сами по себе ссылки администрации на направление ей уведомлений от 19.09.2011 N 01-41/1845, от 22.09.2011 N 01-41/1873, об отказе от исполнения договора не дают оснований для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Подобная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.07.2011 N 3318/11.
Имеющиеся в материалах дела уведомление администрации от 23.12.2011 N 01-27/1909 об изменении размера арендных платежей на 2012 год, переписка между сторонами о наличии задолженности по арендным и субарендным платежам, а также предъявление администрацией иска в арбитражный суд о взыскании с ССПК "Фермер" арендной платы и пеней согласно условиям договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 за период с апреля 2011 года по сентябрь 2012 года (дело N А11-6009/2012) и предъявление настоящего искового заявления о расторжении договора свидетельствуют о продолжении между сторонами арендных отношений после 26.09.2011.
При этом администрация после направления уведомления от 19.09.2011 N 01-41/1845 об одностороннем отказе от исполнения договора и истечения срока на возврат объекта аренды (26.09.2011) не заявила об оплате ССПК "Фермер" денежных средств за внедоговорное пользование предметом аренды и о возврате имущества.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о прекращении арендных отношений в рамках спорного договора с 26.09.2011 в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды от 22.12.2008 N 04-02/299 и отказе в связи с этим в расторжении договора аренды.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной нормы права следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора являются существенными.
Из материалов дела следует неоднократное ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных и субарендных платежей в течение 2010-2011 годов, о чем также свидетельствуют вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2012 по делу N А11-3340/2010, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 по делу N А11-2832/2011.
В уведомлениях от 26.05.2011 N 01-35/707, от 25.07.2011 N 01-23/1452 содержатся требование администрации города Коврова о расторжении спорного договора аренды в связи с наличием задолженности, а также предложение о погашении недоимки по арендным и субарендным платежам в установленный срок.
Однако указанные нарушения по оплате ответчиком в разумный срок не устранены. На настоящий момент задолженность ответчиком не погашена.
При таких обстоятельствах с учетом соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд апелляционной инстанции установил факт пользования ответчиком арендованным имуществом с существенными нарушениями условий договора аренды, что является основанием для его досрочного расторжения.
В связи с изложенным отказ суда в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 является неправомерным, оспариваемый судебный акт в данной части подлежит отмене как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.
При досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан освободить имущество и передать его арендодателю (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца об освобождении ответчиком арендованного имущества.
Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела, в том числе письмами за 2010 год, уведомлениями от 26.05.2011 N 01-35/707, от 25.07.2011 N 01-23/1452.
Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренный данной нормой порядок расторжения договора истцом соблюден.
В связи с этим у суда не имеется оснований для оставления без рассмотрения искового заявления в порядке пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указание заявителя на то, что определением от 17.01.2012 по делу N А11-12657/2011 исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, в рассматриваемой ситуации не принимается во внимание, поскольку предметом упомянутого спора явилось расторжение договора по иным основаниям.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает в совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
При таких обстоятельствах решение суда от 12.12.2012 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования администрации города Коврова Владимирской области в данной части - удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в части обязания ответчика освободить арендуемые помещения и взыскания с последнего расходов по государственной пошлине является законным и обоснованным.
Производство по апелляционной жалобе администрации города Коврова Владимирской области на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по настоящему делу подлежит прекращению в связи с отказом заявителя от апелляционной жалобы с учетом положений статей 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 150, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
принять отказ администрации города Коврова Владимирской области от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012, производство по данной апелляционной жалобе прекратить.
Решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299.
Расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, заключенный между администрацией города Коврова и сельскохозяйственным сбытовым потребительским кооперативом "Фермер".
