Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Нужнова С.Г.
судей Стрельникова А.И., Кузнецова В.В.
при участии в заседании:
от истца - Захарова О.В., дов. от 15.05.2013 г. б/н; Семашко Н.Н., директор
от ответчиков - не явились, уведомлены
рассмотрев 13 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (ответчик)
на решение от 18 декабря 2012 г. Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Бирюковой Е.В.
и на постановление от 13 марта 2013 г.
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Ивановой Л.Н., Епифанцевой С.Ю., Марченковой Н.В.
по делу N А41-6835/12
по иску ООО "Лидер"
к Администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и ООО "Центр Независимой оценки и экспертизы"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по достоверной величине рыночной стоимости
установил:
Общество с ограниченной ответственностью фирма "Лидер" (далее - ООО фирма "Лидер") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" (далее - ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы") и Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - Администрация), с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761 (1 этаж, ком. 1 - 8; подвал, ком. 3 - 6), расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, указанной в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011, и об обязании муниципального образования "Городское поселение Сергиев Посад" заключить с истцом договор купли-продажи этого помещения по цене 1.961.410 руб. 05 коп., ссылаясь на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на недостоверность указанной в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011 рыночной стоимости арендуемых истцом по договору от 18.11.2004 г. N 763к с Департаментом имущественных отношений, потребительского рынка и защиты прав потребителей Администрации г. Сергиев Посад нежилых помещений.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г., требования удовлетворены:
- - признана недостоверной величина рыночной стоимости нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, указанная в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011;
- - на муниципальное образование "Городское поселение Сергиев Посад" Сергиев-Посадского муниципального района Московской области возложена обязанность заключить с ООО фирма "Лидер" договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, 1 этаж, ком. 1 - 8; подвал, ком. 3 - 6, общей площадью 193,1 кв. м, помещение N 30, лит. А, инвентарный N 4761 по цене 1.961.410 руб. 05 коп.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что недостоверность рыночной стоимости нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, в размере 7.720.000 руб., указанной в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011, подтверждается заключением эксперта ООО "Эксперт Плюс" Сащенко Р.С. от 04.09.2012 г. N 01-548, подготовленным по результатам проведения назначенной определением суда первой инстанции от 08.08.2012 г. экспертизы, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, составляет 1.961.410 руб. 05 коп.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил как доводы Администрации о пропуске истцом установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячного срока для подписания полученного от Администрации проекта договора, указав на то, что это обстоятельство не является основанием к отказу в заключении договора, так и доводы Администрации об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав, указав на то, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе выбирают способы защиты своих прав.
В кассационной жалобе на вынесенные по делу судебные акты ответчик - Администрация настаивает на своих доводах о пропуске истцом установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячного срока для оформления договора, а также ссылается на предъявление истцом требований к Администрации в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и на пропуск срока для предъявления таких требований, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и на разрешение судами спора без учета разъяснений, приведенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в связи с чем просит решение от 18 декабря 2012 г. и постановление от 13 марта 2013 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Истец поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы об установлении Администрацией в направленном ООО фирма "Лидер" проекте договора кабальных условий в части цены отчуждаемого недвижимого имущества, поскольку она многократно превышает рыночную его стоимость, и о предъявлении исковых требований, а не требований об оспаривании действий (бездействия) Администрации, просит судебные акты оставить без изменения.
Ответчиком подано ходатайство о рассмотрении его кассационной жалобы без участия своего представителя.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истца и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые ответчиком судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Комитет по управлению имуществом Администрации г. Сергиев Посад письмом от 01.02.2010 г. N 34/1123/09-АГ/КУИ отказал ООО фирма "Лидер" в реализации предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, сославшись на то, что решение о приватизации арендуемых ООО фирма "Лидер" помещений не принималось.
В ответ на повторные обращения истца от 14.03.2011 г. и от 29.04.2011 г. Администрация письмом от 23.06.2011 г. N 914-вх/о уведомила ООО фирма "Лидер" о том, что арендуемые обществом помещения включены в план приватизации на 2011 год, в связи с чем проводится подготовка документов для заключения договора купли-продажи этих помещений.
