Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.
судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.
при участии в судебном заседании: от ЗАО фирма "Ж.А.К." - Ляховицкого Л.Е., представителя по доверенности N 77 от 20.05.2008; от ЗАО "Саратовжилстрой" - Воеводиной М.А., представителя по доверенности от 01.01.2008, Пенькова Д.Ю., представителя по доверенности от 01.01.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества фирма "Ж.А.К." на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2008 по делу N А57-6349/06-13-44, (судья Игнатьев Д.Ю.)
по иску Закрытого акционерного общества фирма "Ж.А.К.", г. Саратов
к Закрытому акционерному обществу "Саратовжилстрой", г. Саратов
третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов
о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,
установил:
Закрытое акционерное общество "Ж.А.К." обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Саратовжилстрой" о регистрации перехода права собственности на нежилое одноэтажное здание, площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З".
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2008 по делу N А57-6349/06-13-44 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Закрытое акционерное общество фирма "Ж.А.К." обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска. Заявитель указывает, что действующее законодательство не предусматривает государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания, следовательно, договор является заключенным с момента его подписания.
Кроме того, податель апелляционной жалобы считает, что решением Ленинского районного суда г. Саратова не был установлен надлежащий собственник спорного здания.
Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда.
Ответчик считает решение суда законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, не обеспечил явку представителя в заседание суда. Дело рассмотрено в его отсутствие.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителя ответчика, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 10 января 2003 года между ЗАО "Саратовжилстрой" (продавец) и ЗАО фирма "ЖАК." (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора является нежилое одноэтажное здание площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Второй деловой тупик, дом N 8, литера "Б". Во исполнение заключенного договора указанное здание было передано покупателю - ЗАО фирма "Ж.А.К." о чем составлен акт приема-передачи N 1 от 13.01.2003. В настоящее время согласно письму Администрации Ленинского района г. Саратова зданию присвоен почтовый адрес: г. Саратов, Деловой тупик, дом N 11 "3".
ЗАО фирма "Ж.А.К." в свою очередь полностью уплатила продавцу стоимость здания путем исполнения обязанностей поручителя перед Инспекцией министерства по налогам и сборам по Ленинскому району г. Саратова и уплаты задолженности продавца по обязательным платежам в бюджет в соответствии с договорами поручительства от 25.04.02 г., от 05.06.02. г., от 08.07.02 г., от 07.08.02 г., 26.09.02 г., от 01.11.02 г.
В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи нежилого здания от 10.01.2003 г. стороны обязаны в течение пяти дней со дня его подписания представить в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовскую областную регистрационную палату" все документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на здание. В указанный срок данная обязанность ЗАО "Саратовжилстрой" не была выполнена.
Уклонение ответчиком от предоставления необходимых документов в учреждение юстиции для государственной регистрации перехода права собственности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими иском.
В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорится, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органом власти или органом местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, а также иные документы.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 Постановления от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за неисполнение данного договора.
Таким образом, как правомерно установлено судом первой инстанции, право собственности на спорный объект, нежилое одноэтажное здание, площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З" зарегистрировано за ЗАО "Саратовжилстрой" 03 июня 2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64 АБ N 106803, кадастровый номер: 64-64-01/095/2005-384.
Впоследствии, не исполняя обязательств по регистрации сделки, ответчиком в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены изменения, а именно спорный объект преобразован в объекты площадью 188,5 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-071) и 8,6 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-072). Право собственности на преобразованные объекты зарегистрировано за ЗАО "Саратовжилстрой" 25 мая 2006, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
25.09.2006 ЗАО "Саратовжилстрой" в лице конкурсного управляющего Отставнова А.В. и Дунаев А.А. заключили договора купли-продажи N 2509/11 и N 2509/12 на указанные объекты недвижимости. Право собственности за Дунаевым А.А. было зарегистрировано 10.11.2006.
Впоследствии Дунаев А.А. продал указанные помещения Гурьянову М.А.. В настоящее время право собственности на спорные помещения зарегистрировано за Гурьяновым М.А., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 января 2007.
Кроме того, Ленинским районным судом г. Саратова в решении от 12 мая 2008, оставленным без изменения судом кассационной инстанции установлено, что в настоящее время преобразованный объект - одноэтажное здание, площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З" в два объекта: нежилое помещение, литер ББ1, площадью 188,5 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-071) и нежилое помещение, литер ББ1, площадью 8,6 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-072), расположенные по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З" находится на праве собственности у законного собственника - Гурьянова М.А.
В этой связи арбитражным судом правомерно применена часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Таким образом, поскольку исковые требования о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заявленные на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявлены к лицу, не обладающему правом собственности на спорные объекты, суд первой инстанции обоснованно отказал ЗАО фирма "Ж.А.К." в удовлетворении иска.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании закона и получили надлежащую оценку суда первой инстанции.
На основании изложенного, апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции полно исследованы доказательства, имеющиеся в деле, дана им верная правовая оценка, выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Саратовской области от 28.08.2008 по делу N А57-6349/06-13-44 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.11.2008 ПО ДЕЛУ N А57-6349/06-13-44
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 ноября 2008 г. по делу N А57-6349/06-13-44
Резолютивная часть постановления объявлена 31 октября 2008 года
Полный текст постановления изготовлен 05 ноября 2008 года
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Тимаева Ф.И.
судей Жаткиной С.А., Шалкина В.Б.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Дюжаковой С.В.