В остальной части решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.04.2013 ПО ДЕЛУ N А11-2985/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 апреля 2013 г. по делу N А11-2985/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 19 апреля 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 26 апреля 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,
судей Максимовой М.А., Наумовой Е.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Блохиным Н.А.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации города Коврова Владимирской области и сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012, принятое судьей Долговой Ж.А. по иску администрации города Коврова Владимирской области, г. Ковров Владимирской области (ОГРН 1033302200381, ИНН 3305005930), к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер", г. Ковров Владимирской области (ОГРН 1083332001983, ИНН 3305062342), о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, обязании ССПК "Фермер" вернуть арендованное муниципальное имущество.
В судебном заседании приняли участие представители:
- от администрации города Коврова Владимирской области - Акинфеев И.О. на основании доверенности от 26.12.2012 (сроком действия до 31.12.2014), Кузнецова Е.Ю. на основании доверенности от 15.03.2013 (сроком действия на 1 год);
- от сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" - Романов А.А. на основании доверенности от 10.12.2012 (сроком действия на 3 года).
Администрация города Коврова Владимирской области обратилась в Арбитражный суд Владимирской области с иском к сельскохозяйственному сбытовому потребительскому кооперативу "Фермер" о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, обязании ССПК "Фермер" вернуть арендованное муниципальное имущество на основании статей 309, 450, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением от 12.12.2012 Арбитражный суд Владимирской области отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, обязал сельскохозяйственный сбытовой потребительский кооператив "Фермер" освободить здание магазина, литера Б, расположенное по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 598,3 кв. м; крытый рынок, литера А, расположенный по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11, общей площадью 9020 кв. м. Одновременно суд взыскал с ответчика в доход федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, сельскохозяйственный сбытовой потребительский кооператив "Фермер" обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда от 12.12.2012 в связи с нарушением и неправильным применением норм материального и процессуального права и оставить без рассмотрения полностью исковое заявление истца.
По мнению заявителя жалобы, необоснован вывод суда о прекращении арендных отношений с 26.09.2011, сделанный на основании переписки между истцом и ответчиком, а именно: письмах администрации города Коврова, направленных в адрес ССПК "Фермер", от 19.09.2011 N 01-41/1845 и от 22.09.2011 N 01-41/1873, в которых отражено о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и необходимости освободить занимаемое имущество.
Полагает, что определение предмета и основания иска является правом заявителя, чем в данном случае заявитель воспользовался, и, руководствуясь частью 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, окончательно уточнил предмет и конкретные основания заявленных требований, не включив в уточненное исковое заявление такого основания как часть 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не исключив требования о расторжении договора аренды. Таким образом, суд первой инстанции, делая вывод о прекращении между истцом и ответчиком арендных отношений с 26.09.2011, самостоятельно вышел за пределы заявленных требований, что противоречит части 1 статьи 49, пункту 1 статьи 198, статье 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Одновременно указал на отсутствие одностороннего отказа арендодателя от договора аренды муниципального имущества в связи с тем, что такой отказ не прошел государственную регистрацию, а также сохранение между сторонами арендных отношений до настоящего времени, о чем свидетельствует постановление администрации города Коврова от 21.11.2011 N 2649, которым установлена базовая ставка арендной платы за 1 кв. м арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений с 01.01.2012, и адресованное ССПК "Фермер" уведомление об изменении размера арендных платежей по договору аренды от 22.12.2008 года N 04-02/299, который суд первой инстанции к тому времени посчитал расторгнутым (данное уведомление получено кооперативом 23.12.2011).
Таким образом, вывод суда о прекращении арендных отношений между истцом и ответчиком не основан на доказательствах и явился следствием нарушения норм процессуального права, повлекшего принятие неправильного решения.
