Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Королевой Н.Н., Сергеева Г.А.,
в отсутствие:
истца - не явился, извещен,
ответчика - не явился, извещен,
третьего лица - не явилось, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монолит", д. Ивановка Пензенской области,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.10.2012 (судья Мещеряков А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А49-2857/2011
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монолит", д. Ивановка Пензенской области (ОГРН 1055800924630) к индивидуальному предпринимателю Попову Эдуарду Борисовичу, г. Пенза (ОГРН <...>) при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Пашковского Александра Ивановича, г. Пенза, о признании недействительным договора от 28.05.2008, применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - ООО "Монолит", общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Попову Эдуарду Борисовичу (далее - ИП Попов Э.Б., ответчик) о признании недействительным договора пользования от 28.05.2008 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата денежной суммы в размере 4 400 000 руб. и 1 020 231,68 руб. процентов за пользование чужими денежными средства.
Исковые требования основаны на положениях статей 129, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обусловлены тем, что договор пользования был заключен между обществом и ИП Поповым Э.Б. в период действия ареста на спорное имущество, кроме того, ответчик не являлся собственником объектов, поскольку в соответствии с договором купли-продажи от 27.08.2004 указанные здания и сооружения подлежали передаче в собственность индивидуальному предпринимателю Пашковскому Александру Ивановичу (далее - ИП Пашковский А.И.), соответственно, ответчик обязан возвратить все полученное по сделке, а именно денежную сумму (арендную плату) в размере 4 400 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечен ИП Пашковский А.И.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.11.2011 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.10.2012 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 решение суда оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что между ИП Поповым Э.Б. и ООО "Монолит" был заключен договор пользования от 28.05.2008, на основании которого последнему было передано 15 объектов недвижимости, о чем свидетельствует акт приема-передачи; за период с июля по октябрь 2008 года общество произвело оплату за пользование имуществом в размере 4 400 000 руб.; на момент заключения указанного договора ИП Попов Э.Б. являлся собственником объектов; сам факт принятия впоследствии Арбитражным судом Пензенской области решения по делу N А49-2938/2007 по иску ИП Пашковского А.И. к ИП Попову Э.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты не исключал права предоставить объекты в пользование обществу до вступления судебного акта в законную силу, кроме того, ИП Пашковский А.И. является единственным учредителем ООО "Монолит", соответственно, указанные лица действовали в совместном интересе; обеспечительные меры, принятые в рамках дела N А49-2938/2007, не исключали права на пользование имуществом; имеющийся в деле акт приема-передачи подтверждает передачу и использование обществом спорных объектов; возврат платы лицу, которое фактически пользовалось имуществом, может привести к неосновательному обогащению последнего.
В кассационной жалобе ООО "Монолит", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель полагает, что спорное имущество было ограничено в обороте, поскольку на него был наложен арест, соответственно, передача объектов в пользование нарушает требования действующего законодательства, кроме того, ООО "Монолит" использовало только часть здания, следовательно, иск подлежит удовлетворению частично в сумме 4 241 148 руб.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, согласно свидетельств о государственной регистрации права от 24.06.2004 серии 58 КТ NN 371602, 371592, 371591, 371598, 371588, 371594, 371587, 371601, 371589, 371590, 371593, 371596, 371586, 371597, 371595 ИП Попов Э.Б., являлся собственником нежилого здания (механическая мастерская) площадью 849,1 кв. м, нежилого здания (склад) общей площадью 3000,2 кв. м, нежилого здания (производственный цех) общей площадью 8079,5 кв. м, нежилого здания (камера твердения) общей площадью 388,6 кв. м, нежилого здания (производственный цех) общей площадью 2366,9 кв. м, сооружения (бетоновозная эстакада) общей площадью 63,0 кв. м, часть сооружении (часть склада готовой продукции) общей площадью 3479,2 кв. м, нежилого здания (компрессорная) общей площадью 322,9 кв. м, нежилого здания (административное здание заводоуправления) общей площадью 1207,8 кв. м, нежилого здания (пристрой к административному знанию столовой) общей площадью 378,1 кв. м, нежилого здания (пристрой к производственному цеху N 3) общей площадью 1534 кв. м, сооружения (трансформаторная подстанция) общей площадью 91,2 кв. м, нежилого здания общей площадью 5875,9 кв. м, сооружения (служебное помещение) общей площадью 147,9 кв. м, сооружения (насосная) 143,2 кв. м (далее - объекты недвижимости), расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Литвинова, д. 56.
