Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Гоглева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Чистяковой Н.М.,
судей Вершининой О.Ю., Игошевой Г.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой" по доверенности Б. на заочное решение Вологодского городского суда от 06 февраля 2012 года, которым предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 18 сентября 2007 года, заключенный между О. и обществом с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой", признан договором долевого строительства.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., объяснения О., ее представителя Т., представителя ООО "ВладиСтрой" Б., судебная коллегия
установила:
18 сентября 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой" (далее - ООО "ВладиСтрой") и О. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны возложили на себя обязанность по заключению договора купли-продажи будущего объекта недвижимости: ... помещения, расположенного в ... этаже административно-коммерческого комплекса по адресу:.
Со ссылкой на фактическое покрытие другой сделки, О. обратилась в суд с иском к ООО "ВладиСтрой" о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 18 сентября 2007 года притворной сделкой и применении последствий заключенного договора участия в долевом строительстве.
Представитель истца О. по доверенности Т. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО "ВладиСтрой" в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Судом принято приведенное заочное решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ВладиСтрой" Б. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, указывая, что предварительный договор не может приравниваться к основному договору в силу разных последствий. Суд, квалифицировав отношения по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 18 сентября 2007 года, как инвестиционные, признал указанный предварительный договор договором долевого участия. Правообладателями земельных участков, на которых завершается строительство административно-торгового здания, являются ... и ... Истец выбрала способ защиты нарушенных гражданских прав путем прекращения обязательств по договору и взыскании денежных средств, переданных по предварительным договорам купли-продажи нежилого помещения. Определением Арбитражного суда Вологодской области О. включена в реестр требований кредиторов со всей суммой выплаченной ООО "ВладиСтрой" по спорному договору.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение подлежит отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального права.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора являются действия ООО "ВладиСтрой" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность нежилого помещения.
С таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции оставил без внимания то юридически значимое обстоятельство, что по условиям заключенного между ООО "ВладиСтрой" и О. предварительного договора купли-продажи от 18 сентября 2007 года стороны обязались заключить друг с другом договор купли-продажи будущего объекта недвижимости: ... помещения N ... (согласно плану этажа), ориентировочной площадью ... кв. м, расположенного в ... этаже административно-коммерческого комплекса по адресу: (далее по тексту - объект).
Стороны установили срок заключения Договора купли-продажи будущего объекта недвижимости - не позднее 30 календарных дней с момента регистрации ООО "ВладиСтрой" в уполномоченном органе государственной регистрации права собственности на объект в порядке, установленном действующим законодательством. Ориентировочный срок сдачи административно-коммерческого комплекса в эксплуатацию - 4 квартал 2008 года.
Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с правилами пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При этом по смыслу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При заключении 18 сентября 2007 года предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N ..., расположенного в ... этаже административно-коммерческого комплекса по адресу: сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из содержания указанного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - нежилого помещения N ... характеристики и расположение которого определены в договоре, указаны ориентировочная площадь этого помещения, этаж и другие данные, которые позволяют выделить его в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 договора).
В пункте 3 предварительного договора установлен срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора.
Содержание положений пункта 4 предварительного договора определяет цену объекта, а пункт 5 договора - порядок взаиморасчетов между О. и ООО "ВладиСтрой".
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что условия предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным статьями 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации требованиям. Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения заключен в предусмотренной статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации письменной форме.
Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со статьями 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрации подлежит право собственности, на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.
Статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела государственная регистрация спорного договора не производилась, запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества не вносилась.
Учитывая изложенное, а также исходя из условий заключенного договора, не имеется оснований для вывода о том, что он не соответствует признакам предварительного договора, и что на его основании между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судебная коллегия полагает, что оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи в качестве притворной сделки не имеется, поскольку признание предварительного договора купли-продажи нежилого помещения притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны О. и ООО "ВладиСтрой" не доказано.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения не является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку.
Нельзя согласиться с доводами суда первой инстанции о том, что предметом договора являются действия ООО "ВладиСтрой" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность нежилого помещения после принятия объекта в эксплуатацию, поскольку из содержания и условий предварительного договора купли-продажи нежилого помещения следует, что предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения.
Кроме того, из материалов дела следует, что О. обратилась в установленном порядке в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о включении ее в реестр требований кредиторов ООО "ВладиСтрой", тем самым, избрав иной способ защиты нарушенного права.
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 10 октября 2011 года признано установленным требование О. в размере ... рублей ... копеек, в том числе ... рублей - основной долг, ... рублей ... копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ВладиСтрой".
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных истцом требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, но им дана неправильная правовая оценка, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым О. в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N ... по адресу: от 18 сентября 2007 года договором участия в долевом строительстве недвижимости отказать.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Вологодского городского суда от 06 февраля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым О. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой" о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N ... по адресу: от 18 сентября 2007 года притворной сделкой и применении последствий заключенного договора участия в долевом строительстве отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 20.06.2012 N 33-2226/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июня 2012 г. N 33-2226/2012
Судья Гоглева Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Чистяковой Н.М.,
судей Вершининой О.Ю., Игошевой Г.Н.,
при секретаре М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой" по доверенности Б. на заочное решение Вологодского городского суда от 06 февраля 2012 года, которым предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 18 сентября 2007 года, заключенный между О. и обществом с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой", признан договором долевого строительства.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Вершининой О.Ю., объяснения О., ее представителя Т., представителя ООО "ВладиСтрой" Б., судебная коллегия
установила:
18 сентября 2007 года между обществом с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой" (далее - ООО "ВладиСтрой") и О. заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого стороны возложили на себя обязанность по заключению договора купли-продажи будущего объекта недвижимости: ... помещения, расположенного в ... этаже административно-коммерческого комплекса по адресу:.