Заявитель полагает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, что противоречит требованиям пункта 3 статьи 619, пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку лишает арендатора возможности добровольного исполнения нарушенных обязательств. Кроме того, истец исключил из числа доказательств по делу почтовое уведомление N 6019194626369 6. В связи с этим требование о расторжении договора аренды подлежало оставлению без рассмотрения на основании части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В возражениях на пояснения истца от 17.04.2013 ССПК "Фермер" отметил, что письма администрации от 03.03.2010 N 01-41/372, от 25.03.2010 N 01-27/500, от 25.07.2011 N 01-23/1452 не содержат требования о расторжении договора и не свидетельствуют о соблюдении досудебного порядка. Письмо от 26.05.2011 N 01-35/707 с предложением о подписании соглашения о расторжении договора аренды также не принимается во внимание, поскольку на указанную дату у ответчика отсутствовала задолженность по арендной плате более двух сроков подряд. Также пояснил, что письмо администрации от 25.07.2011 N 01-23/1452 являлось ответом на обращение ответчика от 15.07.2011 о зачете необоснованно взысканных сумм. Это касается и писем администрации от 19.09.2011 N 01-41/1845, от 22.09.2011. Кроме того, оплата арендных платежей не в полном объеме не является основанием для расторжения договора аренды. При этом указал, что уведомление об изменении арендной платы за 2013 год от 15.01.2013 N 08-06-14/20 свидетельствует о том, что истец продолжает исполнять договор аренды, в связи с чем договор не может считаться расторгнутым в сентябре 2011 года. Также ССПК "Фермер" указал на зачет денежных средств, взысканных по отмененному впоследствии решению суда по делу N А11-3340/2010, в счет арендной платы за июнь, июль, август 2011 года в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В отзыве на апелляционную жалобу от 01.02.2013 N 04-41-3/141 администрация города Коврова Владимирской области указала на несостоятельность доводов апелляционной жалобы ССПК "Фермер" и пояснила, что до момента возврата арендодателю арендованного имущества арендатор обязан оплачивать арендные платежи. Полагает, что суд правомерно пришел к выводу о том, что договор аренды уже расторгнут в связи с односторонним отказом арендодателя от его исполнения, в связи с чем соблюдение предусмотренной пунктом 3 статьи 619, пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации процедуры не требовалось, оснований для оставления иска без рассмотрения у суда не имелось. Кроме того, истец неоднократно направлял в адрес ответчика предупреждения о необходимости погашения недоимки и предложения о расторжении договора аренды.
В пояснениях от 10.04.2013 N 04-41-3/451, от 19.04.2013 N 04-41-7/485 администрация считает, что оснований для зачета взысканных денежных средств по делу N А11-3340/2010 в счет арендной платы за июнь, июль, август 2011 года не имелось. Обязанность возвратить полученное по исполненному и отмененному судебному акту возникает у истца с момента вступления в законную силу судебного акта по итогам нового рассмотрения дела. Решением Арбитражного суда Владимирской области от 10.10.2011 с кооператива в пользу администрации взысканы задолженность в сумме 6 272 827 руб. 68 коп. и пени в сумме 1 404 845 руб. 28 коп. Таким образом, в период с июня по август 2011 года у администрации отсутствовала обязанность по возврату ССПК "Фермер" денежных средств в сумме 7 109 500 руб. 35 коп. Следовательно, сделка по зачету данной суммы в счет арендной платы по договору аренды является ничтожной. Вместе с тем пояснила, что в адрес кооператива неоднократно направлялись как предупреждения о необходимости погашения недоимки, так и предложения о расторжении договора аренды. Уведомление об изменении арендной платы за 2012 год направлено в адрес ССПК "Фермер" в связи с тем, что после уведомления об одностороннем отказе от договора аренды ССПК "Фермер" своих обязательств по возврату имущества не исполнил, арендованное имущество находится в пользовании ответчика до настоящего времени. Уведомление о расторжении договора аренды не свидетельствует о намерении продлить арендные отношения со стороны арендодателя.
Кроме того, администрация города Коврова Владимирской области также обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила изменить мотивировочную часть решения суда первой инстанции от 12.12.2012 путем внесения указания на необоснованность доводов ССПК "Фермер" о невозможности расторжения договора аренды муниципального имущества без расторжения договора купли-продажи права на заключение аренды от 22.12.2008 N 01-48/156 на основании части 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В ходе судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции администрация города Коврова Владимирской области заявила отказ от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по настоящему делу (заявление от 04.03.2013 N 04-41-3/320).
