Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Дробот М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.,
судей областного суда Чеботаревой Е.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 18 июля 2012 года
дело по апелляционной жалобе В. на решение Шербакульского районного суда Омской области от 02 мая 2012 г., которым постановлено:
"Удовлетворить иски Д., Д.Ю. и Д.М. к ИП В. о признании недействительным в части договора продажи права аренды полностью.
Признать недействительным договор продажи N_ от _ 2011 г., заключенный между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. индивидуальным предпринимателем В. в части продажи права аренды земельных участков, принадлежащих Д.Ю., Д. и Д.М., площадью _ кв. м каждый с кадастровыми номерами _, _ и _. разрешенное пользование для сельскохозяйственного производства, местоположение Омская область Ш-й район".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
Д.Ю., Д.М., Д. обратились в суд с данным иском. В обоснование указали, что они являются собственниками земельных участков площадью по _ гектара, предоставленных под личное подсобное хозяйство и расположенных на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Омская область, Ш-й район, Б-й сельский округ. _.2005 г. между истцами и КФХ "Риск" заключены договоры аренды указанных земельных участков сроком на 10 лет. _2011 г. между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. и ИП В. заключен договор продажи N _, по которому покупатель приобрел, в частности, право аренды указанных земельных. Считают, что данным договором нарушены нормы закона, т.к. отсутствовало согласие арендаторов - собственников земельных участков на совершение этой сделки. Они состоять с В. в договорных отношениях не желают, поскольку расчет произведен ответчиком с нарушением положений договора аренды зерном ненадлежащего качества. Ответчик отказался подавать в налоговую инспекцию сведения по подоходному налогу, отказывается вносить плату за 2012 г.
В суде Д., Д.Ю. иск поддержали в полном объеме.
Истец Д.М. в суде не присутствовал, просил дело рассмотреть без его участия.
Представитель ответчика по доверенности А. в суде иск не признал.
Представитель КФХ "Риск" в суд не явился, определением от 23.12.2011 г. Арбитражного суда Омской области завершено конкурсное производство, 31.01.2012 г. КФХ "Риск" исключен из Единого государственного реестра юридических лиц.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить, указывая на нарушения судом норм материального права, неверным определением юридически значимых обстоятельств по делу. Считает, что суду следовало применить положения ст. 382 ГК РФ о переходе прав кредитора. Поскольку обязательства арендатора по передаче земельного участка в пользование первичных обязательств ответчика по выплате арендной платы. Судом также не приняты во внимание особенности реализации права аренда земельных участков, как активов должника - банкрота КФХ, предусмотренные ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Выслушав истцов Д.Ю., Д., поддержавших доводы жалобы, указавших, что за 2011 год с ними произведен расчет по договору аренды, но, по их мнению, в оплату передали не предусмотренное договором зерно, выслушав представителя ответчика А., просившего об отмене решения суда, изучив доводы жалобы и материалы дела, судебная коллегия удовлетворяет апелляционную жалобу, отменяет решение суда первой инстанции и отказывает в иске по следующим причинам.
На основании ст. 330 ГПК РФ суд отменяет решением районного суда в связи с недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильностью истолкования закона.
Из материалов дела следует, что все истцы Д. с 09.02.2005 являются собственниками земельных участков площадью _ гектара, предоставленного каждому под личное подсобное хозяйство и расположенных на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Омская область, Ш-й район, Б-й сельский округ.
_.2005 между каждым истцом Д. и КФХ "Риск" заключен сроком на 10 лет договор аренды их земельного участка.
_.2011 между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. и индивидуальным предпринимателем В. заключен договор продажи N _, по которому (в частности) покупатель приобрел право аренды земельных участков площадью каждый _ кв. м с кадастровыми номерами _, _ и _, разрешенное пользование для сельскохозяйственного производства, местоположение Омская область Ш-й район.
Всеми истцами _.2011 получено уведомление конкурсного управляющего КФХ "Риск" К. о заключении _.2011 договора субаренды с В.
Довод иска о том, что Д. состоять в договорных отношениях с ответчицей не желают, согласия на передачу в аренду ей земли не давали, что расчет произведен ответчиком с нарушением положений договора аренды зерном ненадлежащего качества - не являются основанием для расторжения договора от 30 августа 2011 года, суд не правильно применил нормы материального права, не правильно оценил представленные по делу доказательства по следующим причинам.
Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Из п. 11 договоров аренды земельного участка от _.2005 следует, что изменение условий и прекращение договора до истечения срока допускается по соглашению сторон. Суд 1 инстанции неверно истолковал данную норму договора, так как перемена лиц в обязательстве не является изменением условий договора, поэтому в данном случае не требовалось согласия арендодателя на продажу прав аренды земельных участков в пределах условий данных договоров.
Согласно ст. 221 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае признания арбитражным судом крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом и открытия конкурсного производства в конкурсную массу крестьянского (фермерского) хозяйства включается, в том числе право аренды принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельного участка. Данная норма закона не указывает на включение таких прав в конкурсную массу с согласия арендодателя.
