Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 07 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ",
апелляционное производство N 05АП-7603/2013
на решение от 24.05.2013 судьи В.П. Березкиной
по делу N А24-733/2013 Арбитражного суда Камчатского края
по иску (заявлению) Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
к обществу с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ" (ИНН 4101108110, ОГРН 1064101049088)
о взыскании 1 385 104,85 рублей
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ" (ИНН 4101108110, ОГРН 1064101049088)
к Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
о взыскании 4 016 023,70 рублей
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ": Гайдаенко П.А. - паспорт, доверенность от 20.03.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании (с учетом принятого судом уменьшения исковых требований) с общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ" (далее - ответчик, ООО "ДОБРОСТРОЙ") долга в размере 123 168,43 рублей долга по договору аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 за IV квартал 2012 года, а также 1 261 936,42 рублей пени за период с 01.12.2010 по 30.12.2012.
ООО "ДОБРОСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Камчатского края со встречным исковым заявлением о взыскании с Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края неосновательного обогащения в размере 4 507 047,87 рублей, составляющих сумму переплаты по договору аренды от 19.03.2007 N 3896.
Протокольным определением от 21.05.2013 судом первой инстанции от ООО "ДОБРОСТРОЙ" принято уменьшение суммы встречного искового заявления до 4 016 023,70 рублей.
Решением Арбитражного суда Камчатского края 24.05.2013 с ООО "ДОБРОСТРОЙ" в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края взыскано 1 385 104,85 рублей из них: основной долг в размере 123 168,43 рублей, неустойки в размере 1 261 936,42 рублей. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ДОБРОСТРОЙ" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал, что судом первой инстанции было не обоснованно отказано в ходатайстве о приобщении к материалам дела акта приема-передачи документов от 15.01.2008. Заявитель жалобы указал, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований признавая пункт 4.6. договора недействительным, в связи с чем необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Отметил, что градостроительная документация, которая включает в себя технические условия и градостроительный план в том числе, на момент заключения договора аренды Комитетом ООО "ДОБРОСТРОЙ" передана не была ввиду отсутствия на указанный период.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ). В отзыве Министерство указало на законность и обоснованность принятого по делу решения. Отметило, что в соответствии с соглашением от 06.09.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 в последний внесены изменения, которые распространяют свое действие на правоотношения, возникшие с 01.12.2010 (согласно пункту 3 данного соглашения). Также отметил, что с момента вступления в силу Закона Камчатского края от 22.11.2010 N 506 и на основании статьи 617 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) органы местного самоуправления Петропавловск-Камчатского городского округа утрачивают, а Министерство приобретает полномочия по распоряжению указанным земельным участком, в том числе права и обязанности арендодателя по ранее заключенному договору аренды.
В судебное заседание Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
В канцелярию суда от Министерства поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Представитель ООО "ДОБРОСТРОЙ" по заявленному ходатайству не возражал. Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.
Представитель ООО "ДОБРОСТРОЙ" поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии акта приема-передачи от 15.01.2008.
Апелляционная коллегия рассмотрела заявленное ходатайство и определила его отклонить за неотносимостью представленного документа к рассматриваемому спору.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
19.03.2007 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "ДОБРОСТРОЙ" (арендатор) на основании Протокола N 1 от 27.02.2007 о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на землях Петропавловск-Камчатского городского округа, подписан договор аренды земельного участка N 3896, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:01 0114:0217, площадью 12,0000 га, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира птр Увал, расположенного в границах участка; разрешенное использование: для строительства многоэтажною жилых домов.
Пунктом 1.3 договора установлено, что участок считается переданным арендатору с момента подписания обеими сторонами настоящего договора. Настоящий пункт имеет силу передаточного акта.
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы установлен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды и составляет 1 944 100,00 рублей в год.
Пунктом 4.3 договора установлено, что размер арендной платы может изменяться (не чаще одного раза в год) по требованию арендодателя в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство с предоставлением арендатору документов, обуславливающих необходимость таких изменений. При этом размер изменения в сторону увеличения не может превышать величины, прямо обусловленной такими изменениями.
В силу пункта 4.5 договора арендная плата начинает исчисляться с момента подписания настоящего договора и вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентябри, 15 ноября текущего года.
