Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,
при участии:
- от истца: представитель Кечин Алексей Александрович (доверенность от 12.11.2012);
- от ответчика: представитель Гейденрих Ростислав Олегович (доверенность от 07.06.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лоза"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)
от 15 мая 2013 года по делу N А32-1593/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лоза"
к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг",
об истребовании имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лоза" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг" об истребовании из чужого незаконного владения имущества: стол эргономичный (1 шт.), тумба (3 шт.), шкаф (1 шт.), холодильная камера (1 шт.), холодильная камера (1 шт.) (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта нахождения спорного имущества у ответчика, а также установил отсутствие признаков, позволяющих его индивидуализировать, что не позволяет выделить спорное имущество в общей массе аналогичных объектов, объединенных общими родовыми признаками.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что истцом в материалы дела были представлены документы, позволяющие идентифицировать спорное имущество.
Ответчик против доводов жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 16 час.15 мин.09.09.2013. До объявления перерыва в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали соответствующие позиции. После окончания перерыва представители сторон не явились.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Общество с ограниченной ответственностью "Лоза" обращалось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг" об обязании заключить договор аренды следующих нежилых помещений: помещения третьего этажа, литер А2 N 58, площадью 18,4 кв. м, помещений подвала N 19, 20, литер под/А площадью 37,9 кв. м и 73,7 кв. м соответственно, нежилое помещение первого этажа N 42 литер А площадью 37,5 кв. м.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.04.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А32-27176/2012 установлены следующие обстоятельства.
14.04.2005 между ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" (арендодатель) и ООО "Торговый Дом Карандаш-сервис" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе 41, сроком до 01.01.2020, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.
С учетом дополнительного соглашения от 22.08.2005 к указанному договору в пользование арендатора предоставлены следующие нежилые помещения: помещение третьего этажа литер А2 N 58 площадью 19,4 кв. м; подвальные помещения литер А N по плану 19 площадью 37,9 кв. м, N по плану 20 площадью 36,9 кв. м, N по плану 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж литер А N по плану 42 площадью 37,6 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22955/2011 установлено, что арендодатель исполнил свои обязательства по передаче указанного недвижимого имущества, что подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 11.04.2005. В связи с переходом права собственности на спорное недвижимое имущество от ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" к ЗАО "ГражданИнвест" к договору аренды от 14.04.2005 было заключено дополнительное соглашение от 01.03.2010 о замене арендодателя с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" на ЗАО "ГражданИнвест".
В дальнейшем, право собственности на нежилые помещения перешло от ЗАО "ГражданИнвест" к ООО "Трансторг" на основании договора купли-продажи от 21.12.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2011 сделана запись регистрации N 23-2301/964/2010-061.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем, право требования арендной платы по договору аренды перешло к истцу (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в связи с переходом к ООО "Трансторг" права собственности на спорное недвижимое имущество, к нему также перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 14.04.2005.
Пунктом 1.3 договора аренды от 14.04.2005 предусмотрено, что арендатор имеет право передавать арендованное имущество в субаренду.
Согласно пункту 1.4 договора аренды от 14.04.2005 досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.
Между ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" (арендодатель) и ООО "Лоза" (субарендатор) был подписан договор субаренды от 06.12.2007 нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41, а именно: подвальное помещение, литер А N 19 площадью 37,9 кв. м, N 20 площадью 36,9 кв. м, N 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж N 42 площадью 37,6 кв. м, третий этаж литер А2 N 58, площадью 19,4 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м сроком до 01.01.2020.
Договор субаренды от 06.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2008.
Пункт 1.4 договора субаренды от 06.12.2007 предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды (пункт 1.4 договора аренды от 14.04.2005).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 договор аренды от 14.04.2012, заключенный между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" расторгнут на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении иска в части истребования у ООО "Лоза" нежилых помещений: подвала N 19, 20 литер под/А, нежилого помещения первого этажа N 42 литер А, нежилого помещения третьего этажа N 58 литер А2, в административном здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Орджоникидзе, 41, отказано.
