Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Старовойтовой О.Р., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представители Осетинский А.Л. (по доверенности от 15.08.2013), представитель Смирнов А.В. (по доверенности от 20.08.2012)
от ответчика: 1) представитель Гаврилова С.А. (по доверенности от 09.01.2013), 2) представитель Мигунова А.С. (по доверенности от 07.12.2012)
от 3-го лица: представители Табала Д.Н. (по доверенности от 09.01.2013), Проволоцкий В.В. (по доверенности от 10.01.2013), Лукьянова И.В. (по доверенности от 01.02.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5919/2013) ООО "Стройремир" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 по делу N А56-4093/2012 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Стройремир"
к 1. Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий по договору,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стройремир" (194021, г. Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит А, ОГРН 1037808018962) (далее - Общество, Истец, ООО "Стройремир") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, г. Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН 1027809244561) (далее - Комитет), Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (190000, г. Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5) (далее - Фонд) об урегулировании возникшего при заключении договора спора и принятии пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции покупателя, либо определении цены выкупа на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом, а также определении даты договора в преамбуле и приобщении к договору в качестве приложения графика платежей, составленного с даты, предлагаемой покупателем в протоколе разногласий.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, г. Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6 подъезд, 3 и 4 этажи) (далее - ГУП "ГУИОН").
Решением арбитражного суда от 31.01.2013 в удовлетворении иска отказано.
ООО "Стройремир" обратилось с апелляционной жалобой на названное решение, в которой просит его отменить, удовлетворить исковые требования. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на необоснованность содержащихся в заключении эксперта выводов о стоимости нежилого помещения, полагает необходимым назначить повторную экспертизу. Кроме того, податель жалобы полагает, что у суда первой инстанции в любом случае отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска, поскольку на рассмотрении суда находился преддоговорный спор, и Общество от выкупа помещения не отказывалось.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы на предмет определения цены выкупа объекта нежилого фонда.
Представители Комитета, Фонда и ГУП "ГУИОН" против удовлетворения апелляционной жалобы, а также заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы возражали по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением апелляционного суда от 21.08.2013 была назначена повторная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда по инициативе арбитражного суда, проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", эксперту Марковичу Вадиму Александровичу.
При рассмотрении спора после поступления в апелляционный суд заключения повторной экспертизы в соответствии со ст. 18 АПК РФ судья И.А.Серикова была заменена судьей И.А.Тимухиной в связи с отпуском.
Стороны поддержали позиции, изложенные до назначения повторной экспертизы. При этом представитель Истца не согласился с заключением ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга". Представители Фонда, Комитета и ГУП "ГУИОН" возражений против результатов повторной экспертизы не заявили, считают, что указанным заключение подтверждается достоверность отчета ГУП "ГУИОН" от 25.10.2011 N 31-8-0150 (493)-2011.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 23.10.2013, после перерыва судебное заседание продолжено том же составе суда.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 06.06.2008 N 10-А187145 в отношении нежилого помещения 11Н площадью 62.9 кв. м с кадастровым номером 78:31:1220:3:13:5, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 65, литера А.
Предметом рассмотрения суда в рамках настоящего дела является преддоговорный спор в части цены выкупа объекта нежилого фонда, возникший в связи с принятием Комитетом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) распоряжения от 16.11.2011 N 2877-рз об условиях приватизации указанного выше объекта нежилого фонда.
Как было установлено судом, названным выше распоряжением цена выкупа объекта нежилого фонда была установлена в размере 5 602 000 руб. и определена на основании выполненного ГУП "ГУИОН" отчета об оценке рыночной стоимости от 25.10.2011 N 31-8-0150(493)-2011.
Предложенный Комитетом проект договора купли-продажи был подписан ООО "Стройремир" с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта составляет 3 460 000 руб. и подлежит оплате согласно графику платежей в редакции покупателя, датой договора следует считать дату подписания договора с протоколом разногласий.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ, исходил из того, что ООО "Стройремир" обладает преимущественным правом на приобретение объекта нежилого фонда по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).