За период, в течение которого на рассмотрении, согласовании и утверждении в органах местного самоуправления Петропавловск-Камчатского городского округа находилась градостроительная документация по застройке участка арендная плата взимается из расчета 5% от полной стоимости аренды за данный период (пункт 4.6 договора).
Согласно пункта 5.2 договора за просрочку платежей по настоящему договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора срок его действия определен сторонами с момента его государственной регистрации на пять лет (до 19.03.2012).
Соглашением от 06.09.2011 стороны внесли изменения в договор, в том числе в части изменения наименования арендатора на Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края и срока действия договора до 19.03.2015.
26.12.2011 сторонами подписано соглашение об обеспечении обязательств должника за пользование земельным участком с кадастровым N 41:01:01 0114:217 в соответствии с графиком погашения задолженности.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, наличие задолженности за IV квартал 2012 года, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.
Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 ГК РФ "Аренда".
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается согласно статья 310 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.06.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатской области и Корякскому автономному округу кадастровый номер N 41:01:010114:0217 (л.д. 18), в связи с чем отмеченный договор аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 является считается заключенным с указанной даты.
Вместе с тем, согласно пункту 1.3. договора аренды земельного участка N 3896 данный пункт имеет силу передаточного акта, что свидетельствует о том, что земельный участок был передан арендатору 19.03.2007. Таким образом, ООО "ДОБРОСТРОЙ" приняло на себя обязательство по оплате арендной платы за фактическое пользование земельным участком с 19.03.2007.
На основании решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 N 687-р "О внесении изменений в Положение о Комитете по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа", Законом Камчатского края от 22.11.2010 N 506 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Камчатского края - городе краевого подчинения Петропавловсе-Камчатском" стороны внесли изменения в договор аренды, в том числе: в части изменения наименования арендатора на Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.
В связи с изложенным с 06.09.2011 Министерство приобрело полномочия по распоряжению указанным земельным участком по договору аренды от 19.03.2007 N 3896.
В соответствии с соглашением об обеспечении обязательств должника за пользование земельным участком от 26.12.2011 стороны согласовали график погашения задолженности (л.д. 21).
Согласно пункту 1 данного соглашения ООО "ДОБРОСТРОЙ" подтвердил наличие образовавшейся задолженности в размере 2 109 215,34 рублей на 26.12.2011, которая была реструктуризирована в срок до 31.12.2012 в соответствии со следующим графиком: до 15.03.2012-524422,39; до 15.06.2012-524422,39; до 15.09.2012-530185,28; до 15.12.2012-530185,28.
Также в соответствии с пунктом 4.1 договора сторонами согласована арендная плата в размере 1 944 100,00 рублей в год, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентябри, 15 ноября текущего года. Таким образом, размер арендной платы в квартал составляет 486 025,00 руб.
Задолженность за 2012 год составила 1 944 100,00 рублей.
Из имеющихся в материалах дела платежных поручений от 03.05.2012 N 7 на сумму 524 422,39 рублей (л.д. 74), от 03.05.2012 N 8 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 75), от 03.09.2012 N 9 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 76), от 04.09.2012 N 10 на сумму 524 422,39 рублей (л.д. 77), от 13.11.2012 N 11 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 78), от 13.11.2012 N 12 на сумму 522 185,28 рублей (л.д. 79), от 12.02.2013 N 1 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 80), от 12.02.2013 N 2 на сумму 530 185,28 рублей (л.д. 81), расчета истца видно, что ответчиком всего оплачено 4 210 430,70 рублей.
Исходя из расчетов, которые находятся в материалах дела (л.д. 8; 41) судом установлено, что арендная плата ответчиком за IV квартал 2012 года была не полностью оплачена, в связи с чем образовалась задолженность в размере 123 168,43 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств внесения арендной платы за пользование арендуемым земельным участком в размере 123 168,43 рублей в указанный период.
Таким образом, апелляционная коллегия считает вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за IV квартал 2012 года в размере 123 168,43 рублей верным и обоснованным.
Истцом также заявлено требование о взыскании 1 261 936,42 пени за период с 01.12.2010 по 30.12.2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
Пунктом 5.2 договора установлено, что за просрочку платежей по настоящему договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Установив факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, проверив представленный расчет и обоснованность заявленного периода начисления пени с 01.12.2010 по 30.12.2012, суд первой инстанции обосновано признал правильным требование истца о взыскании пени в размере 1 261 936,42 рублей.
