Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Виноградова О.Н. и Шумиловой Л.Ф.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Маховой Е.Н.,
при участии от мэрии города Архангельска Рудкина Н.К. по доверенности от 15.07.2013 N 002-38/947,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 мая 2013 года по делу N А05-8698/2012 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СтройГрад" (ОГРН 1072901010665; далее - Общество), ссылаясь на статьи 10, 424, 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) о повышении арендной платы по договору аренды от 04.05.2011 N 58/11ок, оформленное письмом от 21.03.2012 N 003-07/269.
Решением от 07.08.2012 требование удовлетворено.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 указанное решение отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.2013 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области с целью проверки соответствия размера арендной платы, указанного в уведомлении от 21.03.2012, положению о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности Муниципальному образованию "Город Архангельск".
При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил признать недействительным и не подлежащим применению уведомление о повышении арендной платы, оформленное письмом от 21.03.2012 N 003-07/269, а также признать незаконными действия заместителя мэра Цыварева А.П. по установлению арендной платы и направлению вышеуказанного письма.
Решением от 24.05.2013 заявление Общества удовлетворено частично. Признано не подлежащим применению уведомление об увеличении арендной платы, оформленное письмом от 21.03.2013 N 003-07/269. В остальной части требований отказано.
Мэрия с судебным актом в части удовлетворения заявленных требований не согласилась, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просила его в указанной части отменить и отказать в удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, пункт 4.3 договора от 29.04.2011 N 49/11ок о том, что годовой размер арендной платы за имущество может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется, согласован с заявителем и основан на статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и праве сторон определять условия договора по своему усмотрению. Полагает, что суд принятым решением фактически внес изменения в договор о размере арендной платы, чем вышел за пределы заявленных требований. Считает, что вывод суда о злоупотреблении ответчиком своим правом, не подтвержден документально и опровергается отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.02.2012 N Н-085. В заседании суда представитель Мэрии поддержал апелляционную жалобу.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, в суд представителей не направило. Апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, 04.05.2011 по результатам конкурса от 28.04.2011 N 3 на право заключения договоров аренды муниципального имущества Мэрией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 58/11ок аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду объект недвижимого имущества - участок набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м, находящийся в собственности муниципального образования "Город Архангельск", расположенный в Октябрьском территориальном округе города Архангельска в районе дома N 88 по набережной Северной Двины, для размещения и эксплуатации летнего кафе. Срок аренды установлен по 30.04.2014 включительно (пункт 1.3 договора).
По акту приема-передачи от 01.05.2011 Мэрия передала Обществу указанное в договоре имущество.
Договор аренды 25.05.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы, включающий плату за имущество и за пользование частью земельного участка, на котором расположено имущество, составляет 238 700 руб. и определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленным независимым оценщиком.
В пункте 4.3 договора определено, что годовой размер арендной платы за имущество может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы за пользование имуществом по настоящему договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за месяц до момента изменения арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
Руководствуясь указанным условием, Мэрия письмом от 21.03.2012 N 003-07/269 сообщила арендатору, что размер годовой арендной платы изменяется и с 01.05.2012 составляет 1 013 000 руб. Обществу предложено внести арендную плату равными частями в срок до 01.05.2012 и до 01.08.2012.
Общество 07.04.2012 обратилось в Мэрию с письменной просьбой обосновать увеличение размера арендной платы, в ответ на которое в письме от 26.04.2012 ответчик сослался на правомерность такого повышения на основании пункта 4.3 договора аренды и определение оценки рыночной стоимости годовой арендной платы независимым оценщиком.
Общество, считая решение об увеличении арендной платы незаконным, а действия заместителя мэра Цыварева А.П. по установлению арендной платы и направлению вышеуказанного письма незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование в части признания не подлежащим применению уведомления об увеличении арендной платы, оформленного письмом от 21.03.2013 N 003-07/269, счел его обоснованным по праву.
Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением в обжалуемой части.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 указанного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Судом первой инстанции со ссылкой на пункт 18 названного постановления установлено, что в данном случае размер арендной платы по договору аренды муниципального имущества не является регулируемым, поскольку он определен по результатам проведения торгов, а также, что стороны не согласовывали применение к их отношениям нормативных актов об определении арендной платы по договору за аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Архангельск", и, как следствие, пришел к выводу о том, что Положение о порядке владения, пользования и распоряжении имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск", к отношениям сторон не применяется, а при разрешении возникающих по договору споров стороны должны исходить из согласованных ими условий договора аренды.