На основании договора купли-продажи от 27.08.2004, заключенного между ИП Поповым Э.Б. (продавец) и ИП Пашковским А.И. (покупатель), продавец обязуется передать в собственность объекты недвижимости, а покупатель оплатить их стоимость в размере 12 000 000 руб.
По соглашению сторон до государственной регистрации перехода права собственности указанные объекты были переданы ИП Пашковскому А.И. во временное пользование и владение, о чем заключен договор аренды от 27.08.2004 и подписан акт от 27.08.2004.
Поскольку ИП Попов Э.Б. уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности, покупатель обратился в арбитражный суд, одновременно им было заявлено ходатайство о применении мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.05.2007 в рамках дела N А49-2938/2007 (в редакции определения суда от 25.06.2007) на спорное имущество ИП Попова Э.Б. наложен арест.
На основании исполнительного листа судебным приставом-исполнителем 27.06.2007 составлен акт ареста имущества должника, а также принято постановление о наложении ареста на 15 объектов недвижимости с назначением ответственного хранителя - Пашковского А.И.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.03.2008 внесены изменения в акт ареста имущества должника, где ответственному хранителю установлен режим хранения имущества с правом пользования и ведения производственной деятельности организациями, в том числе ООО "Монолит".
Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.04.2008 N А49-1407/2008 постановление судебного пристава-исполнителя от 11.03.2008 признано незаконным, при этом установлено, что судебный пристав-исполнитель превысил полномочия, предоставленные ему действующим законодательством об исполнительном производстве.
Впоследствии между ИП Поповым Э.Б. и ООО "Монолит" заключен договор пользования от 28.05.2008, по условиям которого предприниматель предоставил во временное пользование объекты недвижимости до вступления в законную силу судебного акта по делу N А49-2938/2007 о государственной регистрации перехода права собственности в законную силу.
Согласно пункту 4.1 указанного договора плата за пользование составила 880 000 руб. в месяц.
Перечень объектов определен сторонами в приложении N 1 к договору.
Фактическая передача объектов подтверждается актом приема-передачи от 28.05.2008, подписанным сторонами.
Оплата за фактическое пользование объектами недвижимости за период с июня по октябрь 2008 года в размере 4 400 000 руб. подтверждается платежными документами.
Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.07.2008 по делу N А49-2938/2007 зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости за ИП Пашковским А.И., в удовлетворении встречного иска ИП Попова Э.Б. о признании договора купли-продажи расторгнутым оставлено без удовлетворения.
Считая, что договор пользования от 28.05.2008 заключен с нарушением требований действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
По смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А49-2938/2007 установлено, что между ИП Поповым Э.Б. (продавец) и ИП Пашковским А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.08.2004, по условиям которого до государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости имущество предоставлялось продавцу во временное пользование и владение, в связи с чем 27.08.2004 между теми же лицами и был заключен договор аренды N 1, фактическая передача объектов в рамках арендных отношений подтверждалась актом от 27.08.2004, подписанным сторонами.
Таким образом, в силу имеющего между сторонами соглашения продаваемые вещи (объекты недвижимости), несмотря на заключенный между сторонами договор купли-продажи, находились во владении ИП Пашковского А.И. на основании договора аренды от 27.08.2004.
При этом, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передачи вещи считается исполненной в момент заключения договора, и покупатель владел ею на основании названного договора.
В пункте 6 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В данном конкретном случае обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений прекращаются с момента государственной регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю, а именно вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области от 07.07.2008 по делу N А49-2938/2007, которым суд зарегистрировал переход права к ИП Пашковскому А.И.
