Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Мороз И.Г.
судей Порохового С.П., Поздняковой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 октября 2013 года дело по иску ЗАО "Комсомолка" к П.С.И., П.М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов, по апелляционной жалобе П.С.И. на решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 26 июня 2013 года,
заслушав доклад судьи О.Ю. Поздняковой, объяснения представителя ЗАО "Комсомолка" Б.В.,
установила:
ЗАО "Комсомолка" обратились в суд с иском к П.С.И., П.М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. В обосновании заявленного требования указали, что общежитие N является собственностью истца, что подтверждается договором купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время данное здание используется как общежитие N секционного типа. ДД.ММ.ГГГГ П.С.И., согласно ордера N была предоставлена комната N, общей площадью 12 кв.м в спорном общежитии. ДД.ММ.ГГГГ П.С.И. прописала в общежитии своего сына П.М., который так же до настоящего времени проживает с ней. ДД.ММ.ГГГГ с П.С.И. был заключен договор найма жилого помещения. В нарушение договора найма ответчики на протяжении 9 месяцев не вносит оплату за найм жилого помещения и предоставленные коммунальные услуги, также нарушает покой граждан и общественный порядок общежития. Просили суд признать вышеуказанный договор найма жилого помещения в общежитии по <адрес>. Признать П.С.И., П.М. прекратившими право пользования жилым помещением N прекращенным. Обязать УФМС по г. Комсомольску-на-Амуре снять ответчиков с регистрационного учета.
Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 26.06.2013 г. исковые требования ЗАО "Комсомолка" удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе П.С.И. просит решение суда отменить и производство по делу прекратить. Считает, что судом неправильно применены нормы материального права, не доказаны, явившиеся основанием для прекращения договора найма жилого помещения факты причинения ущерба жилому помещению, тогда как факт самовольного подключения к счетчику о разрушении жилищного фонда и нарушении ею общественного порядка не свидетельствует..
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Комсомолка" Б.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав участников процесса, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене ввиду неправильного установления имеющих значение для дела обстоятельств, неправильного применения норм материального права.
Судом установлено, что ЗАО "Комсомолка" является собственником общежития N, находящегося в городе Комсомольске-на-Амуре по <адрес>, на основании договора купли-продажи имущества, арендованного промышленно-торговым объединением "Комсомолка" от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании ордера на жилую площадь в общежитии от ДД.ММ.ГГГГ в связи с трудовыми отношениями с истцом, П.С.И. с учетом сына П.М. была предоставлена комната площадью 12 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ с П.С.И. был заключен договор найма жилого помещения в общежитии о предоставлении ей с учетом сына для проживания двух комнат площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 29,3 кв.м в общежитии по <адрес>
В соответствии с ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев, а также в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
Удовлетворяя исковые требования о расторжении указанного договора и признавая ответчиков прекратившими права пользования спорным жилым помещением, суд первой инстанции исходил из того, что принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 2.1.3 договора найма ответчики, не выполняют, в связи с чем у них образовалась задолженность по оплате за жилое помещение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а также то, что они систематически нарушают правила общежития, выражающиеся в самовольном, после их отключения за неоплату, подключении к электрическим сетям, порче имущества общежития - электрического щита.
В соответствии с ч. 3 ст. 101 Жилищного кодекса РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.
Суд первой инстанции фактически усмотрел основания для расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 4 ст. 83 ЖК РФ. Между тем, вопрос о расторжении договора найма ввиду невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ч. 1 ст. 83,) подлежит решению с учетом установления причины неисполнения такой обязанности.
Разрешая спор, суд не проверил, по каким причинам ответчиком не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Между тем, приводимые ответчиком П.С.И. доводы о сложившихся обстоятельствах, вынужденности ее непроживания в спорном жилом помещении, ввиду конфликтных отношении с соседями, которые в ночное время бодрствуют, мешают отдыхать и проживанием в другом месте с четырехлетним внуком, заслуживают внимания. Данных о несостоятельности таких доводов истцом не приведено.
Ответчиком П.М. также указаны причины невнесения квартплаты, а именно работой в качестве ученика с зарплатой <данные изъяты>., которая устранена, поскольку в настоящее время он переведен на постоянную работу с заработной платой в <данные изъяты>., что позволит ему погасить образовавшуюся задолженность.
Кроме того в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", разъяснено, что при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
Между тем в материалах дела имеется расчет задолженности образовавшейся за период с мая 2012 по январь 2013 года, из которого следует, что плата за спорное жилое помещение вносилась ответчиками в мае 2012 года, в августе 2012 года и в декабре 2012 года, т.е. перерыв между указанными платежами не превышал трех месяцев, а следовательно у суда не имелось законных оснований для расторжения договора найма занимаемого ответчиками жилого помещения по указанному основанию.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
В данном случае предусмотренные законом меры предупреждения к ответчику не принимались, в то время как ответчики в судебном заседании высказали намерения погасить существующий долг.
