Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2009 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей: Головниной Е.Н., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.,
при участии в судебном заседании:
от истца: представитель не явился,
от ответчика: представитель не явился,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ли Юрия Сергеевича
на решение от 21.11.2008
по делу N А04-6956/2008-23/243
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Косаревой О.П.,
по иску Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Благовещенский сельскохозяйственный техникум"
к индивидуальному предпринимателю Ли Юрию Сергеевичу
об истребовании имущества и взыскании задолженности,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области.
Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" (далее - ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ли Юрию Сергеевичу (далее - предприниматель) об обязании ответчика освободить
нежилые помещения:
- в корпусе лабораторно-практических занятий, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж-1, Ж-2, площадью 75,6 кв. м,
- в здании мастерских, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1, часть помещений N 103 площадью 32,1 кв. м, помещения N 106 площадью 187,6 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м и 23,6 кв. м,
земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:01:130153:0006, используемый под охраняемую автостоянку площадью 1 127,5 кв. м,
и о взыскании задолженности в размере 468 712,34 рубля, в том числе: 283 212,34 рубля по договору от 25.12.2006 за использование складских помещений в здании учебных мастерских, расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1; 91 300 рублей по договору от 15.01.2006 за использование земельного участка площадью 1 127,5 кв. м, для эксплуатации платной автостоянки; 94 200 рублей по договору от 25.12.2006 за использование помещения пункта технического обслуживания в корпусе лабораторно-практических занятий, находящемся по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, площадью 76,1 кв. м.
Определением от 23.09.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области (далее - ТУ ФАУФИ по Амурской области).
Решением суда от 21.11.2008 в утверждении представленного сторонами мирового соглашения отказано. Исковые требования ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" удовлетворены частично, суд обязал предпринимателя в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу освободить и передать истцу по акту приема-передачи нежилые помещения: в корпусе лабораторно-практических занятий, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж-1, Ж-2, площадью 75,6 кв. м; в здании мастерских, находящемся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1: часть помещения N 103 площадью 32,1 кв. м, помещения N 106 площадью 187,6 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м и 23,6 кв. м; земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:01:130153:0006, используемый под охраняемую автостоянку, площадью 1127,5 кв. м. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Предприниматель, не согласившись с принятым по делу судебным актом в части удовлетворения исковых требований, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 21.11.2008 в обжалуемой части отменить, указав в обоснование на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих принадлежность спорного имущества истцу на праве оперативного управления. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание доводы собственника имущества - ТУ ФАУФИ по Амурской области о необходимости оставления иска в части освобождения ответчиком нежилых помещений без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участия в рассмотрении апелляционной жалобы не принимали.
ТУ ФАУФИ по Амурской области в представленном отзыве указало на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, а также на нахождение в материалах дела свидетельств о передаче истцу на праве оперативного управления спорных нежилых помещений и в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161.
Как следует из материалов дела, ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" по договорам от 15.01.2006 (том 1, л.д. 45, 47) передало индивидуальному предпринимателю Ли Ю.С.:
- отапливаемое, имеющее водоснабжение, электроснабжение помещение с отдельным входом, площадью 76,1 кв. м, находящееся в здании корпуса лабораторно-практических по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161,литер Ж, Ж1, Ж2 для организации оказания услуг населению по техническому обслуживанию автомашин,
- асфальтированную открытую площадку, расположенную по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, площадью 1 127,5 кв. м для организации платной автостоянки.
Согласно пунктам 3 указанных договоров стороны согласовали оплату за использование названного имущества - 8 000 рублей в месяц за помещение, 11 300 рублей в месяц за земельный участок.
