Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Варакса Н.В.,
судей Муравьевой Е.Ю., Щеклеиной Л.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Л.П.,
при участии:
от заявителя закрытого акционерного общества "Дедал" (ОГРН 1025900921969, ИНН 5902117172): Мальцева А.С., предъявлено удостоверение адвоката, доверенность от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 106),
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю (ОГРН 1055901619168, ИНН 5904122386): Писаренко Л.Г., предъявлено служебное удостоверение, доверенность от 07.10.2013,
- от третьих лиц Юриновой Татьяны Геннадьевны, Маркович Дмитрия Олеговича, Баева Андрея Николаевича, Червонных Ильи Алексеевича, Макаренко Елены Владимировны: представители не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя
закрытого акционерного общества "Дедал"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 15 августа 2013 года по делу N А50-6110/2013,
принятое судьей Катаевой М.А.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Дедал"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю
о признании незаконным предписания,
установил:
Закрытое акционерное общество "Дедал" (далее - заявитель, ЗАО "Дедал", Общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1 л.д. 125) о признании незаконным предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 22.03.2013 N 134.
К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Юринова Татьяна Геннадьевна, Маркович Дмитрий Олегович, Баев Андрей Николаевич, Червонных Илья Алексеевич, Макаренко Елена Владимировна (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Общества, условия договоров участия в долевом строительстве не противоречат Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Кроме того, Общество полагает, что выданное Управлением предписание не исполнимо, поскольку в настоящее время все договоры, представленные на проверку, прекратили свое действие в связи с исполнением обязательства.
Присутствовавший в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Управление с доводами апелляционной жалобы не согласно по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы, содержащиеся в отзыве на апелляционную жалобу.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили, что на основании ч. 3 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю от 19.02.2013 N 152 (т. 2 л.д. 16-17) проведена плановая документарная проверка ЗАО "Дедал", осуществляющего деятельность по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве. Результаты проверки зафиксированы в акте проверки от 22.03.2013 (т. 2 л.д. 25-28).
В ходе проверки выявлено, что типовая (стандартная) форма договора участия в долевом строительстве (т. 2 л.д. 47-53), а также договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 3, заключенные с Юриновой Т.Г., Маркович Д.О., Баевым А.Н., Червонных И.А., Макаренко Е.В. (т. 1 л.д. 38-70, т. 2 л.д. 65-73) содержат условия, ущемляющие установленные законом права потребителей, а именно:
- - в п. 2.3, п. 2.4 указанных договоров предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, указанная в пункте 1.4 Договора по результатам строительства дома может быть изменена. При этом изменение проектной площади по результатам строительства из-за применения соответствующих коэффициентов учреждениями технической инвентаризации, а также отступление проектной площади в пределах норм, допустимых СНиП, не влечет за собой изменение размера денежных средств участников долевого строительства, указанного в п. 1.5 Договора и не означает несоответствия передаваемого в собственность Участнику долевого строительства объекта долевого строительства";
- - в п. 5.3 указанных договоров установлено, что в случае нарушения по вине Застройщика предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены Договора за каждый день просрочки";
- - в п. 6.4 указанных договоров предусмотрено, что в случае расторжения договора, возврат денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства по договору, производится в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
По результатам проверки Управлением в адрес ЗАО "Дедал" вынесено предписание от 22.03.2013 N 134 о прекращении нарушения прав потребителей, согласно которому Обществу предписано в срок до 05.04.2013 привести типовую (стандартную) форму договора участия в долевом строительстве и договоры участия в долевом строительстве, рассмотренные в рамках плановой проверки, в соответствие с требованиями законодательства в сфере защиты прав потребителей (л.д. 23-26).
Полагая, что указанное предписание не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы, Общество, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, при этом суд исходил из того, что оспариваемое предписание вынесено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, основания для его признания недействительным отсутствуют.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
В п. 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из материалов дела следует, что в п. 2.3 (п. 2.4) типовую (стандартную) форму договора участия в долевом строительстве и рассмотренные в ходе проверки договоры участия в долевом строительстве, заключенные с гражданами, включено условие о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, указанная в пункте 1.4 Договора по результатам строительства дома может быть изменена. При этом изменение проектной площади по результатам строительства из-за применения соответствующих коэффициентов учреждениями технической инвентаризации, а также отступление проектной площади в пределах норм, допустимых СНиП, не влечет за собой изменение размера денежных средств участников долевого строительства и не означает несоответствия передаваемого в собственность Участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Суд первой инстанции обоснованно согласился с выводом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю о том, что данное условие ущемляющие права потребителей, по следующим основаниям.