Данный вывод лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Исходя из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Из материалов дела усматривается, что договором аренды стороны не предусмотрели случаи, при наступлении которых арендодатель вправе изменить размер арендной платы.
Мэрия обосновывает увеличение размера арендной платы отчетом об оценке Н-085 от 29.02.2012, согласно которому годовой размер арендной платы составляет 1 013 000 руб., то есть в 4,2 раза больше, чем по отчету об оценке Н-07 от 01.03.2011, подготовленному для заключения спорного договора аренды, при этом как в первом случае, так и во втором оценка проводилась с участием одного и того же оценщика Стрижаковой В.Н.
Из указанных отчетов не видно и ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано, в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.
Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Респект" (том 1, листы 28 - 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.
Доводы апелляционной жалобы указанных выводов суда не опровергают.
Ссылка заявителя на то, что суд принятым решением фактически внес изменения в договор о размере арендной платы, чем вышел за пределы заявленных требований, подлежит отклонению, поскольку противоречит тексту обжалуемого судебного акта.
Другие доводы Мэрии, приведенные в апелляционной жалобе, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основанием для отмены решения суда, так как иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.
В свете изложенного оснований для отмены решения от 24.05.2013 не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении заявления Общества не установлено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 мая 2013 года по делу N А05-8698/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Архангельска - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.КОЗЛОВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.07.2013 ПО ДЕЛУ N А05-8698/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июля 2013 г. по делу N А05-8698/2012
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Козловой С.В., судей Виноградова О.Н. и Шумиловой Л.Ф.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Маховой Е.Н.,
при участии от мэрии города Архангельска Рудкина Н.К. по доверенности от 15.07.2013 N 002-38/947,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу мэрии города Архангельска на решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 мая 2013 года по делу N А05-8698/2012 (судья Шапран Е.Б.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "СтройГрад" (ОГРН 1072901010665; далее - Общество), ссылаясь на статьи 10, 424, 450 - 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным решения мэрии города Архангельска (далее - Мэрия) о повышении арендной платы по договору аренды от 04.05.2011 N 58/11ок, оформленное письмом от 21.03.2012 N 003-07/269.
Решением от 07.08.2012 требование удовлетворено.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2012 указанное решение отменено, в удовлетворении заявления отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.03.2013 названные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области с целью проверки соответствия размера арендной платы, указанного в уведомлении от 21.03.2012, положению о порядке владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащим на праве собственности Муниципальному образованию "Город Архангельск".
При новом рассмотрении истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил признать недействительным и не подлежащим применению уведомление о повышении арендной платы, оформленное письмом от 21.03.2012 N 003-07/269, а также признать незаконными действия заместителя мэра Цыварева А.П. по установлению арендной платы и направлению вышеуказанного письма.
Решением от 24.05.2013 заявление Общества удовлетворено частично. Признано не подлежащим применению уведомление об увеличении арендной платы, оформленное письмом от 21.03.2013 N 003-07/269. В остальной части требований отказано.
Мэрия с судебным актом в части удовлетворения заявленных требований не согласилась, в апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, просила его в указанной части отменить и отказать в удовлетворении заявления. По мнению подателя жалобы, пункт 4.3 договора от 29.04.2011 N 49/11ок о том, что годовой размер арендной платы за имущество может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, и подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется, согласован с заявителем и основан на статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора и праве сторон определять условия договора по своему усмотрению. Полагает, что суд принятым решением фактически внес изменения в договор о размере арендной платы, чем вышел за пределы заявленных требований. Считает, что вывод суда о злоупотреблении ответчиком своим правом, не подтвержден документально и опровергается отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 29.02.2012 N Н-085. В заседании суда представитель Мэрии поддержал апелляционную жалобу.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте разбирательства дела, в суд представителей не направило. Апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована только часть решения и при этом лица, участвующие в деле, не заявили соответствующих возражений, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Заслушав объяснения представителя ответчика, исследовав материалы дела, оценив собранные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как видно из дела и установлено судом первой инстанции, 04.05.2011 по результатам конкурса от 28.04.2011 N 3 на право заключения договоров аренды муниципального имущества Мэрией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 58/11ок аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду объект недвижимого имущества - участок набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м, находящийся в собственности муниципального образования "Город Архангельск", расположенный в Октябрьском территориальном округе города Архангельска в районе дома N 88 по набережной Северной Двины, для размещения и эксплуатации летнего кафе. Срок аренды установлен по 30.04.2014 включительно (пункт 1.3 договора).