Договоры заключены сроком на один год - с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Кроме этого, истцом и ответчиком 25.12.2006 подписан договор о сотрудничестве в образовательной деятельности (том 1, л.д. 51), разделом 3 которого стороны предусмотрели, что ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" участвует в указанном договоре принадлежащим ему на праве оперативного управления имуществом, включая: пункт технического обслуживания автотранспортных средств - нежилое помещение, не оснащенное оборудованием, приспособлениями и инструментом, площадью 76,1 кв. м, расположенное в корпусе лабораторно-практических занятии по адресу: ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж1, Ж2, имеющее систему центрального водяного отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения; складские помещения по адресу: ул. Калинина, д. 75/1, N 103 площадью 81,1 кв. м, N 106 площадью 187,6 кв. м, N 107 площадью 52,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м, N 224 площадью 63,5 кв. м, N 226 площадью 64,2 кв. м, N 227 площадью 41,9 кв. м, N 228 площадью 63 кв. м, N 230 площадью 63,2 кв. м; охраняемую автостоянку, прилегающий к ПТО АТС земельный участок площадью 1 127,5 кв. м, оборудованный вагончиком, обнесенный забором - сеткой рабицей, с въездными воротами; бюджетными средствами, предусмотренными для покрытия расходов практического обучения учащихся данной специальности, коммунальным платежам и др., с последующим возмещением за счет доходов от предпринимательской деятельности, на основе расчетов, согласованных в двухстороннем порядке и являющихся неотъемлемой частью указанного договора.
ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" обязалось ежемесячно до 10 числа выставлять предпринимателю счета на возмещение расходов за период деятельности, осуществляемой исключительно в его интересах.
Срок действия договора от 25.12.2006 установлен разделом 4 названной сделки - с 01.01.2007 по 29.12.2007 с указанием на автоматическое продление его на каждый последующий год, после истечения данного срока, если ни одна из сторон за месяц до окончания его действия не уведомила другую сторону о прекращении действия договора.
Уведомлением от 10.01.2008 (том 1, л.д. 65-66) истец сообщил ответчику об отказе с 10.02.2008 от договора от 25.12.2006 на основании раздела 4 указанной сделки с указанием на необходимость возврата в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущества, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1 (1-ый и 2-ой этажи).
Ответчик в ответ на указанное уведомление просил ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" отсрочить освобождение помещений (том 1, л.д. 67), предложив график поэтапного освобождения объектов (том 1, л.д. 68).
Кроме этого, истцом 16.07.2008 (том 1, л.д. 71), 10.09.2008 (том 1, л.д. 75, 76) в адрес предпринимателя направлены уведомления с требованиями об оплате образовавшейся задолженности за использование переданного последнему имущества, об освобождении занимаемых ответчиком помещений и земельного участка.
По актам приема-передачи от 09.01.2008 (том 1, л.д. 77-79, 81) ответчик возвратил истцу помещение N 107, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1, площадью 52,9 кв. м.
Оставшаяся часть переданного предпринимателю имущества последним истцу не возвращена.
Наличие оставшегося у предпринимателя имущества - нежилых помещений:
- в корпусе лабораторно-практических занятий, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж-1, Ж-2, площадью 75,6 кв. м,
- в здании мастерских, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1, часть помещений N 103 площадью 32,1 кв. м, помещения N 106 площадью 187,6 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м и 23,6 кв. м,
земельного участка, имеющего кадастровый номер 28:01:130153:0006, используемого под охраняемую автостоянку площадью 1 127,5 кв. м (данные обстоятельства ответчиком не оспариваются), а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате за пользование спорным имуществом, явилось основанием для предъявления ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" настоящего иска.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения (в части требования о взыскании задолженности за пользование спорным имуществом решение не оспаривается), арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд апелляционной инстанции, учитывая положения вышеназванной нормы, буквальное толкование условий сделок от 15.01.2006 и от 25.12.2006, исходя из поведения сторон, приходит к выводу, что отношения сторон по вышеуказанным договорам регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).
Также статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Кроме этого, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, срок договоров от 15.01.2006 установлен с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Оценив условия договоров аренды нежилых помещений от 15.01.2006, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что срок действия данных сделок равен одному году, в связи с чем данные договоры могут считаться заключенным только с момента их государственной регистрации.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договоров от 15.01.2006. Таким образом, учитывая вышеуказанные нормы права, апелляционный суд находит их незаключенными и как следствие не порождающими для сторон прав и обязанностей, вытекающих из данных сделок.
