Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Баширова Э.Г.,
судей Петрова А.Л., Закировой И.Ш.,
при участии представителя:
заявителя - Кужагалиева С.К., доверенность от 05.07.2011,
в отсутствие:
заинтересованных лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 (судья Лескина Т.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Кузьмичев С.А.)
по делу N А57-13967/2011
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экорос", г. Саратов (ОГРН 1036405003238, ИНН 6450047970) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения; об обязании принять решение о приватизации помещения; об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения; об обязании принять решение об условиях приватизации помещения, включив условие о реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Экорос" на его приобретение; об обязании направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Экорос" проект договора купли-продажи помещения, с участием заинтересованных лиц - Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Экорос" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Комитет) в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения; об обязании принять решение о приватизации помещения; об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения; об обязании принять решение об условиях приватизации помещения, включив условие о реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Экорос" на его приобретение; об обязании направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Экорос" проект договора купли-продажи помещения.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 по делу N А57-13967/2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012, признан незаконным отказ Комитета в реализации обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" преимущественного права на приобретение арендованного помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С. Суд обязал Комитет принять решение о приватизации обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С, в порядке преимущественного права арендатора на его приобретение. Суд обязал Комитет обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С. Суд обязал Комитет принять решение об условиях приватизации обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С, включив условие о реализации преимущественного права Общества на его приобретение. Суд обязал комитет направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Экорос" проект договора купли-продажи помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С.
Комитет, не согласившись с судебными актами по делу, просит в своей кассационной жалобе их отменить как незаконные и необоснованные. Считает, что договор аренды не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, и правоотношения между обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" и Комитетом по использованию помещений площадью 271,1 кв. м возникли лишь 25.12.2008 в результате заключения дополнительного соглашения N 10.
Как видно из материалов дела, 05.07.2005 на основании распоряжения N 451-р от 01.07.2005 между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" был заключен договор N 103/6 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности.
В соответствии с условиями указанного договора аренды обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" было передано в аренду сроком до 31.12.2005 помещение площадью 201,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж.
Впоследствии в условия договора аренды от 05.07.2005 N 103/6 соглашениями сторон были внесения изменения.
Пунктами 1.1 и 1.2 договора аренды от 05.07.2005 N 103/6 с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2008 N 10 предусмотрено, что обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" передано в аренду помещение общей площадью 271,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж.
Пунктом 5.2. договора аренды от 05.07.2005 N 103/6 с учетом дополнительного соглашения от 07.04.2009 N 18 предусмотрено, что, если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.
14.06.2011 общество с ограниченной ответственностью "Экорос" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 271,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж.
Комитет, рассмотрев вышеуказанное заявление, письмом от 11.07.2011 N 05-09/9530 отказал обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" в приобретении арендуемого имущества.
Общество с ограниченной ответственностью "Экорос", считая незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что у Комитета отсутствовали правовые основания, для отказа в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" преимущественного права на приобретение арендованного помещения.
Так, Комитет, отказывая обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" в реализации права на преимущественное приобретение арендуемого помещения, в письме от 11.07.2011 N 05-09/9530 указал на то, что обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С, не соблюдено условие о непрерывном нахождении арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), поскольку право аренды на помещение площадью 271,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж, возникло у общества с ограниченной ответственностью "Экорос" 25.12.2008 в соответствии с дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 10 к договору аренды от 05.07.2005 N 103/6, а договором аренды от 05.07.2005 N 103/6 было предусмотрено право аренды общества с ограниченной ответственностью "Экорос" на помещение площадью 201,4 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.
Однако судом первой инстанции установлено, что дополнительное соглашение от 25.12.2008 N 10 к договору аренды объекта нежилого фонда от 05.07.2005 N 103/6 было заключено между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" на основании данных измерения площади указанного помещения, произведенных муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро технической инвентаризации" и указанных в техническом паспорте, то есть дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 10 зафиксировано изменение данных о площади одного и того же объекта на основании более точного обмера. Поэтому акты приема-передачи нежилого помещения между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" на основании указанного дополнительного соглашения не составлялись.
Таким образом, Арбитражный суд Саратовской области пришел правильному к выводу о том, что с 05.07.2005 обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" на праве аренды принадлежит помещение площадью 271,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж.
Двенадцатый арбитражный апелляционного суда, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе Комитета, подтвердил законность и обоснованность судебного акта первой инстанции.
Довод кассационной жалобы о том, договор аренды не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, отклоняется судом кассационной жалобы как несостоятельный, поскольку даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При данных обстоятельствах обжалованные судебные акты закону не противоречат и правовые основания к их отмене отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 по делу N А57-13967/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Г.БАШИРОВ
Судьи
А.Л.ПЕТРОВ
И.Ш.ЗАКИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 16.04.2013 ПО ДЕЛУ N А57-13967/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 апреля 2013 г. по делу N А57-13967/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Баширова Э.Г.,
судей Петрова А.Л., Закировой И.Ш.,
при участии представителя:
заявителя - Кужагалиева С.К., доверенность от 05.07.2011,
в отсутствие:
заинтересованных лиц - извещены надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 (судья Лескина Т.А.) и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 (председательствующий судья Жевак И.И., судьи Борисова Т.С., Кузьмичев С.А.)
