Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-3503/2013) индивидуального предпринимателя Курушина Александра Викторовича, (регистрационный номер 08АП-3624/2013) автономной некоммерческой организации "Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров "Бизнес-Карьера" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06 марта 2013 года по делу N А75-10303/2012 (судья Неугодников И.С.) по иску индивидуального предпринимателя Курушина Александра Викторовича (ОГРНИП 309860329500020, ИНН 860300944497) к автономной некоммерческой организации "Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров "Бизнес-Карьера" (ОГРН 1118600000650, ИНН 8603999010) о взыскании 2 671 343 руб. 86 коп. и об обязании освободить и вернуть арендуемое нежилое помещение,
установил:
индивидуальный предприниматель Курушин Александр Викторович (далее - индивидуальный предприниматель Курушин А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к автономной некоммерческой организации "Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров "Бизнес-Карьера" (далее - АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера", ответчик) о взыскании 2 671 343 руб. 86 коп. по договору от 10.08.2011 N 24 аренды нежилого помещения, в том числе 1 419 530 руб. - долг по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года, 86 243 руб. 34 коп. - задолженность за коммунальные услуги (электроэнергия, теплоэнергия), 1 082 898 руб. 60 коп. - договорная неустойка за просрочку внесения арендных платежей, 82 671 руб. 92 коп. - пени за просрочку внесения платежей за предоставление коммунальных платежей, а также об обязании ответчика освободить и вернуть истцу нежилое помещение.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств в рамках договора от 10.08.2011 N 24 аренды нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.03.2013 по делу N А75-10303/2012 исковые требования индивидуального предпринимателя Курушина А.В. удовлетворены частично. С АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" в пользу индивидуального предпринимателя Курушина А.В. взыскан долг по договору аренды нежилого помещения от 10.08.2011 N 24 по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года в размере 1 419 530 руб.; договорная неустойка (пеня) за просрочку внесения арендных платежей в размере 834 480 руб. 85 коп.; долг за электроэнергию, потребленную в период с февраля по август 2012 года в размере 12 796 руб. 52 коп.; долг за теплоэнергию, потребленную в период с января по июнь 2012 года в размере 63 402 руб. 03 коп.; судебные расходы в размере 34 944 руб. 16 коп., всего 2 365 153 руб. 56 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Этим же решением с индивидуального предпринимателя Курушина А.В. в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 2 587 руб. 44 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении заявленных требований, индивидуальный предприниматель Курушин А.В. в апелляционной жалобе просит его в этой части отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что уведомление об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора было вручено уполномоченному лицу арендатора - директору Горовых Т.А.
Возражая против решения суда в части удовлетворения исковых требований, АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда в этой части отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что истец в нарушение условий договора необоснованно не уменьшил размер арендной платы на стоимость произведенных ремонтных работ. Судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания ввиду болезни директора организации.
Представители сторон, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в него не явились. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальному предпринимателю Курушину А.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин, офис), общей площадью 289,7 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Омская, дом 8, помещение 1001, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2011 внесена запись регистрации N 86-86-02/011/2011-848, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 86-АБ N 248365 (л.д. 26).
10.08.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 24 аренды нежилого помещения (л.д. 16-23), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение N 1001, площадью 289,7 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Омская, дом 8, для размещения учебного центра на условиях арендодателя с соблюдением всех внутренних режимных требований последнего.
Согласно подпункту 3.1.1 договора величина арендной платы составляет 700 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц, НДС не предусмотрен, арендная плата начисляется начиная с пятого месяца аренды помещения с момента подписания акта приема-передачи помещения.
В пункте 3.1.2 договора предусмотрено, что с даты подписания акта приема-передачи помещения арендатор производит оплату коммунальных услуг (электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и других), линии связи и интернет по фактическому потреблению на основании показаний приборов учета, установленных силами и за счет арендатора, по тарифам, установленным компетентными органами Российской Федерации и коммунальными службами г. Нижневартовска, а при отсутствии приборов учета или невозможности их установки - расчетным методом. Арендатор производит оплату организаций связи самостоятельно на основании заключенного договора с организацией, предоставляющей услуги связи (пункт 3.1.3 договора).
Путем подписания акта приема-передачи арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется осмотреть и принять помещение в аренду на условиях договора в дату заключения договора (пункты 4.1, 4.2 договора).
Срок действия договора - 6 (шесть) лет, с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 6.1 договора).
