Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2013 по делу N А07-9758/2013 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Индивидуальный предприниматель Сайфуллин Айрат Наилевич (далее - ИП Сайфуллин А.Н., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" (далее - ООО "Урал-Бизнес", общество, ответчик) о признании договора аренды N 4 от 01.02.2013 недействительным, взыскании с ответчика 102 250 руб. неосновательного обогащения, 4 851 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 3-5, 45-47, 91-93).
Определением суда от 19.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Уралинвест".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2013 (резолютивная часть от 18.09.2013) исковые требования предпринимателя удовлетворены. Договор аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 признан недействительным, с общества в пользу предпринимателя взыскано 102 250 руб. неосновательного обогащения, 4 851,39 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
С указанным решением не согласился ответчик ООО "Урал-Бизнес" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, в части применения двусторонней реституции, взыскать с предпринимателя в пользу общества неосновательное обогащение за пользование помещением за февраль, март 2013 года в размере 54 600 рублей.
В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом норм материального права.
Податель апелляционной жалобы считает решение суда первой инстанции не соответствующим п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и полагает, что оснований для взыскания платы, которая была внесена предпринимателем за пользование помещением, не имелось.
ИП Сайфуллин А.Н. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, истец просит рассмотреть дело без его участия.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2013 между ООО "Урал-Бизнес" (арендодатель) и ИП Сайфуллиным А.Н. (арендатор) подписан договор аренды N 4 нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду торговый павильон N 62, расположенный на 2 этаже административного здания АТК "Комсомольский" по адресу: г. Уфа, ул. Комсомольская, 2. Площадь торгового павильона N 62 составляет 11 кв. м (л.д. 23-26).
Пунктом 1.4 договора аренды определено, что срок действия договора устанавливается с 01.02.2013 по 01.01.2014, договор не нуждается в государственной регистрации в УФРС по РБ.
Согласно п. 1.5 договора аренды арендодатель имеет право пользования торговым павильоном на основании договора N К-2-а от 01.03.2010 (второй этаж), дополнительного соглашения N 1 от 30.12.2010 к договору N К-2-а.
На основании п. п. 3.1, 3.2 договора аренды арендатор в текущем месяце в срок до 25-го числа уплачивает арендную плату за следующий месяц. Арендная плата состоят из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы (с 01.02.2013-2000 руб., с 01.03.2013-2300 руб.) за один квадратный метр площади торгового павильона и платы за пользование туалетной и гигиенической комнатой из расчета 200 руб. в месяц за каждого работника арендатора. Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из сумм коммунальных, эксплуатационных услуг и электроэнергии. Переменная часть арендной платы (коммунальные услуги) рассчитывается исходя из ставки арендной платы, равной 650 рублей в месяц, НДС не облагается.
Торговый павильон N 62 передан в аренду предпринимателю, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2013 (л.д. 26, оборот).
Истцом произведена оплата арендной платы и коммунальных услуг по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 за февраль в размере 25650 руб., за март в размере 28950 руб., за апрель, май в размере 47650 руб., что подтверждено им кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. 27).
31.03.2013 договор аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 расторгнут с указанной даты по соглашению сторон (л.д. 22).
Узнав о том, что ответчик, будучи арендодателем торгового павильона, не обладал правом заключать договор субаренды в связи с истечением срока договора аренды с собственником, в силу чего договор субаренды является недействительным, и полагая, что в связи с этим ответчик неосновательно обогатился, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования предпринимателя, пришел к выводу о ничтожности договора аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 на основании ст. 209, 608 ГК РФ в силу передачи в аренду имущества неуправомоченным лицом, поскольку договор аренды между ответчиком и собственником имущества прекращен. Поскольку за период с февраля по май 2013 года истец оплачивал пользование помещением, суд взыскал перечисленную арендную плату в качестве неосновательного обогащения.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Из материалов дела следует, что предпринимателю в аренду недвижимое имущество передано обществом "Урал-Бизнес", которое в силу п. 1.5 договора аренды имеет право пользования торговым павильоном на основании договора N К-2-а от 01.03.2010 (второй этаж), дополнительного соглашения N 1 от 30.12.2010 к договору N К-2-а.
Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, срок договора аренды нежилого помещения N К-2-а от 01.03.2010, подписанного между ООО "Урал-Бизнес" (арендатор) и ООО "Уралинвест" (арендодатель), установлен с 01.03.2010 по 31.12.2010 (л.д. 77-84).
Дополнительным соглашением от 31.12.2010 договор N К-2-а от 01.03.2010 продлен до 30.11.2011 (л.д. 86).
Дополнительным соглашением от 30.11.2011 ООО "Урал-Бизнес" и ООО "Уралинвест" продлили срок аренды N К-2-а от 01.03.2010 до 31.10.2012 (л.д. 85).
Согласно п. 4.1. договора аренды, договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до истечения установленного договором срока аренды.
В силу п. 4.3. договора арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязательства по договору по истечении срока аренды имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не менее чем за три месяца до истечения срока аренды.
Оценка указанных условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ позволяет суду сделать вывод о том, что стороны согласовали порядок продления договора аренды на новый срок, и в силу отсутствия в материалах дела доказательств соблюдения такого порядка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие по истечении срока, ввиду чего на момент заключения договора субаренды с истцом ответчик не обладал полномочиями по передаче имущества в аренду.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Из искового заявления с учетом уточнений (л.д. 91) следует, что в качестве неосновательного обогащения предприниматель заявляет денежные суммы, внесенные им в качестве платы за пользование помещением за февраль и март 2013 года, в том числе оплату коммунальных услуг (54 600 рублей), а также сумму предоплаты за будущие месяцы - апрель и май 2013 года (47 650 рублей), начисляя на указанные суммы проценты за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку обоснованность взыскания с ответчика суммы 47 650 рублей и начисленных на нее процентов ответчиком в апелляционной жалобе не обжалуется, решение суда в данной части, равно как и в части признания оспариваемой сделки недействительной апелляционным судом не проверяется (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
В части взыскания с ответчика суммы 54 600 рублей и начисленных на нее процентов апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности выводов суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор при всяком условии обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Материалами дела подтверждается факт владения и пользования предпринимателем торговым павильоном N 62 по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 в период с февраля по март 2013 года (л.д. 22, 26, оборот). Указанный факт также подтверждается апеллянтом, который в апелляционной жалобе просит не возмещать истцу арендную плату за указанные месяцы (ч. 3, 3.1 ст. 70 АПК РФ).
При изложенных обстоятельствах, поскольку предприниматель использовал нежилое помещение, его обязанностью является внесение платы за такое пользование, ввиду чего внесенные им ответчику платежи в сумме 54 600 рублей за февраль и март 2013 года оплачены предпринимателем в качестве встречного предоставления за передачу ему в пользование имущества.
Таким образом, предприниматель не может быть признан потерпевшим по смыслу п. 1 ст. 1102 ГК РФ в обязательстве из неосновательного обогащения.
Вывод суда о том, что у истца не возникала обязанность по внесению платы за пользование имуществом в силу отсутствия у ответчика права на его передачу в субаренду, не соответствует нормам ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, а также п. 12 постановления Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В силу изложенных обстоятельств в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения в сумме 54 600 рублей и начисленных на эту сумму процентов следует отказать.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Предпринимателем в уточненном исковом заявлении заявлено требование о взыскании с общества судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей (л.д. 91-93).
Истцом представлены доказательства, подтверждающие факт несения судебных расходов на оплату услуг представителя Еникеевой С.Р. (договор на оказание юридических услуг от 01.06.2013 (л.д. 18-20), акт приема-передачи денежных средств от 01.06.2013 (л.д. 21)). Факт представления Еникеевой С.Р. интересов истца в суде подтверждается протоколами судебных заседаний (л.д. 62, 69, 96).
Доказательств чрезмерности расходов на оплату услуг представителя ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено, равно как не заявлено каких-либо возражений относительно чрезмерности взыскиваемой суммы судебных расходов.
На основании части 3 статьи 111 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, на которое возлагается возмещение судебных расходов, арбитражный суд вправе уменьшить размер возмещения, если этим лицом представлены доказательства их чрезмерности.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 6284/07, суд не вправе уменьшать размер судебных расходов произвольно, тем более если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов; суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах лишь в том случае, если заявленные требования явно превышают разумные пределы.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для снижения размера судебных расходов истца на оплату услуг представителя.
