Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-25080/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка - Барышникова Т.В. (доверенность от 17.06.2013, паспорт);
- открытого акционерного общества "Челябоблкоммунэнерго" - Петухова Ю.С. (доверенность от 12.12.2012 N Д/153, паспорт).
Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (далее также - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу "Челябоблкоммунэнерго" (далее - ОАО "ЧОКЭ", ответчик) о расторжении договора от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 о передаче имущества в аренду, о возложении на ответчика обязанности вернуть объект недвижимости: сооружение - теплотрассу, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская, протяженностью 2250,04 м - по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения в законную силу (т. 1, л.д. 7-9).
Определением от 06.02.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра; т. 1, л.д. 1-6).
Решением от 24.04.2013 (резолютивная часть объявлена 17.04.2013) в удовлетворении иска отказано (т. 2, л.д. 82-94).
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 102-105). Приводит следующие доводы.
Суд не учел, что согласно акту комиссионного осмотра от 15.04.2013 ремонт теплотрассы произведен ответчиком лишь частично. Поскольку ОАО "ЧОКЭ" не в полном объеме устранило нарушения условий договора аренды, оснований для отказа в удовлетворении иска о расторжении сделки не имелось.
Суд не принял во внимание то обстоятельство, что ответчик на протяжении всего 2012 года не выполнял требования истца, не осуществлял ремонт теплотрассы.
Акты осмотра от 31.09.2012, 24.10.2012, 03.04.2013 подтверждают ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по содержанию переданного в аренду имущества. Изложенные в данных актах выводы ответчик не опроверг. Проведением ремонтных работ на теплотрассе ответчик косвенно подтвердил наличие выявленных в результате обследований недостатков в содержании теплотрассы.
В связи с этим, податель жалобы полагает ошибочными выводы суда первой инстанции о недоказанности использования ответчиком арендованного имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, настаивает на расторжении договора аренды со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра явку своего представителя не обеспечило.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления Росреестра.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 25.02.2011 Управлением (арендодатель) и обществом "ЧОКЭ" (арендатор) подписан договор N 30.11.05.01.02 о передаче имущества в аренду, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и хозяйственное использование, в аренду, сроком на 5 лет, сооружение "теплотрасса", расположенное по адресу: г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская, протяженностью 2250,04 м (далее также - теплотрасса; т. 1, л.д. 10).
Текст договора содержит, среди прочего, следующие условия: - целевое назначение передаваемого в аренду имущества - эксплуатация и обслуживание теплотрассы (пункт 1.2); - арендатор обязуется принять имущество и с момента подписания договора и акта приема-передачи обеспечить его сохранность и нормальную эксплуатацию, соблюдение санитарно-гигиенических норм, норм пожарной безопасности и т.д.; при порче имущества возмещать собственнику рыночную стоимость нанесенного ущерба (пункт 3.3.1); - арендатор обязуется в установленные договором сроки вносить арендную плату (пункт 3.3.2); - арендатор обязуется поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт (пункт 3.3.3); - размер арендной платы и ее расчет определяется в приложении 2, являющемся неотъемлемой составной частью настоящего договора (пункт 4.2); - арендная плата выплачивается ежемесячно не позднее 01 числа следующего за расчетным месяцем; осуществление арендных платежей производится платежными поручениями в размере 6395 руб. 35 коп. по указанным реквизитам (пункт 4.3); - арендная плата за имущество, переданное по настоящему договору, не включает в себя НДС и плату за пользование земельным участком (пункт 4.4).
По акту от 25.02.2011 теплотрасса передана ответчику (т. 1, л.д. 11).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.03.2011, что подтверждается выпиской от 25.12.2012 N 74-74-01/003/2012-22420 (т. 1, л.д. 13).
В январе и апреле 2012 года истец обращался к ответчику с письменными претензиями, в которых сообщил, что теплотрасса находится в неудовлетворительном состоянии (на отдельных участках теплотрассы повреждена либо отсутствует тепловая изоляция, гидроизоляция, покрывной материал), и потребовал в течение 1 месяца восстановить нарушенную тепло-, гидроизоляцию объекта аренды (т. 1, л.д. 57-58, 59).