Довод заявителя жалобы о выходе судом первой инстанции за пределы исковых требований при признании пункта 4.6. договора недействительным подлежит отклонению в силу следующего.
Исходя из предмета первоначального и встречного исков оценка действительности пункта 4.6 спорного договора аренды земельного участка с учетом правового смысла пункта 1 статьи 166, статьи 180 ГК РФ, является обязанностью суда в силу закона для вынесения законного и обоснованного решения независимо от заявления соответствующих доводов сторонами спора.
Спорный договор аренды земельного участка был заключен на основании открытого аукциона.
В силу пункта 1 и пункта 4 статьи 447 ГК РФ договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену. Следовательно, если предметом аукциона являлась арендная плата, то по результатам проведения аукциона заключается договор аренды, в котором размер арендной платы определяется по цене предложенной победителем.
Согласно протоколу N 1 от 27.02.2007 о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на землях Петропавловск-Камчатского городского округа, размер арендной платы в год, достигнутый в ходе аукциона, составляет 1 944 100,00 рублей.
Размер арендной платы по договору аренды земельного участка, право пользование которым приобретено по результатам торгов, определяется в соответствии со специальной нормой - статьей 38.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Согласно статье 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора (пункты 9, 10 статьи 38.1 ЗК РФ).
Заключив договор по итогам аукциона, общество подтвердило свое согласие на уплату арендных платежей в указанном в нем размере. Закон не предусматривает возможность снижения арендной платы по договору, заключенному на торгах.
На основании изложенного апелляционная коллегия признает верным вывод суда первой инстанции о признании пункта 4.6 договора аренды недействительным в связи с установлением указанным пунктом существенного занижения размера арендной платы по итогам проведенного аукциона на неопределенный период.
Сведения о возможности включения данного условия в договор аренды спорного участка не содержались в информационном сообщении о проведении открытого аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на землях Петропавловск-Камчатского городского округа от 26.01.2007 (л.д. 94).
Условия договора аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 не содержат обязанности арендодателя о предоставлении арендатору градостроительной документации по спорному земельному участку.
В силу изложенного апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об отклонении встречных исковых требований о взыскании 4 016 023,70 рублей составляющих сумму переплаты по договору аренды от 19.03.2007 N 3896 ввиду обоснованного признания пункта 4.6 договора судом первой инстанцией недействительным и неподлежащим применению к правоотношениям сторон в рамках данного договора аренды.
Осуществление ООО "ДОБРОСТРОЙ" внесения арендной платы в соответствии с пунктом 4.6. договора аренды в период 2007-2010 годов (л.д. 138) не имеет правового значения с учетом предмета заявленных требований по основному иску, а также с учетом факта признания 26.12.2011 ООО "ДОБРОСТРОЙ" задолженности в размере арендной платы, установленной пунктом 4.1. договора аренды от 19.03.2007, в результате подписания соглашения об обеспечении обязательств должника за пользование земельным участком с согласованием графика погашения задолженности (л.д. 21).
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Доводы заявителя жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела арбитражным судом апелляционной инстанции. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 24.05.2013 по делу N А24-733/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.08.2013 N 05АП-7603/2013 ПО ДЕЛУ N А24-733/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 августа 2013 г. N 05АП-7603/2013
Дело N А24-733/2013
Резолютивная часть постановления оглашена 07 августа 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 14 августа 2013 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего С.Б. Култышева,
судей А.В. Ветошкевич, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ",
апелляционное производство N 05АП-7603/2013
на решение от 24.05.2013 судьи В.П. Березкиной
по делу N А24-733/2013 Арбитражного суда Камчатского края
по иску (заявлению) Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
к обществу с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ" (ИНН 4101108110, ОГРН 1064101049088)
о взыскании 1 385 104,85 рублей
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ" (ИНН 4101108110, ОГРН 1064101049088)
к Министерству имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
о взыскании 4 016 023,70 рублей
при участии:
от общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ": Гайдаенко П.А. - паспорт, доверенность от 20.03.2013 сроком действия на один год со специальными полномочиями,
установил:
Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края (далее - истец, Министерство) обратилось в Арбитражный суд Камчатского края с иском о взыскании (с учетом принятого судом уменьшения исковых требований) с общества с ограниченной ответственностью "ДОБРОСТРОЙ" (далее - ответчик, ООО "ДОБРОСТРОЙ") долга в размере 123 168,43 рублей долга по договору аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 за IV квартал 2012 года, а также 1 261 936,42 рублей пени за период с 01.12.2010 по 30.12.2012.
