Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Щербаков А.Н. по доверенности от 15.08.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013 по делу N А53-5440/2013
по иску Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района
к ответчику крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Луч"
о внесении изменений в условия договора,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района (далее - истец, КУИ Кагальницкого района, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Луч" (далее - ответчик, КФХ "Луч") о внесении в договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010, заключенный между комитетом и КФХ "Луч", следующих изменений:
- пункт 3.2 договора читать в следующей редакции:
"3.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК МФ по РО (Мин. имущество по РО) р/с 40101810400000010002 Банк: ГРКЦ ГУ Банка России по РО БИК: 046015001 ОКАТО: 60222825000 ИНН: 6163021632 КПП: 616301001, код платежа:81511105013100000120.
В соответствии с пунктом 3.4. размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 23.11.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" уровень инфляции на 2013 г. составляет 5,5 процентов.
На основании вышеизложенного расчет арендной платы определяется: 6890103,00*1,6/100*1,08*1,105*1,13*1,08*1,065*1,06*1,055=191223,76 руб.
Размер арендной платы за 2013 год составляет: 191223,76 руб.".
- пункты 3.3, 3.4, договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка, который является неотъемлемой частью Договора (приложениеN 2).
Исполнением обязательства по внесению арендной платы является своевременное поступление платежей, в установленные настоящим Договором сроки.
3.4. В одностороннем порядке по требованию Арендодателя размер годовой арендной платы за использование Участка изменяется:
- путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;
- в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):
- ставок арендной платы;
- нового размера прогнозируемого уровня инфляции;
- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;
- результатов государственной кадастровой оценки земель;
- порядка определения размера арендной платы".
- дополнить договор аренды пунктом 3.5 следующего содержания:
"3.5. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. При этом, арендная плата начисляется в соответствии с новой категорией или новым видом разрешенного использования с даты внесения изменений в документы государственного кадастрового учета. Предоставление в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района документов государственного кадастрового учета в указанных случаях является обязанностью Арендатора".
- пункт 4.1.1 изложить в следующей редакции:
"4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы за два и более квартала, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору и нарушения других условий Договора".
- пункт 4.2.4 исключить.
- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции:
"5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2. Договора".
- пункт 7.1. договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых протокольным определением суда от 04.06.2013 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 78, 97)).
Исковые требования предъявлены на основании статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы изменением ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения решениями Кагальницкого районного Собрания депутатов N 197 от 26.10.2012 и N 225 от 13.03.2013 и необходимостью приведения договора аренды N 4 от 15.02.2010 в соответствие с законодательством, действовавшим на момент его заключения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств существенного изменения обстоятельств, являющихся основанием для изменения договора в судебном порядке. По смыслу пункта 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изменение размера нормативно регулируемой арендной платы не требует изменения договора.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013, комитет обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить оспариваемый судебный акт и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указал, что право комитета вносить изменения в договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 по согласованию с ответчиком закреплено пунктом 4.1.2 договора. Поскольку КФХ "Луч" отказалось от подписания дополнительного соглашения о внесении в договор аренды вышеприведенных изменений, комитет вправе требовать принятия соответствующих изменений в судебном порядке. Изменения договора аренды обусловлены установлением новой ставки арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения (1,6% кадастровой стоимости), уточнением кода платежа и необходимости приведения договора в соответствие с нормативными требованиями, действовавшими на момент его заключения, а также установленными в период действия договора.
Крестьянское (фермерское) хозяйство "Луч" в отзыве апелляционную жалобу не признало. Ответчик указал, что считает решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2013 законным, обоснованным и не подлежащем отмене, поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность переоформления ранее заключенных договоров аренды земельных участков по требованию арендодателя. Постановление Правительства Ростовской области N 120 от 27.02.2012 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", на которое ссылается комитет, основанием такого переоформления не является. Решение Собрания депутатов Кагальницкого района N 197 от 26.10.2012 в части установления ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в размере 1,6% кадастровой стоимости земельного участка, признано недействующим судебными актами по делу N А53-10560/2012. Внесение изменений в договор аренды в части установления указанной ставки арендной платы противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
В судебном заседании представитель ответчика выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда от 11.06.2013 оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 03.09.2013 на 14 часов 45 минут. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика, поддержавшего заявленную ранее правовую позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между КУИ Кагальницкого района (арендодатель) и КФХ "Луч" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:14:0600014:10, находящийся по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, п. Ключевой, участок 9 км на юго-запад, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 855000 кв. м (т. 1 л.д. 9).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.02.2010 (т. 1 л.д. 14).
