Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Гороховик О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Моргачевой Н.Н.,
судей: Набок Л.А., Черкуновой Л.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Материк" Б.В. на решение Ленинского районного суда г. Самара от 22.12.2011 г., которым постановлено:
"Исковые требования З. удовлетворить частично. Признать за З. право собственности на объект незавершенного строительством - 2-хкомнатную квартиру N, общей площадью общей ** площадью <...> площадью с учетом прочей * (с коэффициентом) <...> расположенную на шестом этаже в секции <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...> вторая очередь строительства.
Признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.09.09 г., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 2-хкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью <...>., находящуюся на шестом этаже в секции "4" жилого дома, расположенного по адресу:
Прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.09.09 г., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 2-хкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью <...> находящуюся на шестом этаже в секции "4" жилого дома, расположенного по адресу:
Взыскать с ООО "Материк" в пользу З. неустойку в размере <...>, компенсацию морального вреда в размере <...>., расходы на составление искового заявления в размере <...>.".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Набок Л.А., объяснения З., представителя ОАО "АктивКапитал Банк" Д., в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия,
установила:
З. обратилась в суд с иском к ООО "Материк", Б.Г. о признании договора недействительным, признании права собственности на незавершенный строительством объект, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней (истцом) и ООО "Материк" заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ООО "Материк" обязалось передать истцу долю в строительстве - двухкомнатную квартиру N (строительный номер) на 6 этаже, проектной общей площадью <...> в секции 4 в строящемся доме, находящемся по адресу <...> очередь строительства. Ориентировочный срок сдачи дома был определен 4 квартал 2007 г. Протоколом согласования цены определена стоимость указанной выше квартиры в размере <...> которая истцом была оплачена 15.04.2005 г. Истец указывает на то, что ООО "Материк" свои обязательства по договору длительное время не исполняет, что лишает ее возможности пользоваться своей квартирой.
Уточняя исковые требования, З. указала, что в настоящее время спорная квартира по договору от ДД.ММ.ГГГГ имеет N ее площадь составляет <...> Кроме того, из выписки Управления Росреестра по Самарской области ей известно о том, что участником долевого строительства указанной выше двухкомнатной квартиры, имеющей N является Б.Г. Данная квартира расположена на том же этаже, в той же секции, иных аналогичных квартир на указанном выше этаже не имеется. Поскольку ответчиком не был получен акт ввода жилого дома в эксплуатацию и в связи с тем, что ответчик незаконно совершил действия направленные на отчуждение данной квартиры Б.Г., истец не имеет возможности оформить право собственности на испрашиваемую квартиру.
Основываясь на вышеизложенном, З. просила суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительством - двухкомнатную квартиру N общей площадью (с учетом прочей с коэффициентом) <...> общей площадью ** <...> расположенную на шестом этаже в секции "4" жилого дома, расположенного по адресу: г вторая очередь строительства; Признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г., прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на спорную квартиру; Взыскать с ООО "Материк" в ее пользу неустойку в размере <...> компенсацию морального вреда в размере
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Материк" Б.В. просит решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что постановлением главы г. Самара N 139 от 12.02.2001 г. <...> разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц
ДД.ММ.ГГГГ. между ", " и ООО "Материк" был заключен договор N "Об инвестировании и строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой", по которому <...> осуществляет строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <...> и привлекает ООО "Материк" к инвестированию и строительству объекта в объеме, предусмотренном настоящим договором, за исключением прав и обязанностей, переданных застройщику <...> в соответствии с условиями настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и <...> был заключен договор поручения N, на основании п. 1.1. которого первый поручает, а второй обязался привлекать физических и юридических лиц для инвестирования строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по адресу: <...>; готовить проект договора долевого участия в строительстве; принимать денежные средства от дольщиков в счет оплаты по заключенным договорам долевого участия в строительстве и договорам переуступки прав с оформлением приходно-кассового ордера и т.д.