В целях установления рыночной стоимости объекта нежилого фонда судом первой инстанции была назначена комиссионная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда по состоянию на 12.10.2011. Проведение экспертизы было поручено по ходатайству Истца - эксперту ООО "Бюро технической экспертизы" Фаттахову Марату Джавдатовичу и по ходатайству ответчиков - эксперту ООО "Бюро экспертиз" Тейван Жану Адамовичу.
По результатам проведенной ООО "Бюро экспертиз" экспертизы было составлено экспертное заключение N 307-12 от 15.10.2012, согласно которому на дату оценки 12.10.2011 рыночная стоимость спорного объекта составляет 5 700 000 руб. без учета НДС.
По результатам проведенной ООО "Бюро технической экспертизы" экспертизы было составлено экспертное заключение 78-12/27-КС от 19.10.2012, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 12.10.2011 составляет 3 800 000 руб. без учета НДС.
Также в порядке ст. 86 АПК РФ эксперт ООО "Бюро экспертиз" Тейван Жан Адамович и эксперт ООО "Бюро технической экспертизы" Фаттахов Марат Джавдатович дали пояснения в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.
Суд первой инстанции при обсуждении ходатайства Истца о назначении повторной экспертизы дал оценку представленным в дело заключениям экспертов и не нашел оснований, указанных в части 2 статьи 87 АПК РФ, для назначения по делу повторной экспертизы.
Посчитав, что рыночная стоимость объекта, установленная ООО "Бюро экспертиз", является наиболее достоверной, суд не усмотрел оснований для принятия п. 2.1 договора купли-продажи в редакции покупателя, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.
Как следует из материалов дела, 16.11.2011 Комитетом было принято распоряжение N 2877-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда, в соответствии с которым цена выкупа нежилого помещения была установлена в размере 5 602 000 руб.
Не согласившись с ценой выкупа нежилого помещения, ООО "Стройремир" подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта составляет 3 460 000 руб.
Поскольку условие о цене выкупа объекта нежилого фонда не было согласовано сторонами, Общество передало преддоговорный спор на рассмотрение арбитражного суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
При оценке обоснованности заявленных требований, апелляционный суд исходил из следующего.
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В силу ст. 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.
В рассматриваемом случае предметом оценки суда первой инстанции являлись выполненный ГУП "ГУИОН" отчет об оценке рыночной стоимости от 25.10.2011 N 31-8-0150(493)-2011, а также два заключения судебных экспертиз ООО "Бюро технической экспертизы" N 78-12/27-КС от 19.10.2012 и ООО "Бюро экспертиз" N 307-12 от 15.10.2012, составленных в рамках комиссионной экспертизы, поскольку мнения экспертов по поставленным вопросам не совпали.
Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).
В силу пункта 15 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение ООО "Бюро технической экспертизы" с учетом пояснений эксперта, данных арбитражному суду первой инстанции, апелляционный суд установил, что на выбор объектов-аналогов повлияло субъективное мнение эксперта, использованные при составлении отчета сведения не проверяемы, сведения о фактическом состоянии объектов-аналогов не подтверждены, не сопоставимы с объектом исследования, цены указаны без учета необходимых корректировок и необоснованно занижены на сумму НДС.
Вместе с тем, исследовав заключение ООО "Бюро экспертиз", положенное в основу принятого решения арбитражного суд первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу, что данное заключение также не отвечает критерию достоверности доказательства, поскольку содержит неточности, которые могли повлечь завышение цены объекта оценки, составлено без осмотра объекта, на основании данных ГУП "ГУИОН". Кроме того, экспертное заключение содержит неясности, связанные с отсутствием учета 36% износа объекта, выбором объектов аналогов, отсутствием необходимых корректировок.
В рассматриваемом случае апелляционный суд пришел к выводу о том, что представленные в дело экспертные заключения не позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.
Указанные обстоятельства послужили основанием для назначения апелляционным судом повторной экспертизы в соответствии со ч. 2 ст. 87 АПК РФ. При этом на разрешение эксперта был поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого помещения на момент подачи заявления на выкуп - 12.10.2011, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010. Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".
