Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик Склярова Е.И.
Судья Бондаренко Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Скляровой Е.И., Сергеевой И.В.,
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 14 июля 2011 года дело по кассационной жалобе представителя ответчика Ч. по доверенности адвоката Фомичева Р.С. на решение Муромского городского суда Владимирской области от 27 мая 2011 года, которым постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N**** дома N**** по ул. **** от **** года, заключенный между Р.Л. и Ч.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи и возвратить в собственность Ч. квартиру **** дома **** по ул. ****.
Взыскать с Ч. в пользу Р.Л. **** рублей.
Взыскать с Ч. в пользу Р.Л. судебные расходы в сумме **** рублей и госпошлину в возврат в сумме **** рублей.
Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав ответчика Ч., поддержавшую доводы жалобы, истца Р.Л. и ее представителя адвоката Трифонову В.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Р.Л. обратилась в суд с иском к С., Т. и Ч. о признании недействительным договоров дарения, купли-продажи квартир и применения последствий недействительности сделок.
В обоснование иска указала, что являлась собственником **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.****.по ул.**** ****. она, Р.М. и Ч. заключили между собой предварительный договор купли-продажи кв. **** д**** по ул. ****, по условиям которого Р-вы приобретали у Ч. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей, а также передавили ей в собственность **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.****.по ул.****.
В дальнейшем, **** Р.Л. и С. оформили договор дарения кв. **** д.****.по ул.****, а ****. Ч. продала Р.Л. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей по договору купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела по существу было установлено, что С. оформил договор дарения **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.**** на Т. Впоследствии Р.Л. отказалась от исковых требований в части признания недействительными договоров дарения **** долей в кв. **** д.****.по ул.****, заключенных между ней С. и Т., просила производство по делу в этой части иска прекратить.
На исковых требованиях о признании недействительным договора купли-продажи квартиры **** д.**** по ул.****, заключенного между ней и Ч. настаивала, просила и применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны по сделке в первоначальное положение, возвратить квартиру в собственность продавца - Ч. и взыскать с Ч. в ее пользу, уплаченную по договору цену за квартиру в сумме **** рублей.
В судебном заседании Р.Л. уточненные исковые требования поддержала, пояснив, что Ч. действовала недобросовестно и не сообщила, что в продаваемой квартире проживают О., за которыми сохранено право бессрочного пользования квартирой.
Ответчик С. суду пояснил, что являясь директором агентства недвижимости, оформлял сделку купли-продажи квартиры **** д.**** по ул.**** по агентскому договору, заключенному с Ч. В **** **** года Ч. и Р-вы заключили предварительный договор, по условиям которого Ч. за принадлежащую ей квартиру должна была получить от Р. **** рублей и **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.****. Однако, в **** **** года стороны заключили договор купли-продажи, по условиям которого Р.Л. купила у Ч. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей, уплатив деньги в указанной сумме полностью до подписания договора в его присутствии.
Также пояснил, что **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.**** истец Р.Л. подарила ему (С.). Данная сделка не имеет отношения к договору купли-продажи.
Ответчик Ч. в судебное заседание не явилась, ее представитель адвокат Фомичев Р.С. иск не признал, указал, что договор купли-продажи заключен на законных условиях и оснований для признания его недействительным не имеется.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ответчика адвокат Фомичев Р.С. просил об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным, полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В обоснование указал, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что Р.Л. было известно на момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры о проживании в ней на праве постоянного бессрочного пользования О., также суд, удовлетворяя требования истца, взыскал с Ч. **** рублей, в то время как ей было передано Р.Л. лишь **** рублей, кроме того суд вышел за рамки заявленных исковых требований, указав, что договор купли-продажи квартиры не является исполненным и передача спорной квартиры не произошла.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие ответчиков С. и Т., надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.
Судом установлено, что квартира **** д.**** по ул.**** принадлежала Ч. на основании договора купли-продажи от **** года, заключенному между Ч. и Х.
В квартире зарегистрированы О.
Согласно решению Муромского городского суда от 23.07.2010 г. О. обладают правом бессрочного пользования спорным жилым помещением.
Согласно условиям предварительного договора купли-продажи кв. **** д.**** по ул.**** от ****., Р-вы приобретали у Ч. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей, а также передавали ей в собственность **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.****.
Сведений о лицах, имеющих право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, предварительный договор от ****. не содержал (л.д. 18).
Согласно основному договору купли продажи квартиры от ****. Ч. продала Р.Л. квартиру **** в доме **** по ул. **** за **** рублей. В п. 12 данного договора указано, что в квартире зарегистрированы О., что подтверждается справкой, выданной МУП "МЦЖКХ о. Муром" от ****.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд исходил из установленных по делу обстоятельств, а именно:
- - Ч. знала о лицах, имеющих право на постоянное бессрочное пользование квартирой (О.), но не сообщила об этом истцу;
- - в договоре купли-продажи от ****., в нарушение ч. 1 ст. 558 ГК РФ, не отражено, что О. обладают правом бессрочного пользования спорным жилым помещением;
- - оформление договора не изменило прав и обязанностей сторон;
- - Р.Л. не может пользоваться указанным жилым помещением, поскольку его занимают О.;
- в связи с чем, пришел к верному выводу, что договор купли-продажи квартиры от ****. является недействительным в силу несоответствия его закону- ст. 558 ГК РФ.
