Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Куракина Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа в составе:
Председательствующего Ульянова Р.Л.
судей Романовой И.Е. и Волкова А.Е.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Я. к Б.Л., Б.Э. о государственной регистрации перехода права собственности,
по апелляционной жалобе ответчиков Б.Л., Б.Э. на решение Сургутского городского суда от 05 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Я. о регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости - (адрес обезличен) (адрес обезличен) (адрес обезличен) от Б.Л., Б.Э. к Я.".
Заслушав доклад судьи Волкова А.Е., объяснения представителя истца О.А., судебная коллегия
установила:
Истец Я. обратился в суд с иском к Б.Л., Б.Э. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в виде квартиры и взыскании расходов по уплате государственной пошлины. Требование мотивировал тем, что (дата обезличена) между продавцами Б.Л. и Б.Э. в лице их представителя по доверенности (ФИО обезличено)8 и покупателем Я. был заключен договор купли-продажи жилого помещения. Согласно п. 1 данного договора ответчики обязуются передать в собственность истца, а истец принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора недвижимое имущество - (адрес обезличен), расположенную на 5 этаже жилого (адрес обезличен), (адрес обезличен) (адрес обезличен), состоящую из 1 комнаты, общей площадью кв. м, в том числе жилой кв. м Указанная квартира принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности, с долей в праве по 1/2 у каждого. Передача имущества была осуществлена по подписанному сторонами акту приема-передачи от (дата обезличена) Цена договора составила рублей. Данную сумму истец полностью уплатил при подписании договора, что подтверждается распиской от (дата обезличена) Истец вместе с представителем ответчиков, действовавшим на основании доверенности, обратились в Сургутский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре для осуществления регистрации перехода права собственности, однако осуществить регистрационные действия не смогли ввиду отсутствия документа, подтверждающего изменение фамилии продавца Б.Л. Обратившись к продавцу Б.Л. за документами подтверждающими изменение фамилии, последняя отказалась предоставлять данные документы своему представителю и отказалась от явки в УФРС для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. В последующем истец неоднократно обращался к ответчику (ФИО обезличено)3 с предложением о необходимости государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на приобретенное им имущество, однако продавец от данного предложения уклоняется. Истец, ссылаясь на п. 3 ст. 551 ГК РФ, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от (дата обезличена)
Истец Я. в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен надлежащим образом.
Представитель истца О.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложены в исковом заявлении.
Ответчик Б.Л. иск не признала, суду пояснила, что действительно по типовой доверенности, которую она выдала своему представителю (ФИО обезличено)8, он мог продать (адрес обезличен) (адрес обезличен), принадлежащую на праве собственности ей и ее сыну (ФИО обезличено)2 Однако при этом, между ней и (ФИО обезличено)8 не было договоренности о том, что он может получить деньги по сделке. В марте (дата обезличена) ей стало известно, что он продал квартиру без согласования с ней, кроме того, не имея на то полномочий, получил деньги за квартиру и ей не отдал. При таких обстоятельствах считает, что переход права собственности на спорную квартиру не может быть удовлетворен, кроме того сам договор заключен с многочисленными нарушениями закона, а потому его нельзя считать действительным.
Ответчик
решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также противоречит представленным суду доказательствам. Указали, что они не были извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. При этом в процессе судом не были оглашены их права и обязанности, не выяснялся вопрос об имеющихся ходатайствах. Заявленное ими ходатайство о привлечении в качестве третьего лица по делу их представителя (ФИО обезличено)8 оставлено без удовлетворения. В нарушении норм действующего процессуального законодательства, госпошлина при подаче иска истцом оплачена в сумме рублей. Полагают, что по делу были заявлены подложные доказательства и документы. Обстоятельства по делу в полном объеме исследованы судом не были, их пояснения не принимались во внимание. Суд не принял во внимание, что при превышении полномочий поверенного, действовавшего по доверенности, сделка считается заключенной от имени и в интересах самого поверенного, если доверитель не одобрил такую сделку. Указали, что им оплата стоимости квартиры от истца не поступила, акт приема-передачи квартиры не составлялся, соответственно исковые требования безосновательны. Проведение процессуальных действий по делу является незаконным, юридически ничтожным, а все собранные результаты этих действий недопустимыми.