Согласно заключению ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" N 194 от 06.09.2013 рыночная стоимость объекта нежилого фонда по состоянию на 12.10.2011 составила 5 879 064 руб. 51 коп.
Общество полагает, что указанное заключение не отвечает принципу допустимости, поскольку получено с нарушением требований федерального закона (ч. 3 ст. 64 АПК РФ). По мнению Общества, в нарушение п. 19 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки, то есть первоначально определял стоимость объекта по состоянию на 29.08.2013. Также Общество полагает, что при применении корректирующих коэффициентов на стоимость объекта аналога N 7 неправомерно скорректирована в сторону увеличения цена одного из объектов. Кроме того, при применении корректирующих коэффициентов на цену предложения объектов-аналогов занижен размер "Скидки на торг" (корректировки цены предложения). Также экспертом не осуществлен вычет НДС.
Вместе с тем, нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы апелляционным судом установлено не было.
Определение цены выкупа без учета НДС соответствует налоговому законодательству при выкупе объектов нежилого фонда на основании Закона N 159-ФЗ.
Кроме того, вопреки доводам Истца, примененные экспертом корректирующие коэффициенты являются допустимыми. В этой связи ссылки Истца на соответствующие коэффициенты, применяемые ГУП "ГУИОН", не представляются убедительными, поскольку последние не носят обязательного характера.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что результаты повторной экспертизы подтвердили достоверность цены выкупа объекта нежилого фонда, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ГУП "ГУИОН" от 25.10.2011 N 31-8-0150(493)-2011. Принимая во внимание позиции Комитета, ГУП "ГУИОН" и Фонда, отсутствие возражений против определения цены выкупа на основании названного отчета, апелляционный суд считает возможным принять п. 2.1 договора купли-продажи в редакции продавца: "Цена продажи объекта составляет 5 602 000 руб. НДС не облагается". При этом пункт 2.2 договора следует принять в редакции проекта договора купли-продажи, исключив по тексту указание на приложение N 1, поскольку при рассмотрении судом преддоговорного спора договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.
С учетом того, что повторная экспертиза была назначена по инициативе апелляционного суда, оплату проведенной ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" экспертизы в сумме 60 000 руб. следует произвести за счет средств федерального бюджета в соответствии с ч. 3 ст. 109 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 109, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 отменить.
В порядке урегулирования разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Стройремир" (194021, г. Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит А, ОГРН 1037808018962) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, г. Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН 1027809244561), возникших при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения 11Н, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 65, лит. А, принять в редакции Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга следующие договорные условия:
- - п. 2.1 договора: "Цена продажи объекта составляет 5 602 000 руб. НДС не облагается";
- - п. 2.2 договора принять в редакции проекта договора купли-продажи, исключив по тексту указание на приложение N 1.
Оплату проведенной ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" экспертизы в сумме 60 000 руб. произвести за счет средств федерального бюджета.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2013 ПО ДЕЛУ N А56-4093/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2013 г. по делу N А56-4093/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 октября 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Баркановой Я.В.
судей Старовойтовой О.Р., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.
при участии:
от истца: представители Осетинский А.Л. (по доверенности от 15.08.2013), представитель Смирнов А.В. (по доверенности от 20.08.2012)
от ответчика: 1) представитель Гаврилова С.А. (по доверенности от 09.01.2013), 2) представитель Мигунова А.С. (по доверенности от 07.12.2012)
от 3-го лица: представители Табала Д.Н. (по доверенности от 09.01.2013), Проволоцкий В.В. (по доверенности от 10.01.2013), Лукьянова И.В. (по доверенности от 01.02.2013)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5919/2013) ООО "Стройремир" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 по делу N А56-4093/2012 (судья Васильева Н.В.), принятое
по иску ООО "Стройремир"
к 1. Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, 2. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
3-е лицо: Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"
об урегулировании разногласий по договору,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стройремир" (194021, г. Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит А, ОГРН 1037808018962) (далее - Общество, Истец, ООО "Стройремир") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, г. Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН 1027809244561) (далее - Комитет), Открытому акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (190000, г. Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5) (далее - Фонд) об урегулировании возникшего при заключении договора спора и принятии пункта 2.1 договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в редакции покупателя, либо определении цены выкупа на основании отчета независимого оценщика, привлеченного судом, а также определении даты договора в преамбуле и приобщении к договору в качестве приложения графика платежей, составленного с даты, предлагаемой покупателем в протоколе разногласий.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (191023, г. Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6 подъезд, 3 и 4 этажи) (далее - ГУП "ГУИОН").
