Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орфей" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу N А43-170/2013, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску индивидуального предпринимателя Рысятова Владимира Викторовича (ИНН 522700029990, ОГРНИП 304522115300066, с. Починки Нижегородской области) к обществу с ограниченной ответственностью "Орфей" (ИНН 5243023425, ОГРН 1065243031710, г. Арзамас Нижегородской области) о взыскании долга и пени,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Орфей" к индивидуальному предпринимателю Рысятову Владимиру Викторовичу о взыскании долга и неосновательного обогащения,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
индивидуальный предприниматель Рысятов Владимир Викторович (далее - ИП Рысятов В.В.) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Орфей" (далее - ООО "Орфей") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 694 784 рублей за период с 01.04.2012 по 26.11.2012, пеней за просрочку оплаты арендных платежей в размере 649 288 рублей за период с 11.04.2012 по 12.12.2012, а также долга по теплоснабжению в сумме 24 861 рубль за период с 01.11.2012 по 26.11.2012.
Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорной обязанности по внесению арендных платежей в заявленный период, что привело к образованию задолженности, начислению пени.
В рамках дела N А43-1584/2013 ООО "Орфей" обратилось с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ИП Рысятову В.В. о взыскании 1 384 092 рублей 21 копейки излишне уплаченных средств за электроэнергию за период с марта 2010 года по август 2011 года, 213 239 рублей 72 копеек неосновательного обогащения в размере 10% стоимости электроэнергии за тот же период, 88 576 рублей излишне уплаченных денежных средств за аренду помещения за период с апреля 2012 года по август 2012 года и 41 040 рублей затрат на устранение неисправности канализации.
Исковые требования мотивированы тем, что предоставленное арендодателем недвижимое имущество имело ряд недостатков, следовательно, поскольку истец устранил данные недостатки за собственный счет, ответчик обязан возместить понесенные расходы.
Определением от 06.03.2012 вышеназванные иски объединены в одно производство с присвоением номера А43-170/2013.
Решением от 14.06.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично. Взыскал с ООО "Орфей" в пользу предпринимателя 522 495 рублей 40 копеек долга, 290 000 рублей пени, а также 16 456 рублей 54 копейки расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части исков отказал.
При этом требования ИП Рысятова В.В. в части взыскания арендных платежей удовлетворены судом в сумме 529 497 рублей 52 копеек, требования ООО "Орфей" удовлетворены в сумме 7002 рублей 10 копеек, как излишне уплаченных за электроэнергию.
В соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворенные требования ООО "Орфей" зачтены судом при определении подлежащей взысканию с общества долга по арендной плате.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Орфей" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы не согласился с выводом суда о правомерности увеличения истцом в одностороннем порядке размера арендной платы. При этом указал, что изменение размера арендной платы является существенным изменением условий договора аренды, в связи с чем подлежит оформлению в виде дополнительного соглашения.
Также заявитель жалобы считает необоснованным вывод суда о наличии оснований для взыскания арендных платежей за период с 07.09.2012 по 01.11.2012. Полагает, что с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-4037/2012 (07.09.2012) оснований для начисления арендной платы не имелось.
Заявитель жалобы также сослался на несоразмерность взысканной суммы неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства.
Более того, заявитель обратил внимание суда, что устранение неисправностей канализации за счет средств ООО "Орфей" подтверждено документально. Указал, что техническое заключение, представленное предпринимателем, не может принято в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку составлено в одностороннем порядке.
Заявитель апелляционной жалобы также выразил несогласие с выводом суда об отказе во взыскании денежных средств, оплаченных на содержание трансформаторной подстанции, и суммы разницы в оплате за электроэнергию.
ООО "Орфей" явку полномочного представителя в заседание суда не обеспечило. В материалы дела представило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
ИП Рысятов В.В. ходатайствует о рассмотрении жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Ходатайство заявителя апелляционной жалобы об отложении судебного разбирательства отклонено судом апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 25.09.2013).
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.03.2010 между ИП Рысятовым В.В. (арендодателем) и ООО "Орфей" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 484,4 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, с. Починки, пл. Ленина, 4, сроком на 60 месяцев.
В соответствии с главой 5 договора арендатор обязался вносить арендную плату в установленные договором порядке и сроки.
Пунктом 5.2.2 договора установлено, что размер постоянной части арендной платы может быть пересмотрен арендодателем, но не чаще чем через 12 месяцев с даты подписания акта приема-передачи. При изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом либо вручает под расписку уведомление об изменении арендной платы.