Приведенная в решении суда 1 инстанции норма ст. 391 ГК РФ о переводе должником своего долга на другое лицо, не регулирует возникшие спорные отношения, применена судом ошибочно.
Доводы иска о том, что ответчик отказался подавать в налоговую инспекцию сведения по подоходному налогу, отказывается от внесения платы за 2012 г. и передал некачественное зерно в счет оплаты аренды за 2011 год, также не могут быть основанием для расторжения договора купли-продажи прав аренды по следующим причинам.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требования истцов, связанные с нарушением их прав в связи с неполным расчетом ответчика за арендную плату за 2011 год, и о том, что за этот же год не поданы сведения о доходах в налоговый орган, могут быть заявлены ими в отдельном иске, но в данном деле они не являются основанием для расторжения договорных отношений с ответчиком, так как это не предусмотрено договорами аренды от 2005 года, они не основаны на нормах ГК и ЗК РФ, суд апелляционной инстанции не может это признать существенным нарушением условий договоров аренды. Доводы исков о нарушении ответчиком пункта 6 договоров аренды о том, что земельные участки не парировались много лет, либо что парирование было ненадлежащим, что в 2011 году был посеян ячмень, в нарушение ст. 57 ГПК РФ не подкреплены никакими доказательствами, как самих этих фактов, так и того, что это причинило значительный ущерб имуществу истцов. При этом истцы не лишены права при наличии оснований обратиться в суд с самостоятельным иском о возмещении убытков в связи с ухудшением качества земель в результате хозяйственной деятельности, что предусмотрено пунктами 6 всех договоров от _ 2005 года.
По условиям всех договоров арендная плата производится 1 раз в год до 1 декабря, права арендатора перешли к ответчику после _ 2011 года, поэтому доводы исков о том, что ответчица не намеревается оплатить аренду за 2012 год, что частично не доплатила арендную плату за 2011 год, не основаны на законе и представленных доказательствах для расторжения договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
решение Шербакульского районного суда Омской области от 2 мая 2012 года отменить.
Принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Д., Д.Ю. и Д.М. о признании незаконным договора от 30.08.2011 г., заключенного между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. и В. в части продажи права аренды земельных участков, принадлежащих истцам.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 18.07.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4113/2012
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июля 2012 г. по делу N 33-4113/2012
Председательствующий: Дробот М.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Чукреевой Н.В.,
судей областного суда Чеботаревой Е.А., Пшиготского А.И.,
при секретаре Ж.,
рассмотрела в судебном заседании 18 июля 2012 года
дело по апелляционной жалобе В. на решение Шербакульского районного суда Омской области от 02 мая 2012 г., которым постановлено:
"Удовлетворить иски Д., Д.Ю. и Д.М. к ИП В. о признании недействительным в части договора продажи права аренды полностью.
Признать недействительным договор продажи N_ от _ 2011 г., заключенный между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. индивидуальным предпринимателем В. в части продажи права аренды земельных участков, принадлежащих Д.Ю., Д. и Д.М., площадью _ кв. м каждый с кадастровыми номерами _, _ и _. разрешенное пользование для сельскохозяйственного производства, местоположение Омская область Ш-й район".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия
установила:
Д.Ю., Д.М., Д. обратились в суд с данным иском. В обоснование указали, что они являются собственниками земельных участков площадью по _ гектара, предоставленных под личное подсобное хозяйство и расположенных на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Омская область, Ш-й район, Б-й сельский округ. _.2005 г. между истцами и КФХ "Риск" заключены договоры аренды указанных земельных участков сроком на 10 лет. _2011 г. между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. и ИП В. заключен договор продажи N _, по которому покупатель приобрел, в частности, право аренды указанных земельных. Считают, что данным договором нарушены нормы закона, т.к. отсутствовало согласие арендаторов - собственников земельных участков на совершение этой сделки. Они состоять с В. в договорных отношениях не желают, поскольку расчет произведен ответчиком с нарушением положений договора аренды зерном ненадлежащего качества. Ответчик отказался подавать в налоговую инспекцию сведения по подоходному налогу, отказывается вносить плату за 2012 г.
В суде Д., Д.Ю. иск поддержали в полном объеме.
Истец Д.М. в суде не присутствовал, просил дело рассмотреть без его участия.
Представитель ответчика по доверенности А. в суде иск не признал.
Представитель КФХ "Риск" в суд не явился, определением от 23.12.2011 г. Арбитражного суда Омской области завершено конкурсное производство, 31.01.2012 г. КФХ "Риск" исключен из Единого государственного реестра юридических лиц.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе В. просит решение суда отменить, указывая на нарушения судом норм материального права, неверным определением юридически значимых обстоятельств по делу. Считает, что суду следовало применить положения ст. 382 ГК РФ о переходе прав кредитора. Поскольку обязательства арендатора по передаче земельного участка в пользование первичных обязательств ответчика по выплате арендной платы. Судом также не приняты во внимание особенности реализации права аренда земельных участков, как активов должника - банкрота КФХ, предусмотренные ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Выслушав истцов Д.Ю., Д., поддержавших доводы жалобы, указавших, что за 2011 год с ними произведен расчет по договору аренды, но, по их мнению, в оплату передали не предусмотренное договором зерно, выслушав представителя ответчика А., просившего об отмене решения суда, изучив доводы жалобы и материалы дела, судебная коллегия удовлетворяет апелляционную жалобу, отменяет решение суда первой инстанции и отказывает в иске по следующим причинам.