Решением арбитражного суда от 31.01.2013 в удовлетворении иска отказано.
ООО "Стройремир" обратилось с апелляционной жалобой на названное решение, в которой просит его отменить, удовлетворить исковые требования. В обоснование своих доводов податель жалобы ссылается на необоснованность содержащихся в заключении эксперта выводов о стоимости нежилого помещения, полагает необходимым назначить повторную экспертизу. Кроме того, податель жалобы полагает, что у суда первой инстанции в любом случае отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска, поскольку на рассмотрении суда находился преддоговорный спор, и Общество от выкупа помещения не отказывалось.
В судебном заседании апелляционного суда представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы на предмет определения цены выкупа объекта нежилого фонда.
Представители Комитета, Фонда и ГУП "ГУИОН" против удовлетворения апелляционной жалобы, а также заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы возражали по основаниям, изложенным в отзывах, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определением апелляционного суда от 21.08.2013 была назначена повторная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда по инициативе арбитражного суда, проведение экспертизы поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга", эксперту Марковичу Вадиму Александровичу.
При рассмотрении спора после поступления в апелляционный суд заключения повторной экспертизы в соответствии со ст. 18 АПК РФ судья И.А.Серикова была заменена судьей И.А.Тимухиной в связи с отпуском.
Стороны поддержали позиции, изложенные до назначения повторной экспертизы. При этом представитель Истца не согласился с заключением ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга". Представители Фонда, Комитета и ГУП "ГУИОН" возражений против результатов повторной экспертизы не заявили, считают, что указанным заключение подтверждается достоверность отчета ГУП "ГУИОН" от 25.10.2011 N 31-8-0150 (493)-2011.
В судебном заседании был объявлен перерыв до 23.10.2013, после перерыва судебное заседание продолжено том же составе суда.
Исследовав материалы дела и заслушав мнения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.
Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 06.06.2008 N 10-А187145 в отношении нежилого помещения 11Н площадью 62.9 кв. м с кадастровым номером 78:31:1220:3:13:5, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 65, литера А.
Предметом рассмотрения суда в рамках настоящего дела является преддоговорный спор в части цены выкупа объекта нежилого фонда, возникший в связи с принятием Комитетом в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) распоряжения от 16.11.2011 N 2877-рз об условиях приватизации указанного выше объекта нежилого фонда.
Как было установлено судом, названным выше распоряжением цена выкупа объекта нежилого фонда была установлена в размере 5 602 000 руб. и определена на основании выполненного ГУП "ГУИОН" отчета об оценке рыночной стоимости от 25.10.2011 N 31-8-0150(493)-2011.
Предложенный Комитетом проект договора купли-продажи был подписан ООО "Стройремир" с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта составляет 3 460 000 руб. и подлежит оплате согласно графику платежей в редакции покупателя, датой договора следует считать дату подписания договора с протоколом разногласий.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ, исходил из того, что ООО "Стройремир" обладает преимущественным правом на приобретение объекта нежилого фонда по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).
В целях установления рыночной стоимости объекта нежилого фонда судом первой инстанции была назначена комиссионная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта нежилого фонда по состоянию на 12.10.2011. Проведение экспертизы было поручено по ходатайству Истца - эксперту ООО "Бюро технической экспертизы" Фаттахову Марату Джавдатовичу и по ходатайству ответчиков - эксперту ООО "Бюро экспертиз" Тейван Жану Адамовичу.
По результатам проведенной ООО "Бюро экспертиз" экспертизы было составлено экспертное заключение N 307-12 от 15.10.2012, согласно которому на дату оценки 12.10.2011 рыночная стоимость спорного объекта составляет 5 700 000 руб. без учета НДС.