при участии в судебном заседании: от ЗАО фирма "Ж.А.К." - Ляховицкого Л.Е., представителя по доверенности N 77 от 20.05.2008; от ЗАО "Саратовжилстрой" - Воеводиной М.А., представителя по доверенности от 01.01.2008, Пенькова Д.Ю., представителя по доверенности от 01.01.2008,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества фирма "Ж.А.К." на решение Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2008 по делу N А57-6349/06-13-44, (судья Игнатьев Д.Ю.)
по иску Закрытого акционерного общества фирма "Ж.А.К.", г. Саратов
к Закрытому акционерному обществу "Саратовжилстрой", г. Саратов
третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов
о регистрации перехода права собственности на нежилое помещение,
установил:
Закрытое акционерное общество "Ж.А.К." обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Саратовжилстрой" о регистрации перехода права собственности на нежилое одноэтажное здание, площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З".
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 28.08.2008 по делу N А57-6349/06-13-44 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Закрытое акционерное общество фирма "Ж.А.К." обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
По мнению заявителя, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении иска. Заявитель указывает, что действующее законодательство не предусматривает государственной регистрации договора купли-продажи нежилого здания, следовательно, договор является заключенным с момента его подписания.
Кроме того, податель апелляционной жалобы считает, что решением Ленинского районного суда г. Саратова не был установлен надлежащий собственник спорного здания.
Дело рассмотрено в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда.
Ответчик считает решение суда законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения жалобы, не обеспечил явку представителя в заседание суда. Дело рассмотрено в его отсутствие.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, выслушав в судебном заседании представителя ответчика, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, 10 января 2003 года между ЗАО "Саратовжилстрой" (продавец) и ЗАО фирма "ЖАК." (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора является нежилое одноэтажное здание площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Второй деловой тупик, дом N 8, литера "Б". Во исполнение заключенного договора указанное здание было передано покупателю - ЗАО фирма "Ж.А.К." о чем составлен акт приема-передачи N 1 от 13.01.2003. В настоящее время согласно письму Администрации Ленинского района г. Саратова зданию присвоен почтовый адрес: г. Саратов, Деловой тупик, дом N 11 "3".
ЗАО фирма "Ж.А.К." в свою очередь полностью уплатила продавцу стоимость здания путем исполнения обязанностей поручителя перед Инспекцией министерства по налогам и сборам по Ленинскому району г. Саратова и уплаты задолженности продавца по обязательным платежам в бюджет в соответствии с договорами поручительства от 25.04.02 г., от 05.06.02. г., от 08.07.02 г., от 07.08.02 г., 26.09.02 г., от 01.11.02 г.
В соответствии с пунктом 4 договора купли-продажи нежилого здания от 10.01.2003 г. стороны обязаны в течение пяти дней со дня его подписания представить в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Саратовскую областную регистрационную палату" все документы, необходимые для регистрации перехода права собственности на здание. В указанный срок данная обязанность ЗАО "Саратовжилстрой" не была выполнена.
Уклонение ответчиком от предоставления необходимых документов в учреждение юстиции для государственной регистрации перехода права собственности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими иском.
В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" говорится, что основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органом власти или органом местного самоуправления; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, а также иные документы.
В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 Постановления от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснил, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за неисполнение данного договора.
Таким образом, как правомерно установлено судом первой инстанции, право собственности на спорный объект, нежилое одноэтажное здание, площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З" зарегистрировано за ЗАО "Саратовжилстрой" 03 июня 2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 64 АБ N 106803, кадастровый номер: 64-64-01/095/2005-384.
Впоследствии, не исполняя обязательств по регистрации сделки, ответчиком в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним были внесены изменения, а именно спорный объект преобразован в объекты площадью 188,5 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-071) и 8,6 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-072). Право собственности на преобразованные объекты зарегистрировано за ЗАО "Саратовжилстрой" 25 мая 2006, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.
25.09.2006 ЗАО "Саратовжилстрой" в лице конкурсного управляющего Отставнова А.В. и Дунаев А.А. заключили договора купли-продажи N 2509/11 и N 2509/12 на указанные объекты недвижимости. Право собственности за Дунаевым А.А. было зарегистрировано 10.11.2006.
Впоследствии Дунаев А.А. продал указанные помещения Гурьянову М.А.. В настоящее время право собственности на спорные помещения зарегистрировано за Гурьяновым М.А., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 26 января 2007.
Кроме того, Ленинским районным судом г. Саратова в решении от 12 мая 2008, оставленным без изменения судом кассационной инстанции установлено, что в настоящее время преобразованный объект - одноэтажное здание, площадью 197,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З" в два объекта: нежилое помещение, литер ББ1, площадью 188,5 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-071) и нежилое помещение, литер ББ1, площадью 8,6 кв. м (условный номер 64-64-01/188/2006-072), расположенные по адресу: г. Саратов, Деловой тупик, д. 11 "З" находится на праве собственности у законного собственника - Гурьянова М.А.
В этой связи арбитражным судом правомерно применена часть 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.
Таким образом, поскольку исковые требования о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, заявленные на основании статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявлены к лицу, не обладающему правом собственности на спорные объекты, суд первой инстанции обоснованно отказал ЗАО фирма "Ж.А.К." в удовлетворении иска.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку основаны на неверном толковании закона и получили надлежащую оценку суда первой инстанции.
На основании изложенного, апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции полно исследованы доказательства, имеющиеся в деле, дана им верная правовая оценка, выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Саратовской области от 28.08.2008 по делу N А57-6349/06-13-44 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Ф.И.ТИМАЕВ
Судьи
С.А.ЖАТКИНА
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)