Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Козырь О.М. и Моисеевой Е.М. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "АВТОЦЕНТР "Пушкинский" (г. Пушкин) о пересмотре в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 по делу N А56-7957/2012 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2012 по тому же делу по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - комитет) к обществу с ограниченной ответственностью "АВТОЦЕНТР "Пушкинский" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.07.2010 по 22.12.2010 по договору аренды от 21.01.2010 N 18/ЗК-02149 и 435 677 руб. 61 коп. пеней, начисленных на основании пункта 5.2 договора по состоянию на 27.01.2012.
Суд
установил:
решением суда первой инстанции от 19.04.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества в пользу комитета 30 062 руб. задолженности по арендной плате и 22 997 руб. 43 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 решение от 19.04.2012 изменено, с общества в пользу комитета взыскано 532 271 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате и 412 680 руб. 18 коп. пеней.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2012 постановление от 09.08.2012 оставлено без изменения.
В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество ссылается на неприменение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права (пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому общество полагает, что обязанность по оплате арендной платы возникла с 14.05.2010 (с момента государственной регистрации договора аренды). Заявитель считает, что нарушение сроков строительства произошло по вине комитета, поскольку общество не могло начать строительство без получения соответствующих разрешений.
Как усматривается из оспариваемых судебных актов, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 21.01.2010 N 18/ЗК-02149 (далее - договор аренды) земельного участка площадью 1 968 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18241:1014, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Тиньков пер., уч. 4 (юго-восточнее дома 7, лит. "А") и земельного участка площадью 1 617 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18241:1015, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Тиньков пер., уч. 3 (юго-восточнее дома 7, лит. "А" по Тинькову переулку), для строительства автосервиса с автостоянкой и гостевой стоянкой автотранспорта. Договор заключен на срок по 20.12.2012 (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктами 7.2, 7.3 договора аренды на период строительства (6 месяцев - с 21.01.2010 по 20.07.2010) устанавливается размер арендной платы по ставкам строительства из расчета 15 031 руб. в квартал, после окончания срока строительства, если строительство фактически не завершено или выполнено не по проекту, арендная плата рассчитывается в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды.
Поскольку общество в установленный пунктом 7.2 договора срок не завершило строительство, комитет начислил арендную плату по ставкам, предусмотренным пунктом 3.4 договора аренды в размере 332 381 руб. 69 коп. за период с 21.07.2010 по 30.09.2010 и 229 897 руб. 33 коп. за период с 01.10.2010 по 22.12.2010, а также пени по пункту 5.2 договора аренды за просрочку оплаты арендной платы в общей сумме 435 677 руб. 61 коп., неуплата арендной платы по названным ставкам послужила основанием для обращения комитета в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части применения при расчете задолженности кода функционального использования Кн-18.0, суд первой инстанции исходил из того, что завершение строительства в установленные сроки было невозможно вследствие отсутствия зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что срок строительства определяется соответствующим правовым актом, но не должен составлять более шести месяцев, и признал расчет арендной платы с применением кода функционального использования Кн-18.0, представленный комитетом на основании пункта 3.4 договора аренды, обоснованным.
Суды апелляционной и кассационной инстанций опровергли вывод суда первой инстанции о нарушении сроков строительства по вине комитета, указав, что договором аренды не установлена обязанность арендодателя обратиться в регистрирующий орган. Кроме того, арендатор не был лишен возможности обратиться с заявлением о регистрации названного договора аренды в регистрирующий орган в целях соблюдения установленных сроков строительства. Отсутствие у общества кадастрового плана земельного участка, на что ссылается общество как на обстоятельство, не свидетельствует об отсутствии у него возможности самостоятельно обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды, поскольку ни из судебных актов, ни из надзорной жалобы общества не следует, что оно предпринимало действия, необходимые для получения этого документа, а также не следует, что комитет препятствовал обществу в этом.
Также суды сослались на то, что фактически государственная регистрация договора аренды была произведена 14.05.2010, в связи с чем с этого времени у компании отсутствовали препятствия для реализации инвестиционного проекта, поскольку она не была лишена возможности самостоятельно получить сведения о регистрации договора и приступить к строительным работам.
Суды исходили из того, что правовых оснований для продолжения применения льготной величины арендной платы по истечении льготного периода, не имеется, поскольку согласно методике, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", арендная плата по настоящему договору подлежала исчислению в следующем порядке: на срок проектирования и строительства (шесть месяцев) применяется код функционального использования 10.1; после окончания срока строительства и до приемки объекта в эксплуатацию - код функционального использования 3.5 - 3.7 с коэффициентом К7.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А56-7957/2012 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для пересмотра в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2012 по тому же делу отказать.
Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ
Судья
Е.М.МОИСЕЕВА
Судья
О.М.КОЗЫРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 21.02.2013 N ВАС-1081/13 ПО ДЕЛУ N А56-7957/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 21 февраля 2013 г. N ВАС-1081/13
ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Козырь О.М. и Моисеевой Е.М. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "АВТОЦЕНТР "Пушкинский" (г. Пушкин) о пересмотре в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 по делу N А56-7957/2012 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2012 по тому же делу по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - комитет) к обществу с ограниченной ответственностью "АВТОЦЕНТР "Пушкинский" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 21.07.2010 по 22.12.2010 по договору аренды от 21.01.2010 N 18/ЗК-02149 и 435 677 руб. 61 коп. пеней, начисленных на основании пункта 5.2 договора по состоянию на 27.01.2012.