Постановлением главы г. Самара от 30.09.2005 г. N 2666 утвержден проект границ земельного участка, <...> предоставлен в аренду земельный участок и разрешено строительство второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно - производственного корпуса по адресу: <...>.
Постановлением главы г.о.Самара от 08.08.2007 г. N 562 утвержден проект земельного участка для строительства второй очереди жилого дома в границах улиц
25.12.2008 г. Главой г.о.Самара <...> выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений и подземных гаражей (секция 4) по адресу: <...> на срок до 25.12.2010 г.
Судом установлено, что 21.03.2005 г. между З. и ООО "Материк" был заключен договор N "О долевом участии в строительстве". Предметом указанного договора является передача дольщику доли в строительстве, которая соответствует двухкомнатной квартире N "строительный номер" на шестом этаже, проектной общей площадью <...> в секции 4 в строящемся доме, находящемся по адресу: <...> очередь строительства. Ориентировочный срок сдачи дома был определен 4 квартал 2007 г.
Пунктом 3.1. указанного договора предусмотрено, что стоимость доли в строительстве жилья устанавливается Протоколом согласования цены, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.
Разрешая настоящий спор, суд правильно исходил из того, что по договору о долевом участии в строительстве жилья, гражданин, заключивший договор, не преследует коммерческих целей, предпринимательскую деятельность осуществляет одна сторона - ООО "Материк". Истец в качестве дольщика оплачивает строительство квартиры, все обязанности по строительству приняла на себя строительная компания.
Таким образом, суд правильно указал, что указанный договор полностью подпадает под признаки указанные в ст. 9 ФЗ "О введении в действие ч. 2 ГК РФ" от 26.01.1996 г. N 15, в соответствии с которой в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для лично - бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Исходя из требований ч. 1 ст. 27 Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что З. полностью исполнила свои обязательства - оплатила стоимость спорного жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства, судом правильно установлено, что строительство объекта недвижимости, в котором расположено испрашиваемое истцом помещение, осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается материалами дела. Дом, в котором расположена спорная квартира, является объектом незавершенным строительством, процент его готовности составляет 86,6%.
ФФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" составлен технический паспорт, который содержит описание указанного объекта долевого строительства, в том числе спорной квартиры.
Судом достоверно установлено, что в настоящее время двухкомнатная квартира N (строительный) на 6 этаже в 4 - ой секции, расположенная по адресу: <...>, вторая очередь строительства соответствует двухкомнатной квартире N, общей ** площадью <...> площадью с учетом прочей * (с коэффициентом) <...> на 6 этаже в секции "4".
Также установлено, З. не имеет возможности оформить право собственности, поскольку отсутствует акт ввода жилого дома в эксплуатацию, что является непосредственной обязанностью ответчика.
Суд правильно указал, что при отсутствии необходимых документов для регистрации права собственности в установленном законом порядке, нарушаются конституционные права истца на владение, пользование и распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Согласно ст. 131 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Учитывая, что З. свои обязательства полностью исполнила, доля ее квартиры конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом плане, изготовленном ФФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его, суд пришел к правильному выводу о том, что у истца возникло право собственности на незавершенный строительством объект - жилое помещение двухкомнатную квартиру N (строительный) общей площадью <...>., площадью с учетом прочей * (с коэффициентом)
Суд правомерно признал несостоятельными доводы представителя ООО "Материк" о том, что испрашиваемая истцом квартира имеет иную площадь и другой номер, следовательно, у З. отсутствуют права на нее. Согласно условий договора, номер квартиры и ее площадь не являлись точными и могли подлежать изменению в процессе строительства и оформления соответствующей документации. При этом, суд обоснованно принял во внимание пояснения представителя ответчика ООО "Материк" о том, что иной свободной двухкомнатной квартиры на 6 этаже в 4 секции не имеется.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что с З. и Б.Г. был заключен договор на одну и ту же квартиру.
Ссылки ответчика на то, что денежные средства от истца на расчетный счет общества не поступали, следовательно, какими-либо правами на спорную квартиру истец не обладает, правомерно судом не приняты во внимание, как не нашедшие своего подтверждения в ходе рассмотрения данного дела.
