Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Семеновой З.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОМОС ГРУПП" (ИНН 1831089218, ОГРН 1031800558679; далее - общество "КОМОС ГРУПП") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 по делу N А71-12984/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "КОМОС ГРУПП" - Бердников О.О. (доверенность от 17.07.2013).
Общество "КОМОС ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Фонаревой Елене Алексеевне (ИНН 182800479090, ОГРН 304182835700142) о расторжении договора аренды от 03.07.2008 N 198/08.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 (судья Кислухин А.В.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 (судьи Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "КОМОС ГРУПП" просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 10, 329, п. 2 ст. 450, ст. 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что нарушение арендатором условия п. 6.2.3 договора о заключении договоров субаренды без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора аренды по иску арендодателя без оценки существенности нарушения условий договора. Общество "КОМОС ГРУПП" считает, что внесение ответчиком компенсационного платежа 04.12.2012, то есть по истечении 4 лет с момента наступления срока исполнения обязательства, свидетельствует о злоупотреблении правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, между обществом "КОМОС ГРУПП" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фонаревым Александром Леонидовичем (арендатор) заключен договор аренды от 03.07.2008 N 198/08, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование объект недвижимого имущества - торговые помещения внутренние номера с 1 по 3, с 5 по 15, 24 торгового назначения, общая площадь 210,1 кв. м, этаж 1, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а.
В соответствии с п. 2.1 договора данный договор вступает в силу с 03.07.2008 и действует до 31.08.2016. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2008.
Между предпринимателем Фонаревым А.Л. (арендатор) и предпринимателем Фонаревой Е.А. (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору от 10.02.2009, согласно которому арендатор уступает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2008 N 198/08 (торговое помещение общей площадью 210,1 кв. м).
Замена стороны в договоре не влечет его расторжения (п. 2 соглашения).
Все права и обязанности по договору возникают у нового арендатора с момента подписания соглашения и осуществления государственной регистрации, которая произведена 12.08.2009.
Между предпринимателем Фонаревой Е.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Удмуртская шинная компания" заключен договор субаренды здания (нежилого помещения) от 01.01.2010 N 01-01/10/А, по условиям которого субарендатору передается имущество: часть нежилого торгового помещения общей площадью 123 кв. м, в том числе торговой 50 кв. м, находящегося по адресу: г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12А, расположенное на 1 этаже здания.
Срок договора определен с 01.01.2010 по 30.11.2010 включительно и при взаимном согласии сторон пролонгируется на каждый следующий год с преимущественным правом заключения договора субаренды на новый срок.
Обществом "КОМОС ГРУПП" в адрес ответчика направлено уведомление 26.04.2012 N 09-12-0785, в котором истец просит в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления внести на расчетный счет компенсационный платеж, представить документы о согласовании сдачи в субаренду арендуемых платежей.
Предприниматель Фонарева Е.А. направила ответ от 14.05.2012 N 27, согласно которому компенсационный платеж уплачен первоначальному собственнику арендуемых помещений.
Истец направил в адрес ответчика повторное уведомление от 29.05.2012 N 09-12-0985, в котором просит вернуть арендуемые помещения 13.06.2012 в связи с грубым нарушением договора аренды.
Полагая, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, общество "КОМОС ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование заявленных требований общество "КОМОС ГРУПП" ссылалось на заключение ответчиком договора субаренды без получения письменного согласия арендодателя и невнесение компенсационного платежа.
Судами установлено, что допущенные арендатором нарушения условий договора, послужившие причиной для обращения арендодателя в суд, устранены в разумный срок, ответчиком произведена уплата компенсационного платежа, договор субаренды расторгнут, имущество возвращено арендатору.
Кроме того, согласно п. 6.2.3 договора аренды арендатор вправе сдавать объект в субаренду с письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с п. 8.2 договора аренды настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя при существенном нарушении арендатором условий договора - немедленно при получении соответствующего извещения. К существенным нарушениям стороны договорились относить такие нарушения, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в том числе и неоднократное невнесение (несвоевременное) внесение арендных платежей.
Судами установлено, что за время пользования арендованным имуществом ответчиком своевременно вносилась арендная плата. Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, а также доказательств существенного ухудшения арендуемого имущества и причинения ущерба истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание данные обстоятельства, суды сделали вывод о том, что основания для расторжения данного договора аренды отсутствуют.