30.09.2012 составлен акт обследования муниципального имущества - теплотрассы, расположенной по адресу г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская. При осмотре объекта комиссия в составе Пархаевой Н.А. - начальника отдела имущественных отношений Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, Гавриловой Ж.М. - специалиста первой категории отдела имущественных отношений Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, Руколь З.А. - заместителя начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации г. Троица - начальника отдела ЖКХ, установила наличие участков теплотрассы с поврежденной и полностью отсутствующей тепловой изоляцией, гидроизоляцией и покрывным материалом (т. 1, л.д. 15-21).
24.10.2012 составлен акт обследования муниципального имущества (теплотрассы). Комиссия в составе Сагоконь Д.А. - начальник Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, Королева В.С. - начальника Управления ЖКХ, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации города Троицка, Руколь З.А. - заместителя начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации города Троицка - начальника отдела ЖКХ, Пархаевой Н.А. - начальника отдела имущественных отношений Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, Ступак Н.В. - государственного инспектора Уральского управления Ростехнадзора, установила, что переданная в аренду обществу "ЧОКЭ" теплотрасса находится в неудовлетворительном техническом состоянии (т. 1, л.д. 22-37).
В ноябре 2012 года истец направил ответчику письменную претензию, одновременно с которой направил соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 65-66). В письме от 05.12.2012 ответчик возразил против расторжения договора, указал на отсутствие оснований к тому (т. 1, л.д. 67).
03.04.2013 проведен очередной осмотр спорной теплотрассы. Комиссией в составе Соловьева А.В. - главного инженера ЗАО "Троицкие энергетические системы", Смирновой А.В. - старшего юрисконсульта Управления муниципального имущества, Пархаевой Н.А. - начальника отдела Управления муниципального имущества, Копылова Ю.Н. - главного инженера ЗАО "Теплосервис", установлено, что обществом "Челябоблкоммунэнерго" не выполняются требования, установленные СНиП 41-03-2003 "Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов" по надлежащей теплоизоляции теплотрассы, расположенной по адресу: г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская (т. 2, л.д. 5-36).
15.04.2013 по результатам очередного осмотра теплотрассы составлен акт. Комиссия в составе Соболева А.В. - ведущего инженера филиала ОАО "Челябоблкоммунэнерго" - Троицкие электротепловые сети, действующего на основании доверенности N д/79 от 15.04.2013, Смирновой А.В. - старшего юрисконсульта Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, Руколь З.А. - заместителя начальника управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации города Троицка, установила, что на участках теплотрассы протяженностью 1051 п. м (в двухтрубном исполнении) проведены работы по ее ремонту, а также выявила участки теплотрассы с частично поврежденной тепловой изоляцией, участок тепловой трассы в тепловой камере протяженностью 2 п. м с отсутствующей изоляцией трубопроводов. В акте отмечено, что на момент проверки работы по изоляции теплотрассы продолжаются. Комиссия пришла к выводу, что теплотрасса используется ОАО "ЧОКЭ" по целевому назначению и находится в состоянии, позволяющем осуществлять передачу тепловой энергии. К акту приложены схема тепловых сетей с отмеченными на ней участками сетей, на которых выполнены работы по их изоляции, фотографии, из которых видно выполнение работ по изоляции отдельных участков сетей (т. 2, л.д. 41-68).
Полагая, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды, Управление муниципальной собственности администрации города Троицка обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. В обоснование своих требований истец сослался на нормы статей 450, 453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды теплотрассы, а также отсутствия допустимых и достаточных доказательств существенного нарушения ответчиком условий сделки или использования им объекта аренды с нарушением назначения имущества.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 7.1 составляет более одного календарного года. Во исполнение требований пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор зарегистрирован в ЕГРП.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса РФ).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).
В качестве нормативного обоснования предъявленного к обществу "ЧОБЭ" иска Управление ссылается на подпункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий право арендодателя требовать расторжения сделки в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Тем самым, истец должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение факта существенного нарушения ответчиком условий договора аренды либо использования ответчиком имущества с нарушением установленного назначения этого имущества.
По результатам правовой оценки представленных сторонами доказательств в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности наступления соответствующих юридически значимых обстоятельств, являющихся достаточными для расторжения заключенного и действительного гражданско-правового договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 ст. 616 ГК РФ).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ).