В письме от 14.08.2012 ООО "Лоза" предложило ООО "Трансторг" заключить договор аренды спорного недвижимого имущества в пределах оставшегося срока договора субаренды от 06.12.2007 на условиях договора аренды от 14.04.2005.
В силу пункта 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
Пунктом 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу N А32-39908/2011 в отношении ООО "Трансторг" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Гоголенко Д.С. Суд на основании представленного временным управляющим анализа финансового состояния должника установил, что основными причинами утраты платежеспособности является отсутствие ликвидных активов в достаточном количестве, а также финансовая неустойчивость и нерентабельная деятельность предприятия. Вместе с тем, наличие у должника необходимых производственных мощностей, собственных оборотных активов для осуществления деятельности предприятия, позволило суду сделать вывод о возможности восстановления платежеспособности и целесообразности введения в отношении ООО "Трансторг" процедуры внешнего управления.
Внешний управляющий ООО "Трансторг" Гоголенко Д.С. на основании статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявил отказ от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и от исполнения договора субаренды от 16.12.2007, мотивированный тем, что заключение договора аренды с ООО "Лоза" на условиях договора аренды от 14.04.2005, либо исполнение договора субаренды от 06.12.2007, с учетом предусмотренного указанными договорами размера арендной платы, может повлечь причинение убытков должнику по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Заявление внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от исполнения договора было направлено в адрес ООО "Лоза" телеграммой и получено ответчиком 08.08.2012, а также направлено повторно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения и получено ООО "Лоза" 21.08.2012.
Таким образом, предусмотренный пунктом 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 3-месячный срок для заявления внешним управляющим отказа от сделки, соблюден.
Из диспозиции статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что внешний управляющий может отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке при наличии одного из условий:
- - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника;
- - если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Оценив представленные в дело доказательства, суд согласился с выводами внешнего управляющего о том, что договор аренды от 14.04.2005 и договор субаренды от 16.12.2007, с учетом согласованного в них размера арендной платы, являлись убыточным для ООО "Трансторг".
По условиям договора субаренды от 16.12.2007, продолжившего свое действие после досрочного расторжения договора от 14.04.2005, субарендатор обязуется уплачивать субарендодателю ежемесячную арендную платы за субаренду подвальных помещений площадью 111,9 кв. м в размере 300 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 570 рублей. За пользование помещениями первого и третьего этажей площадью 56,8 кв. м субарендатором уплачивается в сумме 590 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 512 рублей. В сумме за пользование субарендуемыми помещениями субарендатор ежемесячно уплачивает субарендодателю арендную плату в размере 67 082 рублей (пункт 6.1 договора от 06.12.2007).
Пунктом 6.1 договора аренды от 14.04.2005, на условиях которого ООО "Лоза" просит обязать ответчика заключить договор аренды, арендатор обязуется уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату за аренду подвальных и подсобных помещений в размере 225 рублей за 1 кв. м. За пользование помещениями первого и третьего этажей арендатором уплачивается арендная плата в сумме 450 рублей за 1 кв. м.
При этом, из представленного в суд первой инстанции плана внешнего управления N 072312.02 следует, что диапазон арендной платы за нежилые помещения N 19, 20 литер под/А составляет от 4 000 до 4 500 рублей за 1 кв. м, а для нежилых помещений первого этажа - от 1 500 до 2 000 рублей за 1 кв. м.
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Лоза", с целью оспаривания изложенных в плане внешнего управления N 072312.02 выводов о величине арендной платы за спорные помещения, представило справку ТПП Краснодарского края N 01/1/2012/467 от 25.10.2012, согласно которой размер арендной платы за офисные помещения, аналогичные по своим характеристикам арендуемым истцом помещениям, составляет 1 000 рублей за 1 кв. м; за подвальные помещения - 800 рублей за 1 кв. м.
Кроме того, истец представил копию договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012, согласно которому размер арендной платы за подвальные помещения N 19, 20, арендуемые ранее истцом, составил 1 000 рублей за 1 кв. м.
