Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2009 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дьяконовой Т.М.,
судей Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовым А.Ю.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Гусевой Я.Л., действующей на основании доверенности от 31.12.2008,
представителя ответчика - Власова А.А., действующего на основании доверенности от 30.04 2009,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2009 по делу N А82-91/2009-17, принятое судом в составе судьи Гошиной Н.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Корюхина Владимира Валентиновича
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Амур",
о взыскании 309.148 руб. 54 коп., расторжении договора,
установил:
индивидуальный предприниматель Корюхин Владимир Валентинович (далее - ИП Корюхин В.В.) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Амур" (далее - ООО "Компания Амур") о расторжении договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001, взыскании с ответчика в пользу истца 309.148 руб. 54 коп., в том числе 30.906 руб. 06 коп. арендной платы, 8.993 руб. 50 коп. пени и 269.248 руб. 98 коп. неустойки за невыполнение требований арендатора.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил требования и просил расторгнуть договор аренды, выселить ответчика, взыскать с ответчика 290.787 руб. 04 коп., в том числе 21.538 руб. 06 коп. пени и 269.248 руб. 98 коп. неустойки, от требования в части взыскания 30.906 руб. 06 коп. арендной платы заявил отказ.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2009 03.06.2009 исковые требования индивидуального предпринимателя Корюхина Владимира Валентиновича удовлетворены частично, расторгнут договор аренды недвижимого имущества N 8904-Г от 28.02.2001, с ответчика в пользу истца взыскано 10.000 руб. 00 коп. пени, 20.000 руб. 00 коп. неустойки, 10.000 руб. 00 коп. расходов на оплату услуг представителя и 9.466 руб. 83 коп. расходов по госпошлине, производство по делу в части взыскания арендной платы прекращено, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Амур" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 03.06.2009 изменить и принять по делу новый судебный акт, в котором оставить заявление истца о расторжении договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001 без рассмотрения, отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании неустойки.
По мнению общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур" решение суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права. Согласно письма от 29.12.2008 истец требовал расторжения договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001 в течение 20 дней с момента отправки данного письма, т.е. в срок до 18.01.2009 г. Однако исковое заявление с требованием расторгнуть договор аренды N 8904-Г от 28.02.2001 поступило в Арбитражный суд Ярославской области 12.01.2009, т.е. до истечения срока, установленного истцом. Срок, установленный истцом для рассмотрения его заявления, прерван предъявлением иска. Спор по данному требованию не мог быть рассмотрен судом и подлежал оставлению без рассмотрения. В соответствии с пунктом 5.2 договора неустойка, которую заявил истец, уплачивается при получении предписания арендодателя арендатором. Ни в одном из представленных в материалы дела писем истца не содержится необходимых реквизитов документа "предписание".
Индивидуальный предприниматель Корюхин В.В. в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным и просит оставить его без изменения. В соответствии с письмом истца к ответчику договор аренды нежилого помещения должен был быть расторгнут в течение 20 дней с момента отправки письма. Иск о расторжении договора аренды принят к производству Арбитражным судом 27.02.2009. В период с 29.12.2008 по 27.02.2009 в адрес истца не поступило ни одного письма от ответчика, в связи с чем истцом полностью соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Договором аренды недвижимого имущества N 8904-Г от 28.02.2001 не предусмотрена форма предписания.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения суда исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ИП Черепинским Григорием Михайловичем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 8904-Г от 28.02.2001, в соответствии с которым арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество расположенное по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, 34/21, для использования под кафе. Срок действия договора (с учетом дополнительного соглашения N 4 от 14.03.2005) определен с 01.03.2001 по 31.12.2011. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2001. Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
Согласно дополнительному соглашению N 8 от 01.07.2007 арендатор передал все права и обязанности по данному договору аренды - обществу с ограниченной ответственностью "Компания Амур". Помещение передано по акту приема-передачи от 01.07.2007.
В связи с приватизацией нежилого помещения, переданного ООО "Компания Амур", право собственности на помещение перешло к Корюхину Владимиру Валентиновичу, о чем ответчик был уведомлен письмом от 26.02.2008 г.
В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу пунктов 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.14 договора арендатор обязан: использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению (для размещения кафе); своевременно без получения счетов оплачивать пользование имуществом; своевременно вывозить контейнеры с отходами; обеспечивать функционирование инженерных систем; содержать имущество в исправном и надлежащем санитарном состоянии; обеспечивать уборку прилегающей территории.
Из писем администрации Кировского района г. Ярославля, а также актов проверок от 28.04.2009 и 17.09.2008 усматривается, что в арендуемом помещении кафе не работает, прилегающая территория находится в состоянии запустения, мусор с территории не убирается.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невыполнения условий пунктов 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.14 при получении предписания арендодателя, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,30% годовой арендной платы, действующей на дату отправки предписания, за каждый день невыполнения предписания арендодателя.