Согласно положениям, содержащимся в статьях 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лицо, подавшее апелляционную жалобу, вправе отказаться от нее до вынесения постановления. При этом суд вправе отклонить отказ от жалобы по основаниям, предусмотренным частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и рассмотреть дело в апелляционном порядке. В отсутствие таких оснований суд прекращает производство по апелляционной жалобе, если судебный акт не обжалован другими лицами. В силу части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не принимает отказ от иска, если это противоречит закону и иным правовым актам или нарушает права и законные интересы других лиц.
Оценив представленный отказ на предмет его соответствия закону и иным правовым актам и учитывая то, что отказ не нарушает права других лиц, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии в настоящем деле обстоятельств, препятствующих принятию судом апелляционной инстанции отказа от жалобы.
В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 19.04.2013 (протокол судебного заседания от 16-19.04.2013.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Предметом заявленных требований явилось расторжение договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, заключенного между администрацией города Коврова и сельскохозяйственным сбытовым потребительским кооперативом "Фермер", обязание ССПК "Фермер" вернуть арендованное муниципальное имущество.
Как усматривается из материалов дела, 22.12.2008 между администрацией города Коврова (арендодателем) и сельскохозяйственным сбытовым потребительским кооперативом "Фермер" (арендатором) заключен договор N 04-02/299 аренды муниципального имущества, по условиям которого истец передал, а ответчик принял в пользование муниципальное имущество: магазин (литера Б) общей площадью 598,3 кв. м, (согласно экспликации к плану: первый этаж: торговая основная площадь - 371,0 кв. м, торговая вспомогательная площадь - 29,0 кв. м; второй этаж: торговая вспомогательная площадь - 198,3 кв. м), а также крытый рынок (литер А) общей площадью 9020 кв. м, расположенные по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Лопатина, д. 11 (согласно экспликации к плану: первый этаж: торговая основная площадь - 2957,6 кв. м, торговая вспомогательная площадь - 289,3 кв. м; второй этаж: торговая основная площадь - 3178,1 кв. м, торговая вспомогательная площадь - 118,1 кв. м; подвал: подвал (склад) - 2006,9 кв. м; чердак - 470,0 кв. м).
Срок действия договора установлен сторонами с 01.02.2009 по 31.01.2014 (пункт 3.1 договора). Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Владимирской области 18.02.2009 за N 33-33-01/0018/2009-060.
Указанное имущество является объектом муниципальной собственности города Коврова, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.04.2008 серии 33 АК N 501367, 501368.
Согласно пунктам 2.1, 2.2 договора арендатор обязался ежемесячно и своевременно производить арендные платежи не позднее 15-го числа текущего месяца платежными документами.
В силу пункта 2.8 договора арендатор имеет право заключать договоры субаренды на арендуемое имущество для осуществления торговой деятельности без согласования с арендодателем и при этом обязуется перечислять субарендные платежи на счета получателей, указанных в пункте 2.2 договора, в порядке, предусмотренном разделом 2 настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.6 договора арендная и субарендная плата, указанная в пункте 2.8 договора, пересматривается арендодателем (не чаще одного раза в год, по решению органа местного самоуправления) в одностороннем порядке без дополнительного согласования. Уведомление о пересчете арендной и субарендной платы вместе с расчетом направляется арендатору в письменной форме заказной корреспонденцией или вручением уведомления полномочному представителю под роспись.
Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя, а арендатор выселению в случаях, установленных законодательством, а также в случае невнесения арендных платежей, указанных в пункте 2.1 договора, и субарендных платежей согласно пункту 2.8 договора более двух сроков подряд.
Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 01.02.2009.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2012 по делу N А11-3340/2010 установлено, что увеличение администрацией размера арендных и субарендных платежей имело место с 01.02.2010.
Письмами от 03.03.2010 N 01-41/372, от 25.03.2010 N 01-41/500, полученными ответчиком, истец просил погасить образовавшуюся задолженность по арендным и субарендным платежам (фактически задолженность по состоянию на 26.02.2010 составила 3 451 008 руб. 56 коп., по состоянию на 18.03.2010-896 118 руб. 24 коп.).
В письме от 05.04.2010 N 01-27/361 истец указал на неоплату арендных платежей по новым базовым ставкам по состоянию на 01.04.2010 и предложил в срок до 16.04.2010 подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, погасить недоимку по арендной плате и передать муниципальное имущество по акту приема-передачи.
Уведомлением от 26.05.2011 N 01-35/707 администрация города Коврова просила ССПК "Фермер" погасить недоимку по арендным и субарендным платежам с учетом новых базовых ставок по состоянию на 23.05.2011 и предложила в срок до 15.06.2011 подписать дополнительное соглашение о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 и передать муниципальное имущество по акту приема-передачи (фактически задолженность по состоянию на 23.05.2011 составила 28 350 971 руб. 88 коп.). Данное уведомление получено ответчиком 28.05.2011, о чем свидетельствует почтовое уведомление о получении N 28650.
25.07.2011 в письме N 01-23/1452 администрация также указала на наличие за ответчиком задолженности по арендным и субарендным платежам по состоянию на 25.07.2011 и в случае непогашения долга будет вынуждена обратиться в суд по вопросу взыскания долга и досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299. Фактическая задолженность ответчика по оплате по состоянию на 25.07.2011 составила 45 269 032 руб. 08 коп.
Впоследствии, письмами от 19.09.2011 N 01-41/1845, от 22.09.2011 N 01-41/1873, адресованными и полученными ССПК "Фермер" 26.09.2011 и 30.09.2011 соответственно, администрация уведомила о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке в соответствии с пунктом 5.1 договора и просила освободить помещения и погасить задолженность.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2012 по делу N А11-3340/2010 с сельскохозяйственного сбытового потребительского кооператива "Фермер" в пользу администрации города Коврова взысканы задолженность по арендным и субарендным платежам в сумме 4 480 591 руб. 20 коп. и пени в размере 1 404 845 руб. 28 коп. за период 01.02.2010 по 15.11.2010.
Постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 по делу N А11-2832/2011 с ССПК "Фермер" в пользу администрации взыскано 15 186 598 руб. 48 коп. долга за период с декабря 2010 года по март 2011 года и 360 000 руб. пеней.
Указывая на то, что арендные и субарендные платежи ответчиком своевременно и в полном объеме не внесены, за ним числится задолженность, арендуемое помещение ответчиком не освобождено, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 и обязал ССПК "Фермер" освободить муниципальное имущество (здание магазина и крытый рынок), мотивировав это тем, что арендные отношения в рамках спорного договора прекратились с 26.09.2011, поскольку письмом от 19.09.2011 N 01-41/1845 истцом произведен односторонний отказ от спорного договора по причине невнесения арендных платежей более двух раз подряд.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, суд первой инстанции не учел следующее.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Однако сами по себе ссылки администрации на направление ей уведомлений от 19.09.2011 N 01-41/1845, от 22.09.2011 N 01-41/1873, об отказе от исполнения договора не дают оснований для вывода о безусловном наступлении указанных правовых последствий.
Подобная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.07.2011 N 3318/11.
Имеющиеся в материалах дела уведомление администрации от 23.12.2011 N 01-27/1909 об изменении размера арендных платежей на 2012 год, переписка между сторонами о наличии задолженности по арендным и субарендным платежам, а также предъявление администрацией иска в арбитражный суд о взыскании с ССПК "Фермер" арендной платы и пеней согласно условиям договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 за период с апреля 2011 года по сентябрь 2012 года (дело N А11-6009/2012) и предъявление настоящего искового заявления о расторжении договора свидетельствуют о продолжении между сторонами арендных отношений после 26.09.2011.
