Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "03" июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "10" июля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкас Н.В.,
при участии представителей:
истца - Киселевой Е.В. по доверенности от 22.10.2012 N 60пр,
ответчика - Титовой В.И. по доверенности от 23.10.2012 N 77,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Дивногорский завод низковольтных автоматов"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "15" апреля 2013 года по делу N А33-19693/2012, принятое судьей Баукиной Е.А.,
установил:
администрация города Дивногорска (ИНН 2446002640, ОГРН 1022401254721) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Дивногорский завод низковольтных автоматов" (ИНН 2446007021, ОГРН 1042401091897) о взыскании 664 305 рублей 98 копеек неосновательного обогащения, 110 148 рублей 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "15" апреля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 664 305 рублей 98 копеек задолженности, 109 815 рублей 51 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что договор аренды расторгнут с прежним арендатором только 20.04.2010, в связи с чем, ответчик не имел возможности заключить с истцом договор аренды на спорный земельный участок; спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенного на нем и используемого ответчиком строения; расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен неверно; суд первой инстанции неправомерно, по своему усмотрению изменил предмет иска.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Открытое акционерное общество "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры", являясь арендатором земельного участка площадью 37433 кв. м с кадастровым номером 24:46:020202:0004, предоставленного на основании договора аренды от 03.08.1998 для размещения гаражей, пожарной части, транспортного цеха, эл. котельной и подъездной дороги, с согласия с администрации города Дивногорска провело его межевание на три земельных участка из расчета расположения на каждом из вновь образуемых земельных участков по отдельности нижеперечисленного имущества: гараж на 22 автомашины; пожарное депо; транспортный цех, электрокотельная.
Постановлением администрации города Дивногорска от 23.08.2004 N 1498-п утвержден проект границ земельного участка площадью 6 436 кв. м для эксплуатации гаража на 22 автомашины по адресу: г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л.
Согласно кадастровому паспорту от 12.02.2010 N 24ЗУ/10-34776 земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6 436 кв. м с местоположением относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, с разрешенным использованием - для эксплуатации гаража на 22 автомашины, внесен в государственный кадастр недвижимости 11.02.2005. Кадастровая стоимость земельного участка 10497823, 96 руб.
Открытое акционерное общество "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" 22.02.2005 обратилось в администрацию города Дивногорска с заявлениями NN 54/810 и 54/811 о заключении договоров аренды на земельные участки, в том числе, на земельный участок по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, с разрешенным использованием - для эксплуатации гаража на 22 автомашины с инвентарным номером 5275, принадлежащего ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2004.
Между администрацией города Дивногорска (арендодатель) и ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" (арендатор) 11.07.2005 заключен договор N 18 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды от 11.07.2005 N 18 арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 24:46:0202004:0029, находящийся по адресу: г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, для использования в целях эксплуатации гаража на 22 автомашины в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 6436 кв. м.
Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке имеется нежилое здание общей площадью 15332,30 кв. м.
В пункте 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 22.04.2005 по 22.05.2008.
В соответствии с пунктом 3.4 в приложении N 2 к договору аренды от 11.07.2005 N 18 стороны согласовали расчет арендной платы.
Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа второго месяца квартала, за который вносится плата, а именно: 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
В соответствии с пунктами 6.3 и 6.4 договора аренды от 11.07.2005 N 18 в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменения в действующую (введение коэффициентов к ставкам платы, установление базовых ставок и т.д.) на основании правовых актов Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. Информацию об изменении арендной платы арендодатель осуществляет через СМИ (газета "Огни Енисея", телеканал ТК НТС "Контакт-Медиа").
Земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 передан арендатору по акту приема-передачи от 11.07.2005.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2005 внесена запись регистрации об ограничении (обременении) права собственности на объект - земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029, площадью 6436,00 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18.
Внеочередным общим собранием акционеров ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" принято решение об изменении наименования юридического лица на открытое акционерное общество "Красноярские комплектные устройства", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 02.08.2006 внесена запись регистрации 2062464106868 (подтверждается сведениями, внесенными в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении открытого акционерного общества "Красноярские комплектные устройства").