Учитывая, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их лицу, в пользу которого принят судебный акт, за счет другой стороны, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований предпринимателя о распределении судебных расходов на оплату услуг представителя пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 6900 руб.
Аналогичным образом подлежат распределению между сторонами судебные расходы по оплате государственной пошлины по настоящему иску.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2013 по делу N А07-9758/2013 отменить в части.
Изложить резолютивную часть решения суда первой инстанции в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича к обществу с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" удовлетворить частично.
Признать недействительным договор аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Бизнес" и индивидуальным предпринимателем Сайфуллиным Айратом Наилевичем.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" в пользу индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича 47650 рублей неосновательного обогащения, 2511 рублей 55 копеек за пользование чужими денежными средствами.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" в пользу индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича 6900 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" в доход федерального бюджета 6 233 рубля 50 копеек государственной пошлины по иску.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича в доход федерального бюджета 1938 рублей 55 копеек государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2013 N 18АП-11935/2013 ПО ДЕЛУ N А07-9758/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2013 г. N 18АП-11935/2013
Дело N А07-9758/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 22 ноября 2013 г.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Пивоваровой Л.В., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2013 по делу N А07-9758/2013 (судья Шагабутдинова З.Ф.).
Индивидуальный предприниматель Сайфуллин Айрат Наилевич (далее - ИП Сайфуллин А.Н., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" (далее - ООО "Урал-Бизнес", общество, ответчик) о признании договора аренды N 4 от 01.02.2013 недействительным, взыскании с ответчика 102 250 руб. неосновательного обогащения, 4 851 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами (с учетом уточнения исковых требований, л.д. 3-5, 45-47, 91-93).
Определением суда от 19.06.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Уралинвест".
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2013 (резолютивная часть от 18.09.2013) исковые требования предпринимателя удовлетворены. Договор аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 признан недействительным, с общества в пользу предпринимателя взыскано 102 250 руб. неосновательного обогащения, 4 851,39 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.
С указанным решением не согласился ответчик ООО "Урал-Бизнес" (далее - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда изменить, в части применения двусторонней реституции, взыскать с предпринимателя в пользу общества неосновательное обогащение за пользование помещением за февраль, март 2013 года в размере 54 600 рублей.
В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на нарушение судом норм материального права.
Податель апелляционной жалобы считает решение суда первой инстанции не соответствующим п. 2 ст. 167, п. 1 ст. 1102, п. 1 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и полагает, что оснований для взыскания платы, которая была внесена предпринимателем за пользование помещением, не имелось.
ИП Сайфуллин А.Н. представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что решение суда считает законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились, истец просит рассмотреть дело без его участия.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.02.2013 между ООО "Урал-Бизнес" (арендодатель) и ИП Сайфуллиным А.Н. (арендатор) подписан договор аренды N 4 нежилого помещения, в соответствии с п. 1.1, 1.2 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду торговый павильон N 62, расположенный на 2 этаже административного здания АТК "Комсомольский" по адресу: г. Уфа, ул. Комсомольская, 2. Площадь торгового павильона N 62 составляет 11 кв. м (л.д. 23-26).
Пунктом 1.4 договора аренды определено, что срок действия договора устанавливается с 01.02.2013 по 01.01.2014, договор не нуждается в государственной регистрации в УФРС по РБ.
Согласно п. 1.5 договора аренды арендодатель имеет право пользования торговым павильоном на основании договора N К-2-а от 01.03.2010 (второй этаж), дополнительного соглашения N 1 от 30.12.2010 к договору N К-2-а.
На основании п. п. 3.1, 3.2 договора аренды арендатор в текущем месяце в срок до 25-го числа уплачивает арендную плату за следующий месяц. Арендная плата состоят из двух частей: постоянной и переменной. Постоянная часть арендной платы рассчитывается исходя из ставки арендной платы (с 01.02.2013-2000 руб., с 01.03.2013-2300 руб.) за один квадратный метр площади торгового павильона и платы за пользование туалетной и гигиенической комнатой из расчета 200 руб. в месяц за каждого работника арендатора. Переменная часть арендной платы рассчитывается исходя из сумм коммунальных, эксплуатационных услуг и электроэнергии. Переменная часть арендной платы (коммунальные услуги) рассчитывается исходя из ставки арендной платы, равной 650 рублей в месяц, НДС не облагается.