Согласно пункту 4.2.1 договора в связи с использованием арендатором помещения не по целевому назначению договор аренды подлежит безусловному расторжению.
29.12.2008 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с неиспользованием помещения по целевому назначению.
В связи с тем, что ответчик свои обязательства по использованию и содержанию арендованного имущества, по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 619 Гражданского Кодекса РФ правомерно обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, взыскании пени за просрочку платежа и неустойки.
Доводы ответчика, изложенные в жалобе, не могут служить основанием для отмены решения, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 4.2.1 договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001 договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в случае использования арендатором помещения не по целевому назначению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец письмом от 29.12.2008 предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с неиспользованием помещения по целевому назначению в течение 20 дней с момента отправки данного письма.
Истец действительно обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением до истечения срока, предусмотренного для ответа на предложение о расторжении договора. Однако, определение о принятии искового заявления к рассмотрению вынесено судом первой инстанции 27.02.2009 на данный момент срок для ответа на предложение о расторжении договора истек, но ответ от ответчика не был получен. При данных обстоятельствах, оснований для оставления иска в части требования о расторжении договора без рассмотрения не имеется.
Пунктом 5.2 договора аренды, на основании которого взыскивается неустойка за невыполнение условий договора, не предусмотрена конкретная форма предписания. Требования о надлежащем исполнении принятых по договору аренды обязательств неоднократно заявлялись истцом ответчику в письмах от 14.05.2007 (л.д. 37), от 23.05.2008 (л.д. 45), от 29.12.2008 (л.д. 53), однако нарушения ответчиком не были устранены.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пунктом 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2009 по делу N А82-91/2009-17 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.08.2009 ПО ДЕЛУ N А82-91/2009-17
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 августа 2009 г. по делу N А82-91/2009-17
Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2009 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Дьяконовой Т.М.,
судей Гуреевой О.А., Кобелевой О.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовым А.Ю.,
при участии в судебном заседании:
представителя истца - Гусевой Я.Л., действующей на основании доверенности от 31.12.2008,
представителя ответчика - Власова А.А., действующего на основании доверенности от 30.04 2009,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2009 по делу N А82-91/2009-17, принятое судом в составе судьи Гошиной Н.Н.,
по иску индивидуального предпринимателя Корюхина Владимира Валентиновича
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Амур",
о взыскании 309.148 руб. 54 коп., расторжении договора,
установил:
индивидуальный предприниматель Корюхин Владимир Валентинович (далее - ИП Корюхин В.В.) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Амур" (далее - ООО "Компания Амур") о расторжении договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001, взыскании с ответчика в пользу истца 309.148 руб. 54 коп., в том числе 30.906 руб. 06 коп. арендной платы, 8.993 руб. 50 коп. пени и 269.248 руб. 98 коп. неустойки за невыполнение требований арендатора.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции истец уточнил требования и просил расторгнуть договор аренды, выселить ответчика, взыскать с ответчика 290.787 руб. 04 коп., в том числе 21.538 руб. 06 коп. пени и 269.248 руб. 98 коп. неустойки, от требования в части взыскания 30.906 руб. 06 коп. арендной платы заявил отказ.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2009 03.06.2009 исковые требования индивидуального предпринимателя Корюхина Владимира Валентиновича удовлетворены частично, расторгнут договор аренды недвижимого имущества N 8904-Г от 28.02.2001, с ответчика в пользу истца взыскано 10.000 руб. 00 коп. пени, 20.000 руб. 00 коп. неустойки, 10.000 руб. 00 коп. расходов на оплату услуг представителя и 9.466 руб. 83 коп. расходов по госпошлине, производство по делу в части взыскания арендной платы прекращено, в удовлетворении остальной части иска отказано.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания Амур" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда от 03.06.2009 изменить и принять по делу новый судебный акт, в котором оставить заявление истца о расторжении договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001 без рассмотрения, отказать истцу в удовлетворении требований о взыскании неустойки.
По мнению общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур" решение суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права. Согласно письма от 29.12.2008 истец требовал расторжения договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001 в течение 20 дней с момента отправки данного письма, т.е. в срок до 18.01.2009 г. Однако исковое заявление с требованием расторгнуть договор аренды N 8904-Г от 28.02.2001 поступило в Арбитражный суд Ярославской области 12.01.2009, т.е. до истечения срока, установленного истцом. Срок, установленный истцом для рассмотрения его заявления, прерван предъявлением иска. Спор по данному требованию не мог быть рассмотрен судом и подлежал оставлению без рассмотрения. В соответствии с пунктом 5.2 договора неустойка, которую заявил истец, уплачивается при получении предписания арендодателя арендатором. Ни в одном из представленных в материалы дела писем истца не содержится необходимых реквизитов документа "предписание".