Письмом от 30.06.2011 истец уведомил арендатора об изменении размера арендной платы по договору аренды с 01.08.2011, размер постоянной части которой составил 190 715 рублей 20 копеек.
Кроме того, пунктом 8.2 предусмотрено, что за обслуживание трансформаторной подстанции арендатор ежемесячно перечисляет арендодателю сумме в размере 10% от стоимости потребляемой энергии в месяц.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи. Договор в установленном порядке зарегистрирован 20.08.2010 Управлением Росреестра по Нижегородской области.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 19.04.2012 по делу N А43-4037/2012 договор аренды от 02.03.2010 был расторгнут.
Основанием для расторжения договора послужило неоднократное нарушение арендатором условия по внесению арендных платежей, а также нарушение условий договора, выразившееся в использовании помещения под производство полуфабрикатов с существенными нарушениями норм противопожарной безопасности и санитарных норм и правил.
Суд обязал ООО "Орфей" возвратить помещение ИП Рысятову В.В. Судебный акт вступил в законную силу 07.09.2012 (определение Первого арбитражного апелляционного суда), исполнительный лист выдан 01.11.2012.
Указывая на наличие задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.04.2012 по 26.11.2012, а также по теплоснабжению, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь указывая на наличие излишне уплаченных средств за электроэнергию за период с марта 2010 года по август 2011 года, неосновательного обогащения в размере 10% стоимости электроэнергии за тот же период, излишне уплаченных денежных средств за аренду помещения за период с апреля 2012 года по август 2012 года и затрат на устранение неисправности канализации, ООО "Орфей" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.
По правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Названный судебный акт по делу N А43-4037/2012 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Оценив представленные в материалы дела доказательства (в том числе вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.04.2012 по делу N А43-4037/2012, исполнительный лист от 01.11.2012), суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по оплате арендных платежей в сумме 529 497 рублей 52 копеек. При этом суд правомерно исходил из того, что в период с 01.04.2012 по 06.09.2012 обязанность по оплате арендных платежей лежит на ООО "Орфей" в силу действующего договора, а за пользование помещениями в период с 07.09.2012 по 01.11.2012 в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также судом обоснованно отклонены требования о взыскании задолженности по теплоснабжению.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку просрочка внесения платежей имела место, истец обоснованно предъявил к взысканию предусмотренную договором аренды (пункт 7.2) неустойку (пени).
Проверив представленный расчет пени, суд счел его обоснованным в сумме 320 876 рублей 48 копеек.
При этом суд правомерно указал, что поскольку после прекращения договора аренды 07.09.2012 обязанность по уплате арендных платежей до возврата помещения обусловлена не договором, а законом (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может начисляться на неоплаченные или несвоевременно оплаченные арендные платежи, начисление которых произведено до 06.09.2012 включительно. Следовательно, из суммы долга, на которую истец начисляет пени, следует исключить сумму арендных платежей, начисленных после 06.06.2012.
Приняв во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции счел возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пеней до 290 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для ее изменения.
В отношении требований ООО "Орфей" суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания излишне уплаченных сумм за электроэнергию, включая 10% от стоимости электроэнергии, предусмотренной договором, в сумме 7002 рублей 10 копеек. Суд исходил из того, что в перерасчете электроэнергии ИП Рысятов В.В. признал названную сумму.
В остальной части требования ООО "Орфей" обоснованно отклонены судом по следующим основаниям.
Платежи за потребленную электроэнергию, согласно условиям договора, являются составной частью арендной платы, в установлении размера и порядка определения которой стороны свободны. Потому получение ИП Рысятовым В.В. указанных платежей является не перепродажей электрической энергии, а осуществлением права на получение арендной платы.
Количество потребленной ООО "Орфей" электроэнергии, за которой им произведена оплата, не оспаривается. И количество электрической энергии, и ее стоимость, являющаяся частью арендной платы, фиксировались сторонами в актах на оказание услуг, как это предусматривалось пунктом 5.3.2 договора аренды. Впоследствии указанная стоимость оплачивалась ООО "Орфей" без каких-либо возражений, из чего суд сделал правильный вывод о том, что переменная часть арендной платы была сторонами согласована, а обязательства по ее оплате исполнены.
Требования общества о взыскании излишне уплаченной арендной платы также правомерно оставлены судом без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В данном случае пунктом 5.2.2 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего увеличения арендной платы, что и было сделано ИП Рысятовым В.В. с соблюдением требований указанного пункта договора.