Суд первой инстанции усмотрел основания для расторжения договора на основании п. 4.2.3 заключенного с ответчиками договора найма, в силу которого договор расторгается в соответствии с действующим законодательством при систематическом разрушении порче нанимателем или совместно проживающими с ним гражданами занимаемого жилого помещения, либо систематическом нарушении правил общежития, делающим невозможных для других проживание с ним в одном помещении или одном доме, т.е по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 части 4 ст. 83 ЖК РФ.
Между тем, объективные и достаточные доказательства нарушения правил общежития со стороны ответчиков, так и разрушения или повреждения ими жилого помещения в материалах дела отсутствуют. Так из материалов дела следует, что ответчиками производилось самовольное подключение к источнику электроэнергии, отключенной самим же истцом за неуплату ответчиками задолженности, что прямо следует из актов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о разрушении ответчиками жилища. При этом обоснованность и правомерность такого отключения судом первой инстанции не проверялась. Истцом доказательства этого в суд первой и апелляционной инстанции не представлено, а следовательно неправомерность действий ответчиков, которая могла бы служить основанием для расторжения заключенного с ними договора найма, не доказана.
При таком положении решение суда первой инстанции о расторжении договора найма жилого помещения нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене.
Поскольку истребования дополнительных данных по делу не требуется, и стороны об этом не ходатайствуют, судебная коллегия полагает возможным, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 26 июня 2013 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ЗАО "Комсомолка" к П.С.И., П.М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказать.
Председательствующий
И.Г.МОРОЗ
Судьи
С.П.ПОРОХОВОЙ
О.Ю.ПОЗДНЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6825
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью; Социальный наем жилого помещения; Жилищное право
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2013 г. по делу N 33-6825
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Мороз И.Г.
судей Порохового С.П., Поздняковой О.Ю.
при секретаре Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании 23 октября 2013 года дело по иску ЗАО "Комсомолка" к П.С.И., П.М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, взыскании судебных расходов, по апелляционной жалобе П.С.И. на решение Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 26 июня 2013 года,
заслушав доклад судьи О.Ю. Поздняковой, объяснения представителя ЗАО "Комсомолка" Б.В.,
установила:
ЗАО "Комсомолка" обратились в суд с иском к П.С.И., П.М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании прекратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета. В обосновании заявленного требования указали, что общежитие N является собственностью истца, что подтверждается договором купли-продажи N от ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время данное здание используется как общежитие N секционного типа. ДД.ММ.ГГГГ П.С.И., согласно ордера N была предоставлена комната N, общей площадью 12 кв.м в спорном общежитии. ДД.ММ.ГГГГ П.С.И. прописала в общежитии своего сына П.М., который так же до настоящего времени проживает с ней. ДД.ММ.ГГГГ с П.С.И. был заключен договор найма жилого помещения. В нарушение договора найма ответчики на протяжении 9 месяцев не вносит оплату за найм жилого помещения и предоставленные коммунальные услуги, также нарушает покой граждан и общественный порядок общежития. Просили суд признать вышеуказанный договор найма жилого помещения в общежитии по <адрес>. Признать П.С.И., П.М. прекратившими право пользования жилым помещением N прекращенным. Обязать УФМС по г. Комсомольску-на-Амуре снять ответчиков с регистрационного учета.
Решением Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 26.06.2013 г. исковые требования ЗАО "Комсомолка" удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе П.С.И. просит решение суда отменить и производство по делу прекратить. Считает, что судом неправильно применены нормы материального права, не доказаны, явившиеся основанием для прекращения договора найма жилого помещения факты причинения ущерба жилому помещению, тогда как факт самовольного подключения к счетчику о разрушении жилищного фонда и нарушении ею общественного порядка не свидетельствует..
В возражениях на апелляционную жалобу представитель ЗАО "Комсомолка" Б.И. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились ответчики, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, выслушав участников процесса, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене ввиду неправильного установления имеющих значение для дела обстоятельств, неправильного применения норм материального права.
Судом установлено, что ЗАО "Комсомолка" является собственником общежития N, находящегося в городе Комсомольске-на-Амуре по <адрес>, на основании договора купли-продажи имущества, арендованного промышленно-торговым объединением "Комсомолка" от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании ордера на жилую площадь в общежитии от ДД.ММ.ГГГГ в связи с трудовыми отношениями с истцом, П.С.И. с учетом сына П.М. была предоставлена комната площадью 12 кв.м.
ДД.ММ.ГГГГ с П.С.И. был заключен договор найма жилого помещения в общежитии о предоставлении ей с учетом сына для проживания двух комнат площадью 37,9 кв.м, жилой площадью 29,3 кв.м в общежитии по <адрес>
В соответствии с ч. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Согласно п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев, а также в случае разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ).