По результатам проведенной ООО "Бюро технической экспертизы" экспертизы было составлено экспертное заключение 78-12/27-КС от 19.10.2012, согласно которому рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 12.10.2011 составляет 3 800 000 руб. без учета НДС.
Также в порядке ст. 86 АПК РФ эксперт ООО "Бюро экспертиз" Тейван Жан Адамович и эксперт ООО "Бюро технической экспертизы" Фаттахов Марат Джавдатович дали пояснения в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.
Суд первой инстанции при обсуждении ходатайства Истца о назначении повторной экспертизы дал оценку представленным в дело заключениям экспертов и не нашел оснований, указанных в части 2 статьи 87 АПК РФ, для назначения по делу повторной экспертизы.
Посчитав, что рыночная стоимость объекта, установленная ООО "Бюро экспертиз", является наиболее достоверной, суд не усмотрел оснований для принятия п. 2.1 договора купли-продажи в редакции покупателя, в связи с чем в удовлетворении иска отказал.
Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска, апелляционный суд полагает его подлежащим отмене в связи со следующим.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом. Такие особенности установлены Законом N 159-ФЗ.
Как следует из материалов дела, 16.11.2011 Комитетом было принято распоряжение N 2877-рз об условиях приватизации объекта нежилого фонда, в соответствии с которым цена выкупа нежилого помещения была установлена в размере 5 602 000 руб.
Не согласившись с ценой выкупа нежилого помещения, ООО "Стройремир" подписало проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому цена продажи объекта составляет 3 460 000 руб.
Поскольку условие о цене выкупа объекта нежилого фонда не было согласовано сторонами, Общество передало преддоговорный спор на рассмотрение арбитражного суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление параметров обязательственных правоотношений сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия.
При оценке обоснованности заявленных требований, апелляционный суд исходил из следующего.
В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценке отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
В соответствии с частями 1 и 2 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.
В силу ст. 84 АПК РФ комиссионная экспертиза проводится не менее чем двумя экспертами одной специальности. В случае, если по результатам проведенных исследований мнения экспертов по поставленным вопросам совпадают, экспертами составляется единое заключение. В случае возникновения разногласий каждый из экспертов, участвовавших в проведении экспертизы, дает отдельное заключение по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.
В рассматриваемом случае предметом оценки суда первой инстанции являлись выполненный ГУП "ГУИОН" отчет об оценке рыночной стоимости от 25.10.2011 N 31-8-0150(493)-2011, а также два заключения судебных экспертиз ООО "Бюро технической экспертизы" N 78-12/27-КС от 19.10.2012 и ООО "Бюро экспертиз" N 307-12 от 15.10.2012, составленных в рамках комиссионной экспертизы, поскольку мнения экспертов по поставленным вопросам не совпали.
Согласно пункту 19 приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) информация, полученная при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
В соответствии с пунктом 4 ФСО N 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в частности, принципа существенности (то есть привести в отчете всю информацию, влияющую на стоимость объекта оценки); обоснованности (информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена); однозначности (содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования).
В силу пункта 15 ФСО N 3 в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.
Исследовав в соответствии со ст. 71 АПК РФ заключение ООО "Бюро технической экспертизы" с учетом пояснений эксперта, данных арбитражному суду первой инстанции, апелляционный суд установил, что на выбор объектов-аналогов повлияло субъективное мнение эксперта, использованные при составлении отчета сведения не проверяемы, сведения о фактическом состоянии объектов-аналогов не подтверждены, не сопоставимы с объектом исследования, цены указаны без учета необходимых корректировок и необоснованно занижены на сумму НДС.
Вместе с тем, исследовав заключение ООО "Бюро экспертиз", положенное в основу принятого решения арбитражного суд первой инстанции, апелляционный суд приходит к выводу, что данное заключение также не отвечает критерию достоверности доказательства, поскольку содержит неточности, которые могли повлечь завышение цены объекта оценки, составлено без осмотра объекта, на основании данных ГУП "ГУИОН". Кроме того, экспертное заключение содержит неясности, связанные с отсутствием учета 36% износа объекта, выбором объектов аналогов, отсутствием необходимых корректировок.