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от дальнейшего исполнения договора и потребовать возмещения убытков, в том числе, по следующим основаниям: арендная плата или коммунальные платежи полностью или в какой-либо части не внесены арендатором в течение 10 рабочих дней после установленного срока оплаты (подпункт 6.3.1 договора); арендатор систематически (два и более раза в течение квартала) существенно нарушает какое-либо из своих обязательств по договору, которое препятствует исполнению обязательств в нем предусмотренных, и не исправляет такое нарушение в течение 10 календарных дней после получения письменного уведомления от арендодателя о таком нарушении (подпункт 6.3.2 договора).
Спорное помещение передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 10.08.2011 (приложение N 1 к договору) (л.д. 24). Акт подписан сторонами, подписи скреплены оттисками печатей ИП Курушина А.В. и организации.
В материалы дела представлены также договор от 01.12.2011 N 1760 на пользование тепловой энергии в горячей воде, заключенный между МУП "ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ" и истцом (л.д. 44-48), договор энергоснабжения от 01.02.2012 N 2434, заключенный между ООО "Нижневартовская энергосбытовая компания" и ИП Курушиным А.В. (л.д. 49-60).
В подтверждении обеспечения арендуемого помещения МУП "ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ" тепловой энергией и ООО "Нижневартовская энергосбытовая компания" электроэнергией в рамках названных договоров представлены счета-фактуры, акты приема-передачи (л.д. 61-73).
Платежными поручениями от 09.02.2012 N 11 на 101 395 руб. (в назначении платежа указано: "договор N 24 от 10.08.2011 Аренда нежилого помещения за январь 2012 г. Без налога (НДС)") (л.д. 77), от 01.03.2012 N 7 на 29 487 руб. 71 коп. (в назначении платежа указано: "За коммунальные платежи по счф N 2043 от 31.12.2011 г. Сумма 29487-71, в т.ч. НДС (18%)-4498-13") (л.д. 78) ответчик частично исполнил свои обязательства по внесению платежей по договору аренды.
Поскольку, как указывает истец, обязательства по внесению арендной платы за период с февраля по август 2012 года, а также по оплате электроэнергии, потребленной в период с февраля по август 2012 года, теплоэнергии - в период с января по июнь 2012 года не исполнялись надлежащим образом, истец выставил претензии от 12.03.2012 N 040/104, от 31.07.2012 N 040/301 (л.д. 28-32) с просьбой оплатить долг, неустойку, а также уведомление от 10.08.2012 N 040/315 об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды и требование от 06.09.2012 N 040/331 (л.д. 33, 34), согласно которым ИП Курушин А.В. сообщил, что договор с 31.08.2012 считается расторгнутым и просил АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" погасить долг и пени, а также передать спорное помещение арендодателю по акту приема-передачи.
Наличие задолженности и продолжение пользования спорными помещениями послужило основанием для обращения истцом в суд с настоящим иском.
Оценив условия заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).
Факт передачи имущества от истца в пользование ответчику по договору аренды подтверждается актом приема-передачи от 10.08.2011 (приложение N 1 к договору) (л.д. 24). Акт подписан сторонами, подписи скреплены оттисками печатей предпринимателя и организации.
В статье 608 ГК РФ закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Истец владеет имуществом на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 26).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды N 24 от 10.08.2011 прошел 23.11.2011 государственную регистрацию (л.д. 23).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.
Как уже отмечено выше, согласно подпункту 3.1.1 договора величина арендной платы в месяц составляет 700 руб. за 1 кв. м, НДС не предусмотрен, арендная плата начисляется начиная с пятого месяца аренды помещения с момента подписания акта приема-передачи помещения.
При этом в пункте 2.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется компенсировать расходы по произведенным арендатором неотделимым улучшениям помещения путем зачета стоимости произведенных расходов в счет уплаты арендной платы за 4 месяца аренды в размере 811 160 руб., в соответствии со сметой строительно-монтажных работ, подписанной сторонами.
Доводы ответчика о том, что истец в нарушение условий договора необоснованно не уменьшил размер арендной платы на стоимость произведенных ремонтных работ, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
Из содержания пункта 2.1.4 и 3.1.1 договора четко следует, что в случае проведения неотделимых улучшений помещения зачет стоимости произведенных расходов в счет уплаты арендной платы производится за 4 месяца пользования объектом аренды.