Также суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании стоимости расходов по устранению неисправностей канализации.
ООО "Орфей", вопреки правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представило доказательств наличия недостатков канализации.
Напротив, в материалах дела имеется техническое заключение по результатам обследования канализации систем в здании, которое позволяет сделать вывод о неправильной эксплуатации обществом канализации.
Удовлетворенные требования ООО "Орфей" зачтены судом при определении подлежащего взысканию с общества долга по арендной плате и обоснованно уменьшил заявленную ИП Рысятовым В.В. сумму долга в размере 529 497 рублей 52 копеек до 522 495 рублей 42 копеек.
Довод заявителя жалобы о неправомерном увеличении размера арендной платы является несостоятельным.
Также является ошибочным мнение заявителя о необходимости внесения изменений в договор аренды относительно размера арендной платы путем оформления дополнительного соглашения.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Размер арендной платы согласно условиям договора (глава 5) установлен сторонами не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для ее пересмотра является увеличение арендной платы на основании уровня инфляции.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате инфляции не является соглашением об изменении условий договора аренды.
Ссылка заявителя жалобы на несоразмерность взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства не может быть признана состоятельной.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Ответчиком в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств. При заключении договора аренды, устанавливающего размер неустойки, он действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств.
При этом следует отметить, что судом удовлетворено заявление общества о снижении размера неустойки в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с действующим законодательством.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу N А43-170/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орфей" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.09.2013 ПО ДЕЛУ N А43-170/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 сентября 2013 г. по делу N А43-170/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 сентября 2013 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Андроновой О.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орфей" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу N А43-170/2013, принятое судьей Окороковым Д.Д.,
по иску индивидуального предпринимателя Рысятова Владимира Викторовича (ИНН 522700029990, ОГРНИП 304522115300066, с. Починки Нижегородской области) к обществу с ограниченной ответственностью "Орфей" (ИНН 5243023425, ОГРН 1065243031710, г. Арзамас Нижегородской области) о взыскании долга и пени,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Орфей" к индивидуальному предпринимателю Рысятову Владимиру Викторовичу о взыскании долга и неосновательного обогащения,
без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства,
установил:
индивидуальный предприниматель Рысятов Владимир Викторович (далее - ИП Рысятов В.В.) обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью "Орфей" (далее - ООО "Орфей") о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 694 784 рублей за период с 01.04.2012 по 26.11.2012, пеней за просрочку оплаты арендных платежей в размере 649 288 рублей за период с 11.04.2012 по 12.12.2012, а также долга по теплоснабжению в сумме 24 861 рубль за период с 01.11.2012 по 26.11.2012.
Исковые требования основаны на статьях 309, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорной обязанности по внесению арендных платежей в заявленный период, что привело к образованию задолженности, начислению пени.
В рамках дела N А43-1584/2013 ООО "Орфей" обратилось с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к ИП Рысятову В.В. о взыскании 1 384 092 рублей 21 копейки излишне уплаченных средств за электроэнергию за период с марта 2010 года по август 2011 года, 213 239 рублей 72 копеек неосновательного обогащения в размере 10% стоимости электроэнергии за тот же период, 88 576 рублей излишне уплаченных денежных средств за аренду помещения за период с апреля 2012 года по август 2012 года и 41 040 рублей затрат на устранение неисправности канализации.
Исковые требования мотивированы тем, что предоставленное арендодателем недвижимое имущество имело ряд недостатков, следовательно, поскольку истец устранил данные недостатки за собственный счет, ответчик обязан возместить понесенные расходы.
Определением от 06.03.2012 вышеназванные иски объединены в одно производство с присвоением номера А43-170/2013.
Решением от 14.06.2013 Арбитражный суд Нижегородской области удовлетворил исковые требования частично. Взыскал с ООО "Орфей" в пользу предпринимателя 522 495 рублей 40 копеек долга, 290 000 рублей пени, а также 16 456 рублей 54 копейки расходов по оплате государственной пошлины. В остальной части исков отказал.
При этом требования ИП Рысятова В.В. в части взыскания арендных платежей удовлетворены судом в сумме 529 497 рублей 52 копеек, требования ООО "Орфей" удовлетворены в сумме 7002 рублей 10 копеек, как излишне уплаченных за электроэнергию.
В соответствии с частью 5 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворенные требования ООО "Орфей" зачтены судом при определении подлежащей взысканию с общества долга по арендной плате.
