Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Андриянова Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Никифоровой Р.Ф.,
судей Шумилова А.А., Савельевой Г.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску А., А.Л., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО к Е., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республики, обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о признании результатов публичных торгов от 24.07.2012 года и заключенного по итогам торгов договора купли-продажи квартиры <адрес> недействительными и применении последствий недействительности сделки, поступившее в Верховный Суд Чувашской Республики по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (ТУ Росимущества в ЧР) на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 26 апреля 2013 года, которым постановлено:
- исковые требования А., А.Л., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО, предъявленные к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республики и Е. удовлетворить;
- признать недействительными результаты публичных торгов от 24.07.2012 года по продаже квартиры <адрес>;
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес> от 07.08.2012, заключенный по итогам торгов между Е. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике;
- применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры <адрес> заключенного 07.08.2012 между Е. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике:
- прекратить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о принадлежности квартиры <данные изъяты>, по праву собственности Е. обязать Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике возвратить Е. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 07.08.2012 года в сумме <данные изъяты> рублей;
- в удовлетворении исковых требований А., А.Л., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО, предъявленных к обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> отказать.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
А. и А.Л., действуя за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО обратились с иском к Е., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике, ООО <данные изъяты> о признании результатов публичных торгов от 24.07.2012 года и заключенного договора купли-продажи квартиры <адрес> недействительными и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование иска они указали следующее.
16.07.2008 года между А. и ОАО <данные изъяты> был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил А. кредит в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение жилья на срок до 16 июля 2023 года под 12,25% годовых.
Обязательство заемщика было обеспечено залогом имущества - приобретаемой на кредитные денежные средства квартиры по адресу: <данные изъяты>.
Решением Новочебоксарского городского суда ЧР от 08.02.2012 года с А. и А.Л. в пользу ОАО <данные изъяты> в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме основного долга <данные изъяты> рублей, процентов <данные изъяты> рублей.
Этим же решением обращено взыскание на заложенную квартиру с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб.
21.05.2012 года в рамках исполнительного производства спорная квартира со всеми документами передана судебным приставом - исполнителем Территориальному управлению Росимущества в Чувашской Республике для реализации на открытых торгах в форме аукциона.
08.06.2012 года ТУ Росимущества в Чувашской Республике поручило реализацию имущества обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ в газете "Вести Чувашии" опубликовано объявление о проведении 24 июля 2012 года публичных торгов.
ООО <данные изъяты> проведены торги в форме открытого аукциона по продаже названной квартиры, по итогам которых между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по ЧР и победителем торгов - Е. - заключен договор купли-продажи квартиры.
По договору купли-продажи от 07 августа 2012 года квартира передана в собственность Е.
С точки зрения истцов, указанные торги и договор купли-продажи являются незаконными и подлежат признанию недействительными, ввиду следующих нарушений:
- - извещение о торгах направлено с нарушением сроков;
- - ненадлежащее извещение лиц о реализации предмета залога;
- - не согласована начальная продажная цена квартиры;
- - покупная цена не была своевременно внесена покупателем;
- - протокол о результатах публичных торгов и договор купли-продажи подписан разными лицами;
- - квартира продана по низкой цене.
Кроме того, истцы сослались на то, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от 07.12.2012 года решение Новочебоксарского городского суда от 08.02.2012 года о взыскании с А. и А.Л. задолженности и обращении взыскания на квартиру <адрес> было отменено. Принятым по делу новым решением в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество банку отказано.
Указанные обстоятельства, с точки зрения истцов, являются основанием для признания торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.
В судебном заседании истцы А., А.Л. и их представитель К. исковые требования поддержали.
Истец А.С. представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика Е. - Я. иск признал по тем основаниям, что решение Новочебоксарского городского суда об обращении взыскания на квартиру было отменено. Однако он не согласился с доводами иска о наличии каких-либо нарушений при организации и проведении торгов.