Торговый павильон N 62 передан в аренду предпринимателю, что подтверждается актом приема-передачи от 01.02.2013 (л.д. 26, оборот).
Истцом произведена оплата арендной платы и коммунальных услуг по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 за февраль в размере 25650 руб., за март в размере 28950 руб., за апрель, май в размере 47650 руб., что подтверждено им кассовыми чеками и квитанциями к приходному кассовому ордеру (л.д. 27).
31.03.2013 договор аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 расторгнут с указанной даты по соглашению сторон (л.д. 22).
Узнав о том, что ответчик, будучи арендодателем торгового павильона, не обладал правом заключать договор субаренды в связи с истечением срока договора аренды с собственником, в силу чего договор субаренды является недействительным, и полагая, что в связи с этим ответчик неосновательно обогатился, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования предпринимателя, пришел к выводу о ничтожности договора аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 на основании ст. 209, 608 ГК РФ в силу передачи в аренду имущества неуправомоченным лицом, поскольку договор аренды между ответчиком и собственником имущества прекращен. Поскольку за период с февраля по май 2013 года истец оплачивал пользование помещением, суд взыскал перечисленную арендную плату в качестве неосновательного обогащения.
Проверив законность и обоснованность судебного акта в порядке, установленном главой 34 АПК РФ, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции находит решение подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Из материалов дела следует, что предпринимателю в аренду недвижимое имущество передано обществом "Урал-Бизнес", которое в силу п. 1.5 договора аренды имеет право пользования торговым павильоном на основании договора N К-2-а от 01.03.2010 (второй этаж), дополнительного соглашения N 1 от 30.12.2010 к договору N К-2-а.
Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции, срок договора аренды нежилого помещения N К-2-а от 01.03.2010, подписанного между ООО "Урал-Бизнес" (арендатор) и ООО "Уралинвест" (арендодатель), установлен с 01.03.2010 по 31.12.2010 (л.д. 77-84).
Дополнительным соглашением от 31.12.2010 договор N К-2-а от 01.03.2010 продлен до 30.11.2011 (л.д. 86).
Дополнительным соглашением от 30.11.2011 ООО "Урал-Бизнес" и ООО "Уралинвест" продлили срок аренды N К-2-а от 01.03.2010 до 31.10.2012 (л.д. 85).
Согласно п. 4.1. договора аренды, договор вступает в силу с момента подписания сторонами и действует до истечения установленного договором срока аренды.
В силу п. 4.3. договора арендатор, надлежащим образом выполняющий свои обязательства по договору по истечении срока аренды имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. В этом случае арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор не менее чем за три месяца до истечения срока аренды.
Оценка указанных условий договора по правилам ст. 431 ГК РФ позволяет суду сделать вывод о том, что стороны согласовали порядок продления договора аренды на новый срок, и в силу отсутствия в материалах дела доказательств соблюдения такого порядка, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие по истечении срока, ввиду чего на момент заключения договора субаренды с истцом ответчик не обладал полномочиями по передаче имущества в аренду.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Из искового заявления с учетом уточнений (л.д. 91) следует, что в качестве неосновательного обогащения предприниматель заявляет денежные суммы, внесенные им в качестве платы за пользование помещением за февраль и март 2013 года, в том числе оплату коммунальных услуг (54 600 рублей), а также сумму предоплаты за будущие месяцы - апрель и май 2013 года (47 650 рублей), начисляя на указанные суммы проценты за пользование чужими денежными средствами.
Поскольку обоснованность взыскания с ответчика суммы 47 650 рублей и начисленных на нее процентов ответчиком в апелляционной жалобе не обжалуется, решение суда в данной части, равно как и в части признания оспариваемой сделки недействительной апелляционным судом не проверяется (ч. 5 ст. 268 АПК РФ).
