Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Палащенко И.И.,
судей: Васиной Т.П., Кореневой Т.И.,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Санта-Милена" Пукалова Родиона Сергеевича (доверенность от 17.03.2011), Федеральной налоговой службы в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 12 по Иркутской области Якушевского Дмитрия Борисовича (доверенность от 28.01.2013), конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Хомутовское" Жданова Петра Васильевича - Теплякова Алексея Анатольевича (доверенность от 23.01.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Санта-Милена" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года по делу N А19-2676/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Сорока Т.Г., суд апелляционной инстанции: Даровских К.Н., Куклин О.А., Клепикова М.А.),
установил:
решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2011 года открытое акционерное общество "Хомутовское" (ОГРН 1033802453970, ИНН 3827012960, далее - ОАО "Хомутовское") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Жданов Петр Васильевич.
Конкурсный управляющий ОАО "Хомутовское" Жданов П.В. в порядке, предусмотренном статьями 61.8, 61.9, пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском об оспаривании сделки должника, а именно: просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2009, заключенный между ОАО "Хомутовское" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Санта-Милена" (покупатель) (далее - ООО ПКФ "Санта-Милена") недействительным на основании статей 8, 131, 132, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на отсутствие права собственности ОАО "Хомутовское" на проданный объект недвижимости.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года договор купли-продажи нежилого помещения от 01.10.2009, заключенный между ОАО "Хомутовское" и ООО ПКФ "Санта-Милена", признан недействительным.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года определение от 28 сентября 2012 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе на определение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года по делу N А19-2676/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года по тому же делу ООО ПКФ "Санта-Милена" просит проверить законность принятых судебных актов в связи с нарушением судами норм материального и процессуального права: статей 12, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций не установлено каким образом оспариваемая сделка нарушила права ОАО "Хомутовское".
Конкурсный управляющий ОАО "Хомутовское" Жданов П.В. и Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 12 по Иркутской области в отзывах на кассационную жалобу возразили против ее доводов, указав на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ООО ПКФ "Санта-Милена" поддержал доводы кассационной жалобы, представители конкурсного управляющего ОАО "Хомутовское" Жданова П.В. и Федеральной налоговой службы возразили против доводов кассационной жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами, на основании постановления главы администрации Иркутского района N 901.1 от 10.04.2000 в уставный капитал ОАО "Хомутовское" переданы здания молокозавода и мельницы.
01.10.2009 между ОАО "Хомутовское" (продавец) и ООО ПКФ "Санта-Милена" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутский р-н, с. Хомутово, ул. Колхозная, 4; указанное нежилое помещение представляет собой одноэтажное здание общей площадью 249 кв.м, инвентарный номер 12-1385. Стоимость объекта недвижимости согласована сторонами в размере 300 000 рублей.
Указывая на то, что право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение одноэтажное здание общей площадью 249 кв.м, инвентарный номер 12-1385, расположенное по адресу Иркутский район, с. Хомутово, ул. Колхозная, 4 - не зарегистрировано за ОАО "Хомутовское", конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что переход права собственности по договору купли-продажи от 01.09.2009 на недвижимое имущество не зарегистрирован.
Отсутствие зарегистрированного права собственности на спорное нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, за продавцом не лишает его возможности предъявления настоящего иска, так как указанная сделка исполнена сторонами в соответствии с условиями договора.
Суд апелляционной инстанции указал на обоснованность выводов суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
В соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи от 01.09.2009 на недвижимое имущество между ОАО "Хомутовское" и ООО ПКФ "Санта-Милена" признан заключенным Арбитражным судом Иркутской области (решение от 30 мая 2011 года по делу N А19-5215/2011), установлены факты: исполнения договора, передачи объекта недвижимости покупателю и использования его в течение длительного времени.
При рассмотрении настоящего иска, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного перехода права собственности по договору купли-продажи от 01.09.2009 на недвижимое имущество является основанием для признания его недействительным.
Указанный вывод судами сделан без учета разъяснений, содержащихся в пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", из которого следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
ООО ПКФ "Санта-Милена" вправе зарегистрировать право собственности к покупателю после оформления данного права за ОАО "Хомутовское" (продавцом) в установленном законом порядке.
Обжалуемые судебные акты не содержат информацию, когда и за кем в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что, поскольку обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, они подлежат отмене на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Иркутской области следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, к рассматриваемым правоотношениям применить нормы права, подлежащие применению, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года по делу N А19-2676/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ПАЛАЩЕНКО
Судьи:
Т.П.ВАСИНА
Т.И.КОРЕНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 22.03.2013 ПО ДЕЛУ N А19-2676/2011
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 марта 2013 г. N А19-2676/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 марта 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Палащенко И.И.,
судей: Васиной Т.П., Кореневой Т.И.,
при участии в судебном заседании представителей: общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Санта-Милена" Пукалова Родиона Сергеевича (доверенность от 17.03.2011), Федеральной налоговой службы в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 12 по Иркутской области Якушевского Дмитрия Борисовича (доверенность от 28.01.2013), конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Хомутовское" Жданова Петра Васильевича - Теплякова Алексея Анатольевича (доверенность от 23.01.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Санта-Милена" на определение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года по делу N А19-2676/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года по тому же делу (суд первой инстанции: Сорока Т.Г., суд апелляционной инстанции: Даровских К.Н., Куклин О.А., Клепикова М.А.),
установил:
решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2011 года открытое акционерное общество "Хомутовское" (ОГРН 1033802453970, ИНН 3827012960, далее - ОАО "Хомутовское") признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим должника утвержден арбитражный управляющий Жданов Петр Васильевич.