Ответчик Е. в суд не явилась, просила рассмотреть дело без ее личного участия, а при признании торгов недействительными применить последствия недействительности сделки и взыскать в ее пользу уплаченные по недействительному договору <данные изъяты> рублей в солидарном порядке с ООО <данные изъяты> истцов А.Л., А. и А.С. и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР.
Представители ответчиков - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР, а также ООО <данные изъяты> просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В адресованном суду письменном отзыве Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР иск не признало, указав, что процедура организации и проведения торгов не была нарушена ни территориальным управлением, ни непосредственным организатором торгов - ООО <данные изъяты> действующим по поручению ТУ Росимущества в ЧР. В связи с этим оснований для удовлетворения исковых требований А-вых не имеется.
Представители третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике в суд не явились.
Представитель Управления ФССП по ЧР Т. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку торги проведены с соблюдением требований закона.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ООО <данные изъяты> и МУП "<данные изъяты> ОАО <данные изъяты> явку своих представителей для участия в деле не обеспечили.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ТУ Росимущества в ЧР на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности. В жалобе указано, что торги проведены в соответствии с требованиями закона. Кроме того, у суда не имелось оснований для возложения на ТУ Росимущества в ЧР обязанности возвратить денежные средства в рамках реституции Е., поскольку полученными от продажи имущества денежными средствами Управление не пользовалось, а направило их для погашение долгов на счет службы судебных приставов.
Выслушав представителя ТУ Росимущества ЧР Е.Л., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца А. - К., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, 16.07.2008 года между А. и ОАО <данные изъяты> был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил А. кредит в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение жилья на срок до 16 июля 2023 года под 12,25% годовых.
Обязательство заемщика было обеспечено залогом имущества - приобретаемой на кредитные денежные средства квартиры по адресу: <данные изъяты>.
Кроме того, обязательство обеспечено поручительством А.Л.
Решением Новочебоксарского городского суда ЧР от 08.02.2012 года с А. и А.Л. в пользу ОАО <данные изъяты> в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме основного долга <данные изъяты> рублей, процентов <данные изъяты> рублей. Этим же решением обращено взыскание на заложенную квартиру с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб.
30.03.2012 года судебным приставом-исполнителем Новочебоксарского городского отдела судебных приставов ФИО было возбуждено исполнительное производство за N.
21.05.2012 года в рамках исполнительного производства спорная квартира со всеми документами передана судебным приставом - исполнителем на реализацию на открытых торгах Территориальному управлению Росимущества в Чувашской Республике.
08.06.2012 года ТУ Росимущества в Чувашской Республике поручило реализацию имущества обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (л.д. 66). Поручение обусловлено ранее заключенным договором поручения от 30.12.2011 г., в соответствии с которым ООО <данные изъяты> приняло обязательство за вознаграждение совершать от имени и по поручению доверителя - ТУ Росимущества в ЧР - услуги по реализации арестованного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ в газете "Вести Чувашии" опубликовано объявление о проведении 24 июля 2012 года публичных торгов.
В указанный день ООО <данные изъяты> проведены торги в форме открытого аукциона по продаже названной квартиры, по итогам которых между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР и победителем торгов - Е. заключен договор купли-продажи квартиры.
По договору купли-продажи от 07 августа 2012 года квартира передана в собственность Е.
Удовлетворяя исковые требования истцов о признании торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи квартиры недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что законных оснований для реализации квартиры с торгов не было.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе правильного применения норм материального и процессуального права к возникшим правоотношениям.
Согласно ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и ст. 449 ГК РФ торги, проведенные в рамках исполнительного производства, могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Статьей 349 ГК РФ установлено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Аналогичная норма содержится и в ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой взыскание по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда.
Как следует из материалов дела, основанием для проведения торгов явилось решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 8 февраля 2012 года, в соответствии с которым обращено взыскание на <данные изъяты> комнатную квартиру, расположенную в <данные изъяты>.