Не согласившись с принятым по делу решением, ООО "Орфей" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить судебный акт в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
Заявитель жалобы не согласился с выводом суда о правомерности увеличения истцом в одностороннем порядке размера арендной платы. При этом указал, что изменение размера арендной платы является существенным изменением условий договора аренды, в связи с чем подлежит оформлению в виде дополнительного соглашения.
Также заявитель жалобы считает необоснованным вывод суда о наличии оснований для взыскания арендных платежей за период с 07.09.2012 по 01.11.2012. Полагает, что с момента вступления в законную силу решения Арбитражного суда Нижегородской области по делу N А43-4037/2012 (07.09.2012) оснований для начисления арендной платы не имелось.
Заявитель жалобы также сослался на несоразмерность взысканной суммы неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства.
Более того, заявитель обратил внимание суда, что устранение неисправностей канализации за счет средств ООО "Орфей" подтверждено документально. Указал, что техническое заключение, представленное предпринимателем, не может принято в качестве допустимого доказательства по делу, поскольку составлено в одностороннем порядке.
Заявитель апелляционной жалобы также выразил несогласие с выводом суда об отказе во взыскании денежных средств, оплаченных на содержание трансформаторной подстанции, и суммы разницы в оплате за электроэнергию.
ООО "Орфей" явку полномочного представителя в заседание суда не обеспечило. В материалы дела представило ходатайство об отложении судебного разбирательства.
ИП Рысятов В.В. ходатайствует о рассмотрении жалобы в его отсутствие.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.
Ходатайство заявителя апелляционной жалобы об отложении судебного разбирательства отклонено судом апелляционной инстанции (протокол судебного заседания от 25.09.2013).
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 02.03.2010 между ИП Рысятовым В.В. (арендодателем) и ООО "Орфей" (арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 484,4 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, с. Починки, пл. Ленина, 4, сроком на 60 месяцев.
В соответствии с главой 5 договора арендатор обязался вносить арендную плату в установленные договором порядке и сроки.
Пунктом 5.2.2 договора установлено, что размер постоянной части арендной платы может быть пересмотрен арендодателем, но не чаще чем через 12 месяцев с даты подписания акта приема-передачи. При изменении размера арендной платы арендодатель направляет арендатору заказным письмом либо вручает под расписку уведомление об изменении арендной платы.
Письмом от 30.06.2011 истец уведомил арендатора об изменении размера арендной платы по договору аренды с 01.08.2011, размер постоянной части которой составил 190 715 рублей 20 копеек.
Кроме того, пунктом 8.2 предусмотрено, что за обслуживание трансформаторной подстанции арендатор ежемесячно перечисляет арендодателю сумме в размере 10% от стоимости потребляемой энергии в месяц.
Объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи. Договор в установленном порядке зарегистрирован 20.08.2010 Управлением Росреестра по Нижегородской области.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 19.04.2012 по делу N А43-4037/2012 договор аренды от 02.03.2010 был расторгнут.
Основанием для расторжения договора послужило неоднократное нарушение арендатором условия по внесению арендных платежей, а также нарушение условий договора, выразившееся в использовании помещения под производство полуфабрикатов с существенными нарушениями норм противопожарной безопасности и санитарных норм и правил.
Суд обязал ООО "Орфей" возвратить помещение ИП Рысятову В.В. Судебный акт вступил в законную силу 07.09.2012 (определение Первого арбитражного апелляционного суда), исполнительный лист выдан 01.11.2012.
Указывая на наличие задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.04.2012 по 26.11.2012, а также по теплоснабжению, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В свою очередь указывая на наличие излишне уплаченных средств за электроэнергию за период с марта 2010 года по август 2011 года, неосновательного обогащения в размере 10% стоимости электроэнергии за тот же период, излишне уплаченных денежных средств за аренду помещения за период с апреля 2012 года по август 2012 года и затрат на устранение неисправности канализации, ООО "Орфей" обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.
По правилам части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Названный судебный акт по делу N А43-4037/2012 имеет преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором аренды.
В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Оценив представленные в материалы дела доказательства (в том числе вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Нижегородской области от 19.04.2012 по делу N А43-4037/2012, исполнительный лист от 01.11.2012), суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований по оплате арендных платежей в сумме 529 497 рублей 52 копеек. При этом суд правомерно исходил из того, что в период с 01.04.2012 по 06.09.2012 обязанность по оплате арендных платежей лежит на ООО "Орфей" в силу действующего договора, а за пользование помещениями в период с 07.09.2012 по 01.11.2012 в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также судом обоснованно отклонены требования о взыскании задолженности по теплоснабжению.