Таким образом, рыночный размер арендной платы за спорные помещения, подтвержденный реальными сделками ответчика, существенно превышает размер арендной платы, установленный договором аренды от 14.04.2005 (225 руб. /кв. м за подвальные помещения и 450 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей) и договором субаренды от 06.12.2007 (300 руб. /кв. м за подвальные помещения и 590 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей).
Следовательно, при продолжении исполнения договора субаренды от 06.12.2007 или заключении с истцом договора на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, ООО "Трансторг", находящееся в процедуре внешнего управления, лишалось бы возможности получения арендной платы в размере от 1 000 рублей за кв. м, в связи с чем, несло бы убытки в виде упущенной выгоды.
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сохранение арендных отношений на условиях договора субаренды от 06.12.2007, а также урегулирование взаимоотношений сторон на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, явно не соответствует интересам как самого должника - ООО "Трансторг", заинтересованного в восстановлении своей платежеспособности и максимальном сохранении своего имущественного комплекса, так и интересам кредиторов должника, заинтересованным в погашении обществом имеющейся перед ними задолженности.
Доказательства того, что на момент заявления внешним управляющим ООО "Трансторг" отказа от договора субаренды от 06.12.2007 и заключения договора аренды на условиях договора от 04.04.2005 сделка аренды была исполнена в полном объеме, в материалах дела отсутствуют.
Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что дальнейшее исполнение договора аренды от 06.12.2007, равно как и заключение договора аренды на условиях договора от 14.04.2005, являлось убыточным для ООО "Трансторг" и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, внешний управляющий ответчика был правомочен реализовать право на отказ от дальнейшего исполнения сделки, закрепленное положениями статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Поскольку отказ внешнего управляющего ООО "Трансторг" от исполнения сделки соответствует действующему законодательству и в установленном порядке не оспорен истцом, договор субаренды от 06.12.2007, продолживший свое действие после досрочного прекращения договора аренды от 14.04.2005 на основании статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.4 указанного договора аренды, был прекращен не позднее 21.08.2012 - в день получения ООО "Лоза" уведомления внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от сделки (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Истец, указывая, что в арендуемых им помещениях после прекращения договора субаренды осталось торговое оборудование и товар, принадлежащий ООО "Лоза", обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
В соответствии с указанными нормами права при рассмотрении виндикационного иска истец должен доказать наличие у него права собственности (иного вещного титула) на истребуемое индивидуально-определенное имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения (выбытие спорного имущества помимо воли), отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемой вещи.
Предметом виндикационного иска может быть только индивидуально-определенное имущество, поскольку данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того самого имущества, которое выбыло из его владения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал на недоказанность истцом факта нахождения спорного имущества у ответчика, а также отсутствие признаков, позволяющих его индивидуализировать.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в части двух истребуемых истцом холодильных камер.
Первоначально в отзыве на исковое заявление ответчик против принадлежности холодильных камер истцу не возражал, и указал, что в силу закона имеет право удерживать имущество арендатора в счет погашения задолженности по арендным платежам.
Затем, в дополнительных правовых обоснованиях ответчик указал на отсутствие доказательств того, что холодильные камеры имеют какое-либо отношение к помещениям, ранее сдаваемым в аренду (субаренду), а также доказательств того, что данное имущество в указанные помещения доставлялось, находится в них в настоящее время или во владении ответчика.
Истцом в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие приобретение обществом с ограниченной ответственностью "Лоза" спорных холодильных камер, а именно, договоры от 13.09.2010 N 122 и от 09.03.2010 N 17.
По указанным договорам истцом были приобретены: холодильная камеру из панелей с внешними размерами 3,0 х 1,5 х 2,45 м (агрегат СAJ 2464 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) в комплекте с воздухоохладителем MIC400 ED фирмы "ECO" (Италия) и холодильная камеру из панелей с внешними размерами 2,32 х 1,5 х 2,45 (агрегат TAG 2516 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) с воздухоохладителем BLE 401 B7 фирмы "Alfa Laval".