При этом администрация после направления уведомления от 19.09.2011 N 01-41/1845 об одностороннем отказе от исполнения договора и истечения срока на возврат объекта аренды (26.09.2011) не заявила об оплате ССПК "Фермер" денежных средств за внедоговорное пользование предметом аренды и о возврате имущества.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о прекращении арендных отношений в рамках спорного договора с 26.09.2011 в связи с односторонним отказом арендодателя от договора аренды от 22.12.2008 N 04-02/299 и отказе в связи с этим в расторжении договора аренды.
В статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания для досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя. Из пункта 1 указанной нормы права следует, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения или расторжения договора аренды по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 28 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" отражено, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
Оценив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что допущенные ответчиком нарушения условий договора являются существенными.
Из материалов дела следует неоднократное ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных и субарендных платежей в течение 2010-2011 годов, о чем также свидетельствуют вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Владимирской области от 29.11.2012 по делу N А11-3340/2010, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2012 по делу N А11-2832/2011.
В уведомлениях от 26.05.2011 N 01-35/707, от 25.07.2011 N 01-23/1452 содержатся требование администрации города Коврова о расторжении спорного договора аренды в связи с наличием задолженности, а также предложение о погашении недоимки по арендным и субарендным платежам в установленный срок.
Однако указанные нарушения по оплате ответчиком в разумный срок не устранены. На настоящий момент задолженность ответчиком не погашена.
При таких обстоятельствах с учетом соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, суд апелляционной инстанции установил факт пользования ответчиком арендованным имуществом с существенными нарушениями условий договора аренды, что является основанием для его досрочного расторжения.
В связи с изложенным отказ суда в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 является неправомерным, оспариваемый судебный акт в данной части подлежит отмене как не соответствующий фактическим обстоятельствам дела.
При досрочном расторжении договора аренды арендатор обязан освободить имущество и передать его арендодателю (статьи 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворено требование истца об освобождении ответчиком арендованного имущества.
Довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора опровергается материалами дела, в том числе письмами за 2010 год, уведомлениями от 26.05.2011 N 01-35/707, от 25.07.2011 N 01-23/1452.
Согласно части 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка.
Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренный данной нормой порядок расторжения договора истцом соблюден.
В связи с этим у суда не имеется оснований для оставления без рассмотрения искового заявления в порядке пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Указание заявителя на то, что определением от 17.01.2012 по делу N А11-12657/2011 исковое заявление оставлено без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора, в рассматриваемой ситуации не принимается во внимание, поскольку предметом упомянутого спора явилось расторжение договора по иным основаниям.
В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства суд оценивает в совокупности и взаимосвязи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном их исследовании.
При таких обстоятельствах решение суда от 12.12.2012 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299 на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования администрации города Коврова Владимирской области в данной части - удовлетворению.
Решение суда первой инстанции в части обязания ответчика освободить арендуемые помещения и взыскания с последнего расходов по государственной пошлине является законным и обоснованным.
Производство по апелляционной жалобе администрации города Коврова Владимирской области на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по настоящему делу подлежит прекращению в связи с отказом заявителя от апелляционной жалобы с учетом положений статей 49, 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 150, 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
принять отказ администрации города Коврова Владимирской области от апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012, производство по данной апелляционной жалобе прекратить.
Решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012 отменить в части отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299.
Расторгнуть договор аренды муниципального имущества от 22.12.2008 N 04-02/299, заключенный между администрацией города Коврова и сельскохозяйственным сбытовым потребительским кооперативом "Фермер".
В остальной части решение Арбитражного суда Владимирской области от 12.12.2012 по делу N А11-2985/2012 оставить без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Л.В.БУХТОЯРОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
М.А.МАКСИМОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)