В части взыскания с ответчика суммы 54 600 рублей и начисленных на нее процентов апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности выводов суда первой инстанции в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор при всяком условии обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно разъяснениям, данным Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 12 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду. Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание. Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.
Материалами дела подтверждается факт владения и пользования предпринимателем торговым павильоном N 62 по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013 в период с февраля по март 2013 года (л.д. 22, 26, оборот). Указанный факт также подтверждается апеллянтом, который в апелляционной жалобе просит не возмещать истцу арендную плату за указанные месяцы (ч. 3, 3.1 ст. 70 АПК РФ).
При изложенных обстоятельствах, поскольку предприниматель использовал нежилое помещение, его обязанностью является внесение платы за такое пользование, ввиду чего внесенные им ответчику платежи в сумме 54 600 рублей за февраль и март 2013 года оплачены предпринимателем в качестве встречного предоставления за передачу ему в пользование имущества.
Таким образом, предприниматель не может быть признан потерпевшим по смыслу п. 1 ст. 1102 ГК РФ в обязательстве из неосновательного обогащения.
Вывод суда о том, что у истца не возникала обязанность по внесению платы за пользование имуществом в силу отсутствия у ответчика права на его передачу в субаренду, не соответствует нормам ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ, а также п. 12 постановления Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В силу изложенных обстоятельств в удовлетворении требований предпринимателя о взыскании неосновательного обогащения в сумме 54 600 рублей и начисленных на эту сумму процентов следует отказать.
В соответствии со статьей 101 АПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.
Согласно статье 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.
В силу части 2 статьи 110 АПК РФ расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.
Предпринимателем в уточненном исковом заявлении заявлено требование о взыскании с общества судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей (л.д. 91-93).
Истцом представлены доказательства, подтверждающие факт несения судебных расходов на оплату услуг представителя Еникеевой С.Р. (договор на оказание юридических услуг от 01.06.2013 (л.д. 18-20), акт приема-передачи денежных средств от 01.06.2013 (л.д. 21)). Факт представления Еникеевой С.Р. интересов истца в суде подтверждается протоколами судебных заседаний (л.д. 62, 69, 96).
Доказательств чрезмерности расходов на оплату услуг представителя ответчиком в порядке ч. 1 ст. 65 АПК РФ суду не представлено, равно как не заявлено каких-либо возражений относительно чрезмерности взыскиваемой суммы судебных расходов.
На основании части 3 статьи 111 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, на которое возлагается возмещение судебных расходов, арбитражный суд вправе уменьшить размер возмещения, если этим лицом представлены доказательства их чрезмерности.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2009 N 6284/07, суд не вправе уменьшать размер судебных расходов произвольно, тем более если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательств чрезмерности взыскиваемых с нее расходов; суд вправе по собственной инициативе возместить расходы в разумных, по его мнению, пределах лишь в том случае, если заявленные требования явно превышают разумные пределы.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для снижения размера судебных расходов истца на оплату услуг представителя.
Учитывая, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их лицу, в пользу которого принят судебный акт, за счет другой стороны, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости удовлетворения требований предпринимателя о распределении судебных расходов на оплату услуг представителя пропорционально удовлетворенной части исковых требований, что составляет 6900 руб.
Аналогичным образом подлежат распределению между сторонами судебные расходы по оплате государственной пошлины по настоящему иску.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.09.2013 по делу N А07-9758/2013 отменить в части.
Изложить резолютивную часть решения суда первой инстанции в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича к обществу с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" удовлетворить частично.
Признать недействительным договор аренды N 4 нежилого помещения от 01.02.2013, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Урал-Бизнес" и индивидуальным предпринимателем Сайфуллиным Айратом Наилевичем.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" в пользу индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича 47650 рублей неосновательного обогащения, 2511 рублей 55 копеек за пользование чужими денежными средствами.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" в пользу индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича 6900 рублей судебных расходов на оплату услуг представителя.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Урал - Бизнес" в доход федерального бюджета 6 233 рубля 50 копеек государственной пошлины по иску.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Сайфуллина Айрата Наилевича в доход федерального бюджета 1938 рублей 55 копеек государственной пошлины по иску.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)