В рамках указанных договоров поставщиком истцу помимо поставки холодильных камер были также оказаны услуги по их монтажу. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела актами ввода в эксплуатацию, согласно которым специалисты общества с ограниченной ответственностью "Ариадна-Юг" (поставщик) осуществили монтаж холодильных камер обществу с ограниченной ответственностью "Лоза" по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41.
Несмотря на наличие такой возможности, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие отсутствие в ранее арендуемых помещениях спорных холодильных камер, а учитывая изменившуюся позицию ответчика с указания на удержание имущества в счет погашения задолженности по арендным платежам на отрицание его наличия в помещениях, возникают обоснованные сомнения в добросовестности ответчика.
Апеллянтом в материалы дела было представлен протокол осмотра места происшествия от 15.04.2013 с фотоматериалом, подтверждающие наличие в ранее арендуемых помещения спорных холодильных камер. Апеллянт указал, что ввиду процессуальных особенностей не имел возможность получить из материалов уголовного дела представленные документы.
Учитывая указанные обстоятельства, в том числе непредставление ответчиком доказательств, которые могли быть им представлены в случае обоснованности его возражений против исковых требований, суд апелляционной инстанции принял и исследовал представленные апеллянтом доказательства. Непринятие доказательств, представленных апеллянтом, привело бы к неполному исследованию значимых для дела обстоятельств и вынесении судебного акта с наличием неразрешенных сомнений в позиции ответчика.
Указание ответчика в отзыве на апелляционную жалобу на то, что выдача потерпевшему в период предварительного следствия заверенных копий материалов уголовного дела УПК Российской Федерации не предусмотрена, а потому протокол является недопустимым доказательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном понимании норм процессуального права. Пределы раскрытия таких доказательств определяются следователем (дознавателем).
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска об истребовании двух холодильных камер надлежит отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в указанной части.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 мая 2013 года по делу А32-1593/2013 в части отказа в удовлетворении иска об истребовании двух холодильных камер отменить и принять в указанной части новый судебный акт.
Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Трансторг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лоза" холодильную камеру из панелей с внешними размерами 3,0 х 1,5 х 2,45 м (агрегат СAJ 2464 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) в комплекте с воздухоохладителем MIC400 ED фирмы "ECO" (Италия), холодильную камеру из панелей с внешними размерами 2,32 х 1,5 х 2,45 (агрегат TAG 2516 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) с воздухоохладителем BLE 401 B7 фирмы "Alfa Laval", находящиеся по адресу: г. Краснодар, улица Орджоникидзе, 41.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 мая 2013 года по делу А32-1593/2013 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.09.2013 N 15АП-10822/2013 ПО ДЕЛУ N А32-1593/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 сентября 2013 г. N 15АП-10822/2013
Дело N А32-1593/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2013 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Галова В.В.,
судей Авдониной О.Г., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Цатуряном Р.С.,
при участии:
- от истца: представитель Кечин Алексей Александрович (доверенность от 12.11.2012);
- от ответчика: представитель Гейденрих Ростислав Олегович (доверенность от 07.06.2013),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Лоза"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края (судья Шевченко А.Е.)
от 15 мая 2013 года по делу N А32-1593/2013
по иску общества с ограниченной ответственностью "Лоза"
к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг",
об истребовании имущества,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Лоза" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг" об истребовании из чужого незаконного владения имущества: стол эргономичный (1 шт.), тумба (3 шт.), шкаф (1 шт.), холодильная камера (1 шт.), холодильная камера (1 шт.) (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.05.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу о недоказанности истцом факта нахождения спорного имущества у ответчика, а также установил отсутствие признаков, позволяющих его индивидуализировать, что не позволяет выделить спорное имущество в общей массе аналогичных объектов, объединенных общими родовыми признаками.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование жалобы апеллянт указал, что истцом в материалы дела были представлены документы, позволяющие идентифицировать спорное имущество.