Пунктом 2.1 договора аренды N 4 от 15.02.2010 срок аренды участка установлен с 15.02.2010 по 14.02.2015 на пять лет.
Договор аренды N 4 от 15.02.2010 зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 15.03.2010, запись регистрации N 61-61-17/001/2010295 (т. 1 л.д. 15).
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 4 от 15.02.2010 годовой размер арендной платы за участок составляет 55805,61 рублей. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 2). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление средств на счет арендодателя в установленные пунктом 3.2 настоящего договора сроки. Расчет арендной платы определен в приложении N 3 к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 3.4 договора).
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В силу пункта 4.1.1 договора N 4 от 15.02.2010 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 6.1 договора изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.
Письмом N 70 от 28.01.2013 (т. 1 л.д. 16-18) комитет направил в адрес ответчика для подписания дополнительное соглашение на 2013 год к договору аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010, в котором предложено внести следующие изменения в договор:
1. Преамбулу договора читать в следующей редакции: "От имени муниципального образования "Кагальницкий район", свидетельство о включении муниципального образования в государственный реестр муниципальных образований NRU 61514000 от 25.06.2006, Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района, в лице исполняющего обязанности председателя Комитета Семикова Игоря Сергеевича, действующего на основании распоряжения Администрации Кагальницкого района от 14.01.2013 N 3 "О временном исполнении обязанностей", именуемый в дальнейшем "Арендодатель, и крестьянское (фермерское) хозяйство "Луч", в лице главы К(Ф)Х Жоголева Владимира Александровича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендатор", и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор аренды (далее - Договор) о нижеследующем:"
Пункт 3.2 договора читать в следующей редакции: "3.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК МФ по РО (Мин. имущество по РО) р/с 40101810400000010002 Банк: ГРКЦ ГУ Банка России по РО БИК: 046015001 ОКАТО: 60222825000 ИНН: 6163021632 КПП: 616301001, код платежа:81511105013100000120"
В соответствии с пунктом 3.4 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 23.11.2012 года N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" уровень инфляции на 2013 г. составляет 5,5 процентов. На основании выше изложенного расчет арендной платы определяется: 6890103,00 * 1,6/100 * 1,08 * 1,105 * 1,13 * 1,08 * 1,065 * 1,06 * 1,055 = 191223,76 руб. Размер арендной платы за 2013 год составляет: 191223,76 руб.".
Пункты 3.3, 3.4, договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема - передачи Участка, который является неотъемлемой частью Договора (приложение N 2). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является своевременное поступление платежей, в установленные настоящим Договором сроки.
3.4. В одностороннем порядке по требованию Арендодателя размер годовой арендной платы за использование Участка изменяется:
- путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;
- в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):
- ставок арендной платы;
- нового размера прогнозируемого уровня инфляции;
- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;
- результатов государственной кадастровой оценки земель;
- порядка определения размера арендной платы".
Дополнить договор аренды пунктом 3.5 следующего содержания: "3.5. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. При этом, арендная плата начисляется в соответствии с новой категорией или новым видом разрешенного использования с даты внесения изменений в документы государственного кадастрового учета. Предоставление в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района документов государственного кадастрового учета в указанных случаях является обязанностью Арендатора".
Пункт 4.1.1 договора изложить в следующей редакции: "4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка него целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы за два и более квартала, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору и нарушения других условий Договора". Пункт 4.2.4. исключить, п. 5.2. договора изложить в следующей редакции: "5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2. Договора".
Пункт 7.1. договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции: "7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя".
КФХ "Луч" отказался от подписания дополнительного соглашения на 2013 год к договору N 4 от 15.02.2010, направив в адрес комитета протокол разногласия к данному соглашению (т. 1 л.д. 19).
Полагая, что в связи с отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения договор аренды N 4 от 15.02.2010 подлежит изменению в судебном порядке, КУИ Кагальницкого района обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, действующее законодательство исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. При этом должны учитываться состояние экономического оборота и тенденции его развития, существующие обязательные правила, которые необходимо соблюдать при исполнении договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Необходимо отменить, что баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Бремя доказывания наличия всех составляющих ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае истце.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обосновано указал, что комитет не доказал наличия всех условий, предусмотренных нормами статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве основания к изменению договора аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010.