Между тем определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от 07 декабря 2012 года решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 8 февраля 2012 года отменено и по делу принято новое решение, которым постановлено:
- взыскать с А. и А.Л. в солидарном порядке в пользу открытого акционерного общества <данные изъяты> задолженность по состоянию на 26 декабря 2011 года по просроченным процентам в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и пени на просроченные проценты в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.;
- в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества <данные изъяты> о взыскании с А., А.Л. в солидарном порядке просроченного основного долга в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., пени на просроченный основной долг в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., обращении взыскания на квартиру <адрес> отказать.
Поскольку решение об обращении взыскания было отменено, предусмотренных ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из части 2 статьи 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Принимая во внимание определение судебной коллегии Верховного Суда ЧР от 07 декабря 2012 года, суд правомерно удовлетворил исковые требования А-вых и признал недействительными как торги по продаже квартиры, так и заключенный по их результатам договор купли-продажи, применив последствия недействительности сделки.
Выводы суда основаны на правильном понимании и применении законодательства, регулирующего настоящие правоотношения, и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что торги проведены в соответствии с требованиями закона, а решение суда, послужившее основанием для назначения торгов, отменено уже после их проведения, не могут служить основанием для отказа в иске А., А.Л. и А.С. по следующим основаниям.
Как уже было отмечено, в соответствии со ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, только по решению суда.
Как установлено материалами дела, до настоящего времени вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.
Конституция Российской Федерации устанавливает важные юридические гарантии обеспечения права частной собственности и запрещает любые действия, направленные на изъятие у собственника принадлежащего ему имущества.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В связи с тем, что до настоящего времени решение об обращении взыскания на заложенное спорное имущество судом не принято, решение об обращении взыскания на имущество должников отменено, у продавца отсутствовало право на осуществление продажи имущества. Принудительное изъятие имущества у истцов произведено с нарушением ст. ст. 235, 237 ГК РФ.
Не влекут отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что полученными от продажи имущества денежными средствами Территориальное управление Росимущества в ЧР не пользовалось, направило их для погашение долгов на счет службы судебных приставов, а потому не может отвечать перед покупателем в рамках реституции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из содержания договора купли-продажи, признанного судом недействительным, в качестве продавца в сделке выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике. Непосредственный организатор торгов - ООО <данные изъяты> не являлось стороной договора, поскольку при продаже имущества действовало от имени и по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (л.д. 66, 266, 273).
В силу ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Должник не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.
Не являлись стороной в сделке также взыскатели и служба судебных приставов. То обстоятельство, что денежные средства, вырученные от продажи квартиры, направлена по поручению ТУ Росимущества в ЧР на счет службы судебных приставов, а затем перечислены взыскателям, не является основанием для применений к ним реституции, правила которой предусмотрены статьей 167 ГК РФ.
Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Поэтому в данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике.
При изложенных обстоятельствах доводы жалобы не влекут отмену состоявшегося решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 26 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ ОТ 03.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-2317/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 июля 2013 г. по делу N 33-2317/2013
Докладчик: Шумилов А.А.
Судья: Андриянова Ю.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики в составе:
председательствующего судьи Никифоровой Р.Ф.,
судей Шумилова А.А., Савельевой Г.В.
при секретаре Д.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного суда Чувашской Республики гражданское дело по иску А., А.Л., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО к Е., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республики, обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> о признании результатов публичных торгов от 24.07.2012 года и заключенного по итогам торгов договора купли-продажи квартиры <адрес> недействительными и применении последствий недействительности сделки, поступившее в Верховный Суд Чувашской Республики по апелляционной жалобе Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (ТУ Росимущества в ЧР) на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 26 апреля 2013 года, которым постановлено:
- исковые требования А., А.Л., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО, предъявленные к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республики и Е. удовлетворить;
- признать недействительными результаты публичных торгов от 24.07.2012 года по продаже квартиры <адрес>;
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес> от 07.08.2012, заключенный по итогам торгов между Е. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике;
- применить последствия недействительности договора купли-продажи квартиры <адрес> заключенного 07.08.2012 между Е. и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике:
- прекратить регистрационную запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о принадлежности квартиры <данные изъяты>, по праву собственности Е. обязать Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике возвратить Е. денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от 07.08.2012 года в сумме <данные изъяты> рублей;
- в удовлетворении исковых требований А., А.Л., действующих за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО, предъявленных к обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> отказать.