Между тем, из представленного истцом расчета задолженности усматривается, что индивидуальным предпринимателем Курушиным А.В. заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по август 2012 года при том, что помещение передано арендатору 10.08.2011, то есть за исключением тех четырех месяцев (август - ноябрь 2011 года), за которые истец должен был бы произвести зачет и уменьшить размер арендной платы на стоимость ремонтных работ, в случае их проведения (л.д. 8).
К тому же суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств проведения АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" улучшений арендуемого нежилого помещения, а также их стоимости, равно как не представлено сметы строительно-монтажных работ, подписанной сторонами, как того требует пункт 2.1.4 договора и документов, свидетельствующих об уклонении арендодателя от согласования объема и стоимости выполняемых работ.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным помещением в спорный период без внесения платы, требование истца о взыскании по договору от 10.08.2011 N 24 аренды нежилого помещения долга по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года в размере 1 419 530 руб., а также неустойки в размере 834 480 руб. 85 коп., начисленной вследствие просрочки арендных платежей, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Также судом первой инстанции удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате электроэнергии, потребленной в период с февраля по август 2012 года в размере 12 796 руб. 52 коп., теплоэнергии, потребленной в период с января по июнь 2012 года в сумме 63 402 руб. 03 коп., договорной неустойки за просрочку оплаты электроэнергии в размере 6 245 руб. 42 коп., за просрочку оплаты теплоэнергии в размере 52 377 руб. 87 коп.
Указанные выводы суда первой инстанции не являются предметом апелляционного обжалования, следовательно, не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить и вернуть истцу нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В данном случае основания, по которым арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от дальнейшего исполнения договора, предусмотрены пунктом 6.3 договора, в том числе в качестве такового указано невнесение арендатором арендной платы или коммунальных платежей полностью или в какой-либо части в течение 10 рабочих дней после установленного срока оплаты (пункт 6.3.1).
В пункте 6.3.6 договора определено, что в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора по вине арендатора арендодатель направляет последнему уведомление о прекращении отношений по договору.
Утверждая, что арендодатель воспользовался правом, предоставленным пунктами 6.3.1, 6.3.6 договора, и договор аренды считается расторгнутым с 31.08.2012, истец представил в материалы дела уведомление от 10.08.2012 N 040/315 об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды (л.д. 33) и требование от 06.09.2012 N 040/331 (л.д. 34).
Ссылка истца на то, что уведомление об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора было вручено уполномоченному лицу арендатора - директору Горовых Т.А., судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельная.
Действительно, согласно выписке из ЕГРЮЛ, подготовленной по состоянию на 07.12.2012, директором организации является Горовых Т.А. (л.д. 14 оборотная сторона).
Вместе с тем на уведомлении от 10.08.2012 N 040/315 об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды проставлена подпись с расшифровкой фамилии и указанием инициалов, без указания должностного положения лица, совершившего подпись, что не позволяет проверить факт его вручения лицу, имеющему права без доверенности действовать от имени юридического лица. Эта подпись не заверена печатью организации. Визуально подпись, проставленная на уведомлении от 16.08.2012 N 040/315, не соответствует подписи Горовых Т.А., имеющейся на иных документах, представленных непосредственно организацией в материалы дела (л.д. 39, 41, 80, 104), а также апелляционной жалобе АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера".
Действуя разумно и осмотрительно, учитывая, что договор N 24 аренды нежилого помещения со стороны арендатора 10.08.2011 подписан директором Анохиной Н.В. (л.д. 16-23), принимая во внимание правовое значение вручения уведомления об отказе от договора исключительно уполномоченному лицу организации, арендодатель должен был проверить полномочия лица, принявшего уведомление, либо направить этот документ арендатору иным способом (например, посредством почтовой связи).
При изложенных обстоятельствах арендатор не может считаться уведомленным надлежащим образом об одностороннем отказе арендодателя от договора.
Суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что договор аренды не расторгнут в одностороннем порядке, следовательно, ответчик владеет и пользуется помещениями по действующему договору аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требования ИП Курушина А.В. об обязании АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" освободить и вернуть истцу нежилое помещение.
Доводы ответчика о том, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" об отложении судебного заседании ввиду болезни директора организации, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.
В соответствии с пунктом 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
По правилам части 4 статьи 59 АПК РФ дела организаций ведут в арбитражном суде их органы, действующие в соответствии с федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами организаций.
