Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
судья Бобылева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Никитиной А.И.,
судей Раковского В.В., Чердынцевой В.Г.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу С.А. на решение Адамовского районного суда Оренбургской области от 04 сентября 2012 года по гражданскому делу по иску С.В. к С.А. и Б.У. о признании доверенности, договора купли-продажи жилого дома недействительными, прекращении права собственности Б. (С.) на жилой дом и аннулировании в ЕГРП записи о регистрации права собственности на жилой дом,
установила:
С.В. обратилась в суд с иском к С.А. и Б.У. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным, указав, что она с *** года проживает в гражданском (незарегистрированном) браке с Б.У., от которого имеют двоих детей *** годов рождения. В *** году они с семьей переехали на постоянное место жительства в ***, где купили на совместные денежные средства жилой дом, расположенный по адресу: ***, в котором она и Б.У. проживают по настоящее время.
***, в период ее нахождения на стационарном лечении, Б.У., действуя под влиянием заблуждения и обмана со стороны их внучки С.А. (добрачная фамилия Б.), которая в ее отсутствие воспользовалась состоянием алкогольного опьянения Б.У. и его психическим расстройством, выдал на имя ***10 нотариальную доверенность, содержащую полномочия совершить от его имени сделку купли-продажи указанного жилого дома.
*** ***10, действуя по доверенности от имени Б.У., заключил договор купли-продажи жилого дома, расположенного в *** в *** с С.А., право собственности за которой, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области ***
Ссылаясь на указанные обстоятельства, С.В. просила суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный *** между Б.У. и Б.А., признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права, выданное Б.А., о праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***.
Впоследствии С.В. дополняла и уточняла исковые требования и окончательно просила суд признать недействительной доверенность на имя ***10, выданную *** Б.У., и заверенную нотариусом ***, признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный *** между Б.У. и Б.А., прекратить право собственности С.А. и аннулировать запись в ЕГРП по Свидетельству о государственной регистрации права от *** на имя Б.А. в отношении жилого дома, расположенного по адресу: ***.
В судебном заседании С.В. и ее представитель адвокат Ефанов С.Г. исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Ответчик Б.У. исковые требования признал, против удовлетворения иска не возражал.
Ответчик С.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении, адресованном суду, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель С.А. - адвокат Ткаченко К.А., действующий по ордеру, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.
- Решением суда исковые требования С.В. удовлетворены. Признана недействительной доверенность, выданная *** Б.У. на имя ***10 на право продажи земельного участка и жилого дома по адресу: *** удостоверенная нотариусом Нотариальной палаты Оренбургской области нотариального округа *** и *** ***15;
- признан недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный *** между Б.У., от имени которого действовал ***10, и Б.А., в отношении жилого дома, расположенного по адресу: ***.;
- стороны приведены в первоначальное положение, С.А. обязана передать Б.У. спорный жилой дом;
- прекращено право собственности Б. (С.) на жилой дом, расположенный по адресу: ***, и аннулирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности *** от *** на спорный жилой дом;
- с С.А. в пользу С.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей;
- с С.А. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе С.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.
Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах изложенных в жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Фактические обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции и не оспаривавшиеся сторонами, свидетельствуют о том, что истец С.В. и ответчик Б.У. с *** года состоят в фактических брачных отношениях - гражданском браке, имеют двоих детей Б.Г. *** года рождения, и Б.С. *** года рождения, зарегистрированы и проживают в жилом доме, расположенном по адресу: ***, который согласно справке Орского инвентарно-технического бюро от ***, а также кадастровому паспорту объекта недвижимости от *** и выписке из похозяйственной книги от *** зарегистрирован за Б.У.
*** Б.У. выдал на имя ***10 доверенность, удостоверенную нотариусом Нотариальной палаты Оренбургской области нотариального округа *** и *** ***15, которой ***10 был уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению вышеуказанный жилой дом.
*** между Б.У. в лице его представителя по доверенности ***10, с одной стороны, и Б.А. (после регистрации брака - С.А.), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, по условиям которого, Б.У. продал, а Б. (С.) купила спорный жилой дом за *** рублей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ***
С.В. заявлены требования о недействительности совершенных сделок и применении последствий их недействительности по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ.
В данном случае оспорены доверенность и договор купли-продажи.
В силу пункта 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В связи с тем, что материалах дела имелись данные о наличии у Б.У. психического расстройства, в силу которого в *** он был поставлен на учет у врача-психиатра, вопрос психического состояния Б.У. в момент совершения им сделки по выдаче им *** доверенности требовал внимательной проверки, в связи с чем, судом была назначена и проведена судебно-психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов от *** *** на момент выдачи доверенности ***10 на право продажи спорного жилого дома, то есть на ***, Б.У. уже страдал *** на момент выдачи доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Данные требования процессуального закона судом были полностью соблюдены. Основания, в силу которых суд посчитал возможным положить в основу решения приведенное заключение экспертов и критически отнестись к показаниям свидетелей, в решении изложены.
