Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен (увед. 71820)
от заинтересованного лица: Суворов Александр Васильевич, паспорт <...>, доверенность N 369 от 29.12.2007 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 04.07.2008 г. по делу N А53-6535/2008-С4-7
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Славяне"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
о признании недействительной регистрации несуществующей ипотеки подземной автостоянки лит. А общей площадью 1449,1 кв. м, расположенной в г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г.,
об обязании УФРС по РО произвести аннулированные записи об ограничении (обременении),
принятое судьей Липатовой В.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Славяне" (далее - заявитель, общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - УФРС РО) о признании недействительной регистрации несуществующей ипотеки 28/50 подземной автостоянки литер А общей площадью 1 449,1 кв. м, расположенной в г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28г; об обязании УФРС РО произвести аннулирование записи об ограничении (обременении) (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 168)).
Заявленные требования мотивированы тем, что общество является застройщиком указанной автостоянки на 50 машино-мест. Строительство велось частично за счет застройщика, частично за счет средств, привлеченных по 22 договорам долевого участия в строительстве. Соответственно застройщик является собственником 28/50 долей подземной автостоянки. Для строительства 28 машино-мест были использованы средства застройщика без привлечения средств дольщиков. Зарегистрировав ипотеку указанной доли застройщика в силу закона, УФРС РО неправильно применило ч. 3 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Решением суда от 04.07.2008 г. заявленные требования были удовлетворены. Суд указал, что по смыслу указанной нормы права именно помещения, которые удовлетворяют двум критериям: входят в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и их строительство осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства - считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства, то есть применительно к рассматриваемому спору это 22 машино-места. Следовательно, регистрация ипотеки на весь объект неправомерна.
Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК Российской Федерации, и просило решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что суд неверно истолковал позицию УФРС РО по делу в отношении регистрации ипотеки на все помещения автостоянки. Суд также неверно истолковал ч. 3 ст. 13 Закона N 214- ФЗ от 30.12.2004 г.
В судебном заседании представитель УФРС РО поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в удовлетворении заявленных требований отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество является застройщиком подземной автостоянки литер А общей площадью 1 449,1 кв. м, расположенной в г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28г, на 50 машино-мест.
В период с 18.08.2006 г. по 27.08.2007 г. застройщиком было заключено 22 договора долевого участия в строительстве указанной автостоянки с физическими лицами.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Забашта Э.В. был заключен договор N 1/3 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 3, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Забашта Э.В. составили акт приема-передачи машино-места N 3.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Забашта А.П. был заключен договор N 2/4 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 4, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Забашта А.П. составили акт приема-передачи машино-места N 4.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Симанчук М.П. был заключен договор N 5/5 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 5, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Симанчук М.П. составили акт приема-передачи машино-места N 5.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Яковлевой Е.И. был заключен договор N 3/42 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 42, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 18.04.08 ООО "Славяне" и Яковлева Е.И. составили акт приема-передачи машино-места N 42.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Бондюк Е.Я. был заключен договор N 6/48 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 48, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Яковлева Е.И. составили акт приема-передачи машино-места N 48.
07.09.06 между ООО "Славяне" и Штанке В.А. был заключен договор N 7/33 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 33, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 04.03.08 ООО "Славяне" и Штанке В.А. составили акт приема-передачи машино-места N 33.
14.09.06 между" ООО "Славяне" и Андреевым А.В. был заключен договор N 8/34 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 34, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Андреев А.В. составили акт приема-передачи машино-места N 34.
25.09.06 между ООО "Славяне" и Головиной Е.В. был заключен договор N 10/7 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 7, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Головина Е.В. составили акт приема-передачи машино-места N 7.
04.10.06 между ООО "Славяне" и Хрипковым В.И. был заключен договор N 11/45 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 45, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 08.04.08 ООО "Славяне" и Хрипков В.И. составили акт приема-передачи машино-места N 45.
30.10.06 между ООО "Славяне" и Подколзиной В.В. был заключен договор N 12/8 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 8, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова. 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 17.03.08 ООО "Славяне" и Подколзина В.В. составили акт приема-передачи машино-места N 8.
13.11.06 между ООО "Славяне" и Сердюковой Н.С. был заключен договор N 13/32 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 32, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Сердюкова Н.С. составили акт приема-передачи машино-места N 32.