В период рассмотрения указанного дела Арбитражным судом Пензенской области в порядке обеспечения иска был наложен арест на имущество, которое являлось предметом договора купли-продажи от 27.08.2004, заключенного между ИП Поповым Э.Б. и ИП Пашковским А.И.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 27.06.2007 наложен арест на 15 объектов недвижимости, при этом ИП Попову Э.Б. согласно акту ареста предоставлено право пользования имуществом, однако 27.06.2007 принято другое постановление о назначении ответственного хранителя ИП Пашковского А.И., согласно которому был установлен режим хранения с правом пользования.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.04.2008 N А49-1407/2008 признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя от 11.03.2008, в соответствии с которым разрешено ведение хозяйственной деятельности на арестованных объектах недвижимости, поскольку нарушены права собственника, также отмечено, что в арестованных помещениях находится оборудование ИП Пашковского А.И.
В связи с чем арест имущества в рассматриваемом случае выступил в качестве самостоятельной меры принудительного исполнения, поскольку исполнительное производство возбуждено на основании судебного акта об аресте имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 7300/10).
Из анализа акта ареста имущества должника от 27.06.2007 и постановления о назначении ответственного хранителя арестованного имущества от 27.06.2007 следует, что спорные объекты находились в пользовании у ИП Пашковского А.И., в связи с чем последний и был определен в качестве ответственного хранителя.
После принятых обеспечительных мер в рамках дела N А49-2938/2007 ИП Попов Э.Б. заключил с ООО "Монолит" договор пользования, по условиям которого спорные объекты были переданы обществу во временное пользование до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по указанному делу.
ООО "Монолит" пользовалось спорными объектами, переданных по акту от 28.05.2008, при этом вносило соответствующую плату за период с июля по октябрь 2008 года.
Вывод судом о том, что ООО "Монолит" находясь в договорных отношениях с ИП Поповым Э.Б. при отсутствии доказательств обладания каким-либо вещным правом на арендуемые объекты не вправе оспаривать титул арендодателя, соответствует и позиции, отраженной в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".
Таким образом, ссылки ООО "Монолит" о том, что ИП Попов Э.Б., который на момент заключения договора аренды от 28.09.2008 являлся собственником, не имел права предоставлять имущество в пользование, противоречат имеющимся в деле доказательствам и требованиям статей 209, 608 ГК РФ.
Правилами статьи 617 ГК РФ устанавливаются, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.
Вследствие чего последующая регистрация перехода права на объекты недвижимости (объекты аренды) по решению суда за другим лицом также не влечет недействительности договора аренды.
В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест) (пункт 33 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При принятии обеспечительных мер в рамках дела N А49-2938/2007 на спорные объекты наложен арест, регистрационной службе запрещено производить действия по государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости.
Основное назначение ареста имущества в рамках принимаемых судом обеспечительных мер состоит в установлении препятствий к возможности его отчуждения или сокрытию.
Поскольку арест на имущество был наложен судом в порядке принятия мер по обеспечению иска на основании статей 90, 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то и ограничения права ответчика (собственника) арестованных объектов пользоваться правами (виды, объем и сроки ограничения) при необходимости могли быть установлены только арбитражным судом.
Следовательно, учитывая, что в отношении спорных объектов конкретных ограничений судом не было введено, поэтому наложенный в рамках дела N А49-2938/2007 арест предоставлял собой лишь запрет их владельцу распоряжаться ими.
Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В связи с чем на основании договора от 28.05.2008 ИП Попов Э.Б., являясь собственником имущества, с учетом вида и объема ограничений, введенных арбитражным судом, предоставил ООО "Монолит" имущество только во временное пользование.
Предъявляя требования о возврате, уплаченных собственнику имущества, арендных платежей за пользование 15 объектами недвижимости ООО "Монолит" не учитывает следующие обстоятельства.
Собственник имущества вправе требовать соразмерную плату за пользование его имуществом, поскольку обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользовании, а обязанность арендатора во внесение платежей за пользование этим имуществом.
По смыслу пункта 1 статьи 655 ГК РФ при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если иное не было доказано в установленном порядке, наличие такого документа возлагает на арендатора бремя доказывания того, что предмет аренды фактически не был передан в пользование.