ООО "ДОБРОСТРОЙ" обратилось в Арбитражный суд Камчатского края со встречным исковым заявлением о взыскании с Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края неосновательного обогащения в размере 4 507 047,87 рублей, составляющих сумму переплаты по договору аренды от 19.03.2007 N 3896.
Протокольным определением от 21.05.2013 судом первой инстанции от ООО "ДОБРОСТРОЙ" принято уменьшение суммы встречного искового заявления до 4 016 023,70 рублей.
Решением Арбитражного суда Камчатского края 24.05.2013 с ООО "ДОБРОСТРОЙ" в пользу Министерства имущественных и земельных отношений Камчатского края взыскано 1 385 104,85 рублей из них: основной долг в размере 123 168,43 рублей, неустойки в размере 1 261 936,42 рублей. В удовлетворении встречного искового заявления отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, ООО "ДОБРОСТРОЙ" обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт. В обоснование жалобы апеллянт указал, что судом первой инстанции было не обоснованно отказано в ходатайстве о приобщении к материалам дела акта приема-передачи документов от 15.01.2008. Заявитель жалобы указал, что суд первой инстанции вышел за пределы исковых требований признавая пункт 4.6. договора недействительным, в связи с чем необоснованно отказал в удовлетворении встречного иска. Отметил, что градостроительная документация, которая включает в себя технические условия и градостроительный план в том числе, на момент заключения договора аренды Комитетом ООО "ДОБРОСТРОЙ" передана не была ввиду отсутствия на указанный период.
В канцелярию суда от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен судом к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее по тексту - АПК РФ). В отзыве Министерство указало на законность и обоснованность принятого по делу решения. Отметило, что в соответствии с соглашением от 06.09.2011 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 в последний внесены изменения, которые распространяют свое действие на правоотношения, возникшие с 01.12.2010 (согласно пункту 3 данного соглашения). Также отметил, что с момента вступления в силу Закона Камчатского края от 22.11.2010 N 506 и на основании статьи 617 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту - ГК РФ) органы местного самоуправления Петропавловск-Камчатского городского округа утрачивают, а Министерство приобретает полномочия по распоряжению указанным земельным участком, в том числе права и обязанности арендодателя по ранее заключенному договору аренды.
В судебное заседание Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края не явилось, о времени и месте судебного разбирательства извещено надлежащим образом.
В канцелярию суда от Министерства поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. Представитель ООО "ДОБРОСТРОЙ" по заявленному ходатайству не возражал. Суд, руководствуясь статьями 156, 159, 184, 185, 258 АПК РФ, рассмотрел заявленное ходатайство и определил его удовлетворить.
Представитель ООО "ДОБРОСТРОЙ" поддержал доводы апелляционной жалобы. Заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копии акта приема-передачи от 15.01.2008.
Апелляционная коллегия рассмотрела заявленное ходатайство и определила его отклонить за неотносимостью представленного документа к рассматриваемому спору.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.
19.03.2007 между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (арендодатель) и ООО "ДОБРОСТРОЙ" (арендатор) на основании Протокола N 1 от 27.02.2007 о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на землях Петропавловск-Камчатского городского округа, подписан договор аренды земельного участка N 3896, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, имеющий кадастровый номер 41:01:01 0114:0217, площадью 12,0000 га, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу (местоположение): установлено относительно ориентира птр Увал, расположенного в границах участка; разрешенное использование: для строительства многоэтажною жилых домов.
Пунктом 1.3 договора установлено, что участок считается переданным арендатору с момента подписания обеими сторонами настоящего договора. Настоящий пункт имеет силу передаточного акта.
В соответствии с пунктом 4.1 договора размер арендной платы установлен по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды и составляет 1 944 100,00 рублей в год.
Пунктом 4.3 договора установлено, что размер арендной платы может изменяться (не чаще одного раза в год) по требованию арендодателя в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство с предоставлением арендатору документов, обуславливающих необходимость таких изменений. При этом размер изменения в сторону увеличения не может превышать величины, прямо обусловленной такими изменениями.