07.12.06 между ООО "Славяне" и Ерлыкиной Л.В. был заключен договор N 16/30 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 30, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Ерлыкина Л.В. составили акт приема-передачи машино-места N 30.
11.12.06 между ООО "Славяне" и Степаненко Е.Д. был заключен договор N 9/1 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 1, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 17.04.08 ООО "Славяне" и Степаненко Е.Д. составили акт приема-передачи машино-места N 1.
24.01.07 между ООО "Славяне" и Гринь Т.А. был заключен договор N 14/40 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 40, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 05.03.08 ООО "Славяне" и Гринь Т.А. составили акт приема-передачи машино-места N 40.
31.01.07 между ООО "Славяне" и Петриченко Т.Н. был заключен договор N 17/46 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 46, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Петриченко Т.П. составили акт приема-передачи машино-места N 46.
19.02.07 между ООО "Славяне" и Корниенко Н.Д.был заключен договор N 19/47 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 47 расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Корниенко Н.Д. составили акт приема-передачи машино-места N 47.
19.04.07 между ООО "Славяне" и Шауловой Т.Ю. был заключен договор N 22/44 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 44, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 06.03.08 ООО "Славяне" и Шаулова Т.Ю. составили акт приема-передачи машино-места N 44.
19.04.07 между ООО "Славяне" и Тростянецким А.В. был заключен договор N 20/27 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 27, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 12.03.08 ООО "Славяне" и Тростянецкий А.В. составили акт приема-передачи машино-места N 27.
19.04.07 между ООО "Славяне" и Тростянецким А.В. был заключен договор N 21/28 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 28, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова. 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 12.03.08 ООО "Славяне" и Тростянецкий А.В. составили акт приема-передачи машино-места N 28.
26.04.07 между ООО "Славяне" и Скляровым И.С. был заключен договор N 24/17 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 17, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 06.03.08 ООО "Славяне" и Скляров И.С. составили акт приема-передачи машино-места N 17.
26.04.07 между ООО "Славяне" и Скляровым И.С. был заключен договор N 25/18 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 18, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова. 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 05.03.08 ООО "Славяне" и Скляров И.С. составили акт приема-передачи машино-места N 18.
27.08.07 между ООО "Славяне" и Романовским А.А. был заключен договор N 50/43 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 43. расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. ООО "Славяне" и Романовский А.А. составили акт приема-передачи машино-места N 43.
Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке. Все договоры имеют одинаковое содержание, за исключением положений, индивидуализирующих дольщика, машино-место и цену договора.
В соответствии с п. 1.2. указанных договоров объект долевого строительства был определен как машино-место за соответствующим номером, составляющее 1/50 долю помещения N 1 подземной автостоянки на 50 машино-мест.
П. 1.3. договоров устанавливает, что здание (автостоянка), завершенное строительством, включая все встроенно-пристроенные, надстроенные нежилые помещения, за исключением машино-места, указанного в договоре, составляет выраженную в натуре долю Застройщика.
25.01.2008 г. УФРС РО зарегистрировало право общей долевой собственности застройщика на 28/50 долей на подземную автостоянку (кадастровый номер 61-61-01/696/2007-180) и выдало обществу свидетельство серии 61 АГ N 885619.
При этом в свидетельстве указано обременение права: ипотека в силу закона.
Правомерность внесения записи об обременении оспаривалась обществом в суде первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Правила данной статьи указывают на необходимость обременения ипотекой именно тех помещений в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, возведенном при участии дольщиков, которые подлежат передаче в собственность застройщику. Именно такое понимание соответствует цели настоящей нормы: обеспечению исполнения обязательств застройщика перед дольщиками.
В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом объект долевого строительства определен законом (п. 2 ст. 2) как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Следовательно, Застройщик не имеет права на регистрацию за собой права собственности на объект долевого строительства. Регистрация права собственности за дольщиками носит первичный характер, что делает бессмысленным обременение указанных объектов ипотекой в пользу таких участников.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Именно возможность обращения взыскания на имущество, принадлежащее застройщику, составляет обеспечение прав дольщика.
Применительно к особенностям рассматриваемого в настоящем деле объекта недвижимости судебная коллегия считает необходимым разъяснить следующее.
В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Из материалов дела следует, что помещение N 1 подземной автостоянки является объектом долевой собственности застройщика и участников долевого строительства, поскольку машино-места не ограничены физическими границами (стенами, перегородками и пр.) и определены условно, выделение их в качестве самостоятельных нежилых помещений невозможно.