Поскольку как установлено выше договор о сотрудничестве в образовательной деятельности от 25.12.2006 содержит признаки договора аренды объектов недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ должен содержать данные о размере арендной платы.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).
Следовательно, суд апелляционный инстанции приходит к выводу о том, что предприниматель не имеет права занимать вышеуказанные помещения и земельный участок, поскольку договоры от 15.01.2006, от 25.12.2006 являются незаключенными.
Необходимо отметить, что обстоятельства, обосновывающие иск, согласно части 2 статьи 65 АПК РФ определяются в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).
По смыслу указанных норм в их взаимосвязи с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ, предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности либо на ином вещном или обязательственном праве, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.
В силу статьи 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Материалы дела содержат свидетельства о государственной регистрации права:
- от 16.01.2006 серии 28 АА N 061299 о передаче истцу в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления мэра г. Благовещенска от 24.10.2005 N 3062 (том 1, л.д. 32-33) земельного участка, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, площадью 22 753 кв. м, имеющего кадастровый номер 28:01:130153:0006 (том 1, л.д. 25),
- от 28.07.2004 серии 28 АА N 101885, от 28.04.2004 серии 28 АА N 101887 о закреплении на основании распоряжения комитета по управлению государственным имуществом Амурской области от 10.01.2000 N 9 за ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" на праве оперативного управления имущества, являющегося федеральной собственностью: мастерской, площадью 1 240,2 кв. м, корпуса лабораторно-практических занятий, площадью 798,1 кв. м, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161 соответственно (том 1, л.д. 26, 27).
Таким образом, материалами дела подтверждается принадлежность истцу спорных нежилых помещений на праве оперативного управления и земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Также при рассмотрении виндикационного требования суду необходимо установить, является ли владение ответчиком спорным имуществом незаконным.
Пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при применении статьи 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.
Как установлено выше, договоры от 15.01.2006, от 25.12.2006 признаны незаключенными.
Иных документов, подтверждающих право законного владения или пользования нежилым помещение, ответчиком не представлено.
Объектом виндикации является индивидуально-определенная вещь, отличающаяся от вещей, определенных родовыми признаками, конкретными, только ей присущими характеристиками. Истцом в достаточной степени представлены доказательства, позволяющие индивидуализировать спорное имущество.
Следовательно, факт незаконного пользования предпринимателем объектами недвижимого имущества (нежилые помещения и земельный участок) подтвержден, наличие всех элементов виндикационного иска в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказано.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что главой 20 ГК РФ не предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем положения статьи 148 АПК РФ в рассматриваемом деле применению не подлежат.
На основании изложенного доводы апелляционной жалобы отклоняются как необоснованные.
Судом апелляционной инстанции не установлено наличие безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.11.2008 по делу N А04-6956/2008-23/243 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2009 N 06АП-4627/2008 ПО ДЕЛУ N А04-6956/2008-23/243
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2009 г. N 06АП-4627/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 января 2009 года.
Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Ротаря С.Б.,
судей: Головниной Е.Н., Тихоненко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ковтун А.Ю.,
при участии в судебном заседании:
от истца: представитель не явился,
от ответчика: представитель не явился,
от третьего лица: представитель не явился,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ли Юрия Сергеевича
на решение от 21.11.2008
по делу N А04-6956/2008-23/243
Арбитражного суда Амурской области,
принятое судьей Косаревой О.П.,
по иску Федерального государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования "Благовещенский сельскохозяйственный техникум"
к индивидуальному предпринимателю Ли Юрию Сергеевичу
об истребовании имущества и взыскании задолженности,
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области.