Согласно части 3 статьи 59 АПК РФ представителями организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в суде первой инстанции было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания вследствие болезни заместителя директора АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" Анохиной Н.В., в подтверждение чего представлена выписка из медицинской карты последней (л.д. 105-106), а не самого директора организации, на что ссылается ответчик в апелляционной жалобе.
К тому же суд апелляционной инстанции полагает необоснованной невозможность обеспечения явки иного представителя организации в заседание суда либо представление интересов АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" в процессе руководителем, подписавшим ходатайство об отложении, уполномоченным действовать от имени организации без доверенности, при том, что о времени и месте проведения судебного разбирательства ответчик был уведомлен заблаговременно (л.д. 87). В ходатайстве об отложении ответчиком не заявлено о необходимости совершения в судебном заседании каких-либо процессуальных действий, требующих обязательного присутствия представителя. В связи с чем ходатайство АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" об отложении судебного заседания обоснованно отклонено судом первой инстанции.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателей.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.03.2013 по делу N А75-10303/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.06.2013 ПО ДЕЛУ N А75-10303/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. по делу N А75-10303/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 30 мая 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2013 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солодкевич Ю.М.,
судей Кудриной Е.Н., Рожкова Д.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ненашевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 08АП-3503/2013) индивидуального предпринимателя Курушина Александра Викторовича, (регистрационный номер 08АП-3624/2013) автономной некоммерческой организации "Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров "Бизнес-Карьера" на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06 марта 2013 года по делу N А75-10303/2012 (судья Неугодников И.С.) по иску индивидуального предпринимателя Курушина Александра Викторовича (ОГРНИП 309860329500020, ИНН 860300944497) к автономной некоммерческой организации "Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров "Бизнес-Карьера" (ОГРН 1118600000650, ИНН 8603999010) о взыскании 2 671 343 руб. 86 коп. и об обязании освободить и вернуть арендуемое нежилое помещение,
установил:
индивидуальный предприниматель Курушин Александр Викторович (далее - индивидуальный предприниматель Курушин А.В., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к автономной некоммерческой организации "Центр подготовки, повышения квалификации и переподготовки кадров "Бизнес-Карьера" (далее - АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера", ответчик) о взыскании 2 671 343 руб. 86 коп. по договору от 10.08.2011 N 24 аренды нежилого помещения, в том числе 1 419 530 руб. - долг по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года, 86 243 руб. 34 коп. - задолженность за коммунальные услуги (электроэнергия, теплоэнергия), 1 082 898 руб. 60 коп. - договорная неустойка за просрочку внесения арендных платежей, 82 671 руб. 92 коп. - пени за просрочку внесения платежей за предоставление коммунальных платежей, а также об обязании ответчика освободить и вернуть истцу нежилое помещение.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310, 450, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежных обязательств в рамках договора от 10.08.2011 N 24 аренды нежилого помещения.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.03.2013 по делу N А75-10303/2012 исковые требования индивидуального предпринимателя Курушина А.В. удовлетворены частично. С АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" в пользу индивидуального предпринимателя Курушина А.В. взыскан долг по договору аренды нежилого помещения от 10.08.2011 N 24 по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года в размере 1 419 530 руб.; договорная неустойка (пеня) за просрочку внесения арендных платежей в размере 834 480 руб. 85 коп.; долг за электроэнергию, потребленную в период с февраля по август 2012 года в размере 12 796 руб. 52 коп.; долг за теплоэнергию, потребленную в период с января по июнь 2012 года в размере 63 402 руб. 03 коп.; судебные расходы в размере 34 944 руб. 16 коп., всего 2 365 153 руб. 56 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Этим же решением с индивидуального предпринимателя Курушина А.В. в федеральный бюджет взыскана государственная пошлина в размере 2 587 руб. 44 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом в части отказа в удовлетворении заявленных требований, индивидуальный предприниматель Курушин А.В. в апелляционной жалобе просит его в этой части отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что уведомление об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора было вручено уполномоченному лицу арендатора - директору Горовых Т.А.
Возражая против решения суда в части удовлетворения исковых требований, АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" также обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда в этой части отменить.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что истец в нарушение условий договора необоснованно не уменьшил размер арендной платы на стоимость произведенных ремонтных работ. Судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания ввиду болезни директора организации.
Представители сторон, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в него не явились. На основании части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся участников процесса.