От истца поступили возражения, в которых он указал, что решение суда считает законным и обоснованным. Передача имущества была осуществлена по подписанному сторонами акту приема-передачи от (дата обезличена) Цена договора составила рублей. Данную сумму истец полностью уплатил после подписания договора, что подтверждается распиской от (дата обезличена) Таким образом, сделка исполнена. Ответчики же, получив по сделке стоимость имущества, не производят указанных Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ действий, уклоняясь тем самым от регистрации перехода права. Ссылка ответчиков, что суд не изучил и не проверил оригиналы, представленных стороной истца документов, несостоятельна, так как суду были представлены все приложенные к иску документы. В ходе заключения сделки купли-продажи каких-либо подозрений в отсутствии полномочий, злоупотреблении или превышении полномочий со стороны (ФИО обезличено)8, действовавшего по доверенности от имени ответчиков, не возникло. Данная доверенность была отменена только (дата обезличена)
Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от (дата обезличена), (адрес обезличен) по (адрес обезличен) (адрес обезличен) находится в общей долевой собственности (ФИО обезличено)7 и (ФИО обезличено)2 по 1\\2 доли у каждого.
Согласно свидетельства о перемене имени (номер обезличен) (номер обезличен) выданного Отделом ЗАГС Управления записи актов гражданского состояния (адрес обезличен) от (дата обезличена), (ФИО обезличено)7 переменила фамилию и отчество на Б.Л..
В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена), Б.Л. и Б.Э. уполномочили (ФИО обезличено)8 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую им (адрес обезличен) (адрес обезличен) в (адрес обезличен).
На основании указанной доверенности (ФИО обезличено)8 заключил с истцом Я. договор купли-продажи спорной квартиры от (дата обезличена) по цене рублей, на основании передаточного акта от (дата обезличена) квартира была передана покупателю. Из расписки от (дата обезличена) следует, что (ФИО обезличено)8 получил от Я. денежные средства в сумме рублей.
Удовлетворяя исковые требования Я., суд признал договор купли-продажи жилого помещения соответствующим требованиям закона и исполненным, поскольку (ФИО обезличено)8 имел полномочия на совершение указанной сделки.
С указанным выводом судебная коллегия не может согласиться, поскольку он основан не неправильном толковании норм материального права.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 договора купли-продажи жилого помещения Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить квартиру.
Пунктом 4 Договора предусмотрено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вместе с тем ни из условий Договора, ни из текста выданной ответчиками (ФИО обезличено)8 доверенности не следует, что последний был уполномочен получать денежные средства за продаваемую им квартиру.
Таким образом, суд не учел указанное обстоятельство, как имеющее существенное значение для дела, поскольку исходя из условий договора и доверенности денежные средства должны быть переданы истцом непосредственно ответчикам, а не их представителю.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Однако как следует из материалов дела истец Я. принятые на себя обязательства по договору купли-продажи квартиры от (дата обезличена), по передаче денежных средств истцам, исполнил ненадлежащему лицу, то есть нарушил требования соглашения и закона, в связи с чем указанную сделку нельзя признать исполненной, а истец несет риск всех последствий ненадлежащего исполнения обязательства.
Судебная коллегия находит ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что ответчики вправе требовать от их представителя (ФИО обезличено)8 полученные им денежные средства от продажи квартиры, так как последний таких обязательств перед доверителями на себя не принимал.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным, обоснованным и оно подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении иска Я.
Руководствуясь статьями 328, 329, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского городского суда от 05 июня 2012 года отменить и принять новое.
Иск Я. к Б.Л. и Б.Э. о государственной регистрации перехода права собственности оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Л.УЛЬЯНОВ
Судьи
И.Е.РОМАНОВА
А.Е.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СУДА ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ ОТ 18.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4026/2012
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СУД ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА - ЮГРЫ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 сентября 2012 г. по делу N 33-4026/2012
Судья Куракина Т.П.
Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа в составе:
Председательствующего Ульянова Р.Л.
судей Романовой И.Е. и Волкова А.Е.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Я. к Б.Л., Б.Э. о государственной регистрации перехода права собственности,
по апелляционной жалобе ответчиков Б.Л., Б.Э. на решение Сургутского городского суда от 05 июня 2012 года, которым постановлено:
"Исковые требования Я. о регистрации перехода права собственности удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости - (адрес обезличен) (адрес обезличен) (адрес обезличен) от Б.Л., Б.Э. к Я.".