Удовлетворяя исковые требования о расторжении указанного договора и признавая ответчиков прекратившими права пользования спорным жилым помещением, суд первой инстанции исходил из того, что принятые на себя обязательства, предусмотренные п. 2.1.3 договора найма ответчики, не выполняют, в связи с чем у них образовалась задолженность по оплате за жилое помещение по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, а также то, что они систематически нарушают правила общежития, выражающиеся в самовольном, после их отключения за неоплату, подключении к электрическим сетям, порче имущества общежития - электрического щита.
В соответствии с ч. 3 ст. 101 Жилищного кодекса РФ договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных статьей 83 настоящего Кодекса случаях.
Суд первой инстанции фактически усмотрел основания для расторжения договора по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 части 4 ст. 83 ЖК РФ. Между тем, вопрос о расторжении договора найма ввиду невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 1 ч. 1 ст. 83,) подлежит решению с учетом установления причины неисполнения такой обязанности.
Разрешая спор, суд не проверил, по каким причинам ответчиком не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Между тем, приводимые ответчиком П.С.И. доводы о сложившихся обстоятельствах, вынужденности ее непроживания в спорном жилом помещении, ввиду конфликтных отношении с соседями, которые в ночное время бодрствуют, мешают отдыхать и проживанием в другом месте с четырехлетним внуком, заслуживают внимания. Данных о несостоятельности таких доводов истцом не приведено.
Ответчиком П.М. также указаны причины невнесения квартплаты, а именно работой в качестве ученика с зарплатой <данные изъяты>., которая устранена, поскольку в настоящее время он переведен на постоянную работу с заработной платой в <данные изъяты>., что позволит ему погасить образовавшуюся задолженность.
Кроме того в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ", разъяснено, что при рассмотрении иска наймодателя о расторжении договора социального найма жилого помещения и выселении нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в связи с невнесением ими платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев без уважительных причин (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ) суду необходимо установить, по каким причинам и в течение какого периода времени нанимателем и членами его семьи (дееспособными или ограниченными судом в дееспособности) не исполнялась обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.
Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.
К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.
Заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.
Между тем в материалах дела имеется расчет задолженности образовавшейся за период с мая 2012 по январь 2013 года, из которого следует, что плата за спорное жилое помещение вносилась ответчиками в мае 2012 года, в августе 2012 года и в декабре 2012 года, т.е. перерыв между указанными платежами не превышал трех месяцев, а следовательно у суда не имелось законных оснований для расторжения договора найма занимаемого ответчиками жилого помещения по указанному основанию.
В соответствии с положениями п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
В данном случае предусмотренные законом меры предупреждения к ответчику не принимались, в то время как ответчики в судебном заседании высказали намерения погасить существующий долг.
Суд первой инстанции усмотрел основания для расторжения договора на основании п. 4.2.3 заключенного с ответчиками договора найма, в силу которого договор расторгается в соответствии с действующим законодательством при систематическом разрушении порче нанимателем или совместно проживающими с ним гражданами занимаемого жилого помещения, либо систематическом нарушении правил общежития, делающим невозможных для других проживание с ним в одном помещении или одном доме, т.е по основаниям, предусмотренным пунктами 2 и 3 части 4 ст. 83 ЖК РФ.
Между тем, объективные и достаточные доказательства нарушения правил общежития со стороны ответчиков, так и разрушения или повреждения ими жилого помещения в материалах дела отсутствуют. Так из материалов дела следует, что ответчиками производилось самовольное подключение к источнику электроэнергии, отключенной самим же истцом за неуплату ответчиками задолженности, что прямо следует из актов от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ не свидетельствует о разрушении ответчиками жилища. При этом обоснованность и правомерность такого отключения судом первой инстанции не проверялась. Истцом доказательства этого в суд первой и апелляционной инстанции не представлено, а следовательно неправомерность действий ответчиков, которая могла бы служить основанием для расторжения заключенного с ними договора найма, не доказана.
При таком положении решение суда первой инстанции о расторжении договора найма жилого помещения нельзя признать законным и обоснованным, поэтому оно подлежит отмене.
Поскольку истребования дополнительных данных по делу не требуется, и стороны об этом не ходатайствуют, судебная коллегия полагает возможным, постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать.
Руководствуясь статьями 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Комсомольска-на-Амуре от 26 июня 2013 года отменить.
Постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ЗАО "Комсомолка" к П.С.И., П.М. о расторжении договора найма жилого помещения, признании прекратившими право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета отказать.
Председательствующий
И.Г.МОРОЗ
Судьи
С.П.ПОРОХОВОЙ
О.Ю.ПОЗДНЯКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)