Между открытым акционерным обществом "Красноярские комплектные устройства" (продавец) и открытым акционерным обществом "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 30.10.2009 N 123-09, согласно которому продавец продал покупателю в собственность нежилое здание площадью 1532,3 кв. м инв. N 5275, литера В., кадастровый номер 24:46:010202:0004:5275, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м, которым продавец владеет на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18 (пункты 1.1.1, 1.1.2 договора купли-продажи от 30.10.2009 N 123-09).
Право собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, зарегистрировано за ответчиком 16.12.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2009 24 ЕИ 290447.
Между открытым акционерным обществом "Красноярские комплектные устройства" и администрацией города Дивногорска подписано соглашение от 20.04.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2005 N 18 с 16.12.2009.
Поскольку ответчик с момента приобретения нежилого помещения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м, плату за пользование земельным участком не вносил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, в качестве материально - правового по настоящему делу истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 664 305 рублей 98 копеек неосновательного обогащения, возникшего в связи с невнесением арендных платежей за земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество, а также 110 148 рублей 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что к ответчику в связи с приобретением недвижимого имущества (гаража) перешло также право аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. В связи с чем, у ответчика возникла обязанность по оплате арендных платежей. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами уменьшена судом первой инстанции в связи с неверным расчетом, выполненным истцом.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ответчик по договору купли-продажи от 30.10.2009 N 123-09 приобрел в собственность нежилое здание площадью 1532,3 кв. м инв. N 5275, литера В., кадастровый номер 24:46:010202:0004:5275, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м, на котором располагается приобретенное ответчиком здание, находилось в пользовании продавца - ОАО "Красноярские комплектные устройства" (правопреемник ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры") на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Следовательно, к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, то есть, право пользования на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18.
Право собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, зарегистрировано за ответчиком 16.12.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2009 24 ЕИ 290447.
Исходя из изложенного, истец правомерно рассчитал период задолженности с 16.12.2009.
Согласно расчету истца, сумма задолженности составила 664 305 рублей 98 копеек.
В судебном заседании 03.07.2013 представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что арифметический расчет задолженности не оспаривает.
Поскольку сумма задолженности в размере 664 305 рублей 98 копеек ответчиком не оплачена, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика указанную сумму.
Довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут с прежним арендатором только 20.04.2010, в связи с чем, ответчик не имел возможности заключить с истцом договор аренды на спорный земельный участок, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный, поскольку к ответчику право пользования спорным земельным участком перешло в силу закона.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен как необоснованный довод ответчика о том, что суд первой инстанции неправомерно по своему усмотрению изменил предмет иска.
В соответствии с частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8467/10, суды на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с неоплатой арендных платежей за земельный участок.
Вместе с тем, из материалов дела, с учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что с момента приобретения права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, фактически произошла перемена арендатора в договоре аренды от 11.07.2005 N 18, заключенным истцом с прежним собственником здания.
Соглашение от 20.04.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2005 N 18 с 16.12.2009, подписанное открытым акционерным обществом "Красноярские комплектные устройства" и администрацией города Дивногорска, ничтожно, поскольку противоречит статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, сумма 664 305 рублей 98 копеек в данном случае является задолженностью ответчика по договору аренды от 11.07.2005 N 18.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно квалифицировал заявленные исковые требования как требования о взыскании задолженности по договору аренды.
Довод ответчика о том, что спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенного на нем и используемого ответчиком строения, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь такого участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, ответчик обязан вносить плату за землепользование исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, и необходимой для его использования.
Земельный участок, занятый объектом недвижимости ответчика и необходимый для его использования, сформирован и поставлен на кадастровый учет площадью 6436 кв. м, что подтверждается постановлением администрации города Дивногорска от 23.08.2004 N 1498-п, кадастровым паспортом от 12.02.2010 N 24ЗУ/10-34776.