Заслушав доклад судьи Шумилова А.А., судебная коллегия
установила:
А. и А.Л., действуя за себя и в интересах несовершеннолетних ФИО обратились с иском к Е., Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике, ООО <данные изъяты> о признании результатов публичных торгов от 24.07.2012 года и заключенного договора купли-продажи квартиры <адрес> недействительными и применении последствий недействительности сделки.
В обоснование иска они указали следующее.
16.07.2008 года между А. и ОАО <данные изъяты> был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил А. кредит в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение жилья на срок до 16 июля 2023 года под 12,25% годовых.
Обязательство заемщика было обеспечено залогом имущества - приобретаемой на кредитные денежные средства квартиры по адресу: <данные изъяты>.
Решением Новочебоксарского городского суда ЧР от 08.02.2012 года с А. и А.Л. в пользу ОАО <данные изъяты> в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме основного долга <данные изъяты> рублей, процентов <данные изъяты> рублей.
Этим же решением обращено взыскание на заложенную квартиру с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб.
21.05.2012 года в рамках исполнительного производства спорная квартира со всеми документами передана судебным приставом - исполнителем Территориальному управлению Росимущества в Чувашской Республике для реализации на открытых торгах в форме аукциона.
08.06.2012 года ТУ Росимущества в Чувашской Республике поручило реализацию имущества обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты>.
ДД.ММ.ГГГГ в газете "Вести Чувашии" опубликовано объявление о проведении 24 июля 2012 года публичных торгов.
ООО <данные изъяты> проведены торги в форме открытого аукциона по продаже названной квартиры, по итогам которых между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по ЧР и победителем торгов - Е. - заключен договор купли-продажи квартиры.
По договору купли-продажи от 07 августа 2012 года квартира передана в собственность Е.
С точки зрения истцов, указанные торги и договор купли-продажи являются незаконными и подлежат признанию недействительными, ввиду следующих нарушений:
- - извещение о торгах направлено с нарушением сроков;
- - ненадлежащее извещение лиц о реализации предмета залога;
- - не согласована начальная продажная цена квартиры;
- - покупная цена не была своевременно внесена покупателем;
- - протокол о результатах публичных торгов и договор купли-продажи подписан разными лицами;
- - квартира продана по низкой цене.
Кроме того, истцы сослались на то, что апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от 07.12.2012 года решение Новочебоксарского городского суда от 08.02.2012 года о взыскании с А. и А.Л. задолженности и обращении взыскания на квартиру <адрес> было отменено. Принятым по делу новым решением в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество банку отказано.
Указанные обстоятельства, с точки зрения истцов, являются основанием для признания торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи недействительными.
В судебном заседании истцы А., А.Л. и их представитель К. исковые требования поддержали.
Истец А.С. представил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель ответчика Е. - Я. иск признал по тем основаниям, что решение Новочебоксарского городского суда об обращении взыскания на квартиру было отменено. Однако он не согласился с доводами иска о наличии каких-либо нарушений при организации и проведении торгов.
Ответчик Е. в суд не явилась, просила рассмотреть дело без ее личного участия, а при признании торгов недействительными применить последствия недействительности сделки и взыскать в ее пользу уплаченные по недействительному договору <данные изъяты> рублей в солидарном порядке с ООО <данные изъяты> истцов А.Л., А. и А.С. и Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР.
Представители ответчиков - Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР, а также ООО <данные изъяты> просили о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.
В адресованном суду письменном отзыве Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР иск не признало, указав, что процедура организации и проведения торгов не была нарушена ни территориальным управлением, ни непосредственным организатором торгов - ООО <данные изъяты> действующим по поручению ТУ Росимущества в ЧР. В связи с этим оснований для удовлетворения исковых требований А-вых не имеется.