В силу пункта 4.5 договора арендная плата начинает исчисляться с момента подписания настоящего договора и вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентябри, 15 ноября текущего года.
За период, в течение которого на рассмотрении, согласовании и утверждении в органах местного самоуправления Петропавловск-Камчатского городского округа находилась градостроительная документация по застройке участка арендная плата взимается из расчета 5% от полной стоимости аренды за данный период (пункт 4.6 договора).
Согласно пункта 5.2 договора за просрочку платежей по настоящему договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В соответствии с пунктами 8.1, 8.2 договора срок его действия определен сторонами с момента его государственной регистрации на пять лет (до 19.03.2012).
Соглашением от 06.09.2011 стороны внесли изменения в договор, в том числе в части изменения наименования арендатора на Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края и срока действия договора до 19.03.2015.
26.12.2011 сторонами подписано соглашение об обеспечении обязательств должника за пользование земельным участком с кадастровым N 41:01:01 0114:217 в соответствии с графиком погашения задолженности.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, наличие задолженности за IV квартал 2012 года, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.
Апелляционная коллегия отмечает правильность вывода суда первой инстанции, что отношения сторон спора регулируются нормами главы 34 ГК РФ "Аренда".
В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается согласно статья 310 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела следует, что договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 28.06.2007 Управлением Федеральной регистрационной службы по Камчатской области и Корякскому автономному округу кадастровый номер N 41:01:010114:0217 (л.д. 18), в связи с чем отмеченный договор аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 является считается заключенным с указанной даты.
Вместе с тем, согласно пункту 1.3. договора аренды земельного участка N 3896 данный пункт имеет силу передаточного акта, что свидетельствует о том, что земельный участок был передан арендатору 19.03.2007. Таким образом, ООО "ДОБРОСТРОЙ" приняло на себя обязательство по оплате арендной платы за фактическое пользование земельным участком с 19.03.2007.
На основании решения Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа от 23.12.2009 N 687-р "О внесении изменений в Положение о Комитете по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа", Законом Камчатского края от 22.11.2010 N 506 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Камчатского края - городе краевого подчинения Петропавловсе-Камчатском" стороны внесли изменения в договор аренды, в том числе: в части изменения наименования арендатора на Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.
В связи с изложенным с 06.09.2011 Министерство приобрело полномочия по распоряжению указанным земельным участком по договору аренды от 19.03.2007 N 3896.
В соответствии с соглашением об обеспечении обязательств должника за пользование земельным участком от 26.12.2011 стороны согласовали график погашения задолженности (л.д. 21).
Согласно пункту 1 данного соглашения ООО "ДОБРОСТРОЙ" подтвердил наличие образовавшейся задолженности в размере 2 109 215,34 рублей на 26.12.2011, которая была реструктуризирована в срок до 31.12.2012 в соответствии со следующим графиком: до 15.03.2012-524422,39; до 15.06.2012-524422,39; до 15.09.2012-530185,28; до 15.12.2012-530185,28.
Также в соответствии с пунктом 4.1 договора сторонами согласована арендная плата в размере 1 944 100,00 рублей в год, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентябри, 15 ноября текущего года. Таким образом, размер арендной платы в квартал составляет 486 025,00 руб.
Задолженность за 2012 год составила 1 944 100,00 рублей.
Из имеющихся в материалах дела платежных поручений от 03.05.2012 N 7 на сумму 524 422,39 рублей (л.д. 74), от 03.05.2012 N 8 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 75), от 03.09.2012 N 9 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 76), от 04.09.2012 N 10 на сумму 524 422,39 рублей (л.д. 77), от 13.11.2012 N 11 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 78), от 13.11.2012 N 12 на сумму 522 185,28 рублей (л.д. 79), от 12.02.2013 N 1 на сумму 527 303,84 рублей (л.д. 80), от 12.02.2013 N 2 на сумму 530 185,28 рублей (л.д. 81), расчета истца видно, что ответчиком всего оплачено 4 210 430,70 рублей.
Исходя из расчетов, которые находятся в материалах дела (л.д. 8; 41) судом установлено, что арендная плата ответчиком за IV квартал 2012 года была не полностью оплачена, в связи с чем образовалась задолженность в размере 123 168,43 рублей.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Ответчиком в порядке статьи 65 АПК РФ не представлено доказательств внесения арендной платы за пользование арендуемым земельным участком в размере 123 168,43 рублей в указанный период.