Требования комитета о внесении изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 обусловлены увеличением до 1,6 процента от кадастровой стоимости ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на основании решений Кагальницкого районного Собрания депутатов N 197 от 26.10.2012 и N 225 от 13.03.2013.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Определение соответствующих условий арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Однако, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Соответственно, изменение ставки арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки, не является достаточным основанием для внесения в судебном порядке соответствующих изменений в условия договора аренды о размере арендной платы по требованию арендодателя, поскольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта уполномоченного органа.
Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирован правовой подход, согласно которому основанные на принципах, содержащихся в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установленные данным нормативным правовым актом, должны являться ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
В частности, подпунктом "в" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в отношении земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, установлена ставка в размере 0,6 процента от кадастровой стоимости участка.
Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды N 4 от 15.02.2010 размер арендной платы был рассчитан с применением указанной ставки.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении пояснил, что применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комитет не доказал возможность внесения изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 в части увеличения до 1,6 процента от кадастровой стоимости участка ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на основании решений Кагальницкого районного Собрания депутатов N 197 от 26.10.2012 и N 225 от 13.03.2013, принимая во внимание, что данная ставка противоречит предельной ставке арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (0,6 процента), закрепленной подпунктом "в" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Требования комитета в части внесения в договор аренды N 4 от 15.02.2010 изменений кода платежа, порядка и условий одностороннего изменения арендной платы, оснований расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя, размера договорной неустойки, договорной подсудности, обусловлены необходимостью приведения договора аренды в соответствие с нормативными требованиями к оформлению аренды земельных участков, действовавшими на момент подписания договора и введенными в процессе его исполнения.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность последующего приведения договора в соответствие с законодательством, действовавшим на момент его заключения, в случае выявления определенных противоречий в процессе его исполнения. В данной ситуации подлежат применению положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В тоже время, доказательства того, что на момент заключения договора аренды N 4 от 15.02.2010 его условия противоречили каким-либо императивным нормам, в материалы дела не представлены. Ссылки комитета на отсутствие в договоре определенных условий, предусмотренных действовавшим на момент его заключения постановлением администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007, не свидетельствуют о противоречии договора императивным нормам.
При этом, подписав договор аренды N 4 от 15.02.2010 без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе с порядком и условиями одностороннего изменения арендной платы, основаниями расторжения договора аренды, размером договорной неустойки и договорной подсудностью.
Доводы комитета о том, что внесение изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 обусловлено требованиями постановления Правительства Ростовской области N 120 от 27.02.2012 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", подлежат отклонению, поскольку указанное постановление не может являться основанием для изменения гражданских правоотношений сторон, вытекающих из договора аренды N 4 от 15.02.2010, применительно к статьям 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 3 и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В части требований истца о необходимости изменения кода платежа, содержащегося в пункте 3.2 договора, порядка и условий одностороннего изменения арендной платы (пункты 3.3, 3.4), оснований расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя (пункт 4.1.1), размера договорной неустойки (пункт 5.2) и договорной подсудности (пункт 7.1), комитетом в материалы дела не представлены доказательства невозможности или затруднительности дальнейшего исполнения договора аренды N 4 от 15.02.2010 без внесения соответствующих изменений.
Несогласие истца с отдельными условиями договора аренды, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований: либо когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Доказательства наличия указанных оснований истцом в материалы дела не представлены. Наличие убытков, обусловленных исполнением договора на согласованных условиях, документально не подтверждено.
С учетом вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии оснований для внесения в договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 изменений, в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, истец в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.
По мнению комитета, основанием для изменения условий договора аренды N 4 от 15.02.2010 является пункт 4.1.2 договора, в котором стороны согласовали, что арендодатель вправе вносить по согласованию с арендатором с договор необходимые уточнения и изменения в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов.
Однако, указанное договорное условие подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), по смыслу которого согласование автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств, осуществляется без какого-либо понуждения.
Следовательно, договором аренды N 4 от 15.02.2010 содержится положение о возможности изменения условий договора в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку стороны, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды и иных условий договора подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании пункта 4.1.2 договора.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013 по делу N А53-5440/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.09.2013 N 15АП-11054/2013 ПО ДЕЛУ N А53-5440/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 сентября 2013 г. N 15АП-11054/2013
Дело N А53-5440/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 03 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.