Представители третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Чувашской Республике в суд не явились.
Представитель Управления ФССП по ЧР Т. в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку торги проведены с соблюдением требований закона.
Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ООО <данные изъяты> и МУП "<данные изъяты> ОАО <данные изъяты> явку своих представителей для участия в деле не обеспечили.
Судом постановлено указанное выше решение, обжалованное ТУ Росимущества в ЧР на предмет отмены по мотивам незаконности и необоснованности. В жалобе указано, что торги проведены в соответствии с требованиями закона. Кроме того, у суда не имелось оснований для возложения на ТУ Росимущества в ЧР обязанности возвратить денежные средства в рамках реституции Е., поскольку полученными от продажи имущества денежными средствами Управление не пользовалось, а направило их для погашение долгов на счет службы судебных приставов.
Выслушав представителя ТУ Росимущества ЧР Е.Л., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, представителя истца А. - К., полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, проверив решение суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Как видно из материалов дела, 16.07.2008 года между А. и ОАО <данные изъяты> был заключен кредитный договор N, в соответствии с которым банк предоставил А. кредит в сумме <данные изъяты> рублей на приобретение жилья на срок до 16 июля 2023 года под 12,25% годовых.
Обязательство заемщика было обеспечено залогом имущества - приобретаемой на кредитные денежные средства квартиры по адресу: <данные изъяты>.
Кроме того, обязательство обеспечено поручительством А.Л.
Решением Новочебоксарского городского суда ЧР от 08.02.2012 года с А. и А.Л. в пользу ОАО <данные изъяты> в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в сумме основного долга <данные изъяты> рублей, процентов <данные изъяты> рублей. Этим же решением обращено взыскание на заложенную квартиру с определением начальной продажной цены в размере <данные изъяты> руб.
30.03.2012 года судебным приставом-исполнителем Новочебоксарского городского отдела судебных приставов ФИО было возбуждено исполнительное производство за N.
21.05.2012 года в рамках исполнительного производства спорная квартира со всеми документами передана судебным приставом - исполнителем на реализацию на открытых торгах Территориальному управлению Росимущества в Чувашской Республике.
08.06.2012 года ТУ Росимущества в Чувашской Республике поручило реализацию имущества обществу с ограниченной ответственностью <данные изъяты> (л.д. 66). Поручение обусловлено ранее заключенным договором поручения от 30.12.2011 г., в соответствии с которым ООО <данные изъяты> приняло обязательство за вознаграждение совершать от имени и по поручению доверителя - ТУ Росимущества в ЧР - услуги по реализации арестованного имущества.
ДД.ММ.ГГГГ в газете "Вести Чувашии" опубликовано объявление о проведении 24 июля 2012 года публичных торгов.
В указанный день ООО <данные изъяты> проведены торги в форме открытого аукциона по продаже названной квартиры, по итогам которых между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в ЧР и победителем торгов - Е. заключен договор купли-продажи квартиры.
По договору купли-продажи от 07 августа 2012 года квартира передана в собственность Е.
Удовлетворяя исковые требования истцов о признании торгов и заключенного по их итогам договора купли-продажи квартиры недействительными, суд первой инстанции исходил из того, что законных оснований для реализации квартиры с торгов не было.
Судебная коллегия считает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе правильного применения норм материального и процессуального права к возникшим правоотношениям.
Согласно ст. 93 Федерального закона от 02.10.2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" и ст. 449 ГК РФ торги, проведенные в рамках исполнительного производства, могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно ч. 1 ст. 237 ГК РФ, изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.
Статьей 349 ГК РФ установлено, что требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Аналогичная норма содержится и в ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которой взыскание по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке, обращается по решению суда.
Как следует из материалов дела, основанием для проведения торгов явилось решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 8 февраля 2012 года, в соответствии с которым обращено взыскание на <данные изъяты> комнатную квартиру, расположенную в <данные изъяты>.