Исходя из вышеизложенного, а также учитывая, что правопреемник арендодателя не возражал против сдачи помещения в субаренду, что подтверждается имеющимися в материалах дела письмами общества "Удмуртнефтепродукт" от 04.12.2006 N 406/1, от 30.06.2008 N 0246, от 28.07.2008 N 0301, отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о нарушении арендатором условия п. 6.2.3 договора о заключении договоров субаренды без согласия арендодателя.
Утверждение общества "КОМОС ГРУПП" о том, что внесение ответчиком компенсационного платежа 04.12.2012, то есть по истечении 4 лет с момента наступления срока исполнения обязательства, свидетельствует о злоупотреблении правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может быть принято, поскольку в силу п. 4.1. договора аренды от 03.07.2008 N 198/08 срок исполнения арендатором обязанности по внесению компенсационного платежа установлен - до 20.11.2008, в то время как ответчик по настоящему делу вступил в арендные отношения не ранее 10.02.2009. Более того, согласно письму предпринимателя Фонаревой Е.А. от 14.05.2012 N 27 компенсационный платеж уплачен первоначальному собственнику арендуемых помещений. Данные обстоятельства истцом по настоящему делу не оспорены (ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, ответчиком представлено платежное поручение от 04.12.2012 N 530, свидетельствующее о повторной уплате компенсационного платежа. При этом действующим законодательством не предусмотрена необходимость двойного внесения компенсационного платежа.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08, отклоняется, поскольку названные разъяснения сделаны Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отношении спора с иными фактическими обстоятельствами.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 по делу N А71-12984/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОМОС ГРУПП" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 13.08.2013 N Ф09-6360/13 ПО ДЕЛУ N А71-12984/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 августа 2013 г. N Ф09-6360/13
Дело N А71-12984/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Беляевой Н.Г.,
судей Семеновой З.Г., Смирнова А.Ю.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОМОС ГРУПП" (ИНН 1831089218, ОГРН 1031800558679; далее - общество "КОМОС ГРУПП") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 по делу N А71-12984/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель общества "КОМОС ГРУПП" - Бердников О.О. (доверенность от 17.07.2013).
Общество "КОМОС ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к индивидуальному предпринимателю Фонаревой Елене Алексеевне (ИНН 182800479090, ОГРН 304182835700142) о расторжении договора аренды от 03.07.2008 N 198/08.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 (судья Кислухин А.В.) в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 (судьи Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н., Сафонова С.Н.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "КОМОС ГРУПП" просит обжалуемые судебные акты отменить, удовлетворить исковые требования, ссылаясь на нарушение судами ст. 10, 329, п. 2 ст. 450, ст. 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что нарушение арендатором условия п. 6.2.3 договора о заключении договоров субаренды без согласия арендодателя является основанием для расторжения договора аренды по иску арендодателя без оценки существенности нарушения условий договора. Общество "КОМОС ГРУПП" считает, что внесение ответчиком компенсационного платежа 04.12.2012, то есть по истечении 4 лет с момента наступления срока исполнения обязательства, свидетельствует о злоупотреблении правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, между обществом "КОМОС ГРУПП" (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Фонаревым Александром Леонидовичем (арендатор) заключен договор аренды от 03.07.2008 N 198/08, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное возмездное владение и пользование объект недвижимого имущества - торговые помещения внутренние номера с 1 по 3, с 5 по 15, 24 торгового назначения, общая площадь 210,1 кв. м, этаж 1, расположенные по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12а.
В соответствии с п. 2.1 договора данный договор вступает в силу с 03.07.2008 и действует до 31.08.2016. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Удмуртской Республике 20.12.2008.
Между предпринимателем Фонаревым А.Л. (арендатор) и предпринимателем Фонаревой Е.А. (новый арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору от 10.02.2009, согласно которому арендатор уступает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды недвижимого имущества от 03.07.2008 N 198/08 (торговое помещение общей площадью 210,1 кв. м).
Замена стороны в договоре не влечет его расторжения (п. 2 соглашения).
Все права и обязанности по договору возникают у нового арендатора с момента подписания соглашения и осуществления государственной регистрации, которая произведена 12.08.2009.