Обязанность ответчика содержать объект аренды (теплотрассу) в технически исправном состоянии, а также производить текущий и капитальный ремонт, регламентирована пунктами 3.3.1, 3.3.3 договора аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 (т. 1, л.д. 10).
В силу этого направленные ответчику в 2012 году требования истца о необходимости ремонта теплотрассы путем восстановления системы тепло-, гидроизоляции следует признать правомерными.
Вместе с тем, описанные в актах от 30.09.2012, 24.10.2012, 03.04.2013 обстоятельства, вне зависимости от извещения либо не извещения ответчика о проведении осмотров теплотрассы, в рассматриваемой ситуации не могут служить достаточным правовым основанием для расторжения договора.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, согласно акту от 15.04.2013, участие в составлении и подписании которого принимали помимо общества "ЧОБЭ" представители Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка и Управления ЖКХ, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации г. Троицка, на участке теплотрассы протяженностью 1051 п. м, что составляет значительную часть всего объекта аренды (2250,04 п. м), проведены ремонтные работы, восстановлена система тепло-, гидроизоляции теплотрассы (т. 2, л.д. 41-68). Осуществление на спорном объекте работ по изоляции теплотрассы подтверждается также актами о приемке выполненных работ унифицированной формы КС-2 (т. 1, л.д. 118-119, 128-129).
Ни текстом договора аренды, ни приложениями к нему не предусмотрены сроки, в течение которых либо до наступления которых, ОАО "ЧОБЭ" обязано производить текущий и/или капитальный ремонт теплотрассы.
В акте приема-передачи теплотрассы арендатору от 25.02.2011 фактическое состояние объекта в части наличия/отсутствия тепло-, гидроизоляции на отдельных его участках не описано. Указано лишь, что имущество соответствует назначению и условиям договора (т. 1, л.д. 11).
Оснований для вывода о том, что ответчик своими действиями ухудшил состояние объекта аренды, не имеется.
Доказательств, свидетельствующих о том, что отсутствие тепло-, гидроизоляции на отдельных участках теплотрассы в 2012 году привело либо могло привести к невозможности использования объекта аренды по его функциональному назначению, к созданию аварийной ситуации, истец не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Тем самым, принимая во внимание восстановление (ремонт) значительной части объекта аренды силами арендатора, а также наличие объективной возможности для восстановления иных участков теплотрассы до истечения срока действия договора от 25.02.2011, отсутствуют правовые основания для вывода о том, что в результате действий (бездействий) ответчика истец понес такой ущерб, что в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки.
Теплотрасса используется ответчиком по прямому функциональному назначению, что истцом не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
Таким образом, исходя из представленных доказательств, договор аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 расторжению по основаниям, регламентированным подпунктом 1 пункта 2 статьи 450, подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит.
Следует отметить, что в качестве способа обеспечения исполнения арендатором добровольно принятых на себя обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.1, 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.7, текстом договора аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 предусмотрена мера ответственности в виде штрафа в размере 50 000 рублей (пункт 5.5).
Управление муниципальной собственности не лишено возможности реализовать право, предусмотренное пунктом 5.5 договора аренды.
При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца (податель апелляционной жалобы).
Вместе с тем, согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление муниципальной собственности администрации города Троицка, действующее в данном случае как орган местного самоуправления, освобожден от оплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-25080/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2013 N 18АП-6011/2013 ПО ДЕЛУ N А76-25080/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2013 г. N 18АП-6011/2013
Дело N А76-25080/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка на решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-25080/2012 (судья Кирьянова Г.И.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка - Барышникова Т.В. (доверенность от 17.06.2013, паспорт);
- открытого акционерного общества "Челябоблкоммунэнерго" - Петухова Ю.С. (доверенность от 12.12.2012 N Д/153, паспорт).
Управление муниципальной собственности администрации города Троицка (далее также - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к открытому акционерному обществу "Челябоблкоммунэнерго" (далее - ОАО "ЧОКЭ", ответчик) о расторжении договора от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 о передаче имущества в аренду, о возложении на ответчика обязанности вернуть объект недвижимости: сооружение - теплотрассу, расположенную по адресу: Челябинская область, г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская, протяженностью 2250,04 м - по акту приема-передачи в месячный срок с момента вступления решения в законную силу (т. 1, л.д. 7-9).