по делу N А57-13967/2011
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Экорос", г. Саратов (ОГРН 1036405003238, ИНН 6450047970) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения; об обязании принять решение о приватизации помещения; об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения; об обязании принять решение об условиях приватизации помещения, включив условие о реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Экорос" на его приобретение; об обязании направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Экорос" проект договора купли-продажи помещения, с участием заинтересованных лиц - Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов, администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Экорос" обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению имуществом города Саратова администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - Комитет) в реализации преимущественного права на приобретение арендованного помещения; об обязании принять решение о приватизации помещения; об обязании обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения; об обязании принять решение об условиях приватизации помещения, включив условие о реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Экорос" на его приобретение; об обязании направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Экорос" проект договора купли-продажи помещения.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 по делу N А57-13967/2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012, признан незаконным отказ Комитета в реализации обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" преимущественного права на приобретение арендованного помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С. Суд обязал Комитет принять решение о приватизации обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С, в порядке преимущественного права арендатора на его приобретение. Суд обязал Комитет обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С. Суд обязал Комитет принять решение об условиях приватизации обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С, включив условие о реализации преимущественного права Общества на его приобретение. Суд обязал комитет направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Экорос" проект договора купли-продажи помещения общей площадью 271,1 кв. м, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С.
Комитет, не согласившись с судебными актами по делу, просит в своей кассационной жалобе их отменить как незаконные и необоснованные. Считает, что договор аренды не позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, и правоотношения между обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" и Комитетом по использованию помещений площадью 271,1 кв. м возникли лишь 25.12.2008 в результате заключения дополнительного соглашения N 10.
Как видно из материалов дела, 05.07.2005 на основании распоряжения N 451-р от 01.07.2005 между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" был заключен договор N 103/6 аренды объекта нежилого фонда, находящегося в муниципальной собственности.
В соответствии с условиями указанного договора аренды обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" было передано в аренду сроком до 31.12.2005 помещение площадью 201,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж.
Впоследствии в условия договора аренды от 05.07.2005 N 103/6 соглашениями сторон были внесения изменения.
Пунктами 1.1 и 1.2 договора аренды от 05.07.2005 N 103/6 с учетом дополнительного соглашения от 25.12.2008 N 10 предусмотрено, что обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" передано в аренду помещение общей площадью 271,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж.
Пунктом 5.2. договора аренды от 05.07.2005 N 103/6 с учетом дополнительного соглашения от 07.04.2009 N 18 предусмотрено, что, если за один месяц до окончания срока действия договора ни одна из сторон не заявит о расторжении договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок и может быть расторгнут по требованию одной из сторон с предупреждением другой стороны за один месяц.
14.06.2011 общество с ограниченной ответственностью "Экорос" обратилось в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 271,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж.
Комитет, рассмотрев вышеуказанное заявление, письмом от 11.07.2011 N 05-09/9530 отказал обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" в приобретении арендуемого имущества.
Общество с ограниченной ответственностью "Экорос", считая незаконным отказ Комитета в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Суд первой инстанции, удовлетворяя требования общества, исходил из того, что у Комитета отсутствовали правовые основания, для отказа в реализации обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" преимущественного права на приобретение арендованного помещения.
Так, Комитет, отказывая обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" в реализации права на преимущественное приобретение арендуемого помещения, в письме от 11.07.2011 N 05-09/9530 указал на то, что обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, находящегося по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, 1-й этаж, литеры А, Б, В, Г, Д, С, не соблюдено условие о непрерывном нахождении арендуемого имущества во временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), поскольку право аренды на помещение площадью 271,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж, возникло у общества с ограниченной ответственностью "Экорос" 25.12.2008 в соответствии с дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 10 к договору аренды от 05.07.2005 N 103/6, а договором аренды от 05.07.2005 N 103/6 было предусмотрено право аренды общества с ограниченной ответственностью "Экорос" на помещение площадью 201,4 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу.
Однако судом первой инстанции установлено, что дополнительное соглашение от 25.12.2008 N 10 к договору аренды объекта нежилого фонда от 05.07.2005 N 103/6 было заключено между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" на основании данных измерения площади указанного помещения, произведенных муниципальным унитарным предприятием "Городское бюро технической инвентаризации" и указанных в техническом паспорте, то есть дополнительным соглашением от 25.12.2008 N 10 зафиксировано изменение данных о площади одного и того же объекта на основании более точного обмера. Поэтому акты приема-передачи нежилого помещения между Комитетом и обществом с ограниченной ответственностью "Экорос" на основании указанного дополнительного соглашения не составлялись.
Таким образом, Арбитражный суд Саратовской области пришел правильному к выводу о том, что с 05.07.2005 обществу с ограниченной ответственностью "Экорос" на праве аренды принадлежит помещение площадью 271,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Рабочая, 160, литера А, Б, В, Г, Д, С, 1-й этаж.
Двенадцатый арбитражный апелляционного суда, повторно рассмотрев дело по апелляционной жалобе Комитета, подтвердил законность и обоснованность судебного акта первой инстанции.
Довод кассационной жалобы о том, договор аренды не содержит данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору, отклоняется судом кассационной жалобы как несостоятельный, поскольку даже если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами, стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
При данных обстоятельствах обжалованные судебные акты закону не противоречат и правовые основания к их отмене отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 05.09.2012 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2012 по делу N А57-13967/2011 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Э.Г.БАШИРОВ
Судьи
А.Л.ПЕТРОВ
И.Ш.ЗАКИРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)