Истец признает, что 05.10.2011 г. вместе с сопроводительным письмом от 12.09.2011 г. получил от Администрации для оформления четыре экземпляра договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором цена арендуемого им нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м была указана в размере 7.720.000 руб. со ссылкой на отчет ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011.
Письмом от 26.10.2011 г. N 2028-ВХ/О Администрация отказалась предоставить ООО фирма "Лидер" копию отчета ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011, а также уведомила о несогласии на снижение указанной в проекте договора выкупной цены помещений и указала на последствия пропуска установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячного срока для оформления договора.
Полученный от Администрации проект договора купли-продажи нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м был подписан покупателем - ООО фирма "Лидер" с протоколом разногласий.
Истец признает, что подписанный с протоколом разногласий договор был возвращен Администрации только 15.11.2011 г.
Администрация подписанный со стороны продавца протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м покупателю - ООО фирма "Лидер" не вернула.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Истец - ООО фирма "Лидер" пропустил установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от Администрации проекту договора купли-продажи нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, пропуск этого срока приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, поэтому у судов первой и апелляционной инстанций при таких обстоятельствах не имелось законных оснований для удовлетворения предъявленных истцом требований, в том числе и к ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы", поскольку указанная в отчете этого лица от 15.08.2011 г. N 046-011 рыночная стоимость объекта недвижимости не являлась обязательной для заключения договора между сторонами и при несогласии покупателя с предложенной продавцом ценой этот спор подлежал разрешению до утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г. по делу N А41-6835/12 отменить.
В удовлетворении иска ООО "Лидер" отказать.
Председательствующий судья
С.Г.НУЖНОВ
Судьи
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 20.06.2013 ПО ДЕЛУ N А41-6835/12
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2013 г. по делу N А41-6835/12
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2011 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Нужнова С.Г.
судей Стрельникова А.И., Кузнецова В.В.
при участии в заседании:
от истца - Захарова О.В., дов. от 15.05.2013 г. б/н; Семашко Н.Н., директор
от ответчиков - не явились, уведомлены
рассмотрев 13 июня 2013 года в судебном заседании кассационную жалобу
Администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (ответчик)
на решение от 18 декабря 2012 г. Арбитражного суда Московской области
принятое судьей Бирюковой Е.В.
и на постановление от 13 марта 2013 г.
Десятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Ивановой Л.Н., Епифанцевой С.Ю., Марченковой Н.В.
по делу N А41-6835/12
по иску ООО "Лидер"
к Администрации городского поселения Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области и ООО "Центр Независимой оценки и экспертизы"
о признании недостоверной величины рыночной стоимости и об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения по достоверной величине рыночной стоимости
установил:
Общество с ограниченной ответственностью фирма "Лидер" (далее - ООО фирма "Лидер") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" (далее - ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы") и Администрации города Сергиев Посад Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее - Администрация), с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761 (1 этаж, ком. 1 - 8; подвал, ком. 3 - 6), расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, указанной в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011, и об обязании муниципального образования "Городское поселение Сергиев Посад" заключить с истцом договор купли-продажи этого помещения по цене 1.961.410 руб. 05 коп., ссылаясь на предоставленное Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, и на недостоверность указанной в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011 рыночной стоимости арендуемых истцом по договору от 18.11.2004 г. N 763к с Департаментом имущественных отношений, потребительского рынка и защиты прав потребителей Администрации г. Сергиев Посад нежилых помещений.
Решением Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г., оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г., требования удовлетворены:
- - признана недостоверной величина рыночной стоимости нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, указанная в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011;
- - на муниципальное образование "Городское поселение Сергиев Посад" Сергиев-Посадского муниципального района Московской области возложена обязанность заключить с ООО фирма "Лидер" договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, 1 этаж, ком. 1 - 8; подвал, ком. 3 - 6, общей площадью 193,1 кв. м, помещение N 30, лит. А, инвентарный N 4761 по цене 1.961.410 руб. 05 коп.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что недостоверность рыночной стоимости нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, в размере 7.720.000 руб., указанной в отчете ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011, подтверждается заключением эксперта ООО "Эксперт Плюс" Сащенко Р.С. от 04.09.2012 г. N 01-548, подготовленным по результатам проведения назначенной определением суда первой инстанции от 08.08.2012 г. экспертизы, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, составляет 1.961.410 руб. 05 коп.
Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции отклонил как доводы Администрации о пропуске истцом установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячного срока для подписания полученного от Администрации проекта договора, указав на то, что это обстоятельство не является основанием к отказу в заключении договора, так и доводы Администрации об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своих прав, указав на то, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, в том числе выбирают способы защиты своих прав.
В кассационной жалобе на вынесенные по делу судебные акты ответчик - Администрация настаивает на своих доводах о пропуске истцом установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячного срока для оформления договора, а также ссылается на предъявление истцом требований к Администрации в порядке, установленном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и на пропуск срока для предъявления таких требований, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и на разрешение судами спора без учета разъяснений, приведенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в связи с чем просит решение от 18 декабря 2012 г. и постановление от 13 марта 2013 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Истец поддерживает приведенные в ранее представленном отзыве доводы об установлении Администрацией в направленном ООО фирма "Лидер" проекте договора кабальных условий в части цены отчуждаемого недвижимого имущества, поскольку она многократно превышает рыночную его стоимость, и о предъявлении исковых требований, а не требований об оспаривании действий (бездействия) Администрации, просит судебные акты оставить без изменения.
Ответчиком подано ходатайство о рассмотрении его кассационной жалобы без участия своего представителя.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения истца и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые ответчиком судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.
Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, Комитет по управлению имуществом Администрации г. Сергиев Посад письмом от 01.02.2010 г. N 34/1123/09-АГ/КУИ отказал ООО фирма "Лидер" в реализации предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемых помещений по цене, равной его рыночной стоимости, сославшись на то, что решение о приватизации арендуемых ООО фирма "Лидер" помещений не принималось.
В ответ на повторные обращения истца от 14.03.2011 г. и от 29.04.2011 г. Администрация письмом от 23.06.2011 г. N 914-вх/о уведомила ООО фирма "Лидер" о том, что арендуемые обществом помещения включены в план приватизации на 2011 год, в связи с чем проводится подготовка документов для заключения договора купли-продажи этих помещений.
Истец признает, что 05.10.2011 г. вместе с сопроводительным письмом от 12.09.2011 г. получил от Администрации для оформления четыре экземпляра договора купли-продажи недвижимого имущества, в котором цена арендуемого им нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м была указана в размере 7.720.000 руб. со ссылкой на отчет ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011.
Письмом от 26.10.2011 г. N 2028-ВХ/О Администрация отказалась предоставить ООО фирма "Лидер" копию отчета ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы" от 15.08.2011 г. N 046-011, а также уведомила о несогласии на снижение указанной в проекте договора выкупной цены помещений и указала на последствия пропуска установленного пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячного срока для оформления договора.
Полученный от Администрации проект договора купли-продажи нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м был подписан покупателем - ООО фирма "Лидер" с протоколом разногласий.
Истец признает, что подписанный с протоколом разногласий договор был возвращен Администрации только 15.11.2011 г.
Администрация подписанный со стороны продавца протокол разногласий к договору купли-продажи нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м покупателю - ООО фирма "Лидер" не вернула.
В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В соответствии с пунктом 2 части 9 этой же статьи субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок.
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. N 9 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).
Истец - ООО фирма "Лидер" пропустил установленный пунктом 2 части 9 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ месячный срок для оформления протокола разногласий к полученному от Администрации проекту договора купли-продажи нежилого помещения N 30, лит. А, инвентарный N 4761, расположенного по адресу: г. Сергиев Посад, ул. Центральная, д. 60, общей площадью 193,1 кв. м, пропуск этого срока приводит к утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения, поэтому у судов первой и апелляционной инстанций при таких обстоятельствах не имелось законных оснований для удовлетворения предъявленных истцом требований, в том числе и к ООО "Центр Независимой Оценки и Экспертизы", поскольку указанная в отчете этого лица от 15.08.2011 г. N 046-011 рыночная стоимость объекта недвижимости не являлась обязательной для заключения договора между сторонами и при несогласии покупателя с предложенной продавцом ценой этот спор подлежал разрешению до утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 18 декабря 2012 г. и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г. по делу N А41-6835/12 отменить.
В удовлетворении иска ООО "Лидер" отказать.
Председательствующий судья
С.Г.НУЖНОВ
Судьи
А.И.СТРЕЛЬНИКОВ
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)