Данные документы подтверждают, что общая площадь участка, как занятого объектом, так и необходимая для его использования, составляет 6436 кв. м. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами должны быть рассчитаны с момента истечения 7-дневного срока с даты предъявления требований о внесении арендных платежей, является несостоятельным.
Как указывалось выше, с учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента приобретения права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, ответчик занял место прежнего арендатора по договору аренды от 11.07.2005 N 18. В связи с чем, на ответчика распространяются условия договора аренды, в том числе, о сроках внесения арендных платежей.
Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа второго месяца квартала, за который вносится плата, а именно: 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
С учетом изложенного, суд первой инстанции верно рассчитал проценты за период с 16.02.2010 до 04.12.2012 на сумму задолженности по каждому кварталу спорного периода.
Остальные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" апреля 2013 года по делу N А33-19693/2012 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" апреля 2013 года по делу N А33-19693/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N А33-19693/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N А33-19693/2012
Резолютивная часть постановления объявлена "03" июля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен "10" июля 2013 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Белан Н.Н.,
судей: Петровской О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савицкас Н.В.,
при участии представителей:
истца - Киселевой Е.В. по доверенности от 22.10.2012 N 60пр,
ответчика - Титовой В.И. по доверенности от 23.10.2012 N 77,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Дивногорский завод низковольтных автоматов"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "15" апреля 2013 года по делу N А33-19693/2012, принятое судьей Баукиной Е.А.,
установил:
администрация города Дивногорска (ИНН 2446002640, ОГРН 1022401254721) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу "Дивногорский завод низковольтных автоматов" (ИНН 2446007021, ОГРН 1042401091897) о взыскании 664 305 рублей 98 копеек неосновательного обогащения, 110 148 рублей 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от "15" апреля 2013 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 664 305 рублей 98 копеек задолженности, 109 815 рублей 51 копейка процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что договор аренды расторгнут с прежним арендатором только 20.04.2010, в связи с чем, ответчик не имел возможности заключить с истцом договор аренды на спорный земельный участок; спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенного на нем и используемого ответчиком строения; расчет процентов за пользование чужими денежными средствами произведен неверно; суд первой инстанции неправомерно, по своему усмотрению изменил предмет иска.
Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
Открытое акционерное общество "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры", являясь арендатором земельного участка площадью 37433 кв. м с кадастровым номером 24:46:020202:0004, предоставленного на основании договора аренды от 03.08.1998 для размещения гаражей, пожарной части, транспортного цеха, эл. котельной и подъездной дороги, с согласия с администрации города Дивногорска провело его межевание на три земельных участка из расчета расположения на каждом из вновь образуемых земельных участков по отдельности нижеперечисленного имущества: гараж на 22 автомашины; пожарное депо; транспортный цех, электрокотельная.
Постановлением администрации города Дивногорска от 23.08.2004 N 1498-п утвержден проект границ земельного участка площадью 6 436 кв. м для эксплуатации гаража на 22 автомашины по адресу: г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л.
Согласно кадастровому паспорту от 12.02.2010 N 24ЗУ/10-34776 земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6 436 кв. м с местоположением относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, с разрешенным использованием - для эксплуатации гаража на 22 автомашины, внесен в государственный кадастр недвижимости 11.02.2005. Кадастровая стоимость земельного участка 10497823, 96 руб.
Открытое акционерное общество "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" 22.02.2005 обратилось в администрацию города Дивногорска с заявлениями NN 54/810 и 54/811 о заключении договоров аренды на земельные участки, в том числе, на земельный участок по адресу: Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, с разрешенным использованием - для эксплуатации гаража на 22 автомашины с инвентарным номером 5275, принадлежащего ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.10.2004.
Между администрацией города Дивногорска (арендодатель) и ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" (арендатор) 11.07.2005 заключен договор N 18 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды от 11.07.2005 N 18 арендодатель предоставил арендатору земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 24:46:0202004:0029, находящийся по адресу: г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, для использования в целях эксплуатации гаража на 22 автомашины в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору, общей площадью 6436 кв. м.