Определением от 06.02.2013 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее - Управление Росреестра; т. 1, л.д. 1-6).
Решением от 24.04.2013 (резолютивная часть объявлена 17.04.2013) в удовлетворении иска отказано (т. 2, л.д. 82-94).
В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить (т. 2, л.д. 102-105). Приводит следующие доводы.
Суд не учел, что согласно акту комиссионного осмотра от 15.04.2013 ремонт теплотрассы произведен ответчиком лишь частично. Поскольку ОАО "ЧОКЭ" не в полном объеме устранило нарушения условий договора аренды, оснований для отказа в удовлетворении иска о расторжении сделки не имелось.
Суд не принял во внимание то обстоятельство, что ответчик на протяжении всего 2012 года не выполнял требования истца, не осуществлял ремонт теплотрассы.
Акты осмотра от 31.09.2012, 24.10.2012, 03.04.2013 подтверждают ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по содержанию переданного в аренду имущества. Изложенные в данных актах выводы ответчик не опроверг. Проведением ремонтных работ на теплотрассе ответчик косвенно подтвердил наличие выявленных в результате обследований недостатков в содержании теплотрассы.
В связи с этим, податель жалобы полагает ошибочными выводы суда первой инстанции о недоказанности использования ответчиком арендованного имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, настаивает на расторжении договора аренды со ссылкой на статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Управление Росреестра явку своего представителя не обеспечило.
С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя Управления Росреестра.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном Главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 25.02.2011 Управлением (арендодатель) и обществом "ЧОКЭ" (арендатор) подписан договор N 30.11.05.01.02 о передаче имущества в аренду, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и хозяйственное использование, в аренду, сроком на 5 лет, сооружение "теплотрасса", расположенное по адресу: г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская, протяженностью 2250,04 м (далее также - теплотрасса; т. 1, л.д. 10).
Текст договора содержит, среди прочего, следующие условия: - целевое назначение передаваемого в аренду имущества - эксплуатация и обслуживание теплотрассы (пункт 1.2); - арендатор обязуется принять имущество и с момента подписания договора и акта приема-передачи обеспечить его сохранность и нормальную эксплуатацию, соблюдение санитарно-гигиенических норм, норм пожарной безопасности и т.д.; при порче имущества возмещать собственнику рыночную стоимость нанесенного ущерба (пункт 3.3.1); - арендатор обязуется в установленные договором сроки вносить арендную плату (пункт 3.3.2); - арендатор обязуется поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт (пункт 3.3.3); - размер арендной платы и ее расчет определяется в приложении 2, являющемся неотъемлемой составной частью настоящего договора (пункт 4.2); - арендная плата выплачивается ежемесячно не позднее 01 числа следующего за расчетным месяцем; осуществление арендных платежей производится платежными поручениями в размере 6395 руб. 35 коп. по указанным реквизитам (пункт 4.3); - арендная плата за имущество, переданное по настоящему договору, не включает в себя НДС и плату за пользование земельным участком (пункт 4.4).
По акту от 25.02.2011 теплотрасса передана ответчику (т. 1, л.д. 11).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 30.03.2011, что подтверждается выпиской от 25.12.2012 N 74-74-01/003/2012-22420 (т. 1, л.д. 13).
В январе и апреле 2012 года истец обращался к ответчику с письменными претензиями, в которых сообщил, что теплотрасса находится в неудовлетворительном состоянии (на отдельных участках теплотрассы повреждена либо отсутствует тепловая изоляция, гидроизоляция, покрывной материал), и потребовал в течение 1 месяца восстановить нарушенную тепло-, гидроизоляцию объекта аренды (т. 1, л.д. 57-58, 59).
30.09.2012 составлен акт обследования муниципального имущества - теплотрассы, расположенной по адресу г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская. При осмотре объекта комиссия в составе Пархаевой Н.А. - начальника отдела имущественных отношений Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, Гавриловой Ж.М. - специалиста первой категории отдела имущественных отношений Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка, Руколь З.А. - заместителя начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации г. Троица - начальника отдела ЖКХ, установила наличие участков теплотрассы с поврежденной и полностью отсутствующей тепловой изоляцией, гидроизоляцией и покрывным материалом (т. 1, л.д. 15-21).