Кроме того, при проведении в 2011 г. аудиторской проверки дебиторской и кредиторской задолженности за период с 01.01.2005 г. по 31.12.2005 г. ООО "Материк" в качестве одного из дольщиков указывает З., договором поручения N, в соответствии с которым ООО "Материк" поручило <...> привлекать физических и юридических лиц для инвестирования строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по адресу: <...>; готовить проект договора долевого участия в строительстве; принимать денежные средства от дольщиков в счет оплаты по заключенным договорам долевого участия в строительстве и договорам переуступки прав с оформлением приходно-кассового ордера и т.д.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований полагать, что истец не оплатил стоимость спорной квартиры.
Суд также обоснованно не принял во внимание доводы представителя ООО "Материк" о том, что на момент заключения указанного договора долевого участия отсутствовала разрешительная документация на строительство дома, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для отказа в иске З., которая, как достоверно установлено судом, надлежащим образом исполнила свои обязательства. Нарушение ответчиком своих обязательств по надлежащему оформлению разрешительной документации на строительство дома на момент заключения договора не является основанием для ущемления прав потребителя в виде получения в собственность оплаченной квартиры.
Кроме того, как установлено судом, в настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, которое осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях - на основании разрешения на строительство и оформленного права на земельный участок. Кроме того, как указывалось выше, при проведении аудиторской проверки в 2011 г. ООО "Материк" в качестве дольщика указало З., что подтверждает признание ответчиком договора с истцом и его права на данную квартиру.
Ссылка представителя ООО "Материк" в судебном заседании на то, что договор долевого участия был заключен с нарушением ФЗ N 214, в соответствии с требованиями которого, договор долевого участия подлежит государственной регистрации, судом также обоснованно не принята во внимание, поскольку договор с истцом был заключен до вступления в силу указанного закона.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать правовые последствия, ничтожна.
Из материалов дела видно, что 29.09.09 г. между ООО "Материк" и Б.Г. был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома" предметом которого является двухкомнатная квартира N на 6 этаже в секции "4" вышеуказанного дома.
Разрешая настоящий спор, суд правильно установил, что ООО "Материк" утратило право передавать иным лицам права на спорную квартиру после заключения ДД.ММ.ГГГГ между З. и данным обществом договора N "О долевом участии в строительстве". Кроме того, ООО "Материк" и Б.Г., как председателю совета директоров указанного общества перед заключением данной сделки было известно, что у спорной квартиры имеется правообладатель - З.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, и учитывая, что ООО "Материк" было не вправе заключать оспариваемый договор, суд пришел к законному и обоснованному выводу о том, что спорная сделка не соответствует требованиям закона, следовательно, является ничтожной.
Основываясь на вышеизложенном, суд правомерно удовлетворил требования истца о признании спорного договора недействительным и прекращении записи о государственной регистрации указанного договора.
Судом обоснованно не приняты во внимание доводы представителя ответчика ООО "Материк" о том, что в отношении бывшего директора общества в настоящее время возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 201, ч. 4 ст. 160 УК РФ. Суд правильно указал, что данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований З., поскольку истцом был заключен договор с организацией, обязательства принял на себя ООО "Материк".
По этим же основаниям суд правомерно не принял во внимание ссылки представителя ответчика ООО "Материк" на то, что бывший директор общества К. деньги З. в кассу ООО "Материк" не сдал, присвоил их себе, следовательно, спорная квартира не имела правообладателя.
В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги), сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Цена выполненной работы (оказанной услуги) возвращается потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Принимая во внимание установленные обстоятельства по делу, и учитывая, что ответчиком нарушены установленные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию, суд пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки являются обоснованными.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Учитывая характер обязательства - строительство многоквартирного жилого дома, при котором ответчик был связан договорными обязательствами с другими лицами; имущественный и всякий иной интерес ответчика, и учитывая, что кроме истца ответчику могут предъявить иски и другие лица, с которыми ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве того же дома, взыскание неустойки в полном объеме существенно нарушит права ответчика, суд обоснованно снизил размер неустойки до 5 000 руб.