Согласно пункту 1.2 договора аренды на участке имеется нежилое здание общей площадью 15332,30 кв. м.
В пункте 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 22.04.2005 по 22.05.2008.
В соответствии с пунктом 3.4 в приложении N 2 к договору аренды от 11.07.2005 N 18 стороны согласовали расчет арендной платы.
Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа второго месяца квартала, за который вносится плата, а именно: 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
В соответствии с пунктами 6.3 и 6.4 договора аренды от 11.07.2005 N 18 в случае изменения методики расчета арендной платы или внесения изменения в действующую (введение коэффициентов к ставкам платы, установление базовых ставок и т.д.) на основании правовых актов Российской Федерации, Красноярского края, органа местного самоуправления, размер арендной платы изменяется арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке с момента вступления в силу соответствующего правового акта. Информацию об изменении арендной платы арендодатель осуществляет через СМИ (газета "Огни Енисея", телеканал ТК НТС "Контакт-Медиа").
Земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 передан арендатору по акту приема-передачи от 11.07.2005.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.08.2005 внесена запись регистрации об ограничении (обременении) права собственности на объект - земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029, площадью 6436,00 кв. м, расположенный по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская 1л, на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18.
Внеочередным общим собранием акционеров ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" принято решение об изменении наименования юридического лица на открытое акционерное общество "Красноярские комплектные устройства", о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 02.08.2006 внесена запись регистрации 2062464106868 (подтверждается сведениями, внесенными в Единый государственный реестр юридических лиц в отношении открытого акционерного общества "Красноярские комплектные устройства").
Между открытым акционерным обществом "Красноярские комплектные устройства" (продавец) и открытым акционерным обществом "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 30.10.2009 N 123-09, согласно которому продавец продал покупателю в собственность нежилое здание площадью 1532,3 кв. м инв. N 5275, литера В., кадастровый номер 24:46:010202:0004:5275, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м, которым продавец владеет на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18 (пункты 1.1.1, 1.1.2 договора купли-продажи от 30.10.2009 N 123-09).
Право собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, зарегистрировано за ответчиком 16.12.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2009 24 ЕИ 290447.
Между открытым акционерным обществом "Красноярские комплектные устройства" и администрацией города Дивногорска подписано соглашение от 20.04.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2005 N 18 с 16.12.2009.
Поскольку ответчик с момента приобретения нежилого помещения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м, плату за пользование земельным участком не вносил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.
Как следует из материалов дела, в качестве материально - правового по настоящему делу истцом заявлено требование о взыскании с ответчика 664 305 рублей 98 копеек неосновательного обогащения, возникшего в связи с невнесением арендных платежей за земельный участок, на котором расположено принадлежащее ответчику на праве собственности недвижимое имущество, а также 110 148 рублей 63 копейки процентов за пользование чужими денежными средствами.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статью 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указал, что к ответчику в связи с приобретением недвижимого имущества (гаража) перешло также право аренды на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. В связи с чем, у ответчика возникла обязанность по оплате арендных платежей. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами уменьшена судом первой инстанции в связи с неверным расчетом, выполненным истцом.
Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, ответчик по договору купли-продажи от 30.10.2009 N 123-09 приобрел в собственность нежилое здание площадью 1532,3 кв. м инв. N 5275, литера В., кадастровый номер 24:46:010202:0004:5275, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м.
Земельный участок с кадастровым номером 24:46:0202004:0029 площадью 6436,00 кв. м, на котором располагается приобретенное ответчиком здание, находилось в пользовании продавца - ОАО "Красноярские комплектные устройства" (правопреемник ОАО "Дивногорский завод низковольтной аппаратуры") на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Следовательно, к ответчику перешло право пользования земельным участком на тех же условиях, что и у продавца недвижимости, то есть, право пользования на основании договора аренды от 11.07.2005 N 18.