24.10.2012 составлен акт обследования муниципального имущества (теплотрассы). Комиссия в составе Сагоконь Д.А. - начальник Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, Королева В.С. - начальника Управления ЖКХ, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации города Троицка, Руколь З.А. - заместителя начальника Управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации города Троицка - начальника отдела ЖКХ, Пархаевой Н.А. - начальника отдела имущественных отношений Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, Ступак Н.В. - государственного инспектора Уральского управления Ростехнадзора, установила, что переданная в аренду обществу "ЧОКЭ" теплотрасса находится в неудовлетворительном техническом состоянии (т. 1, л.д. 22-37).
В ноябре 2012 года истец направил ответчику письменную претензию, одновременно с которой направил соглашение о расторжении договора аренды (т. 1, л.д. 65-66). В письме от 05.12.2012 ответчик возразил против расторжения договора, указал на отсутствие оснований к тому (т. 1, л.д. 67).
03.04.2013 проведен очередной осмотр спорной теплотрассы. Комиссией в составе Соловьева А.В. - главного инженера ЗАО "Троицкие энергетические системы", Смирновой А.В. - старшего юрисконсульта Управления муниципального имущества, Пархаевой Н.А. - начальника отдела Управления муниципального имущества, Копылова Ю.Н. - главного инженера ЗАО "Теплосервис", установлено, что обществом "Челябоблкоммунэнерго" не выполняются требования, установленные СНиП 41-03-2003 "Тепловая изоляция оборудования и трубопроводов" по надлежащей теплоизоляции теплотрассы, расположенной по адресу: г. Троицк, от коллекторной в районе ТДЗ п. Южный к зданию насосной на перекрестке ул. Красноармейская / ул. Красногвардейская (т. 2, л.д. 5-36).
15.04.2013 по результатам очередного осмотра теплотрассы составлен акт. Комиссия в составе Соболева А.В. - ведущего инженера филиала ОАО "Челябоблкоммунэнерго" - Троицкие электротепловые сети, действующего на основании доверенности N д/79 от 15.04.2013, Смирновой А.В. - старшего юрисконсульта Управления муниципальной собственности администрации города Троицка, Руколь З.А. - заместителя начальника управления жилищно-коммунального хозяйства, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации города Троицка, установила, что на участках теплотрассы протяженностью 1051 п. м (в двухтрубном исполнении) проведены работы по ее ремонту, а также выявила участки теплотрассы с частично поврежденной тепловой изоляцией, участок тепловой трассы в тепловой камере протяженностью 2 п. м с отсутствующей изоляцией трубопроводов. В акте отмечено, что на момент проверки работы по изоляции теплотрассы продолжаются. Комиссия пришла к выводу, что теплотрасса используется ОАО "ЧОКЭ" по целевому назначению и находится в состоянии, позволяющем осуществлять передачу тепловой энергии. К акту приложены схема тепловых сетей с отмеченными на ней участками сетей, на которых выполнены работы по их изоляции, фотографии, из которых видно выполнение работ по изоляции отдельных участков сетей (т. 2, л.д. 41-68).
Полагая, что имеются правовые основания для расторжения договора аренды, Управление муниципальной собственности администрации города Троицка обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском. В обоснование своих требований истец сослался на нормы статей 450, 453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении иска, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности договора аренды теплотрассы, а также отсутствия допустимых и достаточных доказательств существенного нарушения ответчиком условий сделки или использования им объекта аренды с нарушением назначения имущества.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьями 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы существенные условия арендной сделки (объект аренды, размер арендной платы). Срок действия договора согласно его пункту 7.1 составляет более одного календарного года. Во исполнение требований пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор зарегистрирован в ЕГРП.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной (подпункт 1); в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (подпункт 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
- 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- 2) существенно ухудшает имущество;
- 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (статья 619 Гражданского кодекса РФ).
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле (часть 1 статьи 66 АПК РФ).
Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, а также должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом (части 1, 3 статьи 65 АПК РФ).
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (пункт 2 статьи 9 АПК РФ).
В качестве нормативного обоснования предъявленного к обществу "ЧОБЭ" иска Управление ссылается на подпункт 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ, предусматривающий право арендодателя требовать расторжения сделки в случае, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Тем самым, истец должен представить относимые, допустимые, достоверные и достаточные доказательства в подтверждение факта существенного нарушения ответчиком условий договора аренды либо использования ответчиком имущества с нарушением установленного назначения этого имущества.