Передача имущества в пользование ООО "Монолит" подтверждается актом приема-передачи от 28.05.2008, кроме того, в постановлении судебного пристава-исполнителя от 27.06.2007 также было отмечено, что спорные объекты используются открытым акционерным обществом "Концерн "Русский инвестор", в состав которого входит, в том числе ООО "Монолит", директором концерна является Пашковский А.И., который выступая в качестве предпринимателя и заключил договор купли-продажи от 20.12.2004 с ИП Поповым Э.Б. о приобретении спорных объектов.
В кассационной жалобе ООО "Монолит" также признает, что использовало только часть помещений, указывая на допустимость удовлетворения иска в части.
Судебные инстанции правомерно указали, что ООО "Монолит", являясь лицом, которое фактически пользовалось имуществом, принадлежащим в спорный период ИП Попову Э.Б., не вправе требовать возврата денежных средств, оплаченных за фактическое пользование объектами аренды.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 606, 608, 614 ГК РФ, а также нормами статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 68, 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", установив, что договор аренды (пользования) заключен собственником имущества в пределах, установленных ограничений, при этом ООО "Монолит" фактически пользовалось имуществом, принадлежащим в спорный период ИП Попову Э.Б., правомерно отказали в иске.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы относительно доказанности предметов и вида, установленных ограничений, и размера платы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.10.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу N А49-2857/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Г.А.СЕРГЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 22.05.2013 ПО ДЕЛУ N А49-2857/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 мая 2013 г. по делу N А49-2857/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 16 мая 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Петрушкина В.А.,
судей Королевой Н.Н., Сергеева Г.А.,
в отсутствие:
истца - не явился, извещен,
ответчика - не явился, извещен,
третьего лица - не явилось, извещено,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Монолит", д. Ивановка Пензенской области,
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.10.2012 (судья Мещеряков А.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Николаева С.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А49-2857/2011
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Монолит", д. Ивановка Пензенской области (ОГРН 1055800924630) к индивидуальному предпринимателю Попову Эдуарду Борисовичу, г. Пенза (ОГРН <...>) при участии третьего лица - индивидуального предпринимателя Пашковского Александра Ивановича, г. Пенза, о признании недействительным договора от 28.05.2008, применении последствий недействительности ничтожной сделки и взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - ООО "Монолит", общество) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Попову Эдуарду Борисовичу (далее - ИП Попов Э.Б., ответчик) о признании недействительным договора пользования от 28.05.2008 и применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата денежной суммы в размере 4 400 000 руб. и 1 020 231,68 руб. процентов за пользование чужими денежными средства.
Исковые требования основаны на положениях статей 129, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и обусловлены тем, что договор пользования был заключен между обществом и ИП Поповым Э.Б. в период действия ареста на спорное имущество, кроме того, ответчик не являлся собственником объектов, поскольку в соответствии с договором купли-продажи от 27.08.2004 указанные здания и сооружения подлежали передаче в собственность индивидуальному предпринимателю Пашковскому Александру Ивановичу (далее - ИП Пашковский А.И.), соответственно, ответчик обязан возвратить все полученное по сделке, а именно денежную сумму (арендную плату) в размере 4 400 000 руб.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечен ИП Пашковский А.И.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.11.2011 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012 решение суда оставлено без изменения.
Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.06.2012 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 24.10.2012 в иске отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 решение суда оставлено без изменения.
Судебные инстанции, разрешая спор, установили, что между ИП Поповым Э.Б. и ООО "Монолит" был заключен договор пользования от 28.05.2008, на основании которого последнему было передано 15 объектов недвижимости, о чем свидетельствует акт приема-передачи; за период с июля по октябрь 2008 года общество произвело оплату за пользование имуществом в размере 4 400 000 руб.; на момент заключения указанного договора ИП Попов Э.Б. являлся собственником объектов; сам факт принятия впоследствии Арбитражным судом Пензенской области решения по делу N А49-2938/2007 по иску ИП Пашковского А.И. к ИП Попову Э.Б. о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты не исключал права предоставить объекты в пользование обществу до вступления судебного акта в законную силу, кроме того, ИП Пашковский А.И. является единственным учредителем ООО "Монолит", соответственно, указанные лица действовали в совместном интересе; обеспечительные меры, принятые в рамках дела N А49-2938/2007, не исключали права на пользование имуществом; имеющийся в деле акт приема-передачи подтверждает передачу и использование обществом спорных объектов; возврат платы лицу, которое фактически пользовалось имуществом, может привести к неосновательному обогащению последнего.