В соответствии со ст. 15 ФЗ "РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
В соответствии со ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий истца оценивается судом с учетом фактических обстоятельств дела, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Учитывая то, что несвоевременным выполнением работ ответчик нарушил права потребителя - истца, который длительное время не может пользоваться своей квартирой, что причиняет ему неудобства, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда с учетом характера требования разумности и справедливости в размере <...>.
В силу ст. 98 ГПК РФ, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца расходы на составление искового заявления в размере
Судебная коллегия находит, что решение суда является законным и обоснованным, судом исследованы все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, а доводы апелляционной жалобы не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут быть положены в основу отмены решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самара от 22.12.2011 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Материк" Б.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 01.03.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1593/2012
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 марта 2012 г. по делу N 33-1593/2012
Судья: Гороховик О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего: Моргачевой Н.Н.,
судей: Набок Л.А., Черкуновой Л.В.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ООО "Материк" Б.В. на решение Ленинского районного суда г. Самара от 22.12.2011 г., которым постановлено:
"Исковые требования З. удовлетворить частично. Признать за З. право собственности на объект незавершенного строительством - 2-хкомнатную квартиру N, общей площадью общей ** площадью <...> площадью с учетом прочей * (с коэффициентом) <...> расположенную на шестом этаже в секции <...> жилого дома, расположенного по адресу: <...> вторая очередь строительства.
Признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.09.09 г., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 2-хкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью <...>., находящуюся на шестом этаже в секции "4" жилого дома, расположенного по адресу:
Прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от 29.09.09 г., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на объект долевого строительства - 2-хкомнатную квартиру N (строительный), общей площадью <...> находящуюся на шестом этаже в секции "4" жилого дома, расположенного по адресу:
Взыскать с ООО "Материк" в пользу З. неустойку в размере <...>, компенсацию морального вреда в размере <...>., расходы на составление искового заявления в размере <...>.".
Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Набок Л.А., объяснения З., представителя ОАО "АктивКапитал Банк" Д., в поддержание доводов жалобы, судебная коллегия,
установила:
З. обратилась в суд с иском к ООО "Материк", Б.Г. о признании договора недействительным, признании права собственности на незавершенный строительством объект, взыскании неустойки и компенсации морального вреда.
В обоснование требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней (истцом) и ООО "Материк" заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым ООО "Материк" обязалось передать истцу долю в строительстве - двухкомнатную квартиру N (строительный номер) на 6 этаже, проектной общей площадью <...> в секции 4 в строящемся доме, находящемся по адресу <...> очередь строительства. Ориентировочный срок сдачи дома был определен 4 квартал 2007 г. Протоколом согласования цены определена стоимость указанной выше квартиры в размере <...> которая истцом была оплачена 15.04.2005 г. Истец указывает на то, что ООО "Материк" свои обязательства по договору длительное время не исполняет, что лишает ее возможности пользоваться своей квартирой.
Уточняя исковые требования, З. указала, что в настоящее время спорная квартира по договору от ДД.ММ.ГГГГ имеет N ее площадь составляет <...> Кроме того, из выписки Управления Росреестра по Самарской области ей известно о том, что участником долевого строительства указанной выше двухкомнатной квартиры, имеющей N является Б.Г. Данная квартира расположена на том же этаже, в той же секции, иных аналогичных квартир на указанном выше этаже не имеется. Поскольку ответчиком не был получен акт ввода жилого дома в эксплуатацию и в связи с тем, что ответчик незаконно совершил действия направленные на отчуждение данной квартиры Б.Г., истец не имеет возможности оформить право собственности на испрашиваемую квартиру.