Суд
установил:
решением суда первой инстанции от 19.04.2012 исковые требования удовлетворены в части взыскания с общества в пользу комитета 30 062 руб. задолженности по арендной плате и 22 997 руб. 43 коп. пеней. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 решение от 19.04.2012 изменено, с общества в пользу комитета взыскано 532 271 руб. 02 коп. задолженности по арендной плате и 412 680 руб. 18 коп. пеней.
Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2012 постановление от 09.08.2012 оставлено без изменения.
В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество ссылается на неприменение судами апелляционной и кассационной инстанций норм материального права (пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), согласно которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поэтому общество полагает, что обязанность по оплате арендной платы возникла с 14.05.2010 (с момента государственной регистрации договора аренды). Заявитель считает, что нарушение сроков строительства произошло по вине комитета, поскольку общество не могло начать строительство без получения соответствующих разрешений.
Как усматривается из оспариваемых судебных актов, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 21.01.2010 N 18/ЗК-02149 (далее - договор аренды) земельного участка площадью 1 968 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18241:1014, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Тиньков пер., уч. 4 (юго-восточнее дома 7, лит. "А") и земельного участка площадью 1 617 кв. м, с кадастровым номером 78:42:18241:1015, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Тиньков пер., уч. 3 (юго-восточнее дома 7, лит. "А" по Тинькову переулку), для строительства автосервиса с автостоянкой и гостевой стоянкой автотранспорта. Договор заключен на срок по 20.12.2012 (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктами 7.2, 7.3 договора аренды на период строительства (6 месяцев - с 21.01.2010 по 20.07.2010) устанавливается размер арендной платы по ставкам строительства из расчета 15 031 руб. в квартал, после окончания срока строительства, если строительство фактически не завершено или выполнено не по проекту, арендная плата рассчитывается в соответствии с пунктом 3.4 договора аренды.
Поскольку общество в установленный пунктом 7.2 договора срок не завершило строительство, комитет начислил арендную плату по ставкам, предусмотренным пунктом 3.4 договора аренды в размере 332 381 руб. 69 коп. за период с 21.07.2010 по 30.09.2010 и 229 897 руб. 33 коп. за период с 01.10.2010 по 22.12.2010, а также пени по пункту 5.2 договора аренды за просрочку оплаты арендной платы в общей сумме 435 677 руб. 61 коп., неуплата арендной платы по названным ставкам послужила основанием для обращения комитета в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части применения при расчете задолженности кода функционального использования Кн-18.0, суд первой инстанции исходил из того, что завершение строительства в установленные сроки было невозможно вследствие отсутствия зарегистрированного в установленном порядке договора аренды земельного участка.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что срок строительства определяется соответствующим правовым актом, но не должен составлять более шести месяцев, и признал расчет арендной платы с применением кода функционального использования Кн-18.0, представленный комитетом на основании пункта 3.4 договора аренды, обоснованным.
Суды апелляционной и кассационной инстанций опровергли вывод суда первой инстанции о нарушении сроков строительства по вине комитета, указав, что договором аренды не установлена обязанность арендодателя обратиться в регистрирующий орган. Кроме того, арендатор не был лишен возможности обратиться с заявлением о регистрации названного договора аренды в регистрирующий орган в целях соблюдения установленных сроков строительства. Отсутствие у общества кадастрового плана земельного участка, на что ссылается общество как на обстоятельство, не свидетельствует об отсутствии у него возможности самостоятельно обратиться с заявлением о государственной регистрации договора аренды, поскольку ни из судебных актов, ни из надзорной жалобы общества не следует, что оно предпринимало действия, необходимые для получения этого документа, а также не следует, что комитет препятствовал обществу в этом.
Также суды сослались на то, что фактически государственная регистрация договора аренды была произведена 14.05.2010, в связи с чем с этого времени у компании отсутствовали препятствия для реализации инвестиционного проекта, поскольку она не была лишена возможности самостоятельно получить сведения о регистрации договора и приступить к строительным работам.
Суды исходили из того, что правовых оснований для продолжения применения льготной величины арендной платы по истечении льготного периода, не имеется, поскольку согласно методике, утвержденной постановлением правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", арендная плата по настоящему договору подлежала исчислению в следующем порядке: на срок проектирования и строительства (шесть месяцев) применяется код функционального использования 10.1; после окончания срока строительства и до приемки объекта в эксплуатацию - код функционального использования 3.5 - 3.7 с коэффициентом К7.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301 и 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд
определил:
в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А56-7957/2012 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для пересмотра в порядке надзора постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23.10.2012 по тому же делу отказать.
Председательствующий судья
А.А.МАКОВСКАЯ
Судья
Е.М.МОИСЕЕВА
Судья
О.М.КОЗЫРЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)