Общая долевая собственность предполагает наличие доли в праве. Поэтому регистрация прав собственности на отдельные машино-места невозможна. Соответственно за застройщиком было зарегистрировано 28/50 долей в праве собственности на помещение N 1.
При этом, несмотря на то, что часть 3 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. говорит о залоге помещений, УФРС правомерно зарегистрировало ипотеку долей в праве собственности, поскольку по смыслу статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обременению ипотекой подлежит доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, а не часть общего имущества в натуре.
Поскольку на момент проведения регистрации права собственности застройщика акты приема-передачи объектов долевого строительства еще не были подписаны между застройщиком и дольщиками, регистрация ипотеки в силу закона была правомерной и соответствовала ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Неправильное толкование судом первой инстанции нормы права, подлежащей применению при разрешении спора, привело к принятию неправильного решения, в связи с чем на основании положений пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт надлежит отменить. По изложенным выше причинам заявленные обществом требования являются необоснованными, ввиду чего в их удовлетворении надлежит отказать.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления в арбитражный суд первой инстанции подлежат отнесению на ООО "Славяне". Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 руб. подлежат взысканию с ООО "Славяне" в пользу УФРС РО.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, (272 - только для определений) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2008 г. по делу N А53-6535/2008-С4-7 отменить.
В удовлетворении требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Славяне" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Славяне" в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 1000 (Одну тысячу) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.09.2008 N 15АП-5063/2008 ПО ДЕЛУ N А53-6535/2008-С4-7
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2008 г. N 15АП-5063/2008
Дело N А53-6535/2008-С4-7
Резолютивная часть постановления объявлена 04 сентября 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 сентября 2008 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей М.В. Ильиной, О.Г. Ломидзе
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юсуповой Л.А.
при участии:
от заявителя: не явился, извещен (увед. 71820)
от заинтересованного лица: Суворов Александр Васильевич, паспорт <...>, доверенность N 369 от 29.12.2007 г.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 04.07.2008 г. по делу N А53-6535/2008-С4-7
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Славяне"
к заинтересованному лицу Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области
о признании недействительной регистрации несуществующей ипотеки подземной автостоянки лит. А общей площадью 1449,1 кв. м, расположенной в г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г.,
об обязании УФРС по РО произвести аннулированные записи об ограничении (обременении),
принятое судьей Липатовой В.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Славяне" (далее - заявитель, общество, застройщик) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Ростовской области (далее - УФРС РО) о признании недействительной регистрации несуществующей ипотеки 28/50 подземной автостоянки литер А общей площадью 1 449,1 кв. м, расположенной в г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28г; об обязании УФРС РО произвести аннулирование записи об ограничении (обременении) (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ (т. 1 л.д. 168)).
Заявленные требования мотивированы тем, что общество является застройщиком указанной автостоянки на 50 машино-мест. Строительство велось частично за счет застройщика, частично за счет средств, привлеченных по 22 договорам долевого участия в строительстве. Соответственно застройщик является собственником 28/50 долей подземной автостоянки. Для строительства 28 машино-мест были использованы средства застройщика без привлечения средств дольщиков. Зарегистрировав ипотеку указанной доли застройщика в силу закона, УФРС РО неправильно применило ч. 3 ст. 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Решением суда от 04.07.2008 г. заявленные требования были удовлетворены. Суд указал, что по смыслу указанной нормы права именно помещения, которые удовлетворяют двум критериям: входят в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и их строительство осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства - считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства, то есть применительно к рассматриваемому спору это 22 машино-места. Следовательно, регистрация ипотеки на весь объект неправомерна.
Управление Федеральной регистрационной службы по Ростовской области обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК Российской Федерации, и просило решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать. Жалоба мотивирована тем, что суд неверно истолковал позицию УФРС РО по делу в отношении регистрации ипотеки на все помещения автостоянки. Суд также неверно истолковал ч. 3 ст. 13 Закона N 214- ФЗ от 30.12.2004 г.
В судебном заседании представитель УФРС РО поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить в удовлетворении заявленных требований отказать.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, общество является застройщиком подземной автостоянки литер А общей площадью 1 449,1 кв. м, расположенной в г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28г, на 50 машино-мест.