Таким образом, апелляционная коллегия считает вывод суда первой инстанции о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за IV квартал 2012 года в размере 123 168,43 рублей верным и обоснованным.
Истцом также заявлено требование о взыскании 1 261 936,42 пени за период с 01.12.2010 по 30.12.2012.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку (штраф, пеню).
Пунктом 5.2 договора установлено, что за просрочку платежей по настоящему договору, а также за уплату платежей не в полном объеме, начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Установив факт просрочки исполнения ответчиком обязательства по внесению арендных платежей, проверив представленный расчет и обоснованность заявленного периода начисления пени с 01.12.2010 по 30.12.2012, суд первой инстанции обосновано признал правильным требование истца о взыскании пени в размере 1 261 936,42 рублей.
Довод заявителя жалобы о выходе судом первой инстанции за пределы исковых требований при признании пункта 4.6. договора недействительным подлежит отклонению в силу следующего.
Исходя из предмета первоначального и встречного исков оценка действительности пункта 4.6 спорного договора аренды земельного участка с учетом правового смысла пункта 1 статьи 166, статьи 180 ГК РФ, является обязанностью суда в силу закона для вынесения законного и обоснованного решения независимо от заявления соответствующих доводов сторонами спора.
Спорный договор аренды земельного участка был заключен на основании открытого аукциона.
В силу пункта 1 и пункта 4 статьи 447 ГК РФ договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену. Следовательно, если предметом аукциона являлась арендная плата, то по результатам проведения аукциона заключается договор аренды, в котором размер арендной платы определяется по цене предложенной победителем.
Согласно протоколу N 1 от 27.02.2007 о результатах открытого аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на землях Петропавловск-Камчатского городского округа, размер арендной платы в год, достигнутый в ходе аукциона, составляет 1 944 100,00 рублей.
Размер арендной платы по договору аренды земельного участка, право пользование которым приобретено по результатам торгов, определяется в соответствии со специальной нормой - статьей 38.1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ).
Согласно статье 38.1 ЗК РФ продавец земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о существенных условиях договора (пункты 9, 10 статьи 38.1 ЗК РФ).
Заключив договор по итогам аукциона, общество подтвердило свое согласие на уплату арендных платежей в указанном в нем размере. Закон не предусматривает возможность снижения арендной платы по договору, заключенному на торгах.
На основании изложенного апелляционная коллегия признает верным вывод суда первой инстанции о признании пункта 4.6 договора аренды недействительным в связи с установлением указанным пунктом существенного занижения размера арендной платы по итогам проведенного аукциона на неопределенный период.
Сведения о возможности включения данного условия в договор аренды спорного участка не содержались в информационном сообщении о проведении открытого аукциона по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, расположенных на землях Петропавловск-Камчатского городского округа от 26.01.2007 (л.д. 94).
Условия договора аренды земельного участка от 19.03.2007 N 3896 не содержат обязанности арендодателя о предоставлении арендатору градостроительной документации по спорному земельному участку.
В силу изложенного апелляционная коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции об отклонении встречных исковых требований о взыскании 4 016 023,70 рублей составляющих сумму переплаты по договору аренды от 19.03.2007 N 3896 ввиду обоснованного признания пункта 4.6 договора судом первой инстанцией недействительным и неподлежащим применению к правоотношениям сторон в рамках данного договора аренды.
Осуществление ООО "ДОБРОСТРОЙ" внесения арендной платы в соответствии с пунктом 4.6. договора аренды в период 2007-2010 годов (л.д. 138) не имеет правового значения с учетом предмета заявленных требований по основному иску, а также с учетом факта признания 26.12.2011 ООО "ДОБРОСТРОЙ" задолженности в размере арендной платы, установленной пунктом 4.1. договора аренды от 19.03.2007, в результате подписания соглашения об обеспечении обязательств должника за пользование земельным участком с согласованием графика погашения задолженности (л.д. 21).
При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Доводы заявителя жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела арбитражным судом апелляционной инстанции. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Камчатского края от 24.05.2013 по делу N А24-733/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Камчатского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
С.Б.КУЛТЫШЕВ
Судьи
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)