Федеральное государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" (далее - ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум") обратилось в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Ли Юрию Сергеевичу (далее - предприниматель) об обязании ответчика освободить
нежилые помещения:
- в корпусе лабораторно-практических занятий, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж-1, Ж-2, площадью 75,6 кв. м,
- в здании мастерских, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1, часть помещений N 103 площадью 32,1 кв. м, помещения N 106 площадью 187,6 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м и 23,6 кв. м,
земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:01:130153:0006, используемый под охраняемую автостоянку площадью 1 127,5 кв. м,
и о взыскании задолженности в размере 468 712,34 рубля, в том числе: 283 212,34 рубля по договору от 25.12.2006 за использование складских помещений в здании учебных мастерских, расположенных по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1; 91 300 рублей по договору от 15.01.2006 за использование земельного участка площадью 1 127,5 кв. м, для эксплуатации платной автостоянки; 94 200 рублей по договору от 25.12.2006 за использование помещения пункта технического обслуживания в корпусе лабораторно-практических занятий, находящемся по адресу г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, площадью 76,1 кв. м.
Определением от 23.09.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Амурской области (далее - ТУ ФАУФИ по Амурской области).
Решением суда от 21.11.2008 в утверждении представленного сторонами мирового соглашения отказано. Исковые требования ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" удовлетворены частично, суд обязал предпринимателя в десятидневный срок после вступления решения суда в законную силу освободить и передать истцу по акту приема-передачи нежилые помещения: в корпусе лабораторно-практических занятий, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж-1, Ж-2, площадью 75,6 кв. м; в здании мастерских, находящемся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1: часть помещения N 103 площадью 32,1 кв. м, помещения N 106 площадью 187,6 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м и 23,6 кв. м; земельный участок, имеющий кадастровый номер 28:01:130153:0006, используемый под охраняемую автостоянку, площадью 1127,5 кв. м. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Предприниматель, не согласившись с принятым по делу судебным актом в части удовлетворения исковых требований, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 21.11.2008 в обжалуемой части отменить, указав в обоснование на отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих принадлежность спорного имущества истцу на праве оперативного управления. По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции не принял во внимание доводы собственника имущества - ТУ ФАУФИ по Амурской области о необходимости оставления иска в части освобождения ответчиком нежилых помещений без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.
Представители лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, участия в рассмотрении апелляционной жалобы не принимали.
ТУ ФАУФИ по Амурской области в представленном отзыве указало на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, а также на нахождение в материалах дела свидетельств о передаче истцу на праве оперативного управления спорных нежилых помещений и в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161.
Как следует из материалов дела, ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" по договорам от 15.01.2006 (том 1, л.д. 45, 47) передало индивидуальному предпринимателю Ли Ю.С.:
- отапливаемое, имеющее водоснабжение, электроснабжение помещение с отдельным входом, площадью 76,1 кв. м, находящееся в здании корпуса лабораторно-практических по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161,литер Ж, Ж1, Ж2 для организации оказания услуг населению по техническому обслуживанию автомашин,
- асфальтированную открытую площадку, расположенную по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, площадью 1 127,5 кв. м для организации платной автостоянки.
Согласно пунктам 3 указанных договоров стороны согласовали оплату за использование названного имущества - 8 000 рублей в месяц за помещение, 11 300 рублей в месяц за земельный участок.
Договоры заключены сроком на один год - с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Кроме этого, истцом и ответчиком 25.12.2006 подписан договор о сотрудничестве в образовательной деятельности (том 1, л.д. 51), разделом 3 которого стороны предусмотрели, что ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" участвует в указанном договоре принадлежащим ему на праве оперативного управления имуществом, включая: пункт технического обслуживания автотранспортных средств - нежилое помещение, не оснащенное оборудованием, приспособлениями и инструментом, площадью 76,1 кв. м, расположенное в корпусе лабораторно-практических занятии по адресу: ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж1, Ж2, имеющее систему центрального водяного отопления, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения; складские помещения по адресу: ул. Калинина, д. 75/1, N 103 площадью 81,1 кв. м, N 106 площадью 187,6 кв. м, N 107 площадью 52,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м, N 224 площадью 63,5 кв. м, N 226 площадью 64,2 кв. м, N 227 площадью 41,9 кв. м, N 228 площадью 63 кв. м, N 230 площадью 63,2 кв. м; охраняемую автостоянку, прилегающий к ПТО АТС земельный участок площадью 1 127,5 кв. м, оборудованный вагончиком, обнесенный забором - сеткой рабицей, с въездными воротами; бюджетными средствами, предусмотренными для покрытия расходов практического обучения учащихся данной специальности, коммунальным платежам и др., с последующим возмещением за счет доходов от предпринимательской деятельности, на основе расчетов, согласованных в двухстороннем порядке и являющихся неотъемлемой частью указанного договора.
ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" обязалось ежемесячно до 10 числа выставлять предпринимателю счета на возмещение расходов за период деятельности, осуществляемой исключительно в его интересах.
Срок действия договора от 25.12.2006 установлен разделом 4 названной сделки - с 01.01.2007 по 29.12.2007 с указанием на автоматическое продление его на каждый последующий год, после истечения данного срока, если ни одна из сторон за месяц до окончания его действия не уведомила другую сторону о прекращении действия договора.
Уведомлением от 10.01.2008 (том 1, л.д. 65-66) истец сообщил ответчику об отказе с 10.02.2008 от договора от 25.12.2006 на основании раздела 4 указанной сделки с указанием на необходимость возврата в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущества, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1 (1-ый и 2-ой этажи).
Ответчик в ответ на указанное уведомление просил ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" отсрочить освобождение помещений (том 1, л.д. 67), предложив график поэтапного освобождения объектов (том 1, л.д. 68).
Кроме этого, истцом 16.07.2008 (том 1, л.д. 71), 10.09.2008 (том 1, л.д. 75, 76) в адрес предпринимателя направлены уведомления с требованиями об оплате образовавшейся задолженности за использование переданного последнему имущества, об освобождении занимаемых ответчиком помещений и земельного участка.
По актам приема-передачи от 09.01.2008 (том 1, л.д. 77-79, 81) ответчик возвратил истцу помещение N 107, расположенное по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1, площадью 52,9 кв. м.
Оставшаяся часть переданного предпринимателю имущества последним истцу не возвращена.
Наличие оставшегося у предпринимателя имущества - нежилых помещений:
- в корпусе лабораторно-практических занятий, расположенном по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, литер Ж, Ж-1, Ж-2, площадью 75,6 кв. м,
- в здании мастерских, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Калинина, д. 75/1, часть помещений N 103 площадью 32,1 кв. м, помещения N 106 площадью 187,6 кв. м, N 222 площадью 62,9 кв. м, N 220 площадью 61,9 кв. м, N 223 площадью 57,2 кв. м и 23,6 кв. м,
земельного участка, имеющего кадастровый номер 28:01:130153:0006, используемого под охраняемую автостоянку площадью 1 127,5 кв. м (данные обстоятельства ответчиком не оспариваются), а также ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате за пользование спорным имуществом, явилось основанием для предъявления ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" настоящего иска.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения (в части требования о взыскании задолженности за пользование спорным имуществом решение не оспаривается), арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части (часть 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Суд апелляционной инстанции, учитывая положения вышеназванной нормы, буквальное толкование условий сделок от 15.01.2006 и от 25.12.2006, исходя из поведения сторон, приходит к выводу, что отношения сторон по вышеуказанным договорам регулируются положениями главы 34 "Аренда" ГК РФ.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).
Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что, принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлена обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества.
Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (статья 651 ГК РФ).
Также статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Кроме этого, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" определено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, срок договоров от 15.01.2006 установлен с 01.01.2006 по 31.12.2006.
Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году.
Оценив условия договоров аренды нежилых помещений от 15.01.2006, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что срок действия данных сделок равен одному году, в связи с чем данные договоры могут считаться заключенным только с момента их государственной регистрации.
Между тем, в материалах дела отсутствуют доказательства государственной регистрации договоров от 15.01.2006. Таким образом, учитывая вышеуказанные нормы права, апелляционный суд находит их незаключенными и как следствие не порождающими для сторон прав и обязанностей, вытекающих из данных сделок.