Основываясь на вышеизложенном, З. просила суд признать за ней право собственности на объект незавершенного строительством - двухкомнатную квартиру N общей площадью (с учетом прочей с коэффициентом) <...> общей площадью ** <...> расположенную на шестом этаже в секции "4" жилого дома, расположенного по адресу: г вторая очередь строительства; Признать недействительным договор N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г., прекратить запись о регистрации договора N о долевом участии в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ООО "Материк" и Б.Г. на спорную квартиру; Взыскать с ООО "Материк" в ее пользу неустойку в размере <...> компенсацию морального вреда в размере
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Материк" Б.В. просит решение суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно п. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права.
В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что постановлением главы г. Самара N 139 от 12.02.2001 г. <...> разрешено проектирование комплексной реконструкции жилой застройки квартала с размещением подземных гаражей в границах улиц
ДД.ММ.ГГГГ. между ", " и ООО "Материк" был заключен договор N "Об инвестировании и строительстве жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой", по которому <...> осуществляет строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <...> и привлекает ООО "Материк" к инвестированию и строительству объекта в объеме, предусмотренном настоящим договором, за исключением прав и обязанностей, переданных застройщику <...> в соответствии с условиями настоящего договора.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Материк" и <...> был заключен договор поручения N, на основании п. 1.1. которого первый поручает, а второй обязался привлекать физических и юридических лиц для инвестирования строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по адресу: <...>; готовить проект договора долевого участия в строительстве; принимать денежные средства от дольщиков в счет оплаты по заключенным договорам долевого участия в строительстве и договорам переуступки прав с оформлением приходно-кассового ордера и т.д.
Постановлением главы г. Самара от 30.09.2005 г. N 2666 утвержден проект границ земельного участка, <...> предоставлен в аренду земельный участок и разрешено строительство второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно - производственного корпуса по адресу: <...>.
Постановлением главы г.о.Самара от 08.08.2007 г. N 562 утвержден проект земельного участка для строительства второй очереди жилого дома в границах улиц
25.12.2008 г. Главой г.о.Самара <...> выдано разрешение на строительство объекта недвижимости - второй очереди жилого дома с размещением нежилых офисных помещений и подземных гаражей (секция 4) по адресу: <...> на срок до 25.12.2010 г.
Судом установлено, что 21.03.2005 г. между З. и ООО "Материк" был заключен договор N "О долевом участии в строительстве". Предметом указанного договора является передача дольщику доли в строительстве, которая соответствует двухкомнатной квартире N "строительный номер" на шестом этаже, проектной общей площадью <...> в секции 4 в строящемся доме, находящемся по адресу: <...> очередь строительства. Ориентировочный срок сдачи дома был определен 4 квартал 2007 г.
Пунктом 3.1. указанного договора предусмотрено, что стоимость доли в строительстве жилья устанавливается Протоколом согласования цены, прилагаемого к настоящему договору и являющегося его неотъемлемой частью.
Разрешая настоящий спор, суд правильно исходил из того, что по договору о долевом участии в строительстве жилья, гражданин, заключивший договор, не преследует коммерческих целей, предпринимательскую деятельность осуществляет одна сторона - ООО "Материк". Истец в качестве дольщика оплачивает строительство квартиры, все обязанности по строительству приняла на себя строительная компания.
Таким образом, суд правильно указал, что указанный договор полностью подпадает под признаки указанные в ст. 9 ФЗ "О введении в действие ч. 2 ГК РФ" от 26.01.1996 г. N 15, в соответствии с которой в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для лично - бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с ГК РФ, а также правами, предоставленными потребителю Законом РФ "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами. Исходя из требований ч. 1 ст. 27 Закона РФ "О защите прав потребителей" исполнитель обязан осуществить выполнение работы в срок, установленный договором.
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что З. полностью исполнила свои обязательства - оплатила стоимость спорного жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства, судом правильно установлено, что строительство объекта недвижимости, в котором расположено испрашиваемое истцом помещение, осуществлялось в соответствии с требованиями действующего законодательства, что подтверждается материалами дела. Дом, в котором расположена спорная квартира, является объектом незавершенным строительством, процент его готовности составляет 86,6%.
ФФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" составлен технический паспорт, который содержит описание указанного объекта долевого строительства, в том числе спорной квартиры.