В период с 18.08.2006 г. по 27.08.2007 г. застройщиком было заключено 22 договора долевого участия в строительстве указанной автостоянки с физическими лицами.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Забашта Э.В. был заключен договор N 1/3 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 3, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Забашта Э.В. составили акт приема-передачи машино-места N 3.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Забашта А.П. был заключен договор N 2/4 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 4, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Забашта А.П. составили акт приема-передачи машино-места N 4.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Симанчук М.П. был заключен договор N 5/5 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 5, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Симанчук М.П. составили акт приема-передачи машино-места N 5.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Яковлевой Е.И. был заключен договор N 3/42 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 42, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 18.04.08 ООО "Славяне" и Яковлева Е.И. составили акт приема-передачи машино-места N 42.
18.08.06 между ООО "Славяне" и Бондюк Е.Я. был заключен договор N 6/48 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 48, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Яковлева Е.И. составили акт приема-передачи машино-места N 48.
07.09.06 между ООО "Славяне" и Штанке В.А. был заключен договор N 7/33 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 33, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 04.03.08 ООО "Славяне" и Штанке В.А. составили акт приема-передачи машино-места N 33.
14.09.06 между" ООО "Славяне" и Андреевым А.В. был заключен договор N 8/34 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 34, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Андреев А.В. составили акт приема-передачи машино-места N 34.
25.09.06 между ООО "Славяне" и Головиной Е.В. был заключен договор N 10/7 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 7, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Головина Е.В. составили акт приема-передачи машино-места N 7.
04.10.06 между ООО "Славяне" и Хрипковым В.И. был заключен договор N 11/45 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 45, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 08.04.08 ООО "Славяне" и Хрипков В.И. составили акт приема-передачи машино-места N 45.
30.10.06 между ООО "Славяне" и Подколзиной В.В. был заключен договор N 12/8 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 8, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова. 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 17.03.08 ООО "Славяне" и Подколзина В.В. составили акт приема-передачи машино-места N 8.
13.11.06 между ООО "Славяне" и Сердюковой Н.С. был заключен договор N 13/32 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 32, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 10.03.08 ООО "Славяне" и Сердюкова Н.С. составили акт приема-передачи машино-места N 32.
07.12.06 между ООО "Славяне" и Ерлыкиной Л.В. был заключен договор N 16/30 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 30, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Ерлыкина Л.В. составили акт приема-передачи машино-места N 30.
11.12.06 между ООО "Славяне" и Степаненко Е.Д. был заключен договор N 9/1 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 1, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 17.04.08 ООО "Славяне" и Степаненко Е.Д. составили акт приема-передачи машино-места N 1.
24.01.07 между ООО "Славяне" и Гринь Т.А. был заключен договор N 14/40 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 40, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 05.03.08 ООО "Славяне" и Гринь Т.А. составили акт приема-передачи машино-места N 40.
31.01.07 между ООО "Славяне" и Петриченко Т.Н. был заключен договор N 17/46 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 46, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Петриченко Т.П. составили акт приема-передачи машино-места N 46.
19.02.07 между ООО "Славяне" и Корниенко Н.Д.был заключен договор N 19/47 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 47 расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 14.04.08 ООО "Славяне" и Корниенко Н.Д. составили акт приема-передачи машино-места N 47.
19.04.07 между ООО "Славяне" и Шауловой Т.Ю. был заключен договор N 22/44 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 44, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 06.03.08 ООО "Славяне" и Шаулова Т.Ю. составили акт приема-передачи машино-места N 44.
19.04.07 между ООО "Славяне" и Тростянецким А.В. был заключен договор N 20/27 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 27, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 12.03.08 ООО "Славяне" и Тростянецкий А.В. составили акт приема-передачи машино-места N 27.
19.04.07 между ООО "Славяне" и Тростянецким А.В. был заключен договор N 21/28 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 28, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова. 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 12.03.08 ООО "Славяне" и Тростянецкий А.В. составили акт приема-передачи машино-места N 28.
26.04.07 между ООО "Славяне" и Скляровым И.С. был заключен договор N 24/17 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 17, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 06.03.08 ООО "Славяне" и Скляров И.С. составили акт приема-передачи машино-места N 17.
26.04.07 между ООО "Славяне" и Скляровым И.С. был заключен договор N 25/18 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 18, расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова. 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. 05.03.08 ООО "Славяне" и Скляров И.С. составили акт приема-передачи машино-места N 18.