Между предпринимателем Фонаревой Е.А. и обществом с ограниченной ответственностью "Удмуртская шинная компания" заключен договор субаренды здания (нежилого помещения) от 01.01.2010 N 01-01/10/А, по условиям которого субарендатору передается имущество: часть нежилого торгового помещения общей площадью 123 кв. м, в том числе торговой 50 кв. м, находящегося по адресу: г. Воткинск, ул. Пролетарская, 12А, расположенное на 1 этаже здания.
Срок договора определен с 01.01.2010 по 30.11.2010 включительно и при взаимном согласии сторон пролонгируется на каждый следующий год с преимущественным правом заключения договора субаренды на новый срок.
Обществом "КОМОС ГРУПП" в адрес ответчика направлено уведомление 26.04.2012 N 09-12-0785, в котором истец просит в течение 10 календарных дней с момента получения уведомления внести на расчетный счет компенсационный платеж, представить документы о согласовании сдачи в субаренду арендуемых платежей.
Предприниматель Фонарева Е.А. направила ответ от 14.05.2012 N 27, согласно которому компенсационный платеж уплачен первоначальному собственнику арендуемых помещений.
Истец направил в адрес ответчика повторное уведомление от 29.05.2012 N 09-12-0985, в котором просит вернуть арендуемые помещения 13.06.2012 в связи с грубым нарушением договора аренды.
Полагая, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, общество "КОМОС ГРУПП" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В обоснование заявленных требований общество "КОМОС ГРУПП" ссылалось на заключение ответчиком договора субаренды без получения письменного согласия арендодателя и невнесение компенсационного платежа.
Судами установлено, что допущенные арендатором нарушения условий договора, послужившие причиной для обращения арендодателя в суд, устранены в разумный срок, ответчиком произведена уплата компенсационного платежа, договор субаренды расторгнут, имущество возвращено арендатору.
Кроме того, согласно п. 6.2.3 договора аренды арендатор вправе сдавать объект в субаренду с письменного разрешения арендодателя.
В соответствии с п. 8.2 договора аренды настоящий договор может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя при существенном нарушении арендатором условий договора - немедленно при получении соответствующего извещения. К существенным нарушениям стороны договорились относить такие нарушения, которые влекут для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в том числе и неоднократное невнесение (несвоевременное) внесение арендных платежей.
Судами установлено, что за время пользования арендованным имуществом ответчиком своевременно вносилась арендная плата. Доказательств, опровергающих данное обстоятельство, а также доказательств существенного ухудшения арендуемого имущества и причинения ущерба истцом не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание данные обстоятельства, суды сделали вывод о том, что основания для расторжения данного договора аренды отсутствуют.
Исходя из вышеизложенного, а также учитывая, что правопреемник арендодателя не возражал против сдачи помещения в субаренду, что подтверждается имеющимися в материалах дела письмами общества "Удмуртнефтепродукт" от 04.12.2006 N 406/1, от 30.06.2008 N 0246, от 28.07.2008 N 0301, отклоняется довод заявителя кассационной жалобы о нарушении арендатором условия п. 6.2.3 договора о заключении договоров субаренды без согласия арендодателя.
Утверждение общества "КОМОС ГРУПП" о том, что внесение ответчиком компенсационного платежа 04.12.2012, то есть по истечении 4 лет с момента наступления срока исполнения обязательства, свидетельствует о злоупотреблении правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), не может быть принято, поскольку в силу п. 4.1. договора аренды от 03.07.2008 N 198/08 срок исполнения арендатором обязанности по внесению компенсационного платежа установлен - до 20.11.2008, в то время как ответчик по настоящему делу вступил в арендные отношения не ранее 10.02.2009. Более того, согласно письму предпринимателя Фонаревой Е.А. от 14.05.2012 N 27 компенсационный платеж уплачен первоначальному собственнику арендуемых помещений. Данные обстоятельства истцом по настоящему делу не оспорены (ч. 3.1. ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Кроме того, ответчиком представлено платежное поручение от 04.12.2012 N 530, свидетельствующее о повторной уплате компенсационного платежа. При этом действующим законодательством не предусмотрена необходимость двойного внесения компенсационного платежа.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на наличие правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 N 17426/08, отклоняется, поскольку названные разъяснения сделаны Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отношении спора с иными фактическими обстоятельствами.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 18.02.2013 по делу N А71-12984/2012 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "КОМОС ГРУПП" - без удовлетворения.
Председательствующий
Н.Г.БЕЛЯЕВА
Судьи
З.Г.СЕМЕНОВА
А.Ю.СМИРНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)