Судом достоверно установлено, что в настоящее время двухкомнатная квартира N (строительный) на 6 этаже в 4 - ой секции, расположенная по адресу: <...>, вторая очередь строительства соответствует двухкомнатной квартире N, общей ** площадью <...> площадью с учетом прочей * (с коэффициентом) <...> на 6 этаже в секции "4".
Также установлено, З. не имеет возможности оформить право собственности, поскольку отсутствует акт ввода жилого дома в эксплуатацию, что является непосредственной обязанностью ответчика.
Суд правильно указал, что при отсутствии необходимых документов для регистрации права собственности в установленном законом порядке, нарушаются конституционные права истца на владение, пользование и распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Согласно ст. 131 ГК РФ и ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и такая регистрация является единственным доказательством существования права собственности на такое помещение.
Учитывая, что З. свои обязательства полностью исполнила, доля ее квартиры конкретно определена, поскольку имеет точное описание в договоре долевого участия в строительстве, а также в техническом плане, изготовленном ФФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", что позволяет выделить помещение из числа других и идентифицировать его, суд пришел к правильному выводу о том, что у истца возникло право собственности на незавершенный строительством объект - жилое помещение двухкомнатную квартиру N (строительный) общей площадью <...>., площадью с учетом прочей * (с коэффициентом)
Суд правомерно признал несостоятельными доводы представителя ООО "Материк" о том, что испрашиваемая истцом квартира имеет иную площадь и другой номер, следовательно, у З. отсутствуют права на нее. Согласно условий договора, номер квартиры и ее площадь не являлись точными и могли подлежать изменению в процессе строительства и оформления соответствующей документации. При этом, суд обоснованно принял во внимание пояснения представителя ответчика ООО "Материк" о том, что иной свободной двухкомнатной квартиры на 6 этаже в 4 секции не имеется.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что с З. и Б.Г. был заключен договор на одну и ту же квартиру.
Ссылки ответчика на то, что денежные средства от истца на расчетный счет общества не поступали, следовательно, какими-либо правами на спорную квартиру истец не обладает, правомерно судом не приняты во внимание, как не нашедшие своего подтверждения в ходе рассмотрения данного дела.
Кроме того, при проведении в 2011 г. аудиторской проверки дебиторской и кредиторской задолженности за период с 01.01.2005 г. по 31.12.2005 г. ООО "Материк" в качестве одного из дольщиков указывает З., договором поручения N, в соответствии с которым ООО "Материк" поручило <...> привлекать физических и юридических лиц для инвестирования строительства второй очереди жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, подземной автомобильной стоянкой и административно-производственного корпуса по адресу: <...>; готовить проект договора долевого участия в строительстве; принимать денежные средства от дольщиков в счет оплаты по заключенным договорам долевого участия в строительстве и договорам переуступки прав с оформлением приходно-кассового ордера и т.д.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований полагать, что истец не оплатил стоимость спорной квартиры.
Суд также обоснованно не принял во внимание доводы представителя ООО "Материк" о том, что на момент заключения указанного договора долевого участия отсутствовала разрешительная документация на строительство дома, поскольку указанное обстоятельство не является основанием для отказа в иске З., которая, как достоверно установлено судом, надлежащим образом исполнила свои обязательства. Нарушение ответчиком своих обязательств по надлежащему оформлению разрешительной документации на строительство дома на момент заключения договора не является основанием для ущемления прав потребителя в виде получения в собственность оплаченной квартиры.
Кроме того, как установлено судом, в настоящее время ответчик оформил разрешительную документацию на строительство дома, которое осуществлялось ООО "Материк" на законных основаниях - на основании разрешения на строительство и оформленного права на земельный участок. Кроме того, как указывалось выше, при проведении аудиторской проверки в 2011 г. ООО "Материк" в качестве дольщика указало З., что подтверждает признание ответчиком договора с истцом и его права на данную квартиру.