В рассматриваемом случае апелляционный суд пришел к выводу о том, что представленные в дело экспертные заключения не позволяют с достоверностью установить рыночную стоимость объекта нежилого фонда.
Указанные обстоятельства послужили основанием для назначения апелляционным судом повторной экспертизы в соответствии со ч. 2 ст. 87 АПК РФ. При этом на разрешение эксперта был поставлен вопрос о рыночной стоимости нежилого помещения на момент подачи заявления на выкуп - 12.10.2011, что соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010. Проведение экспертизы было поручено Обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга".
Согласно заключению ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" N 194 от 06.09.2013 рыночная стоимость объекта нежилого фонда по состоянию на 12.10.2011 составила 5 879 064 руб. 51 коп.
Общество полагает, что указанное заключение не отвечает принципу допустимости, поскольку получено с нарушением требований федерального закона (ч. 3 ст. 64 АПК РФ). По мнению Общества, в нарушение п. 19 ФСО N 1 оценщик при проведении оценки использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки, то есть первоначально определял стоимость объекта по состоянию на 29.08.2013. Также Общество полагает, что при применении корректирующих коэффициентов на стоимость объекта аналога N 7 неправомерно скорректирована в сторону увеличения цена одного из объектов. Кроме того, при применении корректирующих коэффициентов на цену предложения объектов-аналогов занижен размер "Скидки на торг" (корректировки цены предложения). Также экспертом не осуществлен вычет НДС.
Вместе с тем, нарушений законодательства о судебно-экспертной деятельности при проведении экспертизы апелляционным судом установлено не было.
Определение цены выкупа без учета НДС соответствует налоговому законодательству при выкупе объектов нежилого фонда на основании Закона N 159-ФЗ.
Кроме того, вопреки доводам Истца, примененные экспертом корректирующие коэффициенты являются допустимыми. В этой связи ссылки Истца на соответствующие коэффициенты, применяемые ГУП "ГУИОН", не представляются убедительными, поскольку последние не носят обязательного характера.
С учетом изложенного апелляционный суд приходит к выводу о том, что результаты повторной экспертизы подтвердили достоверность цены выкупа объекта нежилого фонда, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости ГУП "ГУИОН" от 25.10.2011 N 31-8-0150(493)-2011. Принимая во внимание позиции Комитета, ГУП "ГУИОН" и Фонда, отсутствие возражений против определения цены выкупа на основании названного отчета, апелляционный суд считает возможным принять п. 2.1 договора купли-продажи в редакции продавца: "Цена продажи объекта составляет 5 602 000 руб. НДС не облагается". При этом пункт 2.2 договора следует принять в редакции проекта договора купли-продажи, исключив по тексту указание на приложение N 1, поскольку при рассмотрении судом преддоговорного спора договор считается заключенным с момента вступления в законную силу соответствующего судебного акта.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.
С учетом того, что повторная экспертиза была назначена по инициативе апелляционного суда, оплату проведенной ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" экспертизы в сумме 60 000 руб. следует произвести за счет средств федерального бюджета в соответствии с ч. 3 ст. 109 АПК РФ.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 109, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2013 отменить.
В порядке урегулирования разногласий между Обществом с ограниченной ответственностью "Стройремир" (194021, г. Санкт-Петербург, пр. Пархоменко, д. 39, лит А, ОГРН 1037808018962) и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (191060, г. Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН 1027809244561), возникших при заключении договора купли-продажи в отношении нежилого помещения 11Н, находящегося по адресу: г. Санкт-Петербург, Невский пр., д. 65, лит. А, принять в редакции Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга следующие договорные условия:
- - п. 2.1 договора: "Цена продажи объекта составляет 5 602 000 руб. НДС не облагается";
- - п. 2.2 договора принять в редакции проекта договора купли-продажи, исключив по тексту указание на приложение N 1.
Оплату проведенной ООО "Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга" экспертизы в сумме 60 000 руб. произвести за счет средств федерального бюджета.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Я.В.БАРКАНОВА
Судьи
О.Р.СТАРОВОЙТОВА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)