В ч. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы, при этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
Доводы Общества о том, что ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает право дольщика требовать изменение договорной цены только в случае существенных недостатков объекта договора, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, обоснованно отклонены судом первой инстанции как основанные на неверном толковании действующего законодательства. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из содержания спорных договоров видно, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданам, определен с указанием конкретной площади, следовательно, уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре, является отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, условие п. 2.3, 2.4. договоров ограничивают права участников долевого строительства как потребителей.
В п. 5.3 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено, что в случае нарушения по вине Застройщика предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены Договора за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции верно отметил, что указанное условие договора ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными в ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку п. 5.3 договоров, по которым участниками долевого строительства являются граждане, не содержит обязательного условия об уплате застройщиком неустойки (пени) в двойном размере - в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, данное условие ущемляет права участников долевого строительства по сравнению с действующим законодательством.
В п. 6.4 спорных договоров установлено, что в случае расторжения договора, возврат денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства по договору, производится в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Между тем согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансировании Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Суд апелляционной соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условие п. 6.4 спорных договоров в части невключения в него, кроме обязанности застройщика возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, обязанности уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, противоречит п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, поскольку ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Доводы заявителя о том, что п. 5.3 и п. 6.4 договоров не нарушают прав потребителей, поскольку даже при такой формулировке условий договоров Обществом соблюдаются указанные выше требования закона, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не свидетельствующие о незаконности оспариваемого предписания.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о неисполнимости предписания со ссылкой на то, что в настоящее время все договоры, представленные на проверку, прекратили свое действие в связи с исполнением обязательства, судом апелляционной инстанции отклоняются, так как данным доводам дана верная правовая оценка в решении суда первой инстанции, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что само по себе данное обстоятельство не порождает таких последствий, как признание недействительным предписания контролирующего органа, поскольку оспариваемое предписание не содержит указания на внесение соответствующих изменений в текст договора в одностороннем порядке, способ устранения нарушения, соответствующий требованиям действующего законодательства, определяет лицо, которому адресован акт государственного органа. Кроме того, выявленные управлением нарушения касаются не только конкретных договоров, заключенных с участниками долевого строительства, но и типовой (стандартной) формы договора участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемое предписание соответствует закону, не нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, оснований для признания данного предписания недействительным и для удовлетворения заявленных ЗАО "Дедал" требований не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обществом при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., то есть в большем размере, чем предусмотрено подп. 3, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем заявителю апелляционной жалобы подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная по платежному поручению N 688 от 10.09.2013 государственная пошлина в сумме 1000 руб. (подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 августа 2013 года по делу N А50-6110/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Дедал" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Дедал" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 (Одна тысяча) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению N 668 от 10.09.2013 при подаче апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Н.В.ВАРАКСА
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Ю.ЩЕКЛЕИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.11.2013 N 17АП-11965/2013-АК ПО ДЕЛУ N А50-6110/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 ноября 2013 г. N 17АП-11965/2013-АК
Дело N А50-6110/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 15 ноября 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Варакса Н.В.,
судей Муравьевой Е.Ю., Щеклеиной Л.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Мальцевой Л.П.,
при участии:
от заявителя закрытого акционерного общества "Дедал" (ОГРН 1025900921969, ИНН 5902117172): Мальцева А.С., предъявлено удостоверение адвоката, доверенность от 01.04.2013 (т. 1 л.д. 106),
от заинтересованного лица Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю (ОГРН 1055901619168, ИНН 5904122386): Писаренко Л.Г., предъявлено служебное удостоверение, доверенность от 07.10.2013,
- от третьих лиц Юриновой Татьяны Геннадьевны, Маркович Дмитрия Олеговича, Баева Андрея Николаевича, Червонных Ильи Алексеевича, Макаренко Елены Владимировны: представители не явились;
- (лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу заявителя
закрытого акционерного общества "Дедал"
на решение Арбитражного суда Пермского края
от 15 августа 2013 года по делу N А50-6110/2013,
принятое судьей Катаевой М.А.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Дедал"
к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю
о признании незаконным предписания,
установил:
Закрытое акционерное общество "Дедал" (далее - заявитель, ЗАО "Дедал", Общество) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с заявлением (с учетом уточнения заявленных требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 1 л.д. 125) о признании незаконным предписания Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю (далее - заинтересованное лицо, Управление) от 22.03.2013 N 134.
К участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Юринова Татьяна Геннадьевна, Маркович Дмитрий Олегович, Баев Андрей Николаевич, Червонных Илья Алексеевич, Макаренко Елена Владимировна (далее - третьи лица).
Решением Арбитражного суда Пермского края от 15.08.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить. По мнению Общества, условия договоров участия в долевом строительстве не противоречат Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Кроме того, Общество полагает, что выданное Управлением предписание не исполнимо, поскольку в настоящее время все договоры, представленные на проверку, прекратили свое действие в связи с исполнением обязательства.
Присутствовавший в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Управление с доводами апелляционной жалобы не согласно по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представитель Управления в судебном заседании поддержал доводы, содержащиеся в отзыве на апелляционную жалобу.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание суда апелляционной инстанции представителей не направили, что на основании ч. 3 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в отсутствие их представителей.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании распоряжения заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю от 19.02.2013 N 152 (т. 2 л.д. 16-17) проведена плановая документарная проверка ЗАО "Дедал", осуществляющего деятельность по привлечению денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договоров участия в долевом строительстве. Результаты проверки зафиксированы в акте проверки от 22.03.2013 (т. 2 л.д. 25-28).
В ходе проверки выявлено, что типовая (стандартная) форма договора участия в долевом строительстве (т. 2 л.д. 47-53), а также договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. Советская, д. 3, заключенные с Юриновой Т.Г., Маркович Д.О., Баевым А.Н., Червонных И.А., Макаренко Е.В. (т. 1 л.д. 38-70, т. 2 л.д. 65-73) содержат условия, ущемляющие установленные законом права потребителей, а именно:
- - в п. 2.3, п. 2.4 указанных договоров предусмотрено, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, указанная в пункте 1.4 Договора по результатам строительства дома может быть изменена. При этом изменение проектной площади по результатам строительства из-за применения соответствующих коэффициентов учреждениями технической инвентаризации, а также отступление проектной площади в пределах норм, допустимых СНиП, не влечет за собой изменение размера денежных средств участников долевого строительства, указанного в п. 1.5 Договора и не означает несоответствия передаваемого в собственность Участнику долевого строительства объекта долевого строительства";
- - в п. 5.3 указанных договоров установлено, что в случае нарушения по вине Застройщика предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены Договора за каждый день просрочки";
- - в п. 6.4 указанных договоров предусмотрено, что в случае расторжения договора, возврат денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства по договору, производится в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
По результатам проверки Управлением в адрес ЗАО "Дедал" вынесено предписание от 22.03.2013 N 134 о прекращении нарушения прав потребителей, согласно которому Обществу предписано в срок до 05.04.2013 привести типовую (стандартную) форму договора участия в долевом строительстве и договоры участия в долевом строительстве, рассмотренные в рамках плановой проверки, в соответствие с требованиями законодательства в сфере защиты прав потребителей (л.д. 23-26).
Полагая, что указанное предписание не соответствует требованиям законодательства и нарушает его права и законные интересы, Общество, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, при этом суд исходил из того, что оспариваемое предписание вынесено в соответствии с требованиями действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, основания для его признания недействительным отсутствуют.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции полагает, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости
В п. 4 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В соответствии с п. 1, п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из материалов дела следует, что в п. 2.3 (п. 2.4) типовую (стандартную) форму договора участия в долевом строительстве и рассмотренные в ходе проверки договоры участия в долевом строительстве, заключенные с гражданами, включено условие о том, что фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого Участником долевого строительства, указанная в пункте 1.4 Договора по результатам строительства дома может быть изменена. При этом изменение проектной площади по результатам строительства из-за применения соответствующих коэффициентов учреждениями технической инвентаризации, а также отступление проектной площади в пределах норм, допустимых СНиП, не влечет за собой изменение размера денежных средств участников долевого строительства и не означает несоответствия передаваемого в собственность Участнику долевого строительства объекта долевого строительства.