Со ссылкой на фактическое покрытие другой сделки, О. обратилась в суд с иском к ООО "ВладиСтрой" о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 18 сентября 2007 года притворной сделкой и применении последствий заключенного договора участия в долевом строительстве.
Представитель истца О. по доверенности Т. в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель ответчика ООО "ВладиСтрой" в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.
Судом принято приведенное заочное решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "ВладиСтрой" Б. ставит вопрос об отмене решения суда по мотиву несоответствия выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, указывая, что предварительный договор не может приравниваться к основному договору в силу разных последствий. Суд, квалифицировав отношения по предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 18 сентября 2007 года, как инвестиционные, признал указанный предварительный договор договором долевого участия. Правообладателями земельных участков, на которых завершается строительство административно-торгового здания, являются ... и ... Истец выбрала способ защиты нарушенных гражданских прав путем прекращения обязательств по договору и взыскании денежных средств, переданных по предварительным договорам купли-продажи нежилого помещения. Определением Арбитражного суда Вологодской области О. включена в реестр требований кредиторов со всей суммой выплаченной ООО "ВладиСтрой" по спорному договору.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, полагает, что решение подлежит отмене ввиду неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела, что привело к неправильному применению норм материального права.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора являются действия ООО "ВладиСтрой" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность нежилого помещения.
С таким выводом суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд первой инстанции оставил без внимания то юридически значимое обстоятельство, что по условиям заключенного между ООО "ВладиСтрой" и О. предварительного договора купли-продажи от 18 сентября 2007 года стороны обязались заключить друг с другом договор купли-продажи будущего объекта недвижимости: ... помещения N ... (согласно плану этажа), ориентировочной площадью ... кв. м, расположенного в ... этаже административно-коммерческого комплекса по адресу: (далее по тексту - объект).
Стороны установили срок заключения Договора купли-продажи будущего объекта недвижимости - не позднее 30 календарных дней с момента регистрации ООО "ВладиСтрой" в уполномоченном органе государственной регистрации права собственности на объект в порядке, установленном действующим законодательством. Ориентировочный срок сдачи административно-коммерческого комплекса в эксплуатацию - 4 квартал 2008 года.
Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с правилами пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
При этом по смыслу положений статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключается заключение предварительного договора, предусматривающего обязательство по заключению в будущем договора об отчуждении имущества, которое еще не принадлежит одной из сторон и только должно поступить в ее собственность.
В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации основной договор купли-продажи также может быть заключен не только в отношении товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, но и в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
Согласно пунктам 3 и 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, и предусматривать срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В силу статьи 544 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При заключении 18 сентября 2007 года предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N ..., расположенного в ... этаже административно-коммерческого комплекса по адресу: сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Из содержания указанного договора следует, что воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости - нежилого помещения N ... характеристики и расположение которого определены в договоре, указаны ориентировочная площадь этого помещения, этаж и другие данные, которые позволяют выделить его в составе другого недвижимого имущества (пункт 1 договора).
В пункте 3 предварительного договора установлен срок исполнения обязательства, вытекающего из предварительного договора.
Содержание положений пункта 4 предварительного договора определяет цену объекта, а пункт 5 договора - порядок взаиморасчетов между О. и ООО "ВладиСтрой".
Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что условия предварительного договора купли-продажи не противоречат установленным статьями 429, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации требованиям. Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения заключен в предусмотренной статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации письменной форме.
Государственная регистрация данных сделок законом не предусмотрена, поскольку в соответствии со статьями 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации регистрации подлежит право собственности, на основании предварительного договора купли-продажи переход права собственности не происходит.
Статьей 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу пункта 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Как следует из материалов дела государственная регистрация спорного договора не производилась, запись о возникающем залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества не вносилась.
Учитывая изложенное, а также исходя из условий заключенного договора, не имеется оснований для вывода о том, что он не соответствует признакам предварительного договора, и что на его основании между сторонами фактически возникли отношения, регулируемые Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214 ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Судебная коллегия полагает, что оснований рассматривать заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи в качестве притворной сделки не имеется, поскольку признание предварительного договора купли-продажи нежилого помещения притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами. Наличие таких намерений со стороны О. и ООО "ВладиСтрой" не доказано.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия полагает, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения не является притворной сделкой, прикрывающей другую сделку.
Нельзя согласиться с доводами суда первой инстанции о том, что предметом договора являются действия ООО "ВладиСтрой" по привлечению финансовых средств истца в строительство с целью приобретения в собственность нежилого помещения после принятия объекта в эксплуатацию, поскольку из содержания и условий предварительного договора купли-продажи нежилого помещения следует, что предметом договора является обязательство сторон заключить в будущем договор купли-продажи нежилого помещения.
Кроме того, из материалов дела следует, что О. обратилась в установленном порядке в Арбитражный суд Вологодской области с заявлением о включении ее в реестр требований кредиторов ООО "ВладиСтрой", тем самым, избрав иной способ защиты нарушенного права.
Определением Арбитражного суда Вологодской области от 10 октября 2011 года признано установленным требование О. в размере ... рублей ... копеек, в том числе ... рублей - основной долг, ... рублей ... копеек - проценты за пользование чужими денежными средствами, и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ВладиСтрой".
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных истцом требований нельзя признать законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене. Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, но им дана неправильная правовая оценка, судебная коллегия полагает возможным принять по делу новое решение, которым О. в удовлетворении исковых требований о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N ... по адресу: от 18 сентября 2007 года договором участия в долевом строительстве недвижимости отказать.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
заочное решение Вологодского городского суда от 06 февраля 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение, которым О. в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью "ВладиСтрой" о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения N ... по адресу: от 18 сентября 2007 года притворной сделкой и применении последствий заключенного договора участия в долевом строительстве отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)