В частности, судом учитывалось, что экспертиза была проведена квалифицированными экспертами, имеющими высшее образование, значительный стаж работы по специальности, выводы экспертов были мотивированы, не находились за пределами специальных познаний, эксперты были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в объективности и квалификации экспертов не имелось. Экспертное заключение содержало полные и ясные ответы на поставленные судом вопросы. Как признал суд, выводы экспертов не противоречили имеющейся медицинской документации.
По мнению ответчика С.А., свидетельские показания нотариуса ***15, ***16 опровергают медицинскую документацию и должны иметь первостепенное значение для рассматриваемого спора.
Судебная коллегия указанные доводы не принимает, так как указанные лица, не имея специального образования, не могли правильно оценивать психическое здоровье Б.У. Поскольку их показания противоречили представленной медицинской документации, они не могли иметь преимущественное значение.
Что касается доводов апелляционной жалобы о том, что оспариваемыми доверенностью и договором не нарушались права истца, не являющегося собственником спорного жилого дома, то они также признаются судебной коллегией несостоятельными.
Разрешая спор по существу, суд правильно исходил из того, что указанными сделками ставилось под угрозу право истца на проживание (пользование) в спорном жилом доме и это обстоятельство, в силу положений ч. 1 ст. 177 ГК РФ, позволяло признать ее лицом, обладающим правом на подачу заявленных исковых требований.
Таким образом, проанализировав собранные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что при совершении оспариваемых действий - выдаче доверенности ***10, дающей последнему право продать спорный дом, Б.У. не мог понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем, признал недействительными оспариваемую доверенность и заключенный на основании предоставленных в ней полномочий договор купли-продажи.
Апелляционная жалоба направлена на переоценку доказательств, для которой у судебной коллегии оснований не имеется, и не содержит доводов, которые не были исследованы судом первой инстанции либо опровергают сделанные им выводы.
Все ходатайства, заявленные ответчиком и его представителем, были разрешены судом в установленном порядке, нарушений судом принципа объективности и беспристрастности судебной коллегией по материалам дела не установлено, в связи с чем, оснований для отмены постановленного решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Адамовского районного суда Оренбургской области от 04 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 14.11.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6669/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 ноября 2012 г. по делу N 33-6669/2012
судья Бобылева Т.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе
председательствующего судьи Никитиной А.И.,
судей Раковского В.В., Чердынцевой В.Г.,
при секретаре Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу С.А. на решение Адамовского районного суда Оренбургской области от 04 сентября 2012 года по гражданскому делу по иску С.В. к С.А. и Б.У. о признании доверенности, договора купли-продажи жилого дома недействительными, прекращении права собственности Б. (С.) на жилой дом и аннулировании в ЕГРП записи о регистрации права собственности на жилой дом,
установила:
С.В. обратилась в суд с иском к С.А. и Б.У. о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным, указав, что она с *** года проживает в гражданском (незарегистрированном) браке с Б.У., от которого имеют двоих детей *** годов рождения. В *** году они с семьей переехали на постоянное место жительства в ***, где купили на совместные денежные средства жилой дом, расположенный по адресу: ***, в котором она и Б.У. проживают по настоящее время.
***, в период ее нахождения на стационарном лечении, Б.У., действуя под влиянием заблуждения и обмана со стороны их внучки С.А. (добрачная фамилия Б.), которая в ее отсутствие воспользовалась состоянием алкогольного опьянения Б.У. и его психическим расстройством, выдал на имя ***10 нотариальную доверенность, содержащую полномочия совершить от его имени сделку купли-продажи указанного жилого дома.
*** ***10, действуя по доверенности от имени Б.У., заключил договор купли-продажи жилого дома, расположенного в *** в *** с С.А., право собственности за которой, зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области ***
Ссылаясь на указанные обстоятельства, С.В. просила суд признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный *** между Б.У. и Б.А., признать недействительным Свидетельство о государственной регистрации права, выданное Б.А., о праве собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ***.
Впоследствии С.В. дополняла и уточняла исковые требования и окончательно просила суд признать недействительной доверенность на имя ***10, выданную *** Б.У., и заверенную нотариусом ***, признать недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный *** между Б.У. и Б.А., прекратить право собственности С.А. и аннулировать запись в ЕГРП по Свидетельству о государственной регистрации права от *** на имя Б.А. в отношении жилого дома, расположенного по адресу: ***.
В судебном заседании С.В. и ее представитель адвокат Ефанов С.Г. исковые требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.
Ответчик Б.У. исковые требования признал, против удовлетворения иска не возражал.
Ответчик С.А., надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, в письменном заявлении, адресованном суду, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель С.А. - адвокат Ткаченко К.А., действующий по ордеру, исковые требования не признал, просил в удовлетворении иска отказать.