По результатам правовой оценки представленных сторонами доказательств в порядке, установленном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недоказанности наступления соответствующих юридически значимых обстоятельств, являющихся достаточными для расторжения заключенного и действительного гражданско-правового договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).
Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (пункт 1 ст. 616 ГК РФ).
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса РФ).
Обязанность ответчика содержать объект аренды (теплотрассу) в технически исправном состоянии, а также производить текущий и капитальный ремонт, регламентирована пунктами 3.3.1, 3.3.3 договора аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 (т. 1, л.д. 10).
В силу этого направленные ответчику в 2012 году требования истца о необходимости ремонта теплотрассы путем восстановления системы тепло-, гидроизоляции следует признать правомерными.
Вместе с тем, описанные в актах от 30.09.2012, 24.10.2012, 03.04.2013 обстоятельства, вне зависимости от извещения либо не извещения ответчика о проведении осмотров теплотрассы, в рассматриваемой ситуации не могут служить достаточным правовым основанием для расторжения договора.
Как обоснованно указано судом первой инстанции, согласно акту от 15.04.2013, участие в составлении и подписании которого принимали помимо общества "ЧОБЭ" представители Управления муниципальной собственности администрации г. Троицка и Управления ЖКХ, экологии, благоустройства, транспорта и связи администрации г. Троицка, на участке теплотрассы протяженностью 1051 п. м, что составляет значительную часть всего объекта аренды (2250,04 п. м), проведены ремонтные работы, восстановлена система тепло-, гидроизоляции теплотрассы (т. 2, л.д. 41-68). Осуществление на спорном объекте работ по изоляции теплотрассы подтверждается также актами о приемке выполненных работ унифицированной формы КС-2 (т. 1, л.д. 118-119, 128-129).
Ни текстом договора аренды, ни приложениями к нему не предусмотрены сроки, в течение которых либо до наступления которых, ОАО "ЧОБЭ" обязано производить текущий и/или капитальный ремонт теплотрассы.
В акте приема-передачи теплотрассы арендатору от 25.02.2011 фактическое состояние объекта в части наличия/отсутствия тепло-, гидроизоляции на отдельных его участках не описано. Указано лишь, что имущество соответствует назначению и условиям договора (т. 1, л.д. 11).
Оснований для вывода о том, что ответчик своими действиями ухудшил состояние объекта аренды, не имеется.
Доказательств, свидетельствующих о том, что отсутствие тепло-, гидроизоляции на отдельных участках теплотрассы в 2012 году привело либо могло привести к невозможности использования объекта аренды по его функциональному назначению, к созданию аварийной ситуации, истец не представил (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Тем самым, принимая во внимание восстановление (ремонт) значительной части объекта аренды силами арендатора, а также наличие объективной возможности для восстановления иных участков теплотрассы до истечения срока действия договора от 25.02.2011, отсутствуют правовые основания для вывода о том, что в результате действий (бездействий) ответчика истец понес такой ущерб, что в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении сделки.
Теплотрасса используется ответчиком по прямому функциональному назначению, что истцом не оспаривается (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).
Таким образом, исходя из представленных доказательств, договор аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 расторжению по основаниям, регламентированным подпунктом 1 пункта 2 статьи 450, подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит.
Следует отметить, что в качестве способа обеспечения исполнения арендатором добровольно принятых на себя обязательств, предусмотренных пунктами 3.3.1, 3.3.3, 3.3.4, 3.3.5, 3.3.6, 3.3.7, текстом договора аренды от 25.02.2011 N 30.11.05.01.02 предусмотрена мера ответственности в виде штрафа в размере 50 000 рублей (пункт 5.5).
Управление муниципальной собственности не лишено возможности реализовать право, предусмотренное пунктом 5.5 договора аренды.
При таких обстоятельствах, решение арбитражного суда первой инстанции отмене (изменению) не подлежит. В свою очередь, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца (податель апелляционной жалобы).
Вместе с тем, согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление муниципальной собственности администрации города Троицка, действующее в данном случае как орган местного самоуправления, освобожден от оплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 24.04.2013 по делу N А76-25080/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности администрации города Троицка - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)