Рассмотрев материалы дела, апелляционные жалобы, проверив в порядке статей 266, 270 АПК РФ законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, индивидуальному предпринимателю Курушину А.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение (магазин, офис), общей площадью 289,7 кв. м, 1 этаж, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Омская, дом 8, помещение 1001, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.05.2011 внесена запись регистрации N 86-86-02/011/2011-848, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, бланк серии 86-АБ N 248365 (л.д. 26).
10.08.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор N 24 аренды нежилого помещения (л.д. 16-23), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору во временное пользование недвижимое имущество: нежилое помещение N 1001, площадью 289,7 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: Россия, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Нижневартовск, улица Омская, дом 8, для размещения учебного центра на условиях арендодателя с соблюдением всех внутренних режимных требований последнего.
Согласно подпункту 3.1.1 договора величина арендной платы составляет 700 руб. 00 коп. за 1 кв. м в месяц, НДС не предусмотрен, арендная плата начисляется начиная с пятого месяца аренды помещения с момента подписания акта приема-передачи помещения.
В пункте 3.1.2 договора предусмотрено, что с даты подписания акта приема-передачи помещения арендатор производит оплату коммунальных услуг (электроэнергии, теплоэнергии, водоснабжения и других), линии связи и интернет по фактическому потреблению на основании показаний приборов учета, установленных силами и за счет арендатора, по тарифам, установленным компетентными органами Российской Федерации и коммунальными службами г. Нижневартовска, а при отсутствии приборов учета или невозможности их установки - расчетным методом. Арендатор производит оплату организаций связи самостоятельно на основании заключенного договора с организацией, предоставляющей услуги связи (пункт 3.1.3 договора).
Путем подписания акта приема-передачи арендодатель обязуется передать арендатору, а арендатор обязуется осмотреть и принять помещение в аренду на условиях договора в дату заключения договора (пункты 4.1, 4.2 договора).
Срок действия договора - 6 (шесть) лет, с даты подписания акта приема-передачи помещения (пункт 6.1 договора).
Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от дальнейшего исполнения договора и потребовать возмещения убытков, в том числе, по следующим основаниям: арендная плата или коммунальные платежи полностью или в какой-либо части не внесены арендатором в течение 10 рабочих дней после установленного срока оплаты (подпункт 6.3.1 договора); арендатор систематически (два и более раза в течение квартала) существенно нарушает какое-либо из своих обязательств по договору, которое препятствует исполнению обязательств в нем предусмотренных, и не исправляет такое нарушение в течение 10 календарных дней после получения письменного уведомления от арендодателя о таком нарушении (подпункт 6.3.2 договора).
Спорное помещение передано истцом ответчику по акту приема-передачи от 10.08.2011 (приложение N 1 к договору) (л.д. 24). Акт подписан сторонами, подписи скреплены оттисками печатей ИП Курушина А.В. и организации.
В материалы дела представлены также договор от 01.12.2011 N 1760 на пользование тепловой энергии в горячей воде, заключенный между МУП "ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ" и истцом (л.д. 44-48), договор энергоснабжения от 01.02.2012 N 2434, заключенный между ООО "Нижневартовская энергосбытовая компания" и ИП Курушиным А.В. (л.д. 49-60).
В подтверждении обеспечения арендуемого помещения МУП "ТЕПЛОСНАБЖЕНИЕ" тепловой энергией и ООО "Нижневартовская энергосбытовая компания" электроэнергией в рамках названных договоров представлены счета-фактуры, акты приема-передачи (л.д. 61-73).
Платежными поручениями от 09.02.2012 N 11 на 101 395 руб. (в назначении платежа указано: "договор N 24 от 10.08.2011 Аренда нежилого помещения за январь 2012 г. Без налога (НДС)") (л.д. 77), от 01.03.2012 N 7 на 29 487 руб. 71 коп. (в назначении платежа указано: "За коммунальные платежи по счф N 2043 от 31.12.2011 г. Сумма 29487-71, в т.ч. НДС (18%)-4498-13") (л.д. 78) ответчик частично исполнил свои обязательства по внесению платежей по договору аренды.
Поскольку, как указывает истец, обязательства по внесению арендной платы за период с февраля по август 2012 года, а также по оплате электроэнергии, потребленной в период с февраля по август 2012 года, теплоэнергии - в период с января по июнь 2012 года не исполнялись надлежащим образом, истец выставил претензии от 12.03.2012 N 040/104, от 31.07.2012 N 040/301 (л.д. 28-32) с просьбой оплатить долг, неустойку, а также уведомление от 10.08.2012 N 040/315 об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды и требование от 06.09.2012 N 040/331 (л.д. 33, 34), согласно которым ИП Курушин А.В. сообщил, что договор с 31.08.2012 считается расторгнутым и просил АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" погасить долг и пени, а также передать спорное помещение арендодателю по акту приема-передачи.