Между тем определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики от 07 декабря 2012 года решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 8 февраля 2012 года отменено и по делу принято новое решение, которым постановлено:
- взыскать с А. и А.Л. в солидарном порядке в пользу открытого акционерного общества <данные изъяты> задолженность по состоянию на 26 декабря 2011 года по просроченным процентам в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп. и пени на просроченные проценты в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп.;
- в удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества <данные изъяты> о взыскании с А., А.Л. в солидарном порядке просроченного основного долга в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., пени на просроченный основной долг в размере <данные изъяты> руб. <данные изъяты> коп., обращении взыскания на квартиру <адрес> отказать.
Поскольку решение об обращении взыскания было отменено, предусмотренных ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" оснований для обращения взыскания на заложенное имущество не имеется.
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Как следует из части 2 статьи 449 ГК РФ, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Принимая во внимание определение судебной коллегии Верховного Суда ЧР от 07 декабря 2012 года, суд правомерно удовлетворил исковые требования А-вых и признал недействительными как торги по продаже квартиры, так и заключенный по их результатам договор купли-продажи, применив последствия недействительности сделки.
Выводы суда основаны на правильном понимании и применении законодательства, регулирующего настоящие правоотношения, и соответствуют установленным по делу обстоятельствам.
Ссылки апелляционной жалобы на то, что торги проведены в соответствии с требованиями закона, а решение суда, послужившее основанием для назначения торгов, отменено уже после их проведения, не могут служить основанием для отказа в иске А., А.Л. и А.С. по следующим основаниям.
Как уже было отмечено, в соответствии со ст. 51 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, только по решению суда.
Как установлено материалами дела, до настоящего времени вступившего в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется.
Конституция Российской Федерации устанавливает важные юридические гарантии обеспечения права частной собственности и запрещает любые действия, направленные на изъятие у собственника принадлежащего ему имущества.
В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
В связи с тем, что до настоящего времени решение об обращении взыскания на заложенное спорное имущество судом не принято, решение об обращении взыскания на имущество должников отменено, у продавца отсутствовало право на осуществление продажи имущества. Принудительное изъятие имущества у истцов произведено с нарушением ст. ст. 235, 237 ГК РФ.
Не влекут отмену решения суда и доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что полученными от продажи имущества денежными средствами Территориальное управление Росимущества в ЧР не пользовалось, направило их для погашение долгов на счет службы судебных приставов, а потому не может отвечать перед покупателем в рамках реституции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Как следует из содержания договора купли-продажи, признанного судом недействительным, в качестве продавца в сделке выступало Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике. Непосредственный организатор торгов - ООО <данные изъяты> не являлось стороной договора, поскольку при продаже имущества действовало от имени и по поручению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике (л.д. 66, 266, 273).
В силу ст. 971 ГК РФ права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.
Должник не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.
Не являлись стороной в сделке также взыскатели и служба судебных приставов. То обстоятельство, что денежные средства, вырученные от продажи квартиры, направлена по поручению ТУ Росимущества в ЧР на счет службы судебных приставов, а затем перечислены взыскателям, не является основанием для применений к ним реституции, правила которой предусмотрены статьей 167 ГК РФ.
Продажа имущества на публичных торгах организуется и проводится уполномоченным государственным органом, действующим в рамках осуществления своих публичных полномочий по реализации арестованного имущества в связи с принудительным исполнением судебных решений. Организатор торгов обязан соблюдать предусмотренные законом требования к порядку их проведения. Признание торгов недействительными влечет недействительность заключенного на торгах договора купли-продажи и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.
Поэтому в данном случае обязанность возврата денежных средств покупателю при применении последствий недействительности заключенного по итогам публичных торгов договора должна возлагаться на лицо, действующее в качестве организатора торгов и заключающее договор купли-продажи от собственного имени - Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике.
При изложенных обстоятельствах доводы жалобы не влекут отмену состоявшегося решения.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Чувашской Республике на решение Новочебоксарского городского суда Чувашской Республики от 26 апреля 2013 года оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)