судей Ковалевой Н.В., Кузнецова С.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мелконян Р.А.
при участии:
- от истца: представитель не явился, извещен;
- от ответчика: представитель Щербаков А.Н. по доверенности от 15.08.2013
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013 по делу N А53-5440/2013
по иску Комитета по управлению имуществом Кагальницкого района
к ответчику крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Луч"
о внесении изменений в условия договора,
принятое в составе судьи Андриановой Ю.Ю.
установил:
Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района (далее - истец, КУИ Кагальницкого района, комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к крестьянскому (фермерскому) хозяйству "Луч" (далее - ответчик, КФХ "Луч") о внесении в договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010, заключенный между комитетом и КФХ "Луч", следующих изменений:
- пункт 3.2 договора читать в следующей редакции:
"3.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК МФ по РО (Мин. имущество по РО) р/с 40101810400000010002 Банк: ГРКЦ ГУ Банка России по РО БИК: 046015001 ОКАТО: 60222825000 ИНН: 6163021632 КПП: 616301001, код платежа:81511105013100000120.
В соответствии с пунктом 3.4. размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 23.11.2012 N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" уровень инфляции на 2013 г. составляет 5,5 процентов.
На основании вышеизложенного расчет арендной платы определяется: 6890103,00*1,6/100*1,08*1,105*1,13*1,08*1,065*1,06*1,055=191223,76 руб.
Размер арендной платы за 2013 год составляет: 191223,76 руб.".
- пункты 3.3, 3.4, договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи Участка, который является неотъемлемой частью Договора (приложениеN 2).
Исполнением обязательства по внесению арендной платы является своевременное поступление платежей, в установленные настоящим Договором сроки.
3.4. В одностороннем порядке по требованию Арендодателя размер годовой арендной платы за использование Участка изменяется:
- путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;
- в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):
- ставок арендной платы;
- нового размера прогнозируемого уровня инфляции;
- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;
- результатов государственной кадастровой оценки земель;
- порядка определения размера арендной платы".
- дополнить договор аренды пунктом 3.5 следующего содержания:
"3.5. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. При этом, арендная плата начисляется в соответствии с новой категорией или новым видом разрешенного использования с даты внесения изменений в документы государственного кадастрового учета. Предоставление в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района документов государственного кадастрового учета в указанных случаях является обязанностью Арендатора".
- пункт 4.1.1 изложить в следующей редакции:
"4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы за два и более квартала, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору и нарушения других условий Договора".
- пункт 4.2.4 исключить.
- пункт 5.2 договора изложить в следующей редакции:
"5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном пунктом 3.2. Договора".
- пункт 7.1. договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя" (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, принятых протокольным определением суда от 04.06.2013 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 78, 97)).
Исковые требования предъявлены на основании статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы изменением ставок арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения решениями Кагальницкого районного Собрания депутатов N 197 от 26.10.2012 и N 225 от 13.03.2013 и необходимостью приведения договора аренды N 4 от 15.02.2010 в соответствие с законодательством, действовавшим на момент его заключения.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец не представил доказательств существенного изменения обстоятельств, являющихся основанием для изменения договора в судебном порядке. По смыслу пункта 19 постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" изменение размера нормативно регулируемой арендной платы не требует изменения договора.
Не согласившись с решением Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013, комитет обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил отменить оспариваемый судебный акт и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указал, что право комитета вносить изменения в договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 по согласованию с ответчиком закреплено пунктом 4.1.2 договора. Поскольку КФХ "Луч" отказалось от подписания дополнительного соглашения о внесении в договор аренды вышеприведенных изменений, комитет вправе требовать принятия соответствующих изменений в судебном порядке. Изменения договора аренды обусловлены установлением новой ставки арендной платы за использование земель сельскохозяйственного назначения (1,6% кадастровой стоимости), уточнением кода платежа и необходимости приведения договора в соответствие с нормативными требованиями, действовавшими на момент его заключения, а также установленными в период действия договора.