Право собственности на нежилое здание, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Дивногорск, ул. Заводская, 1л, зарегистрировано за ответчиком 16.12.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.12.2009 24 ЕИ 290447.
Исходя из изложенного, истец правомерно рассчитал период задолженности с 16.12.2009.
Согласно расчету истца, сумма задолженности составила 664 305 рублей 98 копеек.
В судебном заседании 03.07.2013 представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что арифметический расчет задолженности не оспаривает.
Поскольку сумма задолженности в размере 664 305 рублей 98 копеек ответчиком не оплачена, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика указанную сумму.
Довод ответчика о том, что договор аренды расторгнут с прежним арендатором только 20.04.2010, в связи с чем, ответчик не имел возможности заключить с истцом договор аренды на спорный земельный участок, отклоняется судом апелляционной инстанции как несостоятельный, поскольку к ответчику право пользования спорным земельным участком перешло в силу закона.
Указанный вывод соответствует правовой позиции, изложенной в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Судом апелляционной инстанции рассмотрен и отклонен как необоснованный довод ответчика о том, что суд первой инстанции неправомерно по своему усмотрению изменил предмет иска.
В соответствии с частью 1 статьи 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами подготовки дела к судебному разбирательству являются определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела; разрешение вопроса о составе лиц, участвующих в деле, и других участников арбитражного процесса; оказание содействия лицам, участвующим в деле, в представлении необходимых доказательств; примирение сторон.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8467/10, суды на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должны самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению.
Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в связи с неоплатой арендных платежей за земельный участок.
Вместе с тем, из материалов дела, с учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что с момента приобретения права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, фактически произошла перемена арендатора в договоре аренды от 11.07.2005 N 18, заключенным истцом с прежним собственником здания.
Соглашение от 20.04.2010 о расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2005 N 18 с 16.12.2009, подписанное открытым акционерным обществом "Красноярские комплектные устройства" и администрацией города Дивногорска, ничтожно, поскольку противоречит статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Следовательно, сумма 664 305 рублей 98 копеек в данном случае является задолженностью ответчика по договору аренды от 11.07.2005 N 18.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции правомерно квалифицировал заявленные исковые требования как требования о взыскании задолженности по договору аренды.
Довод ответчика о том, что спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенного на нем и используемого ответчиком строения, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации площадь такого участка определяется в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Таким образом, ответчик обязан вносить плату за землепользование исходя из площади, занимаемой объектом недвижимости, принадлежащим ему на праве собственности, и необходимой для его использования.
Земельный участок, занятый объектом недвижимости ответчика и необходимый для его использования, сформирован и поставлен на кадастровый учет площадью 6436 кв. м, что подтверждается постановлением администрации города Дивногорска от 23.08.2004 N 1498-п, кадастровым паспортом от 12.02.2010 N 24ЗУ/10-34776.
Данные документы подтверждают, что общая площадь участка, как занятого объектом, так и необходимая для его использования, составляет 6436 кв. м. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
Довод апелляционной жалобы о том, что проценты за пользование чужими денежными средствами должны быть рассчитаны с момента истечения 7-дневного срока с даты предъявления требований о внесении арендных платежей, является несостоятельным.
Как указывалось выше, с учетом положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента приобретения права собственности на здание, расположенное на спорном земельном участке, ответчик занял место прежнего арендатора по договору аренды от 11.07.2005 N 18. В связи с чем, на ответчика распространяются условия договора аренды, в том числе, о сроках внесения арендных платежей.
Согласно пункту 3.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально не позднее 15-го числа второго месяца квартала, за который вносится плата, а именно: 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
С учетом изложенного, суд первой инстанции верно рассчитал проценты за период с 16.02.2010 до 04.12.2012 на сумму задолженности по каждому кварталу спорного периода.
Остальные доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого судебного акта.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Третий арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" апреля 2013 года по делу N А33-19693/2012 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем, на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "15" апреля 2013 года по делу N А33-19693/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Н.Н.БЕЛАН
Судьи
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)