В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Поскольку просрочка внесения платежей имела место, истец обоснованно предъявил к взысканию предусмотренную договором аренды (пункт 7.2) неустойку (пени).
Проверив представленный расчет пени, суд счел его обоснованным в сумме 320 876 рублей 48 копеек.
При этом суд правомерно указал, что поскольку после прекращения договора аренды 07.09.2012 обязанность по уплате арендных платежей до возврата помещения обусловлена не договором, а законом (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойка может начисляться на неоплаченные или несвоевременно оплаченные арендные платежи, начисление которых произведено до 06.09.2012 включительно. Следовательно, из суммы долга, на которую истец начисляет пени, следует исключить сумму арендных платежей, начисленных после 06.06.2012.
Приняв во внимание несоразмерность предъявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции счел возможным применить положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил размер пеней до 290 000 рублей.
Суд апелляционной инстанции согласен с суммой взысканной неустойки и не усматривает оснований для ее изменения.
В отношении требований ООО "Орфей" суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания излишне уплаченных сумм за электроэнергию, включая 10% от стоимости электроэнергии, предусмотренной договором, в сумме 7002 рублей 10 копеек. Суд исходил из того, что в перерасчете электроэнергии ИП Рысятов В.В. признал названную сумму.
В остальной части требования ООО "Орфей" обоснованно отклонены судом по следующим основаниям.
Платежи за потребленную электроэнергию, согласно условиям договора, являются составной частью арендной платы, в установлении размера и порядка определения которой стороны свободны. Потому получение ИП Рысятовым В.В. указанных платежей является не перепродажей электрической энергии, а осуществлением права на получение арендной платы.
Количество потребленной ООО "Орфей" электроэнергии, за которой им произведена оплата, не оспаривается. И количество электрической энергии, и ее стоимость, являющаяся частью арендной платы, фиксировались сторонами в актах на оказание услуг, как это предусматривалось пунктом 5.3.2 договора аренды. Впоследствии указанная стоимость оплачивалась ООО "Орфей" без каких-либо возражений, из чего суд сделал правильный вывод о том, что переменная часть арендной платы была сторонами согласована, а обязательства по ее оплате исполнены.
Требования общества о взыскании излишне уплаченной арендной платы также правомерно оставлены судом без удовлетворения.
В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.
В данном случае пунктом 5.2.2 договора стороны предусмотрели возможность одностороннего увеличения арендной платы, что и было сделано ИП Рысятовым В.В. с соблюдением требований указанного пункта договора.
Также суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании стоимости расходов по устранению неисправностей канализации.
ООО "Орфей", вопреки правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представило доказательств наличия недостатков канализации.
Напротив, в материалах дела имеется техническое заключение по результатам обследования канализации систем в здании, которое позволяет сделать вывод о неправильной эксплуатации обществом канализации.
Удовлетворенные требования ООО "Орфей" зачтены судом при определении подлежащего взысканию с общества долга по арендной плате и обоснованно уменьшил заявленную ИП Рысятовым В.В. сумму долга в размере 529 497 рублей 52 копеек до 522 495 рублей 42 копеек.
Довод заявителя жалобы о неправомерном увеличении размера арендной платы является несостоятельным.
Также является ошибочным мнение заявителя о необходимости внесения изменений в договор аренды относительно размера арендной платы путем оформления дополнительного соглашения.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Размер арендной платы согласно условиям договора (глава 5) установлен сторонами не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для ее пересмотра является увеличение арендной платы на основании уровня инфляции.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате инфляции не является соглашением об изменении условий договора аренды.
Ссылка заявителя жалобы на несоразмерность взысканной неустойки последствиям нарушения обязательства не может быть признана состоятельной.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежащая уплате неустойка может быть уменьшена судом, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
Ответчиком в нарушение требований части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств явной несоразмерности суммы неустойки последствиям нарушения обязательств. При заключении договора аренды, устанавливающего размер неустойки, он действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств.
При этом следует отметить, что судом удовлетворено заявление общества о снижении размера неустойки в силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иные доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом исследования в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка в соответствии с действующим законодательством.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 14.06.2013 по делу N А43-170/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Орфей" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
О.А.БОЛЬШАКОВА
О.А.БОЛЬШАКОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)