Крестьянское (фермерское) хозяйство "Луч" в отзыве апелляционную жалобу не признало. Ответчик указал, что считает решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.06.2013 законным, обоснованным и не подлежащем отмене, поскольку Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность переоформления ранее заключенных договоров аренды земельных участков по требованию арендодателя. Постановление Правительства Ростовской области N 120 от 27.02.2012 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", на которое ссылается комитет, основанием такого переоформления не является. Решение Собрания депутатов Кагальницкого района N 197 от 26.10.2012 в части установления ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения в размере 1,6% кадастровой стоимости земельного участка, признано недействующим судебными актами по делу N А53-10560/2012. Внесение изменений в договор аренды в части установления указанной ставки арендной платы противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец, надлежащим образом уведомленный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителя не обеспечил. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
В судебном заседании представитель ответчика выступил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил решение суда от 11.06.2013 оставить без изменения.
В судебном заседании объявлялся перерыв на 03.09.2013 на 14 часов 45 минут. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика, поддержавшего заявленную ранее правовую позицию по делу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между КУИ Кагальницкого района (арендодатель) и КФХ "Луч" (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером 61:14:0600014:10, находящийся по адресу: Ростовская область, Кагальницкий район, п. Ключевой, участок 9 км на юго-запад, для сельскохозяйственного производства, общей площадью 855000 кв. м (т. 1 л.д. 9).
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 15.02.2010 (т. 1 л.д. 14).
Пунктом 2.1 договора аренды N 4 от 15.02.2010 срок аренды участка установлен с 15.02.2010 по 14.02.2015 на пять лет.
Договор аренды N 4 от 15.02.2010 зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 15.03.2010, запись регистрации N 61-61-17/001/2010295 (т. 1 л.д. 15).
Согласно пункту 3.1 договора аренды N 4 от 15.02.2010 годовой размер арендной платы за участок составляет 55805,61 рублей. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема-передачи участка, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 2). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является поступление средств на счет арендодателя в установленные пунктом 3.2 настоящего договора сроки. Расчет арендной платы определен в приложении N 3 к договору, которое является его неотъемлемой частью (пункт 3.3 договора). Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы (пункт 3.4 договора).
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы, предусмотренного пунктом 3.2 договора, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
В силу пункта 4.1.1 договора N 4 от 15.02.2010 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в порядке и случаях, предусмотренных действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 6.1 договора изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме.
Письмом N 70 от 28.01.2013 (т. 1 л.д. 16-18) комитет направил в адрес ответчика для подписания дополнительное соглашение на 2013 год к договору аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010, в котором предложено внести следующие изменения в договор:
1. Преамбулу договора читать в следующей редакции: "От имени муниципального образования "Кагальницкий район", свидетельство о включении муниципального образования в государственный реестр муниципальных образований NRU 61514000 от 25.06.2006, Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района, в лице исполняющего обязанности председателя Комитета Семикова Игоря Сергеевича, действующего на основании распоряжения Администрации Кагальницкого района от 14.01.2013 N 3 "О временном исполнении обязанностей", именуемый в дальнейшем "Арендодатель, и крестьянское (фермерское) хозяйство "Луч", в лице главы К(Ф)Х Жоголева Владимира Александровича, действующего на основании Устава, именуемый в дальнейшем "Арендатор", и именуемые в дальнейшем "Стороны", заключили настоящий договор аренды (далее - Договор) о нижеследующем:"
Пункт 3.2 договора читать в следующей редакции: "3.2. Арендная плата вносится Арендатором равными долями ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на счет УФК МФ по РО (Мин. имущество по РО) р/с 40101810400000010002 Банк: ГРКЦ ГУ Банка России по РО БИК: 046015001 ОКАТО: 60222825000 ИНН: 6163021632 КПП: 616301001, код платежа:81511105013100000120"
В соответствии с пунктом 3.4 размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год на основании федерального закона о федеральном бюджете на соответствующий год, и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 23.11.2012 года N 216-ФЗ "О федеральном бюджете на 2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов" уровень инфляции на 2013 г. составляет 5,5 процентов. На основании выше изложенного расчет арендной платы определяется: 6890103,00 * 1,6/100 * 1,08 * 1,105 * 1,13 * 1,08 * 1,065 * 1,06 * 1,055 = 191223,76 руб. Размер арендной платы за 2013 год составляет: 191223,76 руб.".
Пункты 3.3, 3.4, договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции:
"3.3. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема - передачи Участка, который является неотъемлемой частью Договора (приложение N 2). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является своевременное поступление платежей, в установленные настоящим Договором сроки.