27.08.07 между ООО "Славяне" и Романовским А.А. был заключен договор N 50/43 долевого участия в строительстве подземной автостоянки. Согласно п. 1.2 данного договора объектом долевого строительства является машино-место N 43. расположенное на подземном этаже подземной автостоянки, расположенной по адресу г. Ростове-на-Дону по б. Комарова, 28 г, что составляет 1/50 долю помещения подземной автостоянки. ООО "Славяне" и Романовский А.А. составили акт приема-передачи машино-места N 43.
Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке. Все договоры имеют одинаковое содержание, за исключением положений, индивидуализирующих дольщика, машино-место и цену договора.
В соответствии с п. 1.2. указанных договоров объект долевого строительства был определен как машино-место за соответствующим номером, составляющее 1/50 долю помещения N 1 подземной автостоянки на 50 машино-мест.
П. 1.3. договоров устанавливает, что здание (автостоянка), завершенное строительством, включая все встроенно-пристроенные, надстроенные нежилые помещения, за исключением машино-места, указанного в договоре, составляет выраженную в натуре долю Застройщика.
25.01.2008 г. УФРС РО зарегистрировало право общей долевой собственности застройщика на 28/50 долей на подземную автостоянку (кадастровый номер 61-61-01/696/2007-180) и выдало обществу свидетельство серии 61 АГ N 885619.
При этом в свидетельстве указано обременение права: ипотека в силу закона.
Правомерность внесения записи об обременении оспаривалась обществом в суде первой инстанции.
В соответствии с частью 3 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.
Правила данной статьи указывают на необходимость обременения ипотекой именно тех помещений в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, возведенном при участии дольщиков, которые подлежат передаче в собственность застройщику. Именно такое понимание соответствует цели настоящей нормы: обеспечению исполнения обязательств застройщика перед дольщиками.
В соответствии с частью 1 статьи 4 указанного закона по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
При этом объект долевого строительства определен законом (п. 2 ст. 2) как жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Следовательно, Застройщик не имеет права на регистрацию за собой права собственности на объект долевого строительства. Регистрация права собственности за дольщиками носит первичный характер, что делает бессмысленным обременение указанных объектов ипотекой в пользу таких участников.
В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Именно возможность обращения взыскания на имущество, принадлежащее застройщику, составляет обеспечение прав дольщика.
Применительно к особенностям рассматриваемого в настоящем деле объекта недвижимости судебная коллегия считает необходимым разъяснить следующее.
В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. При этом общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Из материалов дела следует, что помещение N 1 подземной автостоянки является объектом долевой собственности застройщика и участников долевого строительства, поскольку машино-места не ограничены физическими границами (стенами, перегородками и пр.) и определены условно, выделение их в качестве самостоятельных нежилых помещений невозможно.
Общая долевая собственность предполагает наличие доли в праве. Поэтому регистрация прав собственности на отдельные машино-места невозможна. Соответственно за застройщиком было зарегистрировано 28/50 долей в праве собственности на помещение N 1.
При этом, несмотря на то, что часть 3 статьи 13 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г. говорит о залоге помещений, УФРС правомерно зарегистрировало ипотеку долей в праве собственности, поскольку по смыслу статьи 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обременению ипотекой подлежит доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, а не часть общего имущества в натуре.
Поскольку на момент проведения регистрации права собственности застройщика акты приема-передачи объектов долевого строительства еще не были подписаны между застройщиком и дольщиками, регистрация ипотеки в силу закона была правомерной и соответствовала ч. 3 ст. 13 Закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 г.
Неправильное толкование судом первой инстанции нормы права, подлежащей применению при разрешении спора, привело к принятию неправильного решения, в связи с чем на основании положений пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт надлежит отменить. По изложенным выше причинам заявленные обществом требования являются необоснованными, ввиду чего в их удовлетворении надлежит отказать.
По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче заявления в арбитражный суд первой инстанции подлежат отнесению на ООО "Славяне". Судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в размере 1000 руб. подлежат взысканию с ООО "Славяне" в пользу УФРС РО.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, (272 - только для определений) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ростовской области от 04.07.2008 г. по делу N А53-6535/2008-С4-7 отменить.
В удовлетворении требований, заявленных обществом с ограниченной ответственностью "Славяне" отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Славяне" в пользу Управления Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 1000 (Одну тысячу) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
О.Г.ЛОМИДЗЕ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)