Ответчик против доводов жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв до 16 час.15 мин.09.09.2013. До объявления перерыва в судебном заседании суда апелляционной инстанции представители сторон поддержали соответствующие позиции. После окончания перерыва представители сторон не явились.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Общество с ограниченной ответственностью "Лоза" обращалось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Трансторг" об обязании заключить договор аренды следующих нежилых помещений: помещения третьего этажа, литер А2 N 58, площадью 18,4 кв. м, помещений подвала N 19, 20, литер под/А площадью 37,9 кв. м и 73,7 кв. м соответственно, нежилое помещение первого этажа N 42 литер А площадью 37,5 кв. м.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.04.2013, в удовлетворении исковых требований отказано.
Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А32-27176/2012 установлены следующие обстоятельства.
14.04.2005 между ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" (арендодатель) и ООО "Торговый Дом Карандаш-сервис" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилых помещений по адресу: г. Краснодар, ул. Орджоникидзе 41, сроком до 01.01.2020, который был зарегистрирован в установленном законом порядке.
С учетом дополнительного соглашения от 22.08.2005 к указанному договору в пользование арендатора предоставлены следующие нежилые помещения: помещение третьего этажа литер А2 N 58 площадью 19,4 кв. м; подвальные помещения литер А N по плану 19 площадью 37,9 кв. м, N по плану 20 площадью 36,9 кв. м, N по плану 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж литер А N по плану 42 площадью 37,6 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А32-22955/2011 установлено, что арендодатель исполнил свои обязательства по передаче указанного недвижимого имущества, что подтверждается актом приема-передачи нежилых помещений от 11.04.2005. В связи с переходом права собственности на спорное недвижимое имущество от ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" к ЗАО "ГражданИнвест" к договору аренды от 14.04.2005 было заключено дополнительное соглашение от 01.03.2010 о замене арендодателя с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" на ЗАО "ГражданИнвест".
В дальнейшем, право собственности на нежилые помещения перешло от ЗАО "ГражданИнвест" к ООО "Трансторг" на основании договора купли-продажи от 21.12.2010, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2011 сделана запись регистрации N 23-2301/964/2010-061.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в связи с чем, право требования арендной платы по договору аренды перешло к истцу (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в связи с переходом к ООО "Трансторг" права собственности на спорное недвижимое имущество, к нему также перешли права и обязанности арендодателя по договору аренды от 14.04.2005.
Пунктом 1.3 договора аренды от 14.04.2005 предусмотрено, что арендатор имеет право передавать арендованное имущество в субаренду.
Согласно пункту 1.4 договора аренды от 14.04.2005 досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с арендодателем договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды, а арендодатель обязан заключить с субарендатором договор аренды.
Между ООО "Торговый дом Карандаш-Сервис" (арендодатель) и ООО "Лоза" (субарендатор) был подписан договор субаренды от 06.12.2007 нежилых помещений, расположенных в административном здании по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41, а именно: подвальное помещение, литер А N 19 площадью 37,9 кв. м, N 20 площадью 36,9 кв. м, N 21 площадью 37,1 кв. м, первый этаж N 42 площадью 37,6 кв. м, третий этаж литер А2 N 58, площадью 19,4 кв. м, общей площадью 168,9 кв. м сроком до 01.01.2020.
Договор субаренды от 06.12.2007 зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2008.
Пункт 1.4 договора субаренды от 06.12.2007 предусматривает, что досрочное прекращение договора аренды, на основании которого заключен договор субаренды, не влечет расторжение договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" договора аренды на имущество, находящееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях прекращенного договора аренды (пункт 1.4 договора аренды от 14.04.2005).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.05.2012 договор аренды от 14.04.2012, заключенный между ООО "Торговый Дом "Карандаш-Сервис" и ОАО ТИЖГП "Краснодаргражданпроект" расторгнут на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В удовлетворении иска в части истребования у ООО "Лоза" нежилых помещений: подвала N 19, 20 литер под/А, нежилого помещения первого этажа N 42 литер А, нежилого помещения третьего этажа N 58 литер А2, в административном здании, расположенном по адресу: г. Краснодар, Центральный внутригородской округ, ул. Орджоникидзе, 41, отказано.