3.4. В одностороннем порядке по требованию Арендодателя размер годовой арендной платы за использование Участка изменяется:
- путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период;
- в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, порядка определения размера арендной платы. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении):
- ставок арендной платы;
- нового размера прогнозируемого уровня инфляции;
- значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы;
- результатов государственной кадастровой оценки земель;
- порядка определения размера арендной платы".
Дополнить договор аренды пунктом 3.5 следующего содержания: "3.5. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. При этом, арендная плата начисляется в соответствии с новой категорией или новым видом разрешенного использования с даты внесения изменений в документы государственного кадастрового учета. Предоставление в Комитет по управлению имуществом Кагальницкого района документов государственного кадастрового учета в указанных случаях является обязанностью Арендатора".
Пункт 4.1.1 договора изложить в следующей редакции: "4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка него целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к порче, при невнесении арендной платы за два и более квартала, в случае не подписания Арендатором дополнительных соглашений к Договору и нарушения других условий Договора". Пункт 4.2.4. исключить, п. 5.2. договора изложить в следующей редакции: "5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,06% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются в порядке, предусмотренном п. 3.2. Договора".
Пункт 7.1. договора аренды земельного участка изложить в следующей редакции: "7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в судебном порядке по месту нахождения Арендодателя".
КФХ "Луч" отказался от подписания дополнительного соглашения на 2013 год к договору N 4 от 15.02.2010, направив в адрес комитета протокол разногласия к данному соглашению (т. 1 л.д. 19).
Полагая, что в связи с отказом ответчика от подписания дополнительного соглашения договор аренды N 4 от 15.02.2010 подлежит изменению в судебном порядке, КУИ Кагальницкого района обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании свободы договора. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе; они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, действующее законодательство исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору. При заключении договора стороны определяют его условия исходя из разумной оценки обстоятельств, в которых он будет исполняться. При этом должны учитываться состояние экономического оборота и тенденции его развития, существующие обязательные правила, которые необходимо соблюдать при исполнении договора.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Необходимо отменить, что баланс имущественных интересов сторон может быть нарушен любым последующим изменением обстоятельств. Однако только их существенное изменение признается основанием, предоставляющим суду возможность изменить или расторгнуть договор. Изменение обстоятельств может считаться существенным только тогда, когда обстоятельства изменились кардинально, то есть настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абзац 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом, пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Бремя доказывания наличия всех составляющих ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации условий лежит на заинтересованном лице - в данном случае истце.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обосновано указал, что комитет не доказал наличия всех условий, предусмотренных нормами статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, в качестве основания к изменению договора аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010.
Требования комитета о внесении изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 обусловлены увеличением до 1,6 процента от кадастровой стоимости ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на основании решений Кагальницкого районного Собрания депутатов N 197 от 26.10.2012 и N 225 от 13.03.2013.
Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы устанавливается договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Таким образом, арендная плата за находящиеся в публичной собственности земельные участки является регулируемой ценой.
Определение соответствующих условий арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Кодекса. Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 данного Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанная правовая позиция сформулирована в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11, от 15.03.2012 N 15117/11 и от 17.04.2012 N 15837/11.
Более того, в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Учитывая, что на момент заключения договора аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 положения статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", устанавливающие государственное регулирование размера арендной платы за публичные земли, вступили в действие, к отношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Однако, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Соответственно, изменение ставки арендной платы за находящиеся в публичной собственности земельные участки, не является достаточным основанием для внесения в судебном порядке соответствующих изменений в условия договора аренды о размере арендной платы по требованию арендодателя, поскольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного правового акта уполномоченного органа.
Более того, суд апелляционной инстанции учитывает, что постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирован правовой подход, согласно которому основанные на принципах, содержащихся в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установленные данным нормативным правовым актом, должны являться ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.
В частности, подпунктом "в" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, в отношении земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, установлена ставка в размере 0,6 процента от кадастровой стоимости участка.
Из материалов дела следует, что при заключении договора аренды N 4 от 15.02.2010 размер арендной платы был рассчитан с применением указанной ставки.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении пояснил, что применительно к статье 12 Гражданского кодекса и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков.