В кассационной жалобе ООО "Монолит", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства.
Заявитель полагает, что спорное имущество было ограничено в обороте, поскольку на него был наложен арест, соответственно, передача объектов в пользование нарушает требования действующего законодательства, кроме того, ООО "Монолит" использовало только часть здания, следовательно, иск подлежит удовлетворению частично в сумме 4 241 148 руб.
Проверив обоснованность доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, согласно свидетельств о государственной регистрации права от 24.06.2004 серии 58 КТ NN 371602, 371592, 371591, 371598, 371588, 371594, 371587, 371601, 371589, 371590, 371593, 371596, 371586, 371597, 371595 ИП Попов Э.Б., являлся собственником нежилого здания (механическая мастерская) площадью 849,1 кв. м, нежилого здания (склад) общей площадью 3000,2 кв. м, нежилого здания (производственный цех) общей площадью 8079,5 кв. м, нежилого здания (камера твердения) общей площадью 388,6 кв. м, нежилого здания (производственный цех) общей площадью 2366,9 кв. м, сооружения (бетоновозная эстакада) общей площадью 63,0 кв. м, часть сооружении (часть склада готовой продукции) общей площадью 3479,2 кв. м, нежилого здания (компрессорная) общей площадью 322,9 кв. м, нежилого здания (административное здание заводоуправления) общей площадью 1207,8 кв. м, нежилого здания (пристрой к административному знанию столовой) общей площадью 378,1 кв. м, нежилого здания (пристрой к производственному цеху N 3) общей площадью 1534 кв. м, сооружения (трансформаторная подстанция) общей площадью 91,2 кв. м, нежилого здания общей площадью 5875,9 кв. м, сооружения (служебное помещение) общей площадью 147,9 кв. м, сооружения (насосная) 143,2 кв. м (далее - объекты недвижимости), расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Литвинова, д. 56.
На основании договора купли-продажи от 27.08.2004, заключенного между ИП Поповым Э.Б. (продавец) и ИП Пашковским А.И. (покупатель), продавец обязуется передать в собственность объекты недвижимости, а покупатель оплатить их стоимость в размере 12 000 000 руб.
По соглашению сторон до государственной регистрации перехода права собственности указанные объекты были переданы ИП Пашковскому А.И. во временное пользование и владение, о чем заключен договор аренды от 27.08.2004 и подписан акт от 27.08.2004.
Поскольку ИП Попов Э.Б. уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности, покупатель обратился в арбитражный суд, одновременно им было заявлено ходатайство о применении мер по обеспечению иска в виде наложения ареста на имущество.
Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.05.2007 в рамках дела N А49-2938/2007 (в редакции определения суда от 25.06.2007) на спорное имущество ИП Попова Э.Б. наложен арест.
На основании исполнительного листа судебным приставом-исполнителем 27.06.2007 составлен акт ареста имущества должника, а также принято постановление о наложении ареста на 15 объектов недвижимости с назначением ответственного хранителя - Пашковского А.И.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 11.03.2008 внесены изменения в акт ареста имущества должника, где ответственному хранителю установлен режим хранения имущества с правом пользования и ведения производственной деятельности организациями, в том числе ООО "Монолит".
Однако вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.04.2008 N А49-1407/2008 постановление судебного пристава-исполнителя от 11.03.2008 признано незаконным, при этом установлено, что судебный пристав-исполнитель превысил полномочия, предоставленные ему действующим законодательством об исполнительном производстве.
Впоследствии между ИП Поповым Э.Б. и ООО "Монолит" заключен договор пользования от 28.05.2008, по условиям которого предприниматель предоставил во временное пользование объекты недвижимости до вступления в законную силу судебного акта по делу N А49-2938/2007 о государственной регистрации перехода права собственности в законную силу.