Ссылка представителя ООО "Материк" в судебном заседании на то, что договор долевого участия был заключен с нарушением ФЗ N 214, в соответствии с требованиями которого, договор долевого участия подлежит государственной регистрации, судом также обоснованно не принята во внимание, поскольку договор с истцом был заключен до вступления в силу указанного закона.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ или в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида без намерения создать правовые последствия, ничтожна.
Из материалов дела видно, что 29.09.09 г. между ООО "Материк" и Б.Г. был заключен договор N "О долевом участии в строительстве жилого дома" предметом которого является двухкомнатная квартира N на 6 этаже в секции "4" вышеуказанного дома.
Разрешая настоящий спор, суд правильно установил, что ООО "Материк" утратило право передавать иным лицам права на спорную квартиру после заключения ДД.ММ.ГГГГ между З. и данным обществом договора N "О долевом участии в строительстве". Кроме того, ООО "Материк" и Б.Г., как председателю совета директоров указанного общества перед заключением данной сделки было известно, что у спорной квартиры имеется правообладатель - З.
Принимая во внимание установленные обстоятельства, и учитывая, что ООО "Материк" было не вправе заключать оспариваемый договор, суд пришел к законному и обоснованному выводу о том, что спорная сделка не соответствует требованиям закона, следовательно, является ничтожной.
Основываясь на вышеизложенном, суд правомерно удовлетворил требования истца о признании спорного договора недействительным и прекращении записи о государственной регистрации указанного договора.
Судом обоснованно не приняты во внимание доводы представителя ответчика ООО "Материк" о том, что в отношении бывшего директора общества в настоящее время возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 201, ч. 4 ст. 160 УК РФ. Суд правильно указал, что данное обстоятельство не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований З., поскольку истцом был заключен договор с организацией, обязательства принял на себя ООО "Материк".
По этим же основаниям суд правомерно не принял во внимание ссылки представителя ответчика ООО "Материк" на то, что бывший директор общества К. деньги З. в кассу ООО "Материк" не сдал, присвоил их себе, следовательно, спорная квартира не имела правообладателя.
В соответствии с п. 1 ст. 28 Закона, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги), сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Цена выполненной работы (оказанной услуги) возвращается потребителю при отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Принимая во внимание установленные обстоятельства по делу, и учитывая, что ответчиком нарушены установленные договором сроки сдачи дома в эксплуатацию, суд пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с ответчика неустойки являются обоснованными.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ суд вправе уменьшить размер неустойки, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств.
Учитывая характер обязательства - строительство многоквартирного жилого дома, при котором ответчик был связан договорными обязательствами с другими лицами; имущественный и всякий иной интерес ответчика, и учитывая, что кроме истца ответчику могут предъявить иски и другие лица, с которыми ответчиком был заключен договор о долевом участии в строительстве того же дома, взыскание неустойки в полном объеме существенно нарушит права ответчика, суд обоснованно снизил размер неустойки до 5 000 руб.
В соответствии со ст. 15 ФЗ "РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю, вследствие нарушения изготовителем или организацией, выполняющей функции изготовителя, прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
В соответствии со ст. 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда должны учитываться требования разумности и справедливости. Характер физических и нравственных страданий истца оценивается судом с учетом фактических обстоятельств дела, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Учитывая то, что несвоевременным выполнением работ ответчик нарушил права потребителя - истца, который длительное время не может пользоваться своей квартирой, что причиняет ему неудобства, суд пришел к правильному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца компенсации морального вреда с учетом характера требования разумности и справедливости в размере <...>.
В силу ст. 98 ГПК РФ, суд правомерно взыскал с ответчика в пользу истца расходы на составление искового заявления в размере
Судебная коллегия находит, что решение суда является законным и обоснованным, судом исследованы все обстоятельства дела, им дана надлежащая правовая оценка, а доводы апелляционной жалобы не опровергают установленные судом обстоятельства и не могут быть положены в основу отмены решения суда.
Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену принятого решения, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, судом не допущено.
На основании изложенного, и, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Самара от 22.12.2011 г. - оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Материк" Б.В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)