Конкурсный управляющий ОАО "Хомутовское" Жданов П.В. в порядке, предусмотренном статьями 61.8, 61.9, пунктом 1 статьи 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском об оспаривании сделки должника, а именно: просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2009, заключенный между ОАО "Хомутовское" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Санта-Милена" (покупатель) (далее - ООО ПКФ "Санта-Милена") недействительным на основании статей 8, 131, 132, 168, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на отсутствие права собственности ОАО "Хомутовское" на проданный объект недвижимости.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года договор купли-продажи нежилого помещения от 01.10.2009, заключенный между ОАО "Хомутовское" и ООО ПКФ "Санта-Милена", признан недействительным.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года определение от 28 сентября 2012 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе на определение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года по делу N А19-2676/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года по тому же делу ООО ПКФ "Санта-Милена" просит проверить законность принятых судебных актов в связи с нарушением судами норм материального и процессуального права: статей 12, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
По мнению заявителя кассационной жалобы, судами первой и апелляционной инстанций не установлено каким образом оспариваемая сделка нарушила права ОАО "Хомутовское".
Конкурсный управляющий ОАО "Хомутовское" Жданов П.В. и Федеральная налоговая служба в лице Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 12 по Иркутской области в отзывах на кассационную жалобу возразили против ее доводов, указав на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель ООО ПКФ "Санта-Милена" поддержал доводы кассационной жалобы, представители конкурсного управляющего ОАО "Хомутовское" Жданова П.В. и Федеральной налоговой службы возразили против доводов кассационной жалобы, просили оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами, на основании постановления главы администрации Иркутского района N 901.1 от 10.04.2000 в уставный капитал ОАО "Хомутовское" переданы здания молокозавода и мельницы.
01.10.2009 между ОАО "Хомутовское" (продавец) и ООО ПКФ "Санта-Милена" (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутский р-н, с. Хомутово, ул. Колхозная, 4; указанное нежилое помещение представляет собой одноэтажное здание общей площадью 249 кв.м, инвентарный номер 12-1385. Стоимость объекта недвижимости согласована сторонами в размере 300 000 рублей.
Указывая на то, что право собственности на объект недвижимости - нежилое помещение одноэтажное здание общей площадью 249 кв.м, инвентарный номер 12-1385, расположенное по адресу Иркутский район, с. Хомутово, ул. Колхозная, 4 - не зарегистрировано за ОАО "Хомутовское", конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что переход права собственности по договору купли-продажи от 01.09.2009 на недвижимое имущество не зарегистрирован.
Отсутствие зарегистрированного права собственности на спорное нежилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, за продавцом не лишает его возможности предъявления настоящего иска, так как указанная сделка исполнена сторонами в соответствии с условиями договора.
Суд апелляционной инстанции указал на обоснованность выводов суда первой инстанции.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
В соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (пункт 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи от 01.09.2009 на недвижимое имущество между ОАО "Хомутовское" и ООО ПКФ "Санта-Милена" признан заключенным Арбитражным судом Иркутской области (решение от 30 мая 2011 года по делу N А19-5215/2011), установлены факты: исполнения договора, передачи объекта недвижимости покупателю и использования его в течение длительного времени.
При рассмотрении настоящего иска, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что отсутствие зарегистрированного перехода права собственности по договору купли-продажи от 01.09.2009 на недвижимое имущество является основанием для признания его недействительным.
Указанный вывод судами сделан без учета разъяснений, содержащихся в пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", из которого следует, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
ООО ПКФ "Санта-Милена" вправе зарегистрировать право собственности к покупателю после оформления данного права за ОАО "Хомутовское" (продавцом) в установленном законом порядке.
Обжалуемые судебные акты не содержат информацию, когда и за кем в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке, было зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что, поскольку обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм материального и процессуального права, они подлежат отмене на основании частей 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Иркутской области следует учесть вышеизложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для дела, к рассматриваемым правоотношениям применить нормы права, подлежащие применению, а также распределить расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Определение Арбитражного суда Иркутской области от 28 сентября 2012 года по делу N А19-2676/2011, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2012 года по тому же делу отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
И.И.ПАЛАЩЕНКО
Судьи:
Т.П.ВАСИНА
Т.И.КОРЕНЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)