Данный вывод суда правомерен, поскольку заключение договора купли-продажи квартиры от ****. без включения в него существенного условия о сохранении за О. права бессрочного пользования спорным жилым помещением, нарушает требования ст. ст. 420, 432, 558 ГК РФ и влечет в силу ст. 168 ГК РФ его недействительность.
Довод кассационной жалобы о том, что, Р.Л. было известно на момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры о проживании в ней на праве постоянного бессрочного пользования О., несостоятелен, поскольку договор купли-продажи квартиры от ****. не содержит сведений о том, что О. обладают правом бессрочного пользования спорным жилым помещением. Иного источника получения истцом сведений о данном факте, суду не предъявлено.
Довод кассатора о неправомерности взыскания с Ч. **** рублей также несостоятелен и противоречит материалам дела, так как из протокола судебного заседания от 26.05.2011 г., из объяснений истца Р.Л., ответчика С., а также из письменного договора купли-продажи квартиры следует, что Р.Л. передала Ч. указанную сумму (**** руб.), причем расчет был произведен полностью, в соответствии с условиями договора до его подписания.
Доводы кассационной жалобы являются аналогичными тем, на которые ответчик ссылался в обоснование своих возражений. Данные доводы являлись предметом исследования и оценки суда и фактически направлены на переоценку его суждения, на иное, неправильное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене решения.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы, кассационную жалобу по изложенным в ней мотивам судебная коллегия оставляет без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 - 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Муромского городского суда Владимирской области от 27 мая 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика Ч. по доверенности адвоката Фомичева Р.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Е.И.СКЛЯРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЛАДИМИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-2460/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЛАДИМИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2011 г. по делу N 33-2460/2011
Докладчик Склярова Е.И.
Судья Бондаренко Е.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда в составе:
председательствующего Крайновой И.К.
судей Скляровой Е.И., Сергеевой И.В.,
при секретаре О.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 14 июля 2011 года дело по кассационной жалобе представителя ответчика Ч. по доверенности адвоката Фомичева Р.С. на решение Муромского городского суда Владимирской области от 27 мая 2011 года, которым постановлено:
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры N**** дома N**** по ул. **** от **** года, заключенный между Р.Л. и Ч.
Применить последствия недействительности сделки купли-продажи и возвратить в собственность Ч. квартиру **** дома **** по ул. ****.
Взыскать с Ч. в пользу Р.Л. **** рублей.
Взыскать с Ч. в пользу Р.Л. судебные расходы в сумме **** рублей и госпошлину в возврат в сумме **** рублей.
Заслушав доклад судьи Скляровой Е.И., выслушав ответчика Ч., поддержавшую доводы жалобы, истца Р.Л. и ее представителя адвоката Трифонову В.А., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Р.Л. обратилась в суд с иском к С., Т. и Ч. о признании недействительным договоров дарения, купли-продажи квартир и применения последствий недействительности сделок.
В обоснование иска указала, что являлась собственником **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.****.по ул.**** ****. она, Р.М. и Ч. заключили между собой предварительный договор купли-продажи кв. **** д**** по ул. ****, по условиям которого Р-вы приобретали у Ч. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей, а также передавили ей в собственность **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.****.по ул.****.
В дальнейшем, **** Р.Л. и С. оформили договор дарения кв. **** д.****.по ул.****, а ****. Ч. продала Р.Л. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей по договору купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела по существу было установлено, что С. оформил договор дарения **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.**** на Т. Впоследствии Р.Л. отказалась от исковых требований в части признания недействительными договоров дарения **** долей в кв. **** д.****.по ул.****, заключенных между ней С. и Т., просила производство по делу в этой части иска прекратить.
На исковых требованиях о признании недействительным договора купли-продажи квартиры **** д.**** по ул.****, заключенного между ней и Ч. настаивала, просила и применить последствия недействительности сделки, возвратить стороны по сделке в первоначальное положение, возвратить квартиру в собственность продавца - Ч. и взыскать с Ч. в ее пользу, уплаченную по договору цену за квартиру в сумме **** рублей.
В судебном заседании Р.Л. уточненные исковые требования поддержала, пояснив, что Ч. действовала недобросовестно и не сообщила, что в продаваемой квартире проживают О., за которыми сохранено право бессрочного пользования квартирой.