Согласно пункту 4.1 указанного договора плата за пользование составила 880 000 руб. в месяц.
Перечень объектов определен сторонами в приложении N 1 к договору.
Фактическая передача объектов подтверждается актом приема-передачи от 28.05.2008, подписанным сторонами.
Оплата за фактическое пользование объектами недвижимости за период с июня по октябрь 2008 года в размере 4 400 000 руб. подтверждается платежными документами.
Впоследствии вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 07.07.2008 по делу N А49-2938/2007 зарегистрирован переход права собственности на объекты недвижимости за ИП Пашковским А.И., в удовлетворении встречного иска ИП Попова Э.Б. о признании договора купли-продажи расторгнутым оставлено без удовлетворения.
Считая, что договор пользования от 28.05.2008 заключен с нарушением требований действующего законодательства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Содержащиеся в судебных актах выводы соответствуют материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.
По смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.
Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А49-2938/2007 установлено, что между ИП Поповым Э.Б. (продавец) и ИП Пашковским А.И. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.08.2004, по условиям которого до государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости имущество предоставлялось продавцу во временное пользование и владение, в связи с чем 27.08.2004 между теми же лицами и был заключен договор аренды N 1, фактическая передача объектов в рамках арендных отношений подтверждалась актом от 27.08.2004, подписанным сторонами.
Таким образом, в силу имеющего между сторонами соглашения продаваемые вещи (объекты недвижимости), несмотря на заключенный между сторонами договор купли-продажи, находились во владении ИП Пашковского А.И. на основании договора аренды от 27.08.2004.
При этом, в случае продажи арендатору арендованного имущества, обязанность продавца по передачи вещи считается исполненной в момент заключения договора, и покупатель владел ею на основании названного договора.
В пункте 6 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).
В данном конкретном случае обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений прекращаются с момента государственной регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю, а именно вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области от 07.07.2008 по делу N А49-2938/2007, которым суд зарегистрировал переход права к ИП Пашковскому А.И.
В период рассмотрения указанного дела Арбитражным судом Пензенской области в порядке обеспечения иска был наложен арест на имущество, которое являлось предметом договора купли-продажи от 27.08.2004, заключенного между ИП Поповым Э.Б. и ИП Пашковским А.И.
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 27.06.2007 наложен арест на 15 объектов недвижимости, при этом ИП Попову Э.Б. согласно акту ареста предоставлено право пользования имуществом, однако 27.06.2007 принято другое постановление о назначении ответственного хранителя ИП Пашковского А.И., согласно которому был установлен режим хранения с правом пользования.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 04.04.2008 N А49-1407/2008 признано незаконным постановление судебного пристава-исполнителя от 11.03.2008, в соответствии с которым разрешено ведение хозяйственной деятельности на арестованных объектах недвижимости, поскольку нарушены права собственника, также отмечено, что в арестованных помещениях находится оборудование ИП Пашковского А.И.
В связи с чем арест имущества в рассматриваемом случае выступил в качестве самостоятельной меры принудительного исполнения, поскольку исполнительное производство возбуждено на основании судебного акта об аресте имущества (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 7300/10).
Из анализа акта ареста имущества должника от 27.06.2007 и постановления о назначении ответственного хранителя арестованного имущества от 27.06.2007 следует, что спорные объекты находились в пользовании у ИП Пашковского А.И., в связи с чем последний и был определен в качестве ответственного хранителя.
После принятых обеспечительных мер в рамках дела N А49-2938/2007 ИП Попов Э.Б. заключил с ООО "Монолит" договор пользования, по условиям которого спорные объекты были переданы обществу во временное пользование до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Пензенской области по указанному делу.
ООО "Монолит" пользовалось спорными объектами, переданных по акту от 28.05.2008, при этом вносило соответствующую плату за период с июля по октябрь 2008 года.
Вывод судом о том, что ООО "Монолит" находясь в договорных отношениях с ИП Поповым Э.Б. при отсутствии доказательств обладания каким-либо вещным правом на арендуемые объекты не вправе оспаривать титул арендодателя, соответствует и позиции, отраженной в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".