Суд первой инстанции обоснованно согласился с выводом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Пермскому краю о том, что данное условие ущемляющие права потребителей, по следующим основаниям.
В ч. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей предусмотрено, что потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы, при этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
В ч. 1 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ).
Доводы Общества о том, что ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ предусматривает право дольщика требовать изменение договорной цены только в случае существенных недостатков объекта договора, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, обоснованно отклонены судом первой инстанции как основанные на неверном толковании действующего законодательства. При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в ч. 4 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно которой договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из содержания спорных договоров видно, что объект долевого строительства, подлежащий передаче гражданам, определен с указанием конкретной площади, следовательно, уменьшение площади квартиры по сравнению с указанной в договоре, является отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта.
Таким образом, условие п. 2.3, 2.4. договоров ограничивают права участников долевого строительства как потребителей.
В п. 5.3 договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено, что в случае нарушения по вине Застройщика предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства объекта долевого строительства Застройщик уплачивает Участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, от цены Договора за каждый день просрочки.
Суд первой инстанции верно отметил, что указанное условие договора ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными в ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, согласно застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Поскольку п. 5.3 договоров, по которым участниками долевого строительства являются граждане, не содержит обязательного условия об уплате застройщиком неустойки (пени) в двойном размере - в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства, данное условие ущемляет права участников долевого строительства по сравнению с действующим законодательством.
В п. 6.4 спорных договоров установлено, что в случае расторжения договора, возврат денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства по договору, производится в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения.
Между тем согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансировании Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Суд апелляционной соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что условие п. 6.4 спорных договоров в части невключения в него, кроме обязанности застройщика возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, обязанности уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, противоречит п. 1 ч. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, поскольку ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.
Доводы заявителя о том, что п. 5.3 и п. 6.4 договоров не нарушают прав потребителей, поскольку даже при такой формулировке условий договоров Обществом соблюдаются указанные выше требования закона, обоснованно отклонены судом первой инстанции, как не свидетельствующие о незаконности оспариваемого предписания.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы о неисполнимости предписания со ссылкой на то, что в настоящее время все договоры, представленные на проверку, прекратили свое действие в связи с исполнением обязательства, судом апелляционной инстанции отклоняются, так как данным доводам дана верная правовая оценка в решении суда первой инстанции, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
При этом суд первой инстанции обоснованно отметил, что само по себе данное обстоятельство не порождает таких последствий, как признание недействительным предписания контролирующего органа, поскольку оспариваемое предписание не содержит указания на внесение соответствующих изменений в текст договора в одностороннем порядке, способ устранения нарушения, соответствующий требованиям действующего законодательства, определяет лицо, которому адресован акт государственного органа. Кроме того, выявленные управлением нарушения касаются не только конкретных договоров, заключенных с участниками долевого строительства, но и типовой (стандартной) формы договора участия в долевом строительстве.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемое предписание соответствует закону, не нарушает права и законные интересы заявителя, следовательно, оснований для признания данного предписания недействительным и для удовлетворения заявленных ЗАО "Дедал" требований не имеется.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
При указанных обстоятельствах оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обществом при подаче апелляционной жалобы уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб., то есть в большем размере, чем предусмотрено подп. 3, 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с чем заявителю апелляционной жалобы подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная по платежному поручению N 688 от 10.09.2013 государственная пошлина в сумме 1000 руб. (подп. 1 п. 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь ст. 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пермского края от 15 августа 2013 года по делу N А50-6110/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Дедал" - без удовлетворения.
Возвратить закрытому акционерному обществу "Дедал" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1000 (Одна тысяча) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению N 668 от 10.09.2013 при подаче апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.
Председательствующий
Н.В.ВАРАКСА
Судьи
Е.Ю.МУРАВЬЕВА
Л.Ю.ЩЕКЛЕИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)