Заслушав доклад судьи Волкова А.Е., объяснения представителя истца О.А., судебная коллегия
установила:
Истец Я. обратился в суд с иском к Б.Л., Б.Э. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости в виде квартиры и взыскании расходов по уплате государственной пошлины. Требование мотивировал тем, что (дата обезличена) между продавцами Б.Л. и Б.Э. в лице их представителя по доверенности (ФИО обезличено)8 и покупателем Я. был заключен договор купли-продажи жилого помещения. Согласно п. 1 данного договора ответчики обязуются передать в собственность истца, а истец принять и оплатить в соответствии с условиями данного договора недвижимое имущество - (адрес обезличен), расположенную на 5 этаже жилого (адрес обезличен), (адрес обезличен) (адрес обезличен), состоящую из 1 комнаты, общей площадью кв. м, в том числе жилой кв. м Указанная квартира принадлежит ответчикам на праве общей долевой собственности, с долей в праве по 1/2 у каждого. Передача имущества была осуществлена по подписанному сторонами акту приема-передачи от (дата обезличена) Цена договора составила рублей. Данную сумму истец полностью уплатил при подписании договора, что подтверждается распиской от (дата обезличена) Истец вместе с представителем ответчиков, действовавшим на основании доверенности, обратились в Сургутский отдел управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО - Югре для осуществления регистрации перехода права собственности, однако осуществить регистрационные действия не смогли ввиду отсутствия документа, подтверждающего изменение фамилии продавца Б.Л. Обратившись к продавцу Б.Л. за документами подтверждающими изменение фамилии, последняя отказалась предоставлять данные документы своему представителю и отказалась от явки в УФРС для осуществления государственной регистрации перехода права собственности. В последующем истец неоднократно обращался к ответчику (ФИО обезличено)3 с предложением о необходимости государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на приобретенное им имущество, однако продавец от данного предложения уклоняется. Истец, ссылаясь на п. 3 ст. 551 ГК РФ, просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от (дата обезличена)
Истец Я. в судебное заседание не явился, о слушании дела был извещен надлежащим образом.
Представитель истца О.А. исковые требования поддержал по основаниям, изложены в исковом заявлении.
Ответчик Б.Л. иск не признала, суду пояснила, что действительно по типовой доверенности, которую она выдала своему представителю (ФИО обезличено)8, он мог продать (адрес обезличен) (адрес обезличен), принадлежащую на праве собственности ей и ее сыну (ФИО обезличено)2 Однако при этом, между ней и (ФИО обезличено)8 не было договоренности о том, что он может получить деньги по сделке. В марте (дата обезличена) ей стало известно, что он продал квартиру без согласования с ней, кроме того, не имея на то полномочий, получил деньги за квартиру и ей не отдал. При таких обстоятельствах считает, что переход права собственности на спорную квартиру не может быть удовлетворен, кроме того сам договор заключен с многочисленными нарушениями закона, а потому его нельзя считать действительным.
Ответчик
решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме, поскольку решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также противоречит представленным суду доказательствам. Указали, что они не были извещены надлежащим образом о месте и времени судебного заседания. При этом в процессе судом не были оглашены их права и обязанности, не выяснялся вопрос об имеющихся ходатайствах. Заявленное ими ходатайство о привлечении в качестве третьего лица по делу их представителя (ФИО обезличено)8 оставлено без удовлетворения. В нарушении норм действующего процессуального законодательства, госпошлина при подаче иска истцом оплачена в сумме рублей. Полагают, что по делу были заявлены подложные доказательства и документы. Обстоятельства по делу в полном объеме исследованы судом не были, их пояснения не принимались во внимание. Суд не принял во внимание, что при превышении полномочий поверенного, действовавшего по доверенности, сделка считается заключенной от имени и в интересах самого поверенного, если доверитель не одобрил такую сделку. Указали, что им оплата стоимости квартиры от истца не поступила, акт приема-передачи квартиры не составлялся, соответственно исковые требования безосновательны. Проведение процессуальных действий по делу является незаконным, юридически ничтожным, а все собранные результаты этих действий недопустимыми.