Индивидуальный предприниматель Корюхин В.В. в отзыве на апелляционную жалобу с доводами заявителя не согласен, считает решение законным и обоснованным и просит оставить его без изменения. В соответствии с письмом истца к ответчику договор аренды нежилого помещения должен был быть расторгнут в течение 20 дней с момента отправки письма. Иск о расторжении договора аренды принят к производству Арбитражным судом 27.02.2009. В период с 29.12.2008 по 27.02.2009 в адрес истца не поступило ни одного письма от ответчика, в связи с чем истцом полностью соблюден досудебный порядок урегулирования спора. Договором аренды недвижимого имущества N 8904-Г от 28.02.2001 не предусмотрена форма предписания.
В соответствии с пунктом 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения суда исходя из нижеследующего.
Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (арендодатель) и ИП Черепинским Григорием Михайловичем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества N 8904-Г от 28.02.2001, в соответствии с которым арендатор принял во временное пользование недвижимое имущество расположенное по адресу: г. Ярославль, проспект Октября, 34/21, для использования под кафе. Срок действия договора (с учетом дополнительного соглашения N 4 от 14.03.2005) определен с 01.03.2001 по 31.12.2011. Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.03.2001. Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.
Согласно дополнительному соглашению N 8 от 01.07.2007 арендатор передал все права и обязанности по данному договору аренды - обществу с ограниченной ответственностью "Компания Амур". Помещение передано по акту приема-передачи от 01.07.2007.
В связи с приватизацией нежилого помещения, переданного ООО "Компания Амур", право собственности на помещение перешло к Корюхину Владимиру Валентиновичу, о чем ответчик был уведомлен письмом от 26.02.2008 г.
В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу пунктов 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.14 договора арендатор обязан: использовать арендуемое имущество исключительно по прямому назначению (для размещения кафе); своевременно без получения счетов оплачивать пользование имуществом; своевременно вывозить контейнеры с отходами; обеспечивать функционирование инженерных систем; содержать имущество в исправном и надлежащем санитарном состоянии; обеспечивать уборку прилегающей территории.
Из писем администрации Кировского района г. Ярославля, а также актов проверок от 28.04.2009 и 17.09.2008 усматривается, что в арендуемом помещении кафе не работает, прилегающая территория находится в состоянии запустения, мусор с территории не убирается.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае невыполнения условий пунктов 2.2.8, 2.2.9, 2.2.10, 2.2.11, 2.2.13, 2.2.14 при получении предписания арендодателя, арендатор уплачивает неустойку в размере 0,30% годовой арендной платы, действующей на дату отправки предписания, за каждый день невыполнения предписания арендодателя.
Согласно пункту 4.2.1 договора в связи с использованием арендатором помещения не по целевому назначению договор аренды подлежит безусловному расторжению.
29.12.2008 истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с неиспользованием помещения по целевому назначению.
В связи с тем, что ответчик свои обязательства по использованию и содержанию арендованного имущества, по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 619 Гражданского Кодекса РФ правомерно обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, взыскании пени за просрочку платежа и неустойки.
Доводы ответчика, изложенные в жалобе, не могут служить основанием для отмены решения, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В силу пункта 4.2.1 договора аренды N 8904-Г от 28.02.2001 договор подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в случае использования арендатором помещения не по целевому назначению.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Истец письмом от 29.12.2008 предложил ответчику расторгнуть договор аренды в связи с неиспользованием помещения по целевому назначению в течение 20 дней с момента отправки данного письма.
Истец действительно обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением до истечения срока, предусмотренного для ответа на предложение о расторжении договора. Однако, определение о принятии искового заявления к рассмотрению вынесено судом первой инстанции 27.02.2009 на данный момент срок для ответа на предложение о расторжении договора истек, но ответ от ответчика не был получен. При данных обстоятельствах, оснований для оставления иска в части требования о расторжении договора без рассмотрения не имеется.
Пунктом 5.2 договора аренды, на основании которого взыскивается неустойка за невыполнение условий договора, не предусмотрена конкретная форма предписания. Требования о надлежащем исполнении принятых по договору аренды обязательств неоднократно заявлялись истцом ответчику в письмах от 14.05.2007 (л.д. 37), от 23.05.2008 (л.д. 45), от 29.12.2008 (л.д. 53), однако нарушения ответчиком не были устранены.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пунктом 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 03.06.2009 по делу N А82-91/2009-17 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Амур" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Т.М.ДЬЯКОНОВА
Судьи
О.А.ГУРЕЕВА
О.П.КОБЕЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)