Таким образом, ссылки ООО "Монолит" о том, что ИП Попов Э.Б., который на момент заключения договора аренды от 28.09.2008 являлся собственником, не имел права предоставлять имущество в пользование, противоречат имеющимся в деле доказательствам и требованиям статей 209, 608 ГК РФ.
Правилами статьи 617 ГК РФ устанавливаются, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения и расторжения договора аренды.
Вследствие чего последующая регистрация перехода права на объекты недвижимости (объекты аренды) по решению суда за другим лицом также не влечет недействительности договора аренды.
В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест) (пункт 33 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункт 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 N 132 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами статей 20 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
При принятии обеспечительных мер в рамках дела N А49-2938/2007 на спорные объекты наложен арест, регистрационной службе запрещено производить действия по государственной регистрации прав на спорные объекты недвижимости.
Основное назначение ареста имущества в рамках принимаемых судом обеспечительных мер состоит в установлении препятствий к возможности его отчуждения или сокрытию.
Поскольку арест на имущество был наложен судом в порядке принятия мер по обеспечению иска на основании статей 90, 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, то и ограничения права ответчика (собственника) арестованных объектов пользоваться правами (виды, объем и сроки ограничения) при необходимости могли быть установлены только арбитражным судом.
Следовательно, учитывая, что в отношении спорных объектов конкретных ограничений судом не было введено, поэтому наложенный в рамках дела N А49-2938/2007 арест предоставлял собой лишь запрет их владельцу распоряжаться ими.
Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В связи с чем на основании договора от 28.05.2008 ИП Попов Э.Б., являясь собственником имущества, с учетом вида и объема ограничений, введенных арбитражным судом, предоставил ООО "Монолит" имущество только во временное пользование.
Предъявляя требования о возврате, уплаченных собственнику имущества, арендных платежей за пользование 15 объектами недвижимости ООО "Монолит" не учитывает следующие обстоятельства.
Собственник имущества вправе требовать соразмерную плату за пользование его имуществом, поскольку обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользовании, а обязанность арендатора во внесение платежей за пользование этим имуществом.
По смыслу пункта 1 статьи 655 ГК РФ при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если иное не было доказано в установленном порядке, наличие такого документа возлагает на арендатора бремя доказывания того, что предмет аренды фактически не был передан в пользование.
Передача имущества в пользование ООО "Монолит" подтверждается актом приема-передачи от 28.05.2008, кроме того, в постановлении судебного пристава-исполнителя от 27.06.2007 также было отмечено, что спорные объекты используются открытым акционерным обществом "Концерн "Русский инвестор", в состав которого входит, в том числе ООО "Монолит", директором концерна является Пашковский А.И., который выступая в качестве предпринимателя и заключил договор купли-продажи от 20.12.2004 с ИП Поповым Э.Б. о приобретении спорных объектов.
В кассационной жалобе ООО "Монолит" также признает, что использовало только часть помещений, указывая на допустимость удовлетворения иска в части.
Судебные инстанции правомерно указали, что ООО "Монолит", являясь лицом, которое фактически пользовалось имуществом, принадлежащим в спорный период ИП Попову Э.Б., не вправе требовать возврата денежных средств, оплаченных за фактическое пользование объектами аренды.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 606, 608, 614 ГК РФ, а также нормами статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьями 68, 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", установив, что договор аренды (пользования) заключен собственником имущества в пределах, установленных ограничений, при этом ООО "Монолит" фактически пользовалось имуществом, принадлежащим в спорный период ИП Попову Э.Б., правомерно отказали в иске.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы относительно доказанности предметов и вида, установленных ограничений, и размера платы, не касаются материально-правовой стороны дела, а связаны с оспариванием доказательственной стороны спора, однако в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные вопросы не входят в компетенцию суда кассационной инстанции.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Пензенской области от 24.10.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2013 по делу N А49-2857/2011 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.ПЕТРУШКИН
Судьи
Н.Н.КОРОЛЕВА
Г.А.СЕРГЕЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)