- Решением суда исковые требования С.В. удовлетворены. Признана недействительной доверенность, выданная *** Б.У. на имя ***10 на право продажи земельного участка и жилого дома по адресу: *** удостоверенная нотариусом Нотариальной палаты Оренбургской области нотариального округа *** и *** ***15;
- признан недействительным договор купли-продажи жилого дома, заключенный *** между Б.У., от имени которого действовал ***10, и Б.А., в отношении жилого дома, расположенного по адресу: ***.;
- стороны приведены в первоначальное положение, С.А. обязана передать Б.У. спорный жилой дом;
- прекращено право собственности Б. (С.) на жилой дом, расположенный по адресу: ***, и аннулирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности *** от *** на спорный жилой дом;
- с С.А. в пользу С.В. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере *** рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере *** рублей;
- с С.А. в доход государства взыскана государственная пошлина в размере *** рублей.
В апелляционной жалобе С.А. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность.
Заслушав доклад судьи Никитиной А.И., исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения, в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах изложенных в жалобе доводов, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Фактические обстоятельства дела, установленные судом первой инстанции и не оспаривавшиеся сторонами, свидетельствуют о том, что истец С.В. и ответчик Б.У. с *** года состоят в фактических брачных отношениях - гражданском браке, имеют двоих детей Б.Г. *** года рождения, и Б.С. *** года рождения, зарегистрированы и проживают в жилом доме, расположенном по адресу: ***, который согласно справке Орского инвентарно-технического бюро от ***, а также кадастровому паспорту объекта недвижимости от *** и выписке из похозяйственной книги от *** зарегистрирован за Б.У.
*** Б.У. выдал на имя ***10 доверенность, удостоверенную нотариусом Нотариальной палаты Оренбургской области нотариального округа *** и *** ***15, которой ***10 был уполномочен продать за цену и на условиях по своему усмотрению вышеуказанный жилой дом.
*** между Б.У. в лице его представителя по доверенности ***10, с одной стороны, и Б.А. (после регистрации брака - С.А.), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи спорного жилого дома, по условиям которого, Б.У. продал, а Б. (С.) купила спорный жилой дом за *** рублей. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке ***
С.В. заявлены требования о недействительности совершенных сделок и применении последствий их недействительности по основанию, предусмотренному ст. 177 ГК РФ.
В данном случае оспорены доверенность и договор купли-продажи.
В силу пункта 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.
Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с пунктом 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с ч. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В связи с тем, что материалах дела имелись данные о наличии у Б.У. психического расстройства, в силу которого в *** он был поставлен на учет у врача-психиатра, вопрос психического состояния Б.У. в момент совершения им сделки по выдаче им *** доверенности требовал внимательной проверки, в связи с чем, судом была назначена и проведена судебно-психиатрическая экспертиза.
Согласно заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов от *** *** на момент выдачи доверенности ***10 на право продажи спорного жилого дома, то есть на ***, Б.У. уже страдал *** на момент выдачи доверенности не мог понимать значение своих действий и руководить ими.
В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Данные требования процессуального закона судом были полностью соблюдены. Основания, в силу которых суд посчитал возможным положить в основу решения приведенное заключение экспертов и критически отнестись к показаниям свидетелей, в решении изложены.
В частности, судом учитывалось, что экспертиза была проведена квалифицированными экспертами, имеющими высшее образование, значительный стаж работы по специальности, выводы экспертов были мотивированы, не находились за пределами специальных познаний, эксперты были предупреждены об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в объективности и квалификации экспертов не имелось. Экспертное заключение содержало полные и ясные ответы на поставленные судом вопросы. Как признал суд, выводы экспертов не противоречили имеющейся медицинской документации.
По мнению ответчика С.А., свидетельские показания нотариуса ***15, ***16 опровергают медицинскую документацию и должны иметь первостепенное значение для рассматриваемого спора.
Судебная коллегия указанные доводы не принимает, так как указанные лица, не имея специального образования, не могли правильно оценивать психическое здоровье Б.У. Поскольку их показания противоречили представленной медицинской документации, они не могли иметь преимущественное значение.
Что касается доводов апелляционной жалобы о том, что оспариваемыми доверенностью и договором не нарушались права истца, не являющегося собственником спорного жилого дома, то они также признаются судебной коллегией несостоятельными.
Разрешая спор по существу, суд правильно исходил из того, что указанными сделками ставилось под угрозу право истца на проживание (пользование) в спорном жилом доме и это обстоятельство, в силу положений ч. 1 ст. 177 ГК РФ, позволяло признать ее лицом, обладающим правом на подачу заявленных исковых требований.
Таким образом, проанализировав собранные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что при совершении оспариваемых действий - выдаче доверенности ***10, дающей последнему право продать спорный дом, Б.У. не мог понимать значение своих действий и руководить ими, в связи с чем, признал недействительными оспариваемую доверенность и заключенный на основании предоставленных в ней полномочий договор купли-продажи.
Апелляционная жалоба направлена на переоценку доказательств, для которой у судебной коллегии оснований не имеется, и не содержит доводов, которые не были исследованы судом первой инстанции либо опровергают сделанные им выводы.
Все ходатайства, заявленные ответчиком и его представителем, были разрешены судом в установленном порядке, нарушений судом принципа объективности и беспристрастности судебной коллегией по материалам дела не установлено, в связи с чем, оснований для отмены постановленного решения судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Адамовского районного суда Оренбургской области от 04 сентября 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу С.А. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)