Наличие задолженности и продолжение пользования спорными помещениями послужило основанием для обращения истцом в суд с настоящим иском.
Оценив условия заключенного между сторонами договора, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что сложившиеся между сторонами правоотношения подлежат регулированию параграфом 1 главы 34 ГК РФ.
В силу статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Нежилое помещение на общих основаниях может выступать в качестве предмета аренды. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связано, к таким договорам аренды должны применяться правила параграфа 4 главы 34 ГК РФ (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (статья 655 ГК РФ).
Факт передачи имущества от истца в пользование ответчику по договору аренды подтверждается актом приема-передачи от 10.08.2011 (приложение N 1 к договору) (л.д. 24). Акт подписан сторонами, подписи скреплены оттисками печатей предпринимателя и организации.
В статье 608 ГК РФ закреплено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Истец владеет имуществом на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (л.д. 26).
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды N 24 от 10.08.2011 прошел 23.11.2011 государственную регистрацию (л.д. 23).
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенных договором.
Как уже отмечено выше, согласно подпункту 3.1.1 договора величина арендной платы в месяц составляет 700 руб. за 1 кв. м, НДС не предусмотрен, арендная плата начисляется начиная с пятого месяца аренды помещения с момента подписания акта приема-передачи помещения.
При этом в пункте 2.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель обязуется компенсировать расходы по произведенным арендатором неотделимым улучшениям помещения путем зачета стоимости произведенных расходов в счет уплаты арендной платы за 4 месяца аренды в размере 811 160 руб., в соответствии со сметой строительно-монтажных работ, подписанной сторонами.
Доводы ответчика о том, что истец в нарушение условий договора необоснованно не уменьшил размер арендной платы на стоимость произведенных ремонтных работ, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.
Из содержания пункта 2.1.4 и 3.1.1 договора четко следует, что в случае проведения неотделимых улучшений помещения зачет стоимости произведенных расходов в счет уплаты арендной платы производится за 4 месяца пользования объектом аренды.
Между тем, из представленного истцом расчета задолженности усматривается, что индивидуальным предпринимателем Курушиным А.В. заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с февраля по август 2012 года при том, что помещение передано арендатору 10.08.2011, то есть за исключением тех четырех месяцев (август - ноябрь 2011 года), за которые истец должен был бы произвести зачет и уменьшить размер арендной платы на стоимость ремонтных работ, в случае их проведения (л.д. 8).
К тому же суд апелляционной инстанции отмечает, что ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ не представлено в материалы дела доказательств проведения АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" улучшений арендуемого нежилого помещения, а также их стоимости, равно как не представлено сметы строительно-монтажных работ, подписанной сторонами, как того требует пункт 2.1.4 договора и документов, свидетельствующих об уклонении арендодателя от согласования объема и стоимости выполняемых работ.
Таким образом, учитывая, что материалами дела подтверждается пользование ответчиком арендованным помещением в спорный период без внесения платы, требование истца о взыскании по договору от 10.08.2011 N 24 аренды нежилого помещения долга по внесению арендных платежей за период с февраля по август 2012 года в размере 1 419 530 руб., а также неустойки в размере 834 480 руб. 85 коп., начисленной вследствие просрочки арендных платежей, правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Также судом первой инстанции удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по оплате электроэнергии, потребленной в период с февраля по август 2012 года в размере 12 796 руб. 52 коп., теплоэнергии, потребленной в период с января по июнь 2012 года в сумме 63 402 руб. 03 коп., договорной неустойки за просрочку оплаты электроэнергии в размере 6 245 руб. 42 коп., за просрочку оплаты теплоэнергии в размере 52 377 руб. 87 коп.
Указанные выводы суда первой инстанции не являются предметом апелляционного обжалования, следовательно, не подлежат переоценке судом апелляционной инстанции (часть 5 статьи 268 АПК РФ).
Истцом также заявлено требование об обязании ответчика освободить и вернуть истцу нежилое помещение.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В данном случае основания, по которым арендодатель вправе досрочно в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от дальнейшего исполнения договора, предусмотрены пунктом 6.3 договора, в том числе в качестве такового указано невнесение арендатором арендной платы или коммунальных платежей полностью или в какой-либо части в течение 10 рабочих дней после установленного срока оплаты (пункт 6.3.1).