В письме от 14.08.2012 ООО "Лоза" предложило ООО "Трансторг" заключить договор аренды спорного недвижимого имущества в пределах оставшегося срока договора субаренды от 06.12.2007 на условиях договора аренды от 14.04.2005.
В силу пункта 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника.
Пунктом 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. В случаях, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2012 по делу N А32-39908/2011 в отношении ООО "Трансторг" введена процедура внешнего управления, внешним управляющим утвержден Гоголенко Д.С. Суд на основании представленного временным управляющим анализа финансового состояния должника установил, что основными причинами утраты платежеспособности является отсутствие ликвидных активов в достаточном количестве, а также финансовая неустойчивость и нерентабельная деятельность предприятия. Вместе с тем, наличие у должника необходимых производственных мощностей, собственных оборотных активов для осуществления деятельности предприятия, позволило суду сделать вывод о возможности восстановления платежеспособности и целесообразности введения в отношении ООО "Трансторг" процедуры внешнего управления.
Внешний управляющий ООО "Трансторг" Гоголенко Д.С. на основании статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" заявил отказ от исполнения договора аренды от 14.04.2005 и от исполнения договора субаренды от 16.12.2007, мотивированный тем, что заключение договора аренды с ООО "Лоза" на условиях договора аренды от 14.04.2005, либо исполнение договора субаренды от 06.12.2007, с учетом предусмотренного указанными договорами размера арендной платы, может повлечь причинение убытков должнику по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Заявление внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от исполнения договора было направлено в адрес ООО "Лоза" телеграммой и получено ответчиком 08.08.2012, а также направлено повторно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения и получено ООО "Лоза" 21.08.2012.
Таким образом, предусмотренный пунктом 1 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" 3-месячный срок для заявления внешним управляющим отказа от сделки, соблюден.
Из диспозиции статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" следует, что внешний управляющий может отказаться от исполнения договоров в одностороннем порядке при наличии одного из условий:
- - если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника;
- - если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Оценив представленные в дело доказательства, суд согласился с выводами внешнего управляющего о том, что договор аренды от 14.04.2005 и договор субаренды от 16.12.2007, с учетом согласованного в них размера арендной платы, являлись убыточным для ООО "Трансторг".
По условиям договора субаренды от 16.12.2007, продолжившего свое действие после досрочного расторжения договора от 14.04.2005, субарендатор обязуется уплачивать субарендодателю ежемесячную арендную платы за субаренду подвальных помещений площадью 111,9 кв. м в размере 300 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 570 рублей. За пользование помещениями первого и третьего этажей площадью 56,8 кв. м субарендатором уплачивается в сумме 590 рублей за 1 кв. м, что в сумме составляет 33 512 рублей. В сумме за пользование субарендуемыми помещениями субарендатор ежемесячно уплачивает субарендодателю арендную плату в размере 67 082 рублей (пункт 6.1 договора от 06.12.2007).
Пунктом 6.1 договора аренды от 14.04.2005, на условиях которого ООО "Лоза" просит обязать ответчика заключить договор аренды, арендатор обязуется уплачивать арендодателю ежемесячную арендную плату за аренду подвальных и подсобных помещений в размере 225 рублей за 1 кв. м. За пользование помещениями первого и третьего этажей арендатором уплачивается арендная плата в сумме 450 рублей за 1 кв. м.
При этом, из представленного в суд первой инстанции плана внешнего управления N 072312.02 следует, что диапазон арендной платы за нежилые помещения N 19, 20 литер под/А составляет от 4 000 до 4 500 рублей за 1 кв. м, а для нежилых помещений первого этажа - от 1 500 до 2 000 рублей за 1 кв. м.