От истца поступили возражения, в которых он указал, что решение суда считает законным и обоснованным. Передача имущества была осуществлена по подписанному сторонами акту приема-передачи от (дата обезличена) Цена договора составила рублей. Данную сумму истец полностью уплатил после подписания договора, что подтверждается распиской от (дата обезличена) Таким образом, сделка исполнена. Ответчики же, получив по сделке стоимость имущества, не производят указанных Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ действий, уклоняясь тем самым от регистрации перехода права. Ссылка ответчиков, что суд не изучил и не проверил оригиналы, представленных стороной истца документов, несостоятельна, так как суду были представлены все приложенные к иску документы. В ходе заключения сделки купли-продажи каких-либо подозрений в отсутствии полномочий, злоупотреблении или превышении полномочий со стороны (ФИО обезличено)8, действовавшего по доверенности от имени ответчиков, не возникло. Данная доверенность была отменена только (дата обезличена)
Обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением норм материального права.
Судом установлено, что на основании свидетельства о государственной регистрации права от (дата обезличена), (адрес обезличен) по (адрес обезличен) (адрес обезличен) находится в общей долевой собственности (ФИО обезличено)7 и (ФИО обезличено)2 по 1\\2 доли у каждого.
Согласно свидетельства о перемене имени (номер обезличен) (номер обезличен) выданного Отделом ЗАГС Управления записи актов гражданского состояния (адрес обезличен) от (дата обезличена), (ФИО обезличено)7 переменила фамилию и отчество на Б.Л..
В силу ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно доверенности (номер обезличен) от (дата обезличена), Б.Л. и Б.Э. уполномочили (ФИО обезличено)8 продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащую им (адрес обезличен) (адрес обезличен) в (адрес обезличен).
На основании указанной доверенности (ФИО обезличено)8 заключил с истцом Я. договор купли-продажи спорной квартиры от (дата обезличена) по цене рублей, на основании передаточного акта от (дата обезличена) квартира была передана покупателю. Из расписки от (дата обезличена) следует, что (ФИО обезличено)8 получил от Я. денежные средства в сумме рублей.
Удовлетворяя исковые требования Я., суд признал договор купли-продажи жилого помещения соответствующим требованиям закона и исполненным, поскольку (ФИО обезличено)8 имел полномочия на совершение указанной сделки.
С указанным выводом судебная коллегия не может согласиться, поскольку он основан не неправильном толковании норм материального права.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с п. 1 договора купли-продажи жилого помещения Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить квартиру.
Пунктом 4 Договора предусмотрено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора.
Вместе с тем ни из условий Договора, ни из текста выданной ответчиками (ФИО обезличено)8 доверенности не следует, что последний был уполномочен получать денежные средства за продаваемую им квартиру.
Таким образом, суд не учел указанное обстоятельство, как имеющее существенное значение для дела, поскольку исходя из условий договора и доверенности денежные средства должны быть переданы истцом непосредственно ответчикам, а не их представителю.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 312 ГК РФ, если иное не предусмотрено соглашением сторон и не вытекает из обычаев делового оборота или существа обязательства, должник вправе при исполнении обязательства потребовать доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом, и несет риск последствий непредъявления такого требования.
Однако как следует из материалов дела истец Я. принятые на себя обязательства по договору купли-продажи квартиры от (дата обезличена), по передаче денежных средств истцам, исполнил ненадлежащему лицу, то есть нарушил требования соглашения и закона, в связи с чем указанную сделку нельзя признать исполненной, а истец несет риск всех последствий ненадлежащего исполнения обязательства.
Судебная коллегия находит ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что ответчики вправе требовать от их представителя (ФИО обезличено)8 полученные им денежные средства от продажи квартиры, так как последний таких обязательств перед доверителями на себя не принимал.
При таких обстоятельствах решение суда нельзя признать законным, обоснованным и оно подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении иска Я.
Руководствуясь статьями 328, 329, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Сургутского городского суда от 05 июня 2012 года отменить и принять новое.
Иск Я. к Б.Л. и Б.Э. о государственной регистрации перехода права собственности оставить без удовлетворения.
Председательствующий
Р.Л.УЛЬЯНОВ
Судьи
И.Е.РОМАНОВА
А.Е.ВОЛКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)