В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, комитет не доказал возможность внесения изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 в части увеличения до 1,6 процента от кадастровой стоимости участка ставки арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения на основании решений Кагальницкого районного Собрания депутатов N 197 от 26.10.2012 и N 225 от 13.03.2013, принимая во внимание, что данная ставка противоречит предельной ставке арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения (0,6 процента), закрепленной подпунктом "в" пункта 3 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Требования комитета в части внесения в договор аренды N 4 от 15.02.2010 изменений кода платежа, порядка и условий одностороннего изменения арендной платы, оснований расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя, размера договорной неустойки, договорной подсудности, обусловлены необходимостью приведения договора аренды в соответствие с нормативными требованиями к оформлению аренды земельных участков, действовавшими на момент подписания договора и введенными в процессе его исполнения.
Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров (пункт 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, действующим законодательством не предусмотрена возможность последующего приведения договора в соответствие с законодательством, действовавшим на момент его заключения, в случае выявления определенных противоречий в процессе его исполнения. В данной ситуации подлежат применению положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В тоже время, доказательства того, что на момент заключения договора аренды N 4 от 15.02.2010 его условия противоречили каким-либо императивным нормам, в материалы дела не представлены. Ссылки комитета на отсутствие в договоре определенных условий, предусмотренных действовавшим на момент его заключения постановлением администрации Ростовской области N 475 от 05.12.2007, не свидетельствуют о противоречии договора императивным нормам.
При этом, подписав договор аренды N 4 от 15.02.2010 без возражений, истец согласился с изложенными в нем условиями, в том числе с порядком и условиями одностороннего изменения арендной платы, основаниями расторжения договора аренды, размером договорной неустойки и договорной подсудностью.
Доводы комитета о том, что внесение изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 обусловлено требованиями постановления Правительства Ростовской области N 120 от 27.02.2012 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области", подлежат отклонению, поскольку указанное постановление не может являться основанием для изменения гражданских правоотношений сторон, вытекающих из договора аренды N 4 от 15.02.2010, применительно к статьям 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 3 и статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В части требований истца о необходимости изменения кода платежа, содержащегося в пункте 3.2 договора, порядка и условий одностороннего изменения арендной платы (пункты 3.3, 3.4), оснований расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя (пункт 4.1.1), размера договорной неустойки (пункт 5.2) и договорной подсудности (пункт 7.1), комитетом в материалы дела не представлены доказательства невозможности или затруднительности дальнейшего исполнения договора аренды N 4 от 15.02.2010 без внесения соответствующих изменений.
Несогласие истца с отдельными условиями договора аренды, которое сформировалось в процессе фактического исполнения договора, не может свидетельствовать о существенном изменении обстоятельств, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, как основание изменения условий договора в судебном порядке по требованию стороны.
Кроме того, даже при наличии существенно изменившихся обстоятельств изменение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации допускается в исключительных случаях. Для такого изменения необходимо установление хотя бы одного из прямо названных в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований: либо когда расторжение договора противоречит общественным интересам, либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Доказательства наличия указанных оснований истцом в материалы дела не представлены. Наличие убытков, обусловленных исполнением договора на согласованных условиях, документально не подтверждено.
С учетом вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции правомерно сделал вывод об отсутствии оснований для внесения в договор аренды земельного участка N 4 от 15.02.2010 изменений, в порядке статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств, опровергающих правильность выводов суда первой инстанции, истец в материалы дела, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представил.
По мнению комитета, основанием для изменения условий договора аренды N 4 от 15.02.2010 является пункт 4.1.2 договора, в котором стороны согласовали, что арендодатель вправе вносить по согласованию с арендатором с договор необходимые уточнения и изменения в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов.
Однако, указанное договорное условие подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), по смыслу которого согласование автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств, осуществляется без какого-либо понуждения.
Следовательно, договором аренды N 4 от 15.02.2010 содержится положение о возможности изменения условий договора в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку стороны, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды и иных условий договора подлежит передаче на рассмотрение суда, внесение изменений в договор аренды N 4 от 15.02.2010 недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании пункта 4.1.2 договора.
Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда апелляционной инстанции не имеется. Нарушений применения норм материального и процессуального права, допущенных судом при принятии обжалуемого судебного акта, которые могут служить основанием для его отмены, апелляционной инстанцией не установлено.
Расходы по госпошлине по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ подлежат отнесению на заявителя жалобы, который освобожден от ее уплаты в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.06.2013 по делу N А53-5440/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
С.А.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)