По акту приема-передачи от 01.05.2011 Мэрия передала Обществу указанное в договоре имущество.
Договор аренды 25.05.2011 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.
Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы, включающий плату за имущество и за пользование частью земельного участка, на котором расположено имущество, составляет 238 700 руб. и определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленным независимым оценщиком.
В пункте 4.3 договора определено, что годовой размер арендной платы за имущество может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы за пользование имуществом по настоящему договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за месяц до момента изменения арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
Руководствуясь указанным условием, Мэрия письмом от 21.03.2012 N 003-07/269 сообщила арендатору, что размер годовой арендной платы изменяется и с 01.05.2012 составляет 1 013 000 руб. Обществу предложено внести арендную плату равными частями в срок до 01.05.2012 и до 01.08.2012.
Общество 07.04.2012 обратилось в Мэрию с письменной просьбой обосновать увеличение размера арендной платы, в ответ на которое в письме от 26.04.2012 ответчик сослался на правомерность такого повышения на основании пункта 4.3 договора аренды и определение оценки рыночной стоимости годовой арендной платы независимым оценщиком.
Общество, считая решение об увеличении арендной платы незаконным, а действия заместителя мэра Цыварева А.П. по установлению арендной платы и направлению вышеуказанного письма незаконными, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование в части признания не подлежащим применению уведомления об увеличении арендной платы, оформленного письмом от 21.03.2013 N 003-07/269, счел его обоснованным по праву.
Оценив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым решением в обжалуемой части.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 424 указанного Кодекса исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Судом первой инстанции со ссылкой на пункт 18 названного постановления установлено, что в данном случае размер арендной платы по договору аренды муниципального имущества не является регулируемым, поскольку он определен по результатам проведения торгов, а также, что стороны не согласовывали применение к их отношениям нормативных актов об определении арендной платы по договору за аренду имущества, находящегося в собственности муниципального образования "Город Архангельск", и, как следствие, пришел к выводу о том, что Положение о порядке владения, пользования и распоряжении имуществом, принадлежащим на праве собственности муниципальному образованию "Город Архангельск", к отношениям сторон не применяется, а при разрешении возникающих по договору споров стороны должны исходить из согласованных ими условий договора аренды.
Данный вывод лицами, участвующими в деле, не оспаривается.
Исходя из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с пунктом 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В силу частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Из материалов дела усматривается, что договором аренды стороны не предусмотрели случаи, при наступлении которых арендодатель вправе изменить размер арендной платы.
Мэрия обосновывает увеличение размера арендной платы отчетом об оценке Н-085 от 29.02.2012, согласно которому годовой размер арендной платы составляет 1 013 000 руб., то есть в 4,2 раза больше, чем по отчету об оценке Н-07 от 01.03.2011, подготовленному для заключения спорного договора аренды, при этом как в первом случае, так и во втором оценка проводилась с участием одного и того же оценщика Стрижаковой В.Н.
Из указанных отчетов не видно и ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано, в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.
Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью "Респект" (том 1, листы 28 - 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.
Доводы апелляционной жалобы указанных выводов суда не опровергают.
Ссылка заявителя на то, что суд принятым решением фактически внес изменения в договор о размере арендной платы, чем вышел за пределы заявленных требований, подлежит отклонению, поскольку противоречит тексту обжалуемого судебного акта.
Другие доводы Мэрии, приведенные в апелляционной жалобе, нельзя признать состоятельными, поскольку они фактически сводятся к повторению обоснованно отклоненных судом первой инстанции доводов и не могут служить основанием для отмены решения суда, так как иное толкование заявителем положений гражданского законодательства, а также иная оценка обстоятельств настоящего спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права.
В свете изложенного оснований для отмены решения от 24.05.2013 не имеется. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении заявления Общества не установлено. При таких обстоятельствах апелляционная жалоба ответчика по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 24 мая 2013 года по делу N А05-8698/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу мэрии города Архангельска - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.КОЗЛОВА
Судьи
О.Н.ВИНОГРАДОВ
Л.Ф.ШУМИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)