На основании ст. 330 ГПК РФ суд отменяет решением районного суда в связи с недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела и неправильностью истолкования закона.
Из материалов дела следует, что все истцы Д. с 09.02.2005 являются собственниками земельных участков площадью _ гектара, предоставленного каждому под личное подсобное хозяйство и расположенных на землях сельскохозяйственного назначения по адресу: Омская область, Ш-й район, Б-й сельский округ.
_.2005 между каждым истцом Д. и КФХ "Риск" заключен сроком на 10 лет договор аренды их земельного участка.
_.2011 между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. и индивидуальным предпринимателем В. заключен договор продажи N _, по которому (в частности) покупатель приобрел право аренды земельных участков площадью каждый _ кв. м с кадастровыми номерами _, _ и _, разрешенное пользование для сельскохозяйственного производства, местоположение Омская область Ш-й район.
Всеми истцами _.2011 получено уведомление конкурсного управляющего КФХ "Риск" К. о заключении _.2011 договора субаренды с В.
Довод иска о том, что Д. состоять в договорных отношениях с ответчицей не желают, согласия на передачу в аренду ей земли не давали, что расчет произведен ответчиком с нарушением положений договора аренды зерном ненадлежащего качества - не являются основанием для расторжения договора от 30 августа 2011 года, суд не правильно применил нормы материального права, не правильно оценил представленные по делу доказательства по следующим причинам.
Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Из п. 11 договоров аренды земельного участка от _.2005 следует, что изменение условий и прекращение договора до истечения срока допускается по соглашению сторон. Суд 1 инстанции неверно истолковал данную норму договора, так как перемена лиц в обязательстве не является изменением условий договора, поэтому в данном случае не требовалось согласия арендодателя на продажу прав аренды земельных участков в пределах условий данных договоров.
Согласно ст. 221 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в случае признания арбитражным судом крестьянского (фермерского) хозяйства банкротом и открытия конкурсного производства в конкурсную массу крестьянского (фермерского) хозяйства включается, в том числе право аренды принадлежащего крестьянскому (фермерскому) хозяйству земельного участка. Данная норма закона не указывает на включение таких прав в конкурсную массу с согласия арендодателя.
Приведенная в решении суда 1 инстанции норма ст. 391 ГК РФ о переводе должником своего долга на другое лицо, не регулирует возникшие спорные отношения, применена судом ошибочно.
Доводы иска о том, что ответчик отказался подавать в налоговую инспекцию сведения по подоходному налогу, отказывается от внесения платы за 2012 г. и передал некачественное зерно в счет оплаты аренды за 2011 год, также не могут быть основанием для расторжения договора купли-продажи прав аренды по следующим причинам.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ, договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначением имущества либо с неоднократными нарушениями, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Требования истцов, связанные с нарушением их прав в связи с неполным расчетом ответчика за арендную плату за 2011 год, и о том, что за этот же год не поданы сведения о доходах в налоговый орган, могут быть заявлены ими в отдельном иске, но в данном деле они не являются основанием для расторжения договорных отношений с ответчиком, так как это не предусмотрено договорами аренды от 2005 года, они не основаны на нормах ГК и ЗК РФ, суд апелляционной инстанции не может это признать существенным нарушением условий договоров аренды. Доводы исков о нарушении ответчиком пункта 6 договоров аренды о том, что земельные участки не парировались много лет, либо что парирование было ненадлежащим, что в 2011 году был посеян ячмень, в нарушение ст. 57 ГПК РФ не подкреплены никакими доказательствами, как самих этих фактов, так и того, что это причинило значительный ущерб имуществу истцов. При этом истцы не лишены права при наличии оснований обратиться в суд с самостоятельным иском о возмещении убытков в связи с ухудшением качества земель в результате хозяйственной деятельности, что предусмотрено пунктами 6 всех договоров от _ 2005 года.
По условиям всех договоров арендная плата производится 1 раз в год до 1 декабря, права арендатора перешли к ответчику после _ 2011 года, поэтому доводы исков о том, что ответчица не намеревается оплатить аренду за 2012 год, что частично не доплатила арендную плату за 2011 год, не основаны на законе и представленных доказательствах для расторжения договора аренды.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ судебная коллегия,
определила:
решение Шербакульского районного суда Омской области от 2 мая 2012 года отменить.
Принять новое решение об отказе в удовлетворении иска Д., Д.Ю. и Д.М. о признании незаконным договора от 30.08.2011 г., заключенного между КФХ "Риск" в лице конкурсного управляющего К. и В. в части продажи права аренды земельных участков, принадлежащих истцам.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)