При рассмотрении апелляционной жалобы ООО "Лоза", с целью оспаривания изложенных в плане внешнего управления N 072312.02 выводов о величине арендной платы за спорные помещения, представило справку ТПП Краснодарского края N 01/1/2012/467 от 25.10.2012, согласно которой размер арендной платы за офисные помещения, аналогичные по своим характеристикам арендуемым истцом помещениям, составляет 1 000 рублей за 1 кв. м; за подвальные помещения - 800 рублей за 1 кв. м.
Кроме того, истец представил копию договора аренды нежилого помещения от 29.12.2012, согласно которому размер арендной платы за подвальные помещения N 19, 20, арендуемые ранее истцом, составил 1 000 рублей за 1 кв. м.
Таким образом, рыночный размер арендной платы за спорные помещения, подтвержденный реальными сделками ответчика, существенно превышает размер арендной платы, установленный договором аренды от 14.04.2005 (225 руб. /кв. м за подвальные помещения и 450 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей) и договором субаренды от 06.12.2007 (300 руб. /кв. м за подвальные помещения и 590 руб. /кв. м за помещения первого и третьего этажей).
Следовательно, при продолжении исполнения договора субаренды от 06.12.2007 или заключении с истцом договора на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, ООО "Трансторг", находящееся в процедуре внешнего управления, лишалось бы возможности получения арендной платы в размере от 1 000 рублей за кв. м, в связи с чем, несло бы убытки в виде упущенной выгоды.
Указанное обстоятельство свидетельствует о том, что сохранение арендных отношений на условиях договора субаренды от 06.12.2007, а также урегулирование взаимоотношений сторон на условиях досрочно прекращенного договора аренды от 14.04.2005, явно не соответствует интересам как самого должника - ООО "Трансторг", заинтересованного в восстановлении своей платежеспособности и максимальном сохранении своего имущественного комплекса, так и интересам кредиторов должника, заинтересованным в погашении обществом имеющейся перед ними задолженности.
Доказательства того, что на момент заявления внешним управляющим ООО "Трансторг" отказа от договора субаренды от 06.12.2007 и заключения договора аренды на условиях договора от 04.04.2005 сделка аренды была исполнена в полном объеме, в материалах дела отсутствуют.
Принимая во внимание вышеизложенное и учитывая, что дальнейшее исполнение договора аренды от 06.12.2007, равно как и заключение договора аренды на условиях договора от 14.04.2005, являлось убыточным для ООО "Трансторг" и не способствовало восстановлению платежеспособности должника, внешний управляющий ответчика был правомочен реализовать право на отказ от дальнейшего исполнения сделки, закрепленное положениями статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Поскольку отказ внешнего управляющего ООО "Трансторг" от исполнения сделки соответствует действующему законодательству и в установленном порядке не оспорен истцом, договор субаренды от 06.12.2007, продолживший свое действие после досрочного прекращения договора аренды от 14.04.2005 на основании статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1.4 указанного договора аренды, был прекращен не позднее 21.08.2012 - в день получения ООО "Лоза" уведомления внешнего управляющего ООО "Трансторг" об отказе от сделки (пункт 3 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)").
Истец, указывая, что в арендуемых им помещениях после прекращения договора субаренды осталось торговое оборудование и товар, принадлежащий ООО "Лоза", обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В пункте 32 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика (пункт 36 постановления от 29.04.2010 N 10/22).
В соответствии с указанными нормами права при рассмотрении виндикационного иска истец должен доказать наличие у него права собственности (иного вещного титула) на истребуемое индивидуально-определенное имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения (выбытие спорного имущества помимо воли), отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемой вещи.
Предметом виндикационного иска может быть только индивидуально-определенное имущество, поскольку данный способ защиты нарушенного права направлен на возврат собственнику или иному законному владельцу именно того самого имущества, которое выбыло из его владения.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал на недоказанность истцом факта нахождения спорного имущества у ответчика, а также отсутствие признаков, позволяющих его индивидуализировать.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции в части двух истребуемых истцом холодильных камер.
Первоначально в отзыве на исковое заявление ответчик против принадлежности холодильных камер истцу не возражал, и указал, что в силу закона имеет право удерживать имущество арендатора в счет погашения задолженности по арендным платежам.