В пункте 6.3.6 договора определено, что в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения настоящего договора по вине арендатора арендодатель направляет последнему уведомление о прекращении отношений по договору.
Утверждая, что арендодатель воспользовался правом, предоставленным пунктами 6.3.1, 6.3.6 договора, и договор аренды считается расторгнутым с 31.08.2012, истец представил в материалы дела уведомление от 10.08.2012 N 040/315 об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды (л.д. 33) и требование от 06.09.2012 N 040/331 (л.д. 34).
Ссылка истца на то, что уведомление об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора было вручено уполномоченному лицу арендатора - директору Горовых Т.А., судом апелляционной инстанции отклоняется как несостоятельная.
Действительно, согласно выписке из ЕГРЮЛ, подготовленной по состоянию на 07.12.2012, директором организации является Горовых Т.А. (л.д. 14 оборотная сторона).
Вместе с тем на уведомлении от 10.08.2012 N 040/315 об одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора аренды проставлена подпись с расшифровкой фамилии и указанием инициалов, без указания должностного положения лица, совершившего подпись, что не позволяет проверить факт его вручения лицу, имеющему права без доверенности действовать от имени юридического лица. Эта подпись не заверена печатью организации. Визуально подпись, проставленная на уведомлении от 16.08.2012 N 040/315, не соответствует подписи Горовых Т.А., имеющейся на иных документах, представленных непосредственно организацией в материалы дела (л.д. 39, 41, 80, 104), а также апелляционной жалобе АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера".
Действуя разумно и осмотрительно, учитывая, что договор N 24 аренды нежилого помещения со стороны арендатора 10.08.2011 подписан директором Анохиной Н.В. (л.д. 16-23), принимая во внимание правовое значение вручения уведомления об отказе от договора исключительно уполномоченному лицу организации, арендодатель должен был проверить полномочия лица, принявшего уведомление, либо направить этот документ арендатору иным способом (например, посредством почтовой связи).
При изложенных обстоятельствах арендатор не может считаться уведомленным надлежащим образом об одностороннем отказе арендодателя от договора.
Суд первой инстанции верно пришел к выводу о том, что договор аренды не расторгнут в одностороннем порядке, следовательно, ответчик владеет и пользуется помещениями по действующему договору аренды, в связи с чем отсутствуют основания для удовлетворения требования ИП Курушина А.В. об обязании АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" освободить и вернуть истцу нежилое помещение.
Доводы ответчика о том, что судом неправомерно отказано в удовлетворении ходатайства АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" об отложении судебного заседании ввиду болезни директора организации, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.
В соответствии с пунктом 3 статьи 158 АПК РФ в случае, если лицо, участвующее в деле и извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными.
По правилам части 4 статьи 59 АПК РФ дела организаций ведут в арбитражном суде их органы, действующие в соответствии с федеральным законом, иным нормативным правовым актом или учредительными документами организаций.
Согласно части 3 статьи 59 АПК РФ представителями организаций могут выступать в арбитражном суде адвокаты и иные оказывающие юридическую помощь лица.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что в суде первой инстанции было заявлено ходатайство об отложении судебного заседания вследствие болезни заместителя директора АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" Анохиной Н.В., в подтверждение чего представлена выписка из медицинской карты последней (л.д. 105-106), а не самого директора организации, на что ссылается ответчик в апелляционной жалобе.
К тому же суд апелляционной инстанции полагает необоснованной невозможность обеспечения явки иного представителя организации в заседание суда либо представление интересов АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" в процессе руководителем, подписавшим ходатайство об отложении, уполномоченным действовать от имени организации без доверенности, при том, что о времени и месте проведения судебного разбирательства ответчик был уведомлен заблаговременно (л.д. 87). В ходатайстве об отложении ответчиком не заявлено о необходимости совершения в судебном заседании каких-либо процессуальных действий, требующих обязательного присутствия представителя. В связи с чем ходатайство АНО "ЦППК и ПК "Бизнес-Карьера" об отложении судебного заседания обоснованно отклонено судом первой инстанции.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ее подателей.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 06.03.2013 по делу N А75-10303/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ю.М.СОЛОДКЕВИЧ
Судьи
Е.Н.КУДРИНА
Д.Г.РОЖКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)