Поскольку как установлено выше договор о сотрудничестве в образовательной деятельности от 25.12.2006 содержит признаки договора аренды объектов недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 статьи 654 ГК РФ должен содержать данные о размере арендной платы.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (пункт 1 статьи 654 ГК РФ).
Следовательно, суд апелляционный инстанции приходит к выводу о том, что предприниматель не имеет права занимать вышеуказанные помещения и земельный участок, поскольку договоры от 15.01.2006, от 25.12.2006 являются незаключенными.
Необходимо отметить, что обстоятельства, обосновывающие иск, согласно части 2 статьи 65 АПК РФ определяются в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Права, предусмотренные статьями 301 - 304 названного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором (статья 305 ГК РФ).
По смыслу указанных норм в их взаимосвязи с положениями части 1 статьи 65 АПК РФ, предъявляя виндикационный иск, истец должен доказать, что истребуемое имущество принадлежит ему на праве собственности либо на ином вещном или обязательственном праве, выбыло из его владения и незаконно находится во владении ответчика.
В силу статьи 299 ГК РФ право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за учреждением, возникает у этого учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.
Материалы дела содержат свидетельства о государственной регистрации права:
- от 16.01.2006 серии 28 АА N 061299 о передаче истцу в постоянное (бессрочное) пользование на основании постановления мэра г. Благовещенска от 24.10.2005 N 3062 (том 1, л.д. 32-33) земельного участка, находящегося по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161, площадью 22 753 кв. м, имеющего кадастровый номер 28:01:130153:0006 (том 1, л.д. 25),
- от 28.07.2004 серии 28 АА N 101885, от 28.04.2004 серии 28 АА N 101887 о закреплении на основании распоряжения комитета по управлению государственным имуществом Амурской области от 10.01.2000 N 9 за ФГОУ СПО "Благовещенский сельскохозяйственный техникум" на праве оперативного управления имущества, являющегося федеральной собственностью: мастерской, площадью 1 240,2 кв. м, корпуса лабораторно-практических занятий, площадью 798,1 кв. м, находящихся по адресу: г. Благовещенск, ул. Красноармейская, д. 161 соответственно (том 1, л.д. 26, 27).
Таким образом, материалами дела подтверждается принадлежность истцу спорных нежилых помещений на праве оперативного управления и земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Также при рассмотрении виндикационного требования суду необходимо установить, является ли владение ответчиком спорным имуществом незаконным.
Пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что при применении статьи 301 ГК РФ следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении.
Как установлено выше, договоры от 15.01.2006, от 25.12.2006 признаны незаключенными.
Иных документов, подтверждающих право законного владения или пользования нежилым помещение, ответчиком не представлено.
Объектом виндикации является индивидуально-определенная вещь, отличающаяся от вещей, определенных родовыми признаками, конкретными, только ей присущими характеристиками. Истцом в достаточной степени представлены доказательства, позволяющие индивидуализировать спорное имущество.
Следовательно, факт незаконного пользования предпринимателем объектами недвижимого имущества (нежилые помещения и земельный участок) подтвержден, наличие всех элементов виндикационного иска в соответствии со статьей 65 АПК РФ доказано.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что главой 20 ГК РФ не предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения, в связи с чем положения статьи 148 АПК РФ в рассматриваемом деле применению не подлежат.
На основании изложенного доводы апелляционной жалобы отклоняются как необоснованные.
Судом апелляционной инстанции не установлено наличие безусловных оснований для отмены решения, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.
При указанных обстоятельствах оснований к отмене решения суда и удовлетворению апелляционной жалобы не имеется.
Согласно статье 110 АПК РФ государственная пошлина по апелляционной жалобе относится на ответчика.
Руководствуясь статьями 266, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Амурской области от 21.11.2008 по делу N А04-6956/2008-23/243 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.
Председательствующий
С.Б.РОТАРЬ
Судьи
Е.Н.ГОЛОВНИНА
А.А.ТИХОНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)