Затем, в дополнительных правовых обоснованиях ответчик указал на отсутствие доказательств того, что холодильные камеры имеют какое-либо отношение к помещениям, ранее сдаваемым в аренду (субаренду), а также доказательств того, что данное имущество в указанные помещения доставлялось, находится в них в настоящее время или во владении ответчика.
Истцом в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие приобретение обществом с ограниченной ответственностью "Лоза" спорных холодильных камер, а именно, договоры от 13.09.2010 N 122 и от 09.03.2010 N 17.
По указанным договорам истцом были приобретены: холодильная камеру из панелей с внешними размерами 3,0 х 1,5 х 2,45 м (агрегат СAJ 2464 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) в комплекте с воздухоохладителем MIC400 ED фирмы "ECO" (Италия) и холодильная камеру из панелей с внешними размерами 2,32 х 1,5 х 2,45 (агрегат TAG 2516 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) с воздухоохладителем BLE 401 B7 фирмы "Alfa Laval".
В рамках указанных договоров поставщиком истцу помимо поставки холодильных камер были также оказаны услуги по их монтажу. Данное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела актами ввода в эксплуатацию, согласно которым специалисты общества с ограниченной ответственностью "Ариадна-Юг" (поставщик) осуществили монтаж холодильных камер обществу с ограниченной ответственностью "Лоза" по адресу г. Краснодар, ул. Орджоникидзе, 41.
Несмотря на наличие такой возможности, ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие отсутствие в ранее арендуемых помещениях спорных холодильных камер, а учитывая изменившуюся позицию ответчика с указания на удержание имущества в счет погашения задолженности по арендным платежам на отрицание его наличия в помещениях, возникают обоснованные сомнения в добросовестности ответчика.
Апеллянтом в материалы дела было представлен протокол осмотра места происшествия от 15.04.2013 с фотоматериалом, подтверждающие наличие в ранее арендуемых помещения спорных холодильных камер. Апеллянт указал, что ввиду процессуальных особенностей не имел возможность получить из материалов уголовного дела представленные документы.
Учитывая указанные обстоятельства, в том числе непредставление ответчиком доказательств, которые могли быть им представлены в случае обоснованности его возражений против исковых требований, суд апелляционной инстанции принял и исследовал представленные апеллянтом доказательства. Непринятие доказательств, представленных апеллянтом, привело бы к неполному исследованию значимых для дела обстоятельств и вынесении судебного акта с наличием неразрешенных сомнений в позиции ответчика.
Указание ответчика в отзыве на апелляционную жалобу на то, что выдача потерпевшему в период предварительного следствия заверенных копий материалов уголовного дела УПК Российской Федерации не предусмотрена, а потому протокол является недопустимым доказательством, отклоняется судом апелляционной инстанции, как основанный на неверном понимании норм процессуального права. Пределы раскрытия таких доказательств определяются следователем (дознавателем).
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска об истребовании двух холодильных камер надлежит отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска в указанной части.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 мая 2013 года по делу А32-1593/2013 в части отказа в удовлетворении иска об истребовании двух холодильных камер отменить и принять в указанной части новый судебный акт.
Истребовать из чужого незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Трансторг" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лоза" холодильную камеру из панелей с внешними размерами 3,0 х 1,5 х 2,45 м (агрегат СAJ 2464 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) в комплекте с воздухоохладителем MIC400 ED фирмы "ECO" (Италия), холодильную камеру из панелей с внешними размерами 2,32 х 1,5 х 2,45 (агрегат TAG 2516 ZBR фирмы "Lunite hermetique" (Франция) с воздухоохладителем BLE 401 B7 фирмы "Alfa Laval", находящиеся по адресу: г. Краснодар, улица Орджоникидзе, 41.
В остальной части решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15 мая 2013 года по делу А32-1593/2013 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.
Председательствующий
В.В.ГАЛОВ
Судьи
О.Г.АВДОНИНА
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)