Ответчик С. суду пояснил, что являясь директором агентства недвижимости, оформлял сделку купли-продажи квартиры **** д.**** по ул.**** по агентскому договору, заключенному с Ч. В **** **** года Ч. и Р-вы заключили предварительный договор, по условиям которого Ч. за принадлежащую ей квартиру должна была получить от Р. **** рублей и **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.****. Однако, в **** **** года стороны заключили договор купли-продажи, по условиям которого Р.Л. купила у Ч. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей, уплатив деньги в указанной сумме полностью до подписания договора в его присутствии.
Также пояснил, что **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.**** истец Р.Л. подарила ему (С.). Данная сделка не имеет отношения к договору купли-продажи.
Ответчик Ч. в судебное заседание не явилась, ее представитель адвокат Фомичев Р.С. иск не признал, указал, что договор купли-продажи заключен на законных условиях и оснований для признания его недействительным не имеется.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе представитель ответчика адвокат Фомичев Р.С. просил об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным, полагает, что выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В обоснование указал, что судом не дана оценка тому обстоятельству, что Р.Л. было известно на момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры о проживании в ней на праве постоянного бессрочного пользования О., также суд, удовлетворяя требования истца, взыскал с Ч. **** рублей, в то время как ей было передано Р.Л. лишь **** рублей, кроме того суд вышел за рамки заявленных исковых требований, указав, что договор купли-продажи квартиры не является исполненным и передача спорной квартиры не произошла.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы в отсутствие ответчиков С. и Т., надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, в которых эти лица проживают.
Судом установлено, что квартира **** д.**** по ул.**** принадлежала Ч. на основании договора купли-продажи от **** года, заключенному между Ч. и Х.
В квартире зарегистрированы О.
Согласно решению Муромского городского суда от 23.07.2010 г. О. обладают правом бессрочного пользования спорным жилым помещением.
Согласно условиям предварительного договора купли-продажи кв. **** д.**** по ул.**** от ****., Р-вы приобретали у Ч. квартиру **** д.**** по ул.**** за **** рублей, а также передавали ей в собственность **** долей в праве общей долевой собственности на кв. **** д.**** по ул.****.
Сведений о лицах, имеющих право бессрочного пользования продаваемым жилым помещением, предварительный договор от ****. не содержал (л.д. 18).
Согласно основному договору купли продажи квартиры от ****. Ч. продала Р.Л. квартиру **** в доме **** по ул. **** за **** рублей. В п. 12 данного договора указано, что в квартире зарегистрированы О., что подтверждается справкой, выданной МУП "МЦЖКХ о. Муром" от ****.
Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд исходил из установленных по делу обстоятельств, а именно:
- - Ч. знала о лицах, имеющих право на постоянное бессрочное пользование квартирой (О.), но не сообщила об этом истцу;
- - в договоре купли-продажи от ****., в нарушение ч. 1 ст. 558 ГК РФ, не отражено, что О. обладают правом бессрочного пользования спорным жилым помещением;
- - оформление договора не изменило прав и обязанностей сторон;
- - Р.Л. не может пользоваться указанным жилым помещением, поскольку его занимают О.;
- в связи с чем, пришел к верному выводу, что договор купли-продажи квартиры от ****. является недействительным в силу несоответствия его закону- ст. 558 ГК РФ.
Данный вывод суда правомерен, поскольку заключение договора купли-продажи квартиры от ****. без включения в него существенного условия о сохранении за О. права бессрочного пользования спорным жилым помещением, нарушает требования ст. ст. 420, 432, 558 ГК РФ и влечет в силу ст. 168 ГК РФ его недействительность.
Довод кассационной жалобы о том, что, Р.Л. было известно на момент подписания договора купли-продажи спорной квартиры о проживании в ней на праве постоянного бессрочного пользования О., несостоятелен, поскольку договор купли-продажи квартиры от ****. не содержит сведений о том, что О. обладают правом бессрочного пользования спорным жилым помещением. Иного источника получения истцом сведений о данном факте, суду не предъявлено.
Довод кассатора о неправомерности взыскания с Ч. **** рублей также несостоятелен и противоречит материалам дела, так как из протокола судебного заседания от 26.05.2011 г., из объяснений истца Р.Л., ответчика С., а также из письменного договора купли-продажи квартиры следует, что Р.Л. передала Ч. указанную сумму (**** руб.), причем расчет был произведен полностью, в соответствии с условиями договора до его подписания.
Доводы кассационной жалобы являются аналогичными тем, на которые ответчик ссылался в обоснование своих возражений. Данные доводы являлись предметом исследования и оценки суда и фактически направлены на переоценку его суждения, на иное, неправильное толкование норм материального права и оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами статей 12, 56 и 67 ГПК РФ, а потому не могут служить поводом к отмене решения.
Поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, при рассмотрении дела тщательно и всесторонне исследованы, кассационную жалобу по изложенным в ней мотивам судебная коллегия оставляет без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 361, 366 - 367 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Муромского городского суда Владимирской области от 27 мая 2011 года - оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ответчика Ч. по доверенности адвоката Фомичева Р.С. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.К.КРАЙНОВА
Судьи
